“营改增”后房地产企业卖房送家电、礼品涉税复习过程

买房送家电活动方案【篇一：买房子送家电】开发商“买房赠家电”的节税技巧某房地产公司开发建设一精装修的高档住宅小区。

销售时，该开发商采取了“买房赠送家用电器”的营销策略。

从税收筹划角度看，此种营销策略会导致房企多缴税。

假设该小区有住宅1800 套，开发商赠送每户业主家用电器的成本为 6 万元，总价值10800 万元。

为便于分析，在销售中与流转税相关的附加税费忽略不计。

（一）涉税分析1 、增值税《增值税若干具体问题的规定》（国税发[1993]154 号）规定，纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按规定需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的成本利润率为10%. 但属于应从价定率征收消费税的货物，其组价公式中的成本利润率，为《消费税若干具体问题的规定》中规定的成本利润率。

依据上述规定，开发商采取“买房赠送家用电器”的促销方式，将外购的家用电器无偿赠送其他单位或者个人，应该视同销售货物，按照组成计税价格缴纳增值税。

那么，开发商外购家用电器每户 6 万元（含税），按小规模纳税人考虑，每户应该缴纳增值税为：2 、营业税3 、土地增值税《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。

按照建设部《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2003]206 号）的规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成，而直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。

房地产企业为促销，购房送汽车等，增值税应如何申报计算？房地产营改增后，房地产会计面对如此大的变革，是否已经完全吃透政策了呢？下面看小编的整理。

销项税1 问:许多房地产开发企业对外销售的是精装修房，非毛坯房。

精装修房除了对房屋进行设计装修软装，有时也相应赠送了家电，如空调电视等。

在核算销项税额时，是否应将销售房屋的价款、精装修款、赠送家电价款分别进行核算，按照不同税率计算销项税额？还是作为混合销售将精装修房的整体对外销售价格统一按照销售不动产进行增值税纳税申报？2 问：在实际操作中，许多房地产企业为促进销售、增加蓄客量会采取一些促销手段，如买房赠送车辆/车位，这种情况下，增值税应如何申报计算？买房赠送车位行为则应区分以下情况：①一般情况下，房地产企业买房赠送车位会进行如下实务处理，按照销售房屋和销售车位拆分销售价格，并分别签订房屋和车位的销售合同。

这种情况下，企业应按照合同约定价格分别预缴或者直接申报缴纳增值税。

需要注意的是，要特别注意房屋和车位签订的销售合同中标明的销售价格是否符合市场价格，如果明显偏低市场价格，则按照市场价格进行增值税的预缴或者纳税申报。

②如果房地产企业买房赠送车位，未对车位单独签订销售合同，或者签订销售合同，但合同金额明显低于市场价格的，房地产企业需按照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”规定确认车位的销售价格，并缴纳增值税。

3 问：根据《人民防空法》和《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》，城市新建民用建筑按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室，对应人防工程及其设备设施是国家的财产。

因此，房地产开发商根据设计指标和规定修建的地下人防设施在验收通过之后，应交与人防办，所有权归属国家所有。

在实际操作中，房地产开发企业常与人防办签订回租协议，将地下人防进行划线，改造成商铺或者车位，以一次性趸交的方式将人防商铺/车位的使用权出售给消费者。

这种形式下，是否缴纳增值税，应按什么科目缴纳？4 问：预售环节缴纳的意向金、订金、认筹金是否作为预缴增值税计税依据？5 问：代收代付的契税、印花税、办证费等是否属于价外费用？进项税6 问：企业从二级市场取得土地时，取得增值税专用发票，是否可以抵扣？7 问：房地产开发企业中选用一般计税方式的一般纳税人，销售其开发的房地产项目单独作价销售的配套设施，是否可以扣除土地成本？8 问：企业经营用途或者计税办法发生改变，前期用于非应税项目的购进货物（不包括固定资产、无形资产、不动产）、劳务、服务用于应税项目，如何操作？9 问：售楼处和样板间发生的进项税额能否抵扣？上一篇：黑龙江电子税务局入口_2018年2月纳税申报注意事项下一篇：我忘记打印信息表怎么办？领准考证不是说需要它吗。

