面临营改增的房地产企业

浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对策略近几年来，“营改增”已经成为了我国经济发展的重要议题，其目的在于加快税制改革，提升企业发展动力和竞争力，同时也能够缓解中小微企业的税负压力。

对于房地产企业来说，营改增的实施对其经营活动和税负情况都会产生一定程度的影响。

本文将简要分析营改增对房地产企业的影响，并提出应对策略。

1.营业税改为增值税，税率上升营改增后，房地产企业从营业税改为增值税纳税，其中，商品房销售的增值税税率由5%上升至11%，税负增加明显。

同时，对于房地产企业内部的其他收入也要缴纳增值税，例如租金收入、物业服务费收入、广告收入等，这些都会增加企业的财务开支。

2.减少税负优惠，降低成本优势营改增后，房地产企业所享受的税收优惠将会遭到减少，例如营业税的进项抵扣、免征条件等都将被取消，这些均会降低企业的成本优势，影响其盈利能力。

3.税务风险增加，财务管理难度加大随着税制改革的深入推进，对于房地产企业而言，财务方面的管理难度将会增加。

例如，纳税申报与缴纳工作的复杂度加大，不合规操作风险增加等，这些都会增加企业的财务管理难度。

二、应对营改增的策略1.加强财务管理，规范会计凭证，提高纳税申报效率。

房地产企业需要重新审视企业的财务管理，加强对于会计凭证的规范化管理，加强各项业务的审核能力，避免涉税事项存在纰漏，造成税务行政处罚。

同时，也需要提高纳税申报的效率，避免错报漏报，对企业的优化管理有着重要作用。

2.合理掌控成本，增强抗风险能力。

企业需要对于自身的财务状况进行分析，审视成本的结构与比例，进一步降低成本，提高企业的抗风险能力。

例如，在物业服务费等方面，适当降低费用，让市场需求与企业财务状况保持平衡，也有利于企业的发展。

3.加强税务筹划，合理开展税务优化工作。

企业还可以通过合理的税务策划来规避税务风险，避免不必要的税务负担。

例如，通过开展合理的税务优化工作，利用税收优惠政策，通过符合法律的合规操作，合理减免税务负担，扩大企业盈利空间。

“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及对策摘要：本文主要探讨了“营改增”对于房地产企业税负和净利润的影响及对策。

