广州市城中村调研之猎德

猎德村简介
猎德村是广州市天河区街属下的行政村，位于珠江新城南部，南临珠江。

现村址范围；东与誉城苑社区居民委员会为93/200邻，南
与临江大道紧靠，西与利雅湾接壤，北与兴民路及花城大道相连，村址面积470亩。

另外还有发展经济用地约350亩。

猎德涌从村中流过，将村庄分为东、西村，一河两岸景色秀美。

猎德地处北回归线以南，气候温和，雨量充沛。

猎德，一个“拆”出来的神话，猎德村曾经是广州天河最穷的城中村；现在，在猎德村随便找个本地居民，都有可能是千万富翁。

2007年是猎德城中村启动改造的一年，也是广州市首个整体改造的城中村。

当然很大一层原因是因珠江新城的兴建猎德村拆迁后兴建37栋复建房。

城中村改造的探究摘要：城中村改造存在改造难度大、管理难度大、普遍受益难度大等问题。

对城中村的改造，需采取综合治理的模式来实现经济管理体制、社会文化、政治政策及物质形态空间的完善。

要从城中村物质形态空间方面考虑，根据城中村区位、类型及区域规划要求，分别对待。

本文以猎德村为例对城中村改造问题进行探讨。

关键词：城中村改造一、改造前的猎德村基本概况及特征1.1优越区位猎德村位于广州新城市中心区――珠江新城的核心区范围内，距广州新城市中轴线约200米，南临珠江，猎德大桥以北，东以誉城苑居委会为邻，西与丽亚湾接壤，北至兴民路及华城大道。

整个村落东、西、北三面为高楼所包围，南面与琶洲国际会展中心隔江相望，具有十分优越的地理区位。

1.2富裕经济曾有关问卷调查显示，猎德村家庭人均收入约为5475元，其中74.85%来自于集体经济分配，而另外25.1%来自出租屋受益，81%的村民基本处于无业状态。

至改造前，随着珠江新城和周边地区发展，猎德村房屋租金已明显上涨，并成为村民家庭的重要收入来源，曾有猎德某村民介绍说其家有两栋房屋出租，每月租金收入五、六千元。

改造前猎德村集体经济总收入约为5000万元，总体上猎德村民经济情况总体上相对较富裕。

1.3稠密人口由于地处广州新城市中心区范围内，周边办公、商业等楼宇十分密集，集聚大量就业人员。

和广州中心区内其他城中村一样，改造前的猎德村就已吸纳了大量外来流动人口。

1.4悠久历史文化猎德村有着悠久历史和丰富文化，是岭南传统水乡的典型代表，根据现状调查及有关资料显示，猎德村始于宋代元封年间，已有超过900年历史，村内有81个姓氏，其中李、林、梁为三大姓。

村落里巷交错，各姓氏宗祠、神庙及书院略有规模，曾有大小祠堂近10座，其中李氏大宗祠原建于1799年，历经拆除与重建。

在猎德村范围内有三座庙宇，分别是拜龙母的龙母庙、供送子观音和太上老君的文阁庙、供火神华光菩萨的华光庙，其中龙母庙还是广州市级登记保护文物单位。

猎德村改造情况一、基本情况猎德村属广州市天河区，位于珠江新城中央商务区。

全村常住人口7865人，3467户，外来人口8000人。

按2006年底计，用地面积336304平方米，另外还有发展经济用地约23万平方米。

改造前集体经济总收入约5000万元。

2007年9月29日，猎德村以46亿元拍卖出桥西地块，此次拍卖是以生地熟让的形式，由市政府指定市土地开发中心组织代征代拍，交地时间为2010年6月，最终由联合买家富力地产和合景泰富以46亿元拍得，随后宣布引入新鸿基集团共同开发。

2007年10月，作为广州首个旧城改造项目猎德村开始拆迁。

猎德村的改造规划，桥东为复建安置区，桥西地块用以拍卖融资，桥西南建设村酒店和村集体物业。

整个改造建设工程3年，至2009年底基本完成。

全体村民2010年春节前搬入新居。

二、改造前情况改造前的猎德村是广州“城中村”的典型缩影，原有总建筑面积68.6万平方米，都为高密度的农民自建住宅，面积小，质量差，违建问题突出、消防隐患严重、治安环境复杂、卫生条件恶劣。

此外，还保留着部分古民居、古祠堂等历史建筑。

三、改造主要进程猎德村的改造采取由开发商垫资、政府出政策、村委会协助的模式，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。