开发商赠送家用电器的涉税分析及纳税筹划方案作者：段光勋某房地产开发商开发建设一精装修的高档国际住宅小区，总建筑面积56万平方米，可售住宅建筑面积40万平方米。

为了促销，该开发商采取了“买房赠送家用电器”的营销策略。

但是，从税收筹划角度看，此种营销策略会导致开发商多缴税。

假定，该小区有住宅1800套，每户赠送家用电器（包括电视机、电冰箱、洗衣机、微波炉、洗碗机、电磁炉等）的成本为6万元，总价值10，800万元。

为便于清晰说明问题，与流转税相关的附加税费略去不计。

（一）涉税分析1、增值税《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

《增值税暂行条例实施细则〉第十六条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。

组成计税价格的公式为：组成计税价格＝成本×（1+成本利润率）属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。

公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。

公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

《增值税若干具体问题的规定》（国税发[1993]154号）规定，纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按规定需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的成本利润率为10%.但属于应从价定率征收消费税的货物，其组价公式中的成本利润率，为《消费税若干具体问题的规定》中规定的成本利润率。

依据上述规定，开发商采取“买房赠送家用电器”的促销方式，将外购的家用电器无偿赠送其他单位或者个人，应该视同销售货物，按照组成计税价格缴纳增值税。

开发商外购家用电器每户6万元（含税），按小规模纳税人考虑，每户应该缴纳增值税为：6万元/（1＋3％）×（1+10%）×3%＝0.19（万元）；因此，开发商此次促销需缴纳增值税为：0.19万元×1，800＝342（万元）2、营业税开发商赠送家用电器，实质上其商品房销售价格已经包含了这一部分价值，因此开发商相对于这一部分家用电器而言，是缴纳了销售不动产营业税金的：10，800×5.0％＝540（万元）3、土地增值税《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

近日，广东省国家税务局发布了营改增试点行业纳税遵从指引，涵盖了房地产业、建筑业、金融业和生活服务业，该指引的“政策规定”也可以视为是广东国税的营改增口径。

整体而言，广东国税的“口径”较为宽松，也符合增值税的基本原理。

本文摘引其中房地产部分关于赠送行为的判定，结合其他省市口径做比较分析。

一、买房送家电对于买房送家电营改增口径基本一致，广东国税的口径也认为不需要视同销售。

买房送家电是一种营销模式，开发商目的在于卖房，如果是单纯的赠送则需要视同销售。

对于买赠行为，营改增口径中几乎都是从视同销售的角度进行分析。

从所得税的角度来讲，买赠需要对收入进行公允价值的拆分，技术上比较繁琐，就增值税而言，考虑到销售不动产和动产适用不同税率，其实也不好拆分。

而且对于房地产销售来说，签订商品房买卖合同后，销售金额就确定了，财务人员估计也很难接受从中拆分一小块金额出去，导致计税金额、发票金额与合同金额不一致。

对此，山东国税的口径是“可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税”，这是一种可参考的便捷做法。

二、买房送物业费买房送物业费营改增口径基本也一致，广东国税的口径也是认为不需要视同销售。

但海南国税在《海南国税全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业》“五、征收范围界定问题”中回答“随房赠送物业管理费如何确认销售额”时，认为买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。

笔者并不认同这种一刀切的“视同销售”。

三、买房送装修对于买房送装修的营改增口径基本也一致，只是个别省份在细节上会有差别。

比如河北国税在《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》中的口径为“房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

”是否在《商品房买卖合同》中注明的装修费用看似成了政策适用的条件，不过笔者建议还是从业务实质出发，是否在《商品房买卖合同》中注明的装修费用应仅是参考依据。

房地产企业售房赠送汽车、家电及家具的财税账务处理在房地产企业销售过程之中，经常会出现一些促销手段，违约和代收有线电视开户费、管道煤气开户费等费用的现象。

针对以上促销、收付违约金和代收各类费用如何进行税务处理，是涉及到房地产企业的税收安全问题。

本文主要针对以上涉税问题进行详细分析。

一、房地产企业代收“基础设施建设费”的“业财税法融合”控税之策(一)代收“基础设施建设费”的业务模式1、“基础设施建设费用”的财税界定根据《企业产品成本核算制度(试行)》(财会〔2013〕17号)第二十六条《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(财法字〔1995〕6号)第七条的规定，所谓的“基础设施建设费”是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。