文章首先介绍了“营改增”的背景和实施情况，接着分析了新政策对房地产企业税负和净利润的影响，指出了其带来的利弊。

最后，提出了相关的对策和建议，以帮助房地产企业更好地适应政策变化，确保业务的顺利进行。

关键词：营改增；房地产企业；税负；净利润；对策正文：一、背景和实施情况营改增是指由原来的以增值税代替营业税为主要内部税种，改为以增值税为全面代征的改革。

营改增的目的是促进国民经济的转型升级，优化税制结构，提高税制效率。

自2012年起，中国国务院先后在全国范围内推行了营改增试点。

到2016年5月1日，全国营改增改革已经基本完成。

二、对房地产企业税负的影响1. 对税负的影响营改增虽然能够带来减轻房地产企业税负的效果，但是对于部分政策下放地方财权的城市而言，企业税负可能会增加。

统计显示，对于房地产企业而言，税负将增加3-10%。

2. 对净利润的影响营改增的实施将对房地产企业净利润产生影响。

营改增将使得房地产企业缴纳的税金增加，从而降低企业的净利润水平。

此外，一些地方的房地产交易税率也在提高，这也将加剧企业的负担。

三、对策1. 积极转型营改增的实施，既带来了机遇，又带来了挑战。

房地产企业应积极转型，发展高附加值产品，减少中间环节的费用支出，提高企业的竞争力和经济效益。

2. 积极寻找税收减免政策房地产企业要积极寻找税收减免政策，以减轻企业的税收负担。

通过认真了解相关税收政策，主动与财政部门沟通，争取政策支持和优惠政策。

3. 强化内部管理房地产企业应加强内部管理，降低成本支出。

通过切实有效地节省财务费用，在经营过程中更加精细化、信息化，实现财务经营一体化管理。

这将有利于降低企业的税收成本，提高企业的净利润水平。

四、结论营改增是一项重要的税制改革。

对于房地产企业而言，营改增既带来了减轻税负的效果，又带来了减少净利润的影响。

注：企业所得税预缴时，部分税务机关明确按照不含税收入。例如，房企的预收账款111万（含税），按预计毛利预交企业所得税时，时按100计算20%，还是111万？
相关话题——跨地区预缴增值税，四种情形，四种境地，四种问题 <第三只眼>
三、其他税种预缴的规定
（一）土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。
为了方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据；土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款
一、增值税预
（一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款
例如，一般纳税人采取一般计税方法，预收款1000万，土地增值税预征率为2%，按照税法规定，预缴土地增值税为【1000-1000/（1+11）*3%】*2%=19.46
而非1000/（1+11%）*2%=18.02
（二）企业所得税规定，企业通过正式签订房地产销售合同或者预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
注：房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11)

税务园地TAXATION FIELD营改增后房地产企业如何加强内部控制王学菊商丘新业基础设施建设开发有限公司摘要：“营改增”是在2016年5月1日起全面实施的税务制度，这一制度的实施，一方面可以减少房地产企业的经营压力，使得国家整体经济环境更加问题，同时还可以进一步推动国家经济发展。

然而，在实际实施的过程中，房地产公司难免会受到新税务制度的影响，从管理、经营上都会出现一些变化。

本文主要是结合实际情况，对房地产企业如何加强内部控制进行分析，以期为今后开展的相关工作提供宝贵经验。

关键词：营改增；房地产企业；内部控制在以往的税收制度中，营业税与增值税是主要的构成部分，然而其中却存在诸多不完善之处，增值税在流通的过程中也无法形成完整的链条，这些都会对企业经营、市场经济发展造成诸多影响。

因此，如何建立起完善的税收制度已经成为国家相关部门需要考虑的一项重要问题。

“营改增”正是在这一时代背景下诞生的新税收制度，为房地产企业的各项财务、管理工作带来了较为严峻的挑战。

一、“营改增”概述“营改增”主要是指将企业在经营过程中需要交纳的营业税的应税项目改为交纳增值税，可以帮助企业减少产品、服务增值部分的税务征收，使得企业在交纳税款的过程中可以有效避免重复征税，在一定程度上减小了企业的经营压力，是我国一项重大的税制创新。

这一税收制度的实施，是为了在最大程度上减少企业税赋，促进当前国内税收制度的进一步完善，对于加快产业升级与转型而言具有重要的现实意义，同时也为我国高端服务行业的进一步发展创造了较为有利的经济环境与条件[1]。

目前，“营改增”在提出到全面实施一共经历了三个重要阶段：第一阶段，是“营改增”初步试点阶段，在2012年1月1日，上海、北京、江苏、福建等地的交通运输、现代服务行业中的一部分开始实施“营改增”；第二阶段是2013年8月1日“营改增”试点区域、范围得到进一步扩大，不仅在现代服务以及交通运输行业中实施，同时又新增加了广播影视行业、邮政业，电信业也在2014年6月1日在全国范围内实施“营改增”，促进“营改增”的进一步发展。

“营改增”后房地产企业开发建造阶段的税收筹划随着营业税改为增值税（营改增）的实施，房地产企业在开发建造阶段的税收筹划有了新的变化和调整。

本文就此进行讨论。

1.1 增值税取代营业税营改增后，房地产企业开发建造阶段所应缴纳的营业税全部被改为增值税，税率规定一般为11%（不同省份有所差异），开发企业将产生的增值（开发成本与销售价差的差额）作为应纳税额，并在销售时逐步转嫁给购房者，实现税负分摊。

1.2 税负分摊带来的影响营改增带来的最大变化就是税负分担的机制，房地产企业将原来纳税的负担逐步转移给消费者，从而减轻了企业的税务负担。

在此过程中，应注意的是房地产企业向消费者转移税负时需要进行合规的税收计算和规范的税务管理。

营改增后，房地产企业面临的税收形势发生了一定的变化，因此需要重新制定合理的税收策略，以提高税收效益。

（1）控制开发成本：房地产企业应根据市场需求和竞争状况合理控制开发成本，如加强成本管理，提高自动化设备的使用率，优化人力资源配置等，以尽量降低开发成本，减少企业应缴纳的增值税税额。