改造工程占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米，其中地下室约23万平方米。

村中建3条规划路，共有37栋高层住宅建筑，还有会所、祠堂、池塘等配套，了告别以往小楼牵手、道路狭窄的弊病，道路与珠江新城CBD规划融为一体。

1、拆迁方案：猎德村的补偿原则是“拆一补一”，以四层为上限，实施阶梯式安置。

框架结构房给予每平方米1000元的材料补偿。

如果村民需要增加安置面积，将按照每平方米3500元的单价购买。

临迁安置补助标准根据2004年出台的《广州市城市房屋拆迁管理办法》实施，在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米20元计付临时安置补助费。

广州城中村改造实例研究——解读猎德村广州城中村改造实例研究——解读猎德村改造城中村是中国城市化进程中的重要一环，广州作为中国改革开放的先行者，其城中村改造工作颇具代表性。

本文将以广州市番禺区猎德村为例，深入探究该村的改造过程、成效以及存在的问题与挑战。

广州市番禺区猎德村位于城市更新改造区域，是一座typical的城中村。

该村的建立要追溯到上世纪80年代，当时因为城市扩张的需要，政府决定征用猎德村的土地发展新城区。

然而，由于种种原因，猎德村成为了外来移民的集聚地，形成了一个独特的社区模式。

城中村改造工作在广州进行得如火如荼，猎德村也不例外。

改造工作的第一步是拆迁。

政府对猎德村进行了大规模的征地拆迁，将原有的低矮瓦房统统拆除，为新的城市建设腾出空间。

虽然拆迁过程中存在一些问题，比如拆迁补偿的不公等，但总体来说，政府在改造工作中还是尽力保护了村民的权益。

随着村庄的拆迁，新的城市建设开始了。

政府投入大量资源，在猎德村建设了现代化的住宅小区、商业综合体、公园绿地等，为居民提供了更好的居住和生活条件。

此外，政府还提出了“粤港澳大湾区”战略，将猎德村打造成为国际化的商业中心。

这一战略吸引了大量企业和人才进驻，为社区带来了更多的机遇和发展空间。

猎德村由此逐渐脱离了城中村的桎梏，成为一座充满活力和创新力的现代社区。

然而，猎德村改造过程中也出现了一些问题和挑战。

首先，拆迁安置工作并不完善，有一些老旧村民难以适应新的居住环境，他们既缺少新住房的适应能力，又无法融入新的社区环境。

其次，城市化进程使得猎德村失去了原有的文化和历史。

拆迁过程中，很多古老的建筑物被摧毁，街道变得越来越拥挤，原有的社区关系也被瓦解了。

再者，改造之后的新社区虽然设施齐全，但由于租金上涨等问题，部分居民无法承担高昂的生活成本，导致社区的社会结构和居住特点发生了变化。

为了解决这些问题，政府还应该在城中村改造中加强社会保障措施。

比如，在拆迁安置工作中加强村民的培训和引导，帮助他们更好地适应新的居住环境；在城市建设过程中，注重保护和传承村庄文化，增加公共空间和社区设施等，提高居民的生活质量。

广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村改造案例分析广州大学建筑与城市规划学院城市规划原理指导老师曲少杰建环零八一班罗明艺0816030016摘要：广州市“三旧改造”如火如荼地进行中，对其当中的城市更新发展研究，就以猎德村的改造为例进行分析。

猎德村作为广州市城中村的改造的第一个试点，其发展模式及当中出现的问题，很值得我们一一探讨研究。

关键词：改造容积率猎德村城市规划1、调研概况介绍三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

1.1 旧村居主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。

具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

1.2 旧村改造具体进展情况2020年前，基本完成138条“城中村”改造任务，目前，已有15条村完成了改造方案审批工作。

其中猎德村复建安置房已建成投入使用；林和村已清拆完毕，安置房工程已开工建设；杨箕已基本拆平并完成土地公开出让工作；琶洲、文冲、冼村、小新塘村已开始签订拆迁安置补偿协议及部分拆除，花地、西塱裕安围已开始安置房建设。

据悉，今年旧村改造方面，重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区以及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的旧村（城中村）全面改造项目；在推进海珠区黄埔古村、荔湾区裕安围村综合整治项目的基础上，启动花都狮前村等几个具有历史文化保护价值的旧村整治项目。

1.3 主要政策依据⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号）⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）1.4 全面改造模式的财政支持政策⑴．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村猎德村位于广州市天河区，是广州市“三旧”改造的重点项目之一、这个位于城市核心地带的老村庄，经历了几十年的发展和变迁，如今正处于城市更新的进程之中。