2、代收“基础设施建设费”的业务模式房地产企业在销售过程中，往往发生代收“基础设施建设费”的业务模式有如下两种：代收业务模式一：房地产企业与客户签订的售房合同时，房价里含有为有线电视台、煤气公司、热力公司等第三方代收的有线电视开户费、管道煤气开户费等费用，即房地产企业向购房者直接收取的以上代收的基础设施建设费用一起计入房价开具发票给购买者。

代收业务模式二：房地产企业与客户签订的售房合同时，房价里不含有为有线电视台、煤气公司、热力公司等第三方代收的有线电视开户费、管道煤气开户费等费用，即房地产企业向购房者直接收取的以上代收的基础设施建设费用单独与房价分开收取不计入房价，由第三方开具发票给购买者。

(二)代收“基础设施建设费”的法务处理：选择代收业务模式一而不能选择业务模式二企业经营过程中的业务模式必须与法律、法规相关规定相匹配，否则是违法行为，有法律风险。

因此，以上所谈到的代收“基础设施费用”的两种业务模式。

房地产企业必须选择业务模式一而不应该选择业务模式二。

有关房地产企业“买房赠家电”等营销方式的涉税问题房地产企业在激烈的市场竞争中，为了达到更好的营销效果，常常会使出各种招数吸引业主,不乏有“买房赠家电”的营销方式。

那么对于这一行为又有哪些涉税问题呢,现在我们分别就该业务在土地增值税及增值税等方面对该问题进行一下剖析。

一、土地增值税政策依据：河北省税务局税收政策（法规）处“关于地方税有关业务问题解答”第八条问答如下:房地产开发企业销售精装修房时，如其装修中包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）费用是否可以计入开发成本？答：房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。

但其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

房地产开发企业销售精装修时，如其销售收入包括销售家用电器、可移支家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。

二、增值税政策依据：《河北国税关于全面推开营改增有关政策问题的解答之二》第十二、条的规定:根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

”房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。

例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。

此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。

综上所述，该类支出在计算土地增值税时收入及成本均需剔除，增值税无需视同销售。

买房送家电活动方案【篇一：买房子送家电】开发商“买房赠家电”的节税技巧某房地产公司开发建设一精装修的高档住宅小区。

销售时，该开发商采取了“买房赠送家用电器”的营销策略。

从税收筹划角度看，此种营销策略会导致房企多缴税。

假设该小区有住宅1800 套，开发商赠送每户业主家用电器的成本为 6 万元，总价值10800 万元。

为便于分析，在销售中与流转税相关的附加税费忽略不计。

（一）涉税分析1 、增值税《增值税若干具体问题的规定》（国税发[1993]154 号）规定，纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按规定需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的成本利润率为10%. 但属于应从价定率征收消费税的货物，其组价公式中的成本利润率，为《消费税若干具体问题的规定》中规定的成本利润率。

依据上述规定，开发商采取“买房赠送家用电器”的促销方式，将外购的家用电器无偿赠送其他单位或者个人，应该视同销售货物，按照组成计税价格缴纳增值税。

那么，开发商外购家用电器每户 6 万元（含税），按小规模纳税人考虑，每户应该缴纳增值税为：2 、营业税3 、土地增值税《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。

按照建设部《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2003]206 号）的规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成，而直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。

《浅谈房地产企业买一赠一的账务及税务处理》摘要：在山东省全面推开营改增试点政策指引（七）第九条规定中明确指出：在房地产开发企业销售住房的活动中赠送装修、家电，这只是房地产开发企业的为了销售住房的一种营销模式，购房者在购买住房时所支付的房款中，已包含所赠商品的对价，企业可参照混合销售的原则，按销售不动产所适用的税率申报缴纳增值税，房地产企业买一赠一销售方式下的企业所得税的处理侯秋占摘要：房地产企业是当下我国国民经济必不可少的一部分。