（2）制定合理的销售价格策略：企业应根据市场需求和竞争状况合理制定销售价格策略，使企业在具有竞争力的前提下合理降低销售价格，减轻购房者负担，从而降低企业增值税税负。

2.2 把握税务政策优惠根据财政部和国家税务总局的政策，房地产企业在开发建造阶段可以享受多种税收优惠政策。

对于房地产企业来说，如何把握和利用税收优惠政策，将成为提高经营效益的重要手段。

具体措施包括：（1）资本性支出确认及折旧分摊：房地产企业可按照财税〔2016〕36号文规定，将部分房屋装修费用列为资本性支出，并在未来的折旧分摊中享受相应税收优惠。

（2）增量增值税纳税调整：对于从2015年5月1日起开始建造新房的房地产企业，凡增值税纳税方法发生的合法变更，可以在一定期限内享受减免税款优惠。

（3）贷款利息、土地增值税和印花税优惠：根据国家相关税收政策，房地产企业在缴纳贷款利息、土地增值税和印花税时均享有一定的优惠政策。

由于 价 税 一 体 ， 税 收 的增 加 必 然 影响 到 征 收增值 税 政策 的通知》 （ 财 税［ ２ ０ ０ ９ １ ９ 号） 较小 ，
并能 对 生 产 和消 费 产 生 连 锁 反 规 定， 一 般 纳 税 人 销 售 自产 的下 列 货 物 ， 可 以 商 品 的价 格 ，
业 建 造 成 本 增加 。 首先， 由于 建 筑 材 料 来 源 方 式 较 多， 势 必 会 增大 建筑 业 增值 税 进项 税额 抵扣 难度，
元／ 平米） 二， “ 营改增” 对 房地 产企业税负 的影 响 （ 实行 “ 营 改增” ， 延 续 了增 值 税 的 抵 扣 链 增值率＝ ２ ｌ ５ Ｏ ／ ［ （ ２ ３ Ｏ ０ ＋４ ６ ０ ０ ＋ １ ４ ０ ＋ ４ ８ ０
Байду номын сангаас
４ ８ ０ ） ｘ １ ． ３ ＋ １ ５ ０ ０ ０ ｘ ５ ． ５ ％＋ ２ ２ ５ ＋１ ４ ０ Ｏ 】 ＝ １ ６ ． ７ ３ ％ 避 免 重复征 税， 降 低 了开 发 产 品的 成 本 ， ＋ 而 且 其 所 面 对 的 材 料 供 应 商 及 材 料 种 类 条 ，
“ 散、 杂、 小” ， 且 基 本 上 都 由个 体 户 、 小 规 模 纳 能 让 房 地 产企 业 降 低税 负。 我 国房 地 产 行 业 税人供 应， 所 购 买 的材 料 没 有 发 票或 者 取 得 流 转 税 一 直 采 用营 业 税 和 土 地 增 值 税 双 重
税税 率， 原则上 适用增值税 一般 计税 方法 。 所 带 来 的成 本 增 加 只能 由施 工 方 和 开 发 商 自
建筑 业实行“ 营 改增” 会 直 接 造 成 房 地 产 企 行 消化 。
土地增值 税： 增值 额＝ １ ５ Ｏ ０ ０ 一 （ ２ ３ ０ ０ ＋４ ６ ０ ０ ＋ ｌ ４ ０ ＋ ４ ８ Ｏ ＋４ ８ ０ ） ｘ １ ． ３ －１ ５ ０ ０ ０ ｘ ５ ． ５ ％一 ２ ２ ５ — １ ４ ０ Ｏ ＝２ ｌ ５ ０

税务筹划“营改增”形势下房地产企业的税务筹划研究柴丽琼（中国甘肃国际经济技术合作总公司，甘肃兰州730050）摘要：我国的税法改革于2012年在上海开展试点工作，着力于推动营业税改增值税的改革建设，又在2016年将改革融进了房地产、生活服务、金融以及建筑等领域。

