房地产企业预售和收入业务的会计处理上课讲义

房地产开发企业会计培训讲义1. 引言随着房地产行业的发展，房地产开发企业在市场上扮演着重要的角色。

作为一名房地产开发企业的会计人员，掌握良好的会计知识不仅对企业自身的财务管理至关重要，也能保证企业在税务、审计等方面的合规性。

本讲义旨在为房地产开发企业的会计人员提供一份系统、全面的培训材料，帮助他们提高自己的专业能力和水平。

2. 房地产开发企业的会计制度房地产开发企业的会计制度是指为房地产开发企业设计的一套规范和标准，用于规范企业内部的财务管理和会计核算。

一个完善的会计制度可以确保企业的财务信息真实、准确、可靠，同时也可以帮助企业合规经营、控制风险。

会计人员应该了解并熟悉公司的会计制度，确保按照规定进行操作和记录。

2.1. 会计制度的内容•财务管理制度：包括资金管理、成本控制、财务分析等方面的规定，用于提高企业的财务管理水平；•会计核算制度：包括会计科目设定、会计凭证处理、凭证登记与审核、会计报表编制等方面的规定，用于确保财务信息的准确性和完整性；•薪酬管理制度：包括薪酬核算、个人所得税申报等方面的规定，用于保证员工薪酬的合理性和合法性；•税务管理制度：包括税收计算、纳税申报、税务审核等方面的规定，用于确保企业遵守税法的要求。

2.2. 会计制度的执行会计人员在执行公司的会计制度过程中应注意以下事项：•严格按照会计制度的规定进行操作和记录；•及时处理会计凭证，并进行合理的审核和登记；•定期编制和报送财务报表，确保报表的及时性和准确性；•定期进行财务分析，及时发现和解决财务问题；•随时关注税收法规的变化，确保企业的纳税合规性。

3. 房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算是指根据会计制度的要求，对企业的经济事项进行记录和处理，最终形成会计报表的过程。

会计人员应该熟悉企业的业务模式和会计核算方法，保证财务信息的准确和完整。

3.1. 房地产开发企业的常见交易•房地产开发：包括土地收购、房屋建设、销售等过程；•融资活动：包括银行贷款、债券发行等手段；•资产购置：包括购买建筑物、设备、土地使用权等过程；•收入和支出：包括销售收入、营业费用等经营活动；•投资和投资收益：包括投资房地产、股权等过程。

房地产公司取得预售收入的账务处理《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再进行清算，多退少补。

《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函［2008]299号）规定,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月）计算出预计利润额,计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再进行调整。

预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。

2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15％。

3、位于其他地区的，不得低于10％。

(二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合《建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发〈经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004］77号）等有关规定的,不得低于3%.那么，房地产开发企业取得预售收入应如何进行会计处理？笔者认为，可以在不增设会计科目的情况下，对预收账款应缴纳税费,根据其纳税环节，分别通过“预付账款"（开发建设周期预计超过1年时也可通过“长期待摊费用”科目)、“递延所得税资产”科目来核算。

因为房地产开发企业在收到客户预付的款项时,不符合收入确认条件，会计上将其确认为负债。

按照税法的规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入应先按规定的预计利润率计算出预计利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。

精校版：房地产预售环节的企业所得税和会计处理（含案例）2021-08-17 17:43A公司为从事房地产开发的增值税一般纳税人，执行企业会计制度。

该公司开发项目共两期，一期是住宅，二期是商铺。

A公司所在城市土地增值税预征率：住房1.5%，商铺3%，该市销售未完工开发产品的计税毛利率为为15%。

2019年10月1日，一期住宅开始预售，12月31日，预收帐款—一期贷方余额为6540万元，期初余额为0，全年预交增值税180万元（=6540/1.09×3%），城建税及附加21.6万元（=180×12%)，预缴土地增值税95.4万元(=6540-180)×1.5%)，未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税（未计入损益）117万元（=95.4+21.6）。

2020年6月30日，一期住宅完工并交付；2020年12月1日，二期商铺开始预售。

2020年12月31日，预收帐款-一期，贷方累计发生额为2180万元（全部为交付前收取），期末余额为0；预收帐款-二期，贷方余额为1090万元，期初余额为0。

2020年预缴增值税90万元，其中一期60万元二期30万元；预缴土地增值税63.6万元=（2180-60）×1.5%+（1090-30）×3%，其中一期31.8万元，二期31.8万元；预缴城建税及附加10.8万元，其中一期7.2万元，二期3.6万元。

全年结转主营业务收入8000万元，主营业务成本6400万元，未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税（未计入损益）35.4万元。

本案例暂不考虑其他业务和其他税费，假设未取得增值税进项发票抵扣税款，填写2019年和2020年企业所得税年度纳税申报表《A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》。

解析：一、根据基础资料梳理出如下表格：二、编制会计分录为便于演示，同类业务以全年汇总分录替代单笔分录，单位：万元(一）2019年1.收到一期预收款时借：银行存款 6540贷：预收账款 65402.预交税费(1)增值税、城建税及附加房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，收到预收款时候，不确认纳税义务，但应按照3%的预征率预缴增值税。