这是一个具有丰富历史文化和人文价值的地方，其发展和转型引起了广泛的关注和研究。

猎德村的历史可以追溯到清朝时期，当时是一个以种植蔬菜和养殖牲畜为主的农村聚落。

20世纪50年代以后，随着城市的快速发展，猎德村逐渐被纳入城市建设规划中。

随着城市化的进程，原本的农田逐渐被拆迁，村庄被新的市区所取代。

然而，猎德村在城市化过程中也面临了很多问题。

首先，由于历史悠久，猎德村内存在很多老旧的建筑和基础设施，这些设施的老化和脱落给居民的生活带来了不便。

其次，由于位置优越，猎德村成为了一些非法活动的聚集地，破坏了社会治安。

最重要的是，猎德村周围的城市发展迅速，导致这个老村庄逐渐被边缘化，无法适应城市化的节奏。

为了解决这些问题，广州市政府决定对猎德村进行城市更新。

这个城市更新的目标是通过合理规划和土地利用，提高居民的生活质量，促进经济的发展，并且保留猎德村的历史文化价值。

在城市更新的过程中，广州市政府采取了一系列的措施。

首先，他们对猎德村的老旧建筑和设施进行了拆除和修复，以提升居民的居住条件。

其次，他们对猎德村周边的环境进行了整治和绿化，打造了一个生态友好的居住环境。

同时，广州市政府还鼓励企业和创业者在猎德村建立商业和创新中心，以促进经济的发展和创新的氛围。

在经过几年的努力之后，猎德村的城市更新开始显现出一些成果。

首先，居民的生活条件得到了显著改善，他们有了更好的住房和生活设施。

其次，猎德村周边的环境得到了明显改善，清晰的空气和绿化的景观为居民带来了更好的生活质量。

此外，城市更新还吸引了一些技术和创新企业入驻猎德村，为居民提供了更多的就业机会和发展空间。

然而，猎德村的城市更新也面临着一些挑战。

首先，由于猎德村的历史文化价值，城市更新需要保护和传承这些价值，避免简单的拆除和重建。

全面改造城中村开发强度合理性分析——以猎德村复建安置区为例摘要：广州市城中村改造工作已推进十多年，目前已有十多个城中村启动或完成改造，取得一定的成功。

广州城中村改造的成效如何，是否符合改善居住环境和城市面貌的改造预期。

本文试图通过对广州猎德村改造复建区的规划指标进行分析，提出城中村改造中设定合理开发强度的一些建议。

关键词：城中村；改造模式；规划指标；开发强度；宜居猎德村隶属广州天河区，位于珠江新城南部，南临珠江，改造前是一个有着900多年历史的岭南水乡，村域面积54.69公顷，其中居住用地31公顷，辖内3167户共7865人。

鉴于猎德村位居广州CBD中央商务区的特殊地理位置，市政府提出了结合猎德大桥建设、猎德涌整治和市政规划路建设带动整体改造的思路，2007年5月猎德村城中村改造工程启动，历时3年在2010年9月迎来复建安置房回迁。

改造后的猎德村，一改往日建筑密度大、街巷狭窄、握手楼多、土地利用混乱的脏乱差现象，村内祠堂异地迁建，新村内高楼林立，按规划布局要求配建了学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务配套，绿地率达到30%，生活环境有了明显变化。

猎德村作为广州正式启动改造的首个城中村，历时3年圆满完成改造任务，从岭南水乡蜕变为现代化高层住宅区，其改造无疑是成功的。

但改造后的猎德村曾被省政协委员炮轰为建筑密集、采光通风差、不宜居的“屏风楼”，其改造成效如何，是否符合改造预期，是否具有可复制性并对以后的城中村改造具有借鉴作用。

本文试图从规划建设层面对猎德村复建安置区的改造成效进行分析，对进一步推进城中村改造提出一些合理性建议。

一、复建安置区改造规划建设指标分析猎德村采用与开发商合作开发的改造模式，该模式需调剂出融资地块以弥补开发商的成本与盈利空间。

按该村的改造方案，原村内用地分成复建安置用地、村经济发展用地及开发商融资地块三部分。

为了有效指导城中村改造建设，使城中村改造按“建设现代化文明社区”的预期目标推进，广州市城市规划局在2003年组织开展《广州市城中村改制过渡期规划指引研究》，通过对市辖八区城中村适用的村镇规划标准、法规规范与现行广州市城市规划标准、法规规范进行对比研究，认为城中村规划建设所执行的村镇规划标准人均建设用地指标偏大，用地不集约，用地构成比例不合理；公共服务设施严重缺乏，标准偏低；市政设施少；建筑密度偏高，提出了城中村改造时应采用城市规划标准进行规划控制的建议；同时考虑到大部分城中村人口规模类似于城市居住小区规模，建议改造后的各项规划控制指标应以城市居住小区的规划指标进行控制。