“营改增”的改革是一项颠覆性的变革，其消除了在流转税制下的营业税同增值税一起征收的情况。

在“营改增”政策实施的新形势下，房地产行业的发展将会遇到更大的挑战，同时也面临着不小的风险。

所以，有必要针对“营改增”形势下房地产企业的税务筹划进行重点分析。

关键词：“营改增”；房地产；企业；税务筹划1引言房地产行业是我国经济发展的支柱性产业之一，关系着国计民生，是给予人民幸福的保障。

而“营改增”税务改革对房地产企业的影响又较为深入，涵盖在企业的现金流、财务风险以及纳税额等各个方面。

本文主要针对房地产企业从“营改增”税务改革中受到的影响，并且对房地产企业在增值税制度下优化税务筹划的措施方面提出了几点建议。

2.1企业税收负担增加在“营改增”税制下，房地产行业的抵扣项目会相对减少。

首先，房地产的设计的业务和使用的原材料的范围都较多、较广，而采购原料的单位并不都是能开具增值税资格的供应商，因而与供应商之间的很多交易就会因没有专用的增值税发票而不能进行抵扣，使得税收负担加重。

其次，房地产企业的施工环节中的人员较为特殊，农民工没有纳税的资质，且国家还未能出具相关解决方案，也就使得企业的纳税额数相应增加。

以上两方面都会使得企业的成本和税收负担增加。

2.2影响现金流房地产企业中的一个显著特点：一个开发项目就要历时几年，企业的营销方式一般是预售，在得到收入后要先向政府纳税。

然而，在房地产的施工过程中，财务成本与工期紧密相关，企业的成本消耗会因工期变化而逐渐增加。

对此，房地产企业通常都会垫支增值税销项税额资金以助于开工，而这样的方式却会造成大量资金被占用的情况发生，而使后期的施工中可能出现资金链断裂的情况。

房地产企业“营改增”财税风险探讨摘要：作为目前房地产界最为关注的话题——营改增，“营改增”税制改革是2016年地产行业所面临的重大问题之一，那营改增会对房地产行业造成什么动荡呢？下面会剖析营改增政策对房地产行业的动荡，重点突出房地产企业面临的财税风险问题，推动房地产企业在大浪潮中所向披靡。

关键词：营改增房地产企业政策随着地产行业“营改增”税制改革潮汐的的到来，财税风险势必对房地产行业产生重大的影响，因此，这将作为地产界全体财务工作者所重视的一个核心问题，而至关重要的是对此进行科学规范，正确做好风险控制。

一、为什么地产需要进行“营改增”（一）推动地产行业产业链的完善健全发展国家推行的营改增税制改革正处于不断的优化升级过程，然而纵观整个地产行业，所有商品是在最终所消费所有环节以前采用了消除重复税收，更为有效加快经济提升转化率，推动房地产行业增值税收入的增长。

从而使得增值税链条更加完善和健全的发展。

（二）税制改革必将完善财务税收管理问题营改增的重大改革是要标准化企业财务工作人员的账务处理问题，从而科学的进行申报纳税。

另外，施工行业营业税现在的申报特点普遍为粗放型阶段，虚开发票现象更为严重，在后续税收征管上产生极大难题，使用企业在税收方面存在着不可磨灭的风险问题。

相反，为达到让整个行业有公平的竞争方式和良性循环，规范行业市场经济的行为将会起到决定性作用。

（三）企业需要降低税负，必然规避重复税收问题推出营改增的税务制政策，将对重复征税问题，在房地产产业链各环节间可得到质的飞跃，全面提升地产业的高效运作，优化产业链提升企业经济效率，从而实现企业总体的税负降低。

二、房地产行业“营改增”后会有哪些变化（一）高额税负由于公共配套实施、安装建筑、财务费、房屋装修、土地用以及种种税金，是房地产项目的主要成本费用构成，所以25%-35%开发成本即为土地，若要依法取得增值税专用发票将是企业致命难题，在初期推行营改增，企业存货、固定资产将无法被抵扣，然而存货在企业资产中占有较高比重，根据“营改增”的传统思维性政策，存货以及固定资产将面临和通信等其他行业共同存在不能抵扣的问题。