某房地产开发企业会计知识讲义1. 引言房地产开发企业作为一个重要的经济组织，在日常运营过程中需要具备一定的会计知识。

本文档将以某房地产开发企业的角度，介绍房地产开发企业会计的基本知识和重要的会计核算方法。

2. 房地产开发企业的会计制度房地产开发企业应建立科学完善的会计制度，以保证财务数据的准确性和完整性。

其会计制度应包括以下内容： - 会计核算基本制度：包括账务处理、凭证制度、账簿形式等； - 会计报告制度：包括财务报表编制、审计要求等； - 费用管理制度：包括固定资产、人员工资、办公费用等的管理方法； - 预算管理制度：包括年度预算编制、执行和控制等； - 税务管理制度：包括纳税申报、发票管理、税务筹划等。

3. 房地产开发企业会计主要步骤3.1. 项目开发前的会计工作在房地产项目开发前，企业需要进行一系列的会计准备工作： - 编制项目预算：确定项目开发的成本和收益预期； - 确定资金来源：包括股东投入、贷款以及其他融资方式等； - 建立预收款管理制度：确保项目开发过程中的收款和付款流程的有效管理； - 确定会计虚拟项目：用于区分不同项目的成本、收入和费用。

3.2. 项目开发过程中的会计核算在项目开发过程中，房地产开发企业需要进行一系列的会计核算：- 成本核算：按照会计准则，对项目开发过程中的直接成本和间接成本进行核算； - 收入核算：按照合同约定，对销售收入、租赁收入等进行核算； - 费用核算：对项目开发过程中的各项费用进行核算，包括劳务费用、税费等； - 资产核算：对项目开发过程中的固定资产、无形资产等进行核算； - 风险准备金核算：对项目开发过程中的风险准备金进行核算，以应对不良债权和风险损失；3.3. 项目竣工后的会计工作项目竣工后，房地产开发企业需要进行以下会计工作： - 资产投资收益核算：对项目投资的盈利情况进行核算； - 处置固定资产核算：对闲置或报废的固定资产进行处置； - 纳税申报和税款缴纳：按照税法规定，及时申报和缴纳各项税费； - 资产评估和折旧核算：对项目竣工后的资产进行评估和折旧核算； - 股东权益分配：根据合同约定或公司章程，进行股东权益的分配。

房地产企业预售模式下的财务和税务工作房地产企业在预售模式下的财务和税务工作对于企业的经营和发展非常重要。

在预售模式下，房地产企业通过预售房产项目来获得资金，因此需要进行相关的财务和税务工作来确保企业的稳定经营和合规运营。

以下是关于房地产企业预售模式下的财务和税务工作的一些重要内容。

财务工作：1. 预售款项管理：房地产企业在预售模式下需要管理预售款项的收入和支出。

预售款项的收入需要及时确认并记录，确保资金的准确计算和使用。

还需要进行预售款项的支出管理，包括支付施工费用、购买材料和设备等，需要对支出进行详细的记录和管理。

3. 资金计划和风险控制：在房地产企业预售模式下，资金的管理和使用非常重要。

企业需要进行资金计划，包括预测、分析和控制预售项目的资金流动情况，确保资金的稳定和合理使用。

还需要进行风险控制，及时发现和解决预售项目中可能出现的财务风险。

4. 财务报表和审核：房地产企业在预售模式下需要编制和报送财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等。

这些报表对于企业的经营情况和财务状况具有重要的参考价值。

还需要进行财务审计，确保企业的财务报表真实、准确和合规。

1. 税收政策遵守：房地产企业在预售模式下需要遵守相关的税收政策和法规，确保纳税义务的履行和税收合规。

具体包括房地产税、企业所得税、增值税等各类税种的纳税申报和缴纳。

2. 税务筹划：房地产企业在预售模式下可以进行一些合规的税务筹划，以降低税负和优化企业的财务状况。

通过合理安排资金流动，降低企业的纳税基础，减少税款的支付金额。

3. 税务风险管理：房地产企业需要识别和管理可能存在的税务风险，以防止潜在的税务问题对企业的经营和发展造成不利影响。

及时了解和适用最新的税收政策和法规，避免因为政策变化而产生的税务风险。

4. 税务报告和申报：房地产企业需要及时准确地进行税务报告和申报，确保按时、合规地向税务机关提交相关的税务信息和申报表。

这些报告和申报对于企业的税务合规和税收管理具有重要的作用。

房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。

预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。

预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。

本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。

关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。

预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。

房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。

在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。

二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。

预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。

政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。

购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。

当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。

房地产会计第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。

并诚恳希望大家提出宝贵意第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范围房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。

近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。

本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。

房地产开发企业的开发经营对象是房地产。

房地产是房产和地产及其权属的统称。

其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。

房地产开发企业的主要业务范围包括：1.土地开发和建设土地是房地产开发的前提条件。

土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。

2.房屋、建筑物的开发建设和经营房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。

其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。

房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。