对推动我国GDP增长做出了重大贡献。

并改善了中国人民的住房环境。

但是现在房地产产业进入了冬季，出现产出过剩，市场供大于求的现象，给房地产企业带来了空前严峻的挑战。

房地产企业为了去库存做出各种促销活动。

本文以房地产企业作为研究对象，分析了房地产企业在房子销售过程中普遍存在的一些财务处理问题，并给出解决问题的方法。

关键词：房地产;销售;问题;方法一、房地产企业买一赠一销售方式下的增值税的处理房地产企业为了去库存，纷纷打出买房送车位、家电的促销活动。

这种促销活动确实吸引了不少买房者。

但是我们财务上针对这种促销活动该如何交纳增值税这一价外税呢？是根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部令第65号）第四条的规定将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送给其他单位或者个人，按照视同销售处理吗？笔者认为购房者在买房时支付的房款中已经支付了相应的对价，并不是无偿赠送车位，不应按照视同销售处理，而应按照混合销售处理。

依据《企业会计准则》《小企业会计准则》《企业会计制度》以及《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会[2016]22号）中的核算規定：“买一赠一”获得赠品的前提是必须购买相应的商品，并不是无偿的。

同时在这方面山东省国税局也给出了明确答复。

在山东省全面推开营改增试点政策指引（七）第九条规定中明确指出：在房地产开发企业销售住房的活动中赠送装修、家电，这只是房地产开发企业的为了销售住房的一种营销模式。

房地产公司购房“送家电”、“送家具”、“送汽车”等，增值税怎么缴？房地产企业在促销活动中，促销形式与手段丰富多彩，促销力度也在不断的加大，买房“送车位”“送汽车”“送家电”等层出不穷。

下面就来同大家讲一讲，买房“送家电”、“送家具”、“送汽车”等促销活动，增值税如何缴纳？（一）政策依据1、根据《增值税暂行条例实施细则》第四条第（八）项规定：单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人的行为，视同销售货物。

2、根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。

从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

3、根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

（二）政策解析首先，买一赠一的前提，有“买”才有“送”，在购房送车位的促销活动中，所谓的赠送其实是一个噱头，实际上是有偿赠送；其次，根据《合同法》规定，在赠与这种民事行为中，赠与人依约无偿转移其赠与物的所有权于受赠人，受赠人取得赠与物的所有权不必向赠与人支付相关的对价。

如果，买房“送家电”、“送家具”、“送汽车”等促销活动属于赠予的话，则与赠与合同要求的无偿转移与物要求明显不符。

再次，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。

房地产公司销售的是不动产，既不是货物也不是服务，明显也不属于混合销售；因此，买房“送家电”、“送家具”、“送汽车”等促销活动，实质上是房产公司的促销费用。

卖精装房送家电的税务处理及案例分析[案情介绍]卖房子赠送送家电、家俱，房屋销售合同价款100 万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10 万元，即其公允价值为10 万元，房屋的公允价值可推定为90 万元。

成本50 万。

十七、卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析[ 税务处理分析]1、企业所得税的处理国税函[2008]875 号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

[ 税务处理分析]（1）借：银行存款100 万贷：主营业务收入——房屋90 万主营业务收入——家电、家俱10 万2）借：主营业务成本——房屋50 万主营业务成本——家电、家俱10 万贷：库存商品——家电、家俱10 万开发产品——房屋50万[ 税务处理分析]2、营业税的处理家电、家俱销售收入10 万交营业税吗？卖精装房送家电、家俱属于混合销售还是兼营？[ 税务处理分析]2、营业税的处理密不可分是混合销售实质所在。

如销售空调并安装，为混合销售，两者密不可分；但是，销售房产不售家电、家俱并不影响房屋的使用功能，不符合混合销售要件。

应该将销售不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务，按兼营处理。

企业卖精装房送家电、家俱，属于销售行为，应该缴纳增值税，不用计征营业税。

案例分析某房地产开发公司为加大销售力度，于近期推出一项促销方案，规定凡是在促销期间与其签订购房合同的客户，均可配送价值2500元的冰箱1台。

该公司优惠期间共实现销售收入1500 万元并按此开据销售不动产专用发票，同时送出冰箱100台，价值25 万元。

为此，该公司财务人员以此种情况在税法上应作为混合销售行为向地税部门计算缴纳营业税76.25万元〔（1500+25）X 5%〕。

但作为增值税主管机关的国税部门认为企业上述政策理解有误，售房与赠送冰箱属于兼营行为，营业税与增值税的计税依据应分别确定，分别缴纳。