浅谈营改增政策后房地产企业成本控制与管理随着我国经济的发展和市场的需求变化，房地产行业成为了我国经济发展的重要支柱之一。

由于房地产企业在投资和运营过程中需要支付大量的税费，使得成本压力逐渐增大。

营改增政策的出台对于房地产企业来说，无疑是一个重要的利好消息。

营改增政策是指将原先的营业税和增值税合并，并对税制进行改革的一项措施。

对于房地产企业来说，这一政策在很大程度上减轻了企业的税费负担，提高了企业的盈利能力。

在营改增政策的实施下，房地产企业的成本控制和管理面临了新的挑战和机遇。

房地产企业要根据营改增政策的相关规定，合理调整自身的税务筹划。

房地产企业可以通过合理的税务筹划，减少纳税负担，提高税费使用效率。

可以合理安排收入和支出的时间，减少税务负担。

房地产企业还可以通过合理的财务管理，优化企业结构，提高盈利水平。

房地产企业要加强成本控制，提高成本的透明度。

房地产企业在成本管理方面，应加强成本核算和预测，及时掌握和分析成本的动向和变化，及时采取措施降低成本。

可以通过精细化的用人管理，合理配置人力资源，降低人力成本。

房地产企业还应加强和供应商的合作，降低原材料和设备的采购成本。

房地产企业要加强内部管理，提高综合效益。

房地产企业在内部管理方面，要加强核心竞争力的培养和提升，提高企业的综合实力。

要加强项目管理，提高项目的开发质量和效率，降低项目成本。

还要加强市场营销能力的培养，扩大企业的市场份额，提高企业收入水平。

房地产企业要加强风险管理，防范各种风险。

房地产企业在成本控制和管理过程中，面临着各种风险。

价格波动风险、政策风险、资金风险等。

房地产企业要加强风险管理，建立完善的风险防控体系，及时应对各种风险，保障企业的正常经营。

营改增政策的实施对于房地产企业来说，既带来了机遇，同时又带来了挑战。

房地产企业要根据新的税制改革政策，合理调整税务筹划，加强成本控制和管理，提高内部管理和综合效益，加强风险管理，以应对新的市场环境和挑战，实现可持续发展。

（七）房地产业“营改增”后，土地增值税的 去留问题？
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财政部财科所建议：“营业税改增值税后，应 适当考虑合并土地增值税、契税等税种，进一 步消除重复征税，降低房地产流转环节税负。 房地产保有环节则通过开征新的房地产税加以 调节。”


二、“营改增”对房地产业影响与税负变化分 析 （一）账务处理难度增加
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由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一 个会计科目。而增值税采用抵扣的核算模式， 其应纳税额等于销项税额减进项税额，至少需 增加十个会计科目，核算难度较原来大幅增加 。“营改增”不仅改变了企业的会计核算体系 ，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵 扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账 务处理稍有不慎便会产生风险。

针对普通住宅、公寓和酒店及商业地产（工业 地产），房地产公司取得的利润不同，差异很 大，税率也可能分开规定。
4

（二）房地产与建筑行业同时纳入到营改增的 试点，主要是财税部门考虑到房地产与建筑业 之间关系过于紧密，如果两者纳入营改增存在 时间差，那么在这段时间差之内开发商将有一 大笔进项税无法抵扣，这对开发商的成本将产 生很大的影响。
35

5、增值税一般纳税人取得的增值税专用发票 、已认证，但未在认证通过的次月申报期内申 报抵扣的，不得抵扣。
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解决措施： 国家税务总局公告2011年第78号 经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵 扣其进项税额。
37



（四）房地产开发能取哪些专用发票抵扣 1、建安成本 2、工程设计费 3、交通运输费 4、房地产可行性研究 5、房地产工程勘察勘探
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实务 园地 ·Ｐｒａｃｔｉｃｅ ｆ ｉｅｌｄ
“营改增 ＂后房 地产企业 增值 税会计 处理
以一般纳税人销售 自行开发老项 目为例
澳 门科技 大学商学院 蔡 旺清 宋 宇 江 西财 经大学会 计 学院 蔡 成
准确 把 握经 营 管 理 活动 中的 “营改 增 ”政 策 ， 对 于房 地产 开发企 业至 关重要 ，不仅 能有 效规 避涉 税风 险 ，而且还 可合法 降低运营成本 。本 文依据 “营 改增 ”的一 系列规定 ，结合房地产企业 （一般纳税人 ） 典型业务— —老项 目，探讨 增值税 的会计处 理。
基金项 目 ：本 文系广西高校科 学技 术科研 项 目 （编号 ：ＫＹ２０１５ＹＢ３０７）阶段性研究成果。
５８”新会计（月刊）２０１８年第１期（总１０９期）
Ｐｒａｃｔｉｃｅ ｆｉｅｌｄ·实务 园地
表 （２） 一 般 纳 税 人 和 小 规 模 纳 税 人 收 到 预 收 款 时 其应预缴 的增值税额计算公 式比较
纳税人
般纳
一
税人
公式
备注
适用一般计税法的，
出 估 龉
预收款
．
，，，
适用税率为１１％；
一ｌ＋适用税率或征收率 适用简易计税法的， 来自小规模 纳税人 额
＝
×３％
征收率为５％。
（五 ）会 计 科 目选 用
由于财政部 ２０１６年 ７月 ８日公布 的 《关 于征求 （关于增 值税 会计 处理 的规定 ）意 见 的函 》（以下简 称 “征 收意见 稿 ”）仍存 在诸 多不 完善之 处 ，因此 ， 财政部 又于 ２０１６年 １２月 ３日发布 了 《关 于印发 （增 值税 会计 处理规 定 ）的通知 》（财会 ［２０１６］２２号 ， 以下 简称 “２２号文 件 ”）。与 “征 求 意见 稿 ”相 比， 笔 者认 为 ，“２２号文 件 ”有 两大 亮 点 ：一 是 明确 指 出简易计 税法 和一 般计税 法 ，是 两个 独立 的核算 体 系 ，这 与笔者 观点 相 同 ；二是将 “简 易计 税 ”由原 来 的三 级科 目上升 为二级 科 目，使简 易计 税法 真正 做 到 了名 副 其 实。 房地 产 开发 企 业 （一 般 纳税 人 ） 应设置 的一级会计科 目、二级会 计科 目 （明细科 目 ） 和三级会计 科 目 （专栏 ）见表 （３）。

Q企业管理I YE GUAN LI “营改增”背景下房地产企业税收筹划建议余丽秋摘要：随着我国社会经济和科学技术的不断发展，人们对房地产行业也有一定的了解和认知，对于房产理财以及财产增值的认知也越来越多。

现阶段，为了促进房地产企业更好的发展，国家实行“营改增”制度，建立科学合理的税收制度，优化资源，减少重复征税。

在“营改增”背景下，如何做好税收筹划，将成本降低，提高经济效益，成为目前房地产企业最需要关注的问题之一。

本文主要对“营改增”进行概述，分析“营改增”对房地产企业产生税负方面的影响，提出一系列“营改增”背景下房地产企业税收筹划的建议，希望对房地产企业的发展有一定的指导帮助。

关键词：“营改增”；房地产企业；税收筹划纳税筹划是指通过对涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的，一般在法律规定之内进行，一旦纳税筹划超过法律范畴，就属于偷税漏税行为，这也成为房地产企业实施税收筹划方案的基本前提。

“营改增”是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。

自2016年5月1日起，国家全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入“营改增”试点，2018年，国家税务局以及地税局，统一规范房地产企业的税收制度，进一步优化资源配置，保证企业税收筹划的有效性和合法性。

一、“营改增”概述“营改增”是将营业税改变为增值税，简称为“营改增”，能够有效减少重复征税，降低企业税负，促进社会发展。

主要涉及交通运输业和现代服务业。

交通运输业包括陆路、水路、航空以及管道运输等。

现代服务业包括研发、技术服务、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁以及鉴证咨询服务等。

交通运输业的增值税税率水平约为11% 15%，现代服务业的增值税税率水平约为6% 10%。

房地产企业征收10%的增值税；金融业征收6%的增值税。

试析“营改增”后房地产企业税务风险
“营改增”是指营业税改征增值税的政策，旨在推动中国供给侧结构性改革，促进经
济持续发展。

通过营改增政策的实施，房地产企业的税负也得到了一定程度的减轻，然而
也带来了一些新的税务风险。

首先，资金安排和预算管理方面的风险。

房地产企业通过买卖房地产获得的销售收入、预售款等均需要缴纳增值税。

随着税负的减轻，企业对现金流量的可支配资金增加，容易
导致财务管理不规范。

在资金的安排及预算管理时，需要加强内部财务审计管控，控制预
算安排，防范资金监管不善带来的风险。

其次，企业自身税务合规方面的风险。

随着税负的减轻，房地产企业自身财务税务合
规的风险也在增加。

例如：自行优化发票管理，以此减少增值税税负；主动减免罚款和利
息等组织风险；注册地和经营地不一致的风险，在质保备案和资产调拨等方面需要密切关注。

第三，税收政策变化方面的风险。

随着政策的不断调整，增值税税率和优惠政策随时
会进行新的调整，房地产企业需要及时掌握政策信息，合理安排税务筹划。

第四，产险方面的风险。

随着房地产业规模的不断扩大，其风险也在不断增加。

房地
产企业需要通过购买保险等方式，规避不可避免的风险。

综上所述，“营改增”的实行让房地产企业的税负得到了较大程度的减轻，但也带来
了一些新的税务风险。

企业应该积极应对这些风险，加强自身税务合规，避免违法违规行
为的发生，并且通过财务管控等手段，规避产险风险，保障企业安全发展。

财经纵横房地产企业营改增后的税收筹划分析何玉兰 四川家益石油房地产开发有限责任公司摘要：营改增是新时期我国税收制度改革的一项重要措施，是我国在税收管理方面做出的一次重要变革。

营改增改革对房地产企业而言，能够有效地减轻房地产企业的纳税负担，但是由于房地产企业特殊的性质，如果筹划管理不当，则有可能增加房地产企业的纳税成本，因此，必须对房地产企业的税收进行科学的筹划和分析。

基于此，本文对营改增后房地产企业的销售环节的税收筹划进行了相关的分析和探究，暂不涉足项目后期的土地增值税等环节，以期为新时期房地产企业的科学纳税提供一定的参考。

关键词：房地产企业；营改增；税收筹划中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)001-000185-02作为我国税收管理发展历程中十分重要的一项税收改革项目，营改增是一项十分重要的减税措施，在促进经济社会更好发展方面发挥着十分重要的作用。

营改增对各行各业税收活动都产生了重大的影响，是房地产企业和建筑企业2016年的头等大事，营改增既能够减轻企业的纳税负担，但是也可能会带来重复纳税、加重税负的风险，在这种情况下，必须结合房地产企业的实际，做好营改增后房地产企业税收筹划，为新时期房地产企业的更好发展奠定良好基础。

一、营改增对房地产企业纳税产生的影响营改增对房地产企业纳税产生的影响是两面的。

首先，营改增对房地产企业纳税产生了一定积极的影响，一是在营改增情况下，房地产企业的营业税重复纳税、无法进行抵扣、退税的问题，二是营改增改变了房地产企业的价格体系，将营业税变为增值税的做法相应的建立起来增值税进项、销项的抵扣关系，这就会促使房地产企业进行自觉的内部结构调整。

三是营改增政策带来了房地产行业的优胜劣汰，自身规模小、管理不够规范、与建筑业等协作能力不够、资金管理存在风险的企业在营改增体制下很难适应行业发展的节奏，相应的税收不仅不会降低，反而会增加，营改增后长期的运行过程自然会淘汰规模小实力差的建筑企业。

营改增背景下房地产开发企业房屋交付过程中的收入确认及成本结转作者：徐晓磊来源：《财会学习》 2017年第22期摘要：自2016年5月1日起，房地产开发行业纳入营业税改征增值税范围。

全面营改增背景下，部分房地产企业财务核算牵扯到营业税与增值税的划分，含税与不含税收入的确认，营业税退税，增值税补缴等事宜，相对较为复杂，本文从收入确认成本结转以及税务方面探讨实务中的处理思路及方法。

关键词：房地产开发；营改增；收入确认；成本结转关于房地产开发业务收入确认的时点有多种观点，但实务中多数房企以房屋交付为时点，主要原因是交付时房屋已经竣工验收且具备入住条件，房差按实测面积多退少补，经济利益完全流入企业，即经济利益及风险从形式上及实质上完成转移；收入能够可靠计量，成本基本上也能够配比计量，本文即采用此观点。

当然，实务中也有以住房合同网签及竣工验收等为收入确认时点，本文不加赘述。

一、准备工作前期准备工作是整个房屋交付工作也是损益结转工作的基础，准备工作是否充分有效，决定结转数据的质量是否可靠，前期准备主要有以下方面内容：（一）相关数据统计与核对1．主要是各业态产品（住宅、商铺、储藏室、车库等）中合同面积及金额与实测面积及金额对比，形成交房台账。

2．统计本次需结转至营业收入的预收账款，包括营业税环境下的预收账款．预缴增值税环境下的预收账款，当期全额纳税环境下的预收账款（统计方式详见举例预收账款统计台账）。

（二）房屋交付过程中相关原始资料的汇集整理包括各类收款退款收据、发票、各种辅助原始资料等。

（三）结转成本的确定房地产开发企业成本核算相对比较复杂，其费用的归集分摊结转可以参考成本会计中成本计算的分批法。

根据开发进度的不同，实务中开发成本的归集主要有两种方式：1．实际成本法，顾名思义以实际成本归集，无在产品，一般适用于小规模开发、单期开发单期推售或者开发节奏较快且成本管理水平较高的房产开发企业。

2．计划成本法，又分为工程造价法以及合同归集法。

3、销售额的确定
（3）房地产老项目是指： 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的房地产项目； 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建 筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016年4 月30日前的建筑工程项目。
4、进项抵扣的特殊规定
5、预缴税款
（一） 纳税人发生下列应税行为适用增值税预缴方式，按照预征率 或征收率，在不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管 税务机关申报缴纳增值税。
1、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率 预缴。
2、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，以取得的全 部价款和价外费用按照3%的预征率预缴税款。
6、征收管理
（二）纳税申报 1、一般纳税人 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的， 应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务 发生时间，以当期销售额和 11% 的适用税率计算当期应纳税额，抵减 已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结 转下期继续抵减。 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的， 应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期 销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管 国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
房地产开发企业营改增政策
2017年7月
涉及的主要文件
1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）
2、《国家税务总局关于公布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办
法>的公告》（国家税务总局公告 [2016] 14号） 3、 《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项 目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告 [2016] 18号）

浅析“营改增”对房地产企业财务管理的影响“营改增”是指将原来的营业税改为增值税。

从2012年开始，中国就开始大规模实施营改增政策，逐步扩大范围和增值税改征模式。

对于房地产企业来说，营改增政策与其财务管理息息相关，带来了很多变化和影响。

本文将从多个方面对营改增对房地产企业财务管理的影响进行浅析，希望对读者有所启发。

营改增政策对房地产企业的销售模式和成本结构产生了影响。

在过去，房地产企业的销售模式主要以出售商品为主，通过出售房产来获得营业税收入。

而营改增政策的实施，将原来的营业税改为增值税，对房地产企业的销售模式提出了新的要求。

房地产企业需要重新调整其销售模式，更加注重提高增值税纳税基数和改善成本结构，以便减少增值税的负担。

营改增政策对房地产企业的会计核算也产生了影响。

根据以往的核算习惯，房地产企业会将营业税计入成本费用中，导致了企业成本的增大和利润的减少。

而营改增政策的实施后，房地产企业将可以将增值税税款与其税前进项税额相抵，将增值税计入进项税额中，岂止能提升企业的税前成本费用，从而调整企业的会计核算方法，更加符合企业的实际经营状况。

营改增政策对房地产企业的财务风险和税务风险产生了影响。

通过营改增政策的实施，房地产企业可以减少税负的同时规避税务风险，降低了企业的财务风险。

但也需注意，由于增值税纳税人的纳税行为更为复杂，房地产企业需加强对增值税政策的了解，积极合规纳税，以降低税务风险。

企业应加强内部管理，规范会计核算，避免出现税收风险。

营改增政策对房地产企业的财务管理产生了多方面的积极影响。

房地产企业要积极应对这一政策变化，调整企业的战略布局和管理模式，加强内部管理和税务合规，以更好地适应新的税收政策，提高企业的竞争力和盈利能力。

国家也应继续改进税收政策，为房地产企业的发展营造更加有利的税收环境。

相信在双方的共同努力下，房地产企业的财务管理水平将会不断提升，为中国经济的发展做出更大的贡献。