戴德梁行泛城顾问上海青浦徐泾XX项目定位报告详解

青浦区徐泾镇徐南路北侧08-02地块拿地可研报告Part 1 青浦区域市场背景研判1.区域房地产市场供应及销售情况2.区域土地市场成交情况1.1青浦区房地产市场供应及销售情况5000100001500020000250002010-2015年青浦区商品住宅供需价年度走势5000100001500020000250002014.01-2015.04青浦区商品住宅供需价月度走势2013年为分水岭 价跌量升逆转为价涨量降青浦区房地产市场供应及销售情况◆供应量：近5年青浦住宅年均供应84.81万㎡，其中2013年供应量首次突破100万㎡，创历年峰值，之后供应量逐年走低。

◆成交量：近5年青浦住宅年均成交70.14万㎡，其中2013年集中成交10.99万㎡，为近年来最高；受整体市场下滑影响，2014年成交量降至80.10万㎡，同比下降27%。

◆供求比：近5年青浦住宅整体供求比1.21，供需基本保持均衡；其中2010、2012年供求比小于1.0，其余3年供略大于求。

◆成交价格：近5年青浦住宅成交均价年均涨幅仅1%，但在经历了2012年价格骤跌之后，房价已连续三年出现持续性增长，其中2013年房价大幅上涨15%，涨幅创历年最高。

1.2青浦区土地市场成交情况200040006000800010000120000.0050.00100.00150.00200.00250.002010年2011年2012年2013年2014年2015年2010-2014年青浦区住宅类用地（不含安置房）出让建筑面积及楼板价规划建筑面积(万平方米)(元/平方米)2013年为土地价格高位 2014年为土地供应量高点2010-2014年，青浦住宅类用地（不含安置房）累计建筑面积601.67万㎡，年均120.33万㎡。

年度土地成交量呈现明显波动性，2014年高达221.33万㎡。

从地价上看，青浦区住宅类用地楼板价呈现明显波动，其中2015年由于仅成交2幅地块且均为超低溢价成交，成交楼板价目前为近5年最低，楼板价仅为4669元/㎡。

产品对比分析简要介绍三大行现有业务类型：12经营项目介绍：⏹工业地产在物流基础设施、制造业、商务园区、选址咨询和置地等各个工业地产领域提供工业交易各方面的建议。

提供业内的综合房地产解决方案，涵盖交易、设施管理、项目管理和开发服务、估价和咨询等领域.案例：普洛斯于2004进入中国，此后在中国迅速扩张，目前已在中国20多个城市设立了分支机构，负责开发和管理60多个物流园区.服务包括为其在中国的设施提供租赁代理、物业评估、物流市场分析以及建立物流行业标准等。

⏹资产管理:为客户制定完善的整体计划，能有效在日常物业管理中实行的预测,更迅速获取利润等帮助物业实现增值.管理途径包括房地产投资信托公司（REIT)、投资基金、物业组合及重组,公司融资和结构性融资。

按季度向客户提供关于投资组合预计收入报告，帮助进行有效的租户管理,分析资产状况及财务风险，确保五年起伏期3内获得持续的市场收益，提升物业组合的质量.⏹企业住宅服务：各个市场之间存在很大差异性,独特的本地惯例、文化和语言差异，都给企业调度和安置外籍员工带来较大问题。

该服务可以为企业提供优质建议，帮助企业在何处、如何解决外籍员工的安置问题。

此业务涵盖寻觅合适住所和租赁谈判的所有方面,包括续租服务、持续成本管理和客户管理.⏹企业客户开发：该服务主要由公司的客户开发团队协助企业制定全方位方案,发现及评定当前及潜在客户中重要的新业务机会，同时承担商务拓展工作，向一系列的企业及政府客户推广公司的全面及专业化服务。

主要职责包括：1.为公司发现及拓展新业务2.为业务部门赢取新业务提供支持,协调不同业务部门为现有及潜在客户提供跨业务服务3.协助客户明确及有效利用公司的服务4.提供跨地区、面向客户的服务，使公司的全球化业务能力及服务平台发挥最大的功效4⏹租赁代理：该业务专注于长期、稳定租户关系的商业物业租赁。

该业务包括市场和租赁战略的实施,以最佳租赁条款获取最有租户组合并留住他们以实现持久价值。

某商业地产项目商业定位报告一、项目概况本商业地产项目位于城市A的中心地段，占地面积约为XXX平方米。

项目由多层商场和写字楼组成，总建筑面积达XXX平方米。

交通便利，周边配套设施完善，具有良好的发展潜力。

二、市场分析1.市场需求分析根据市场调研数据显示，城市A的商业地产市场需求旺盛。

随着经济的发展和人们消费水平的提高，购物中心、餐饮、娱乐等商业设施的需求不断增长。

同时，随着城市发展，商务人群的增加，对于高品质的写字楼也有较大的需求。

2.市场竞争分析在城市A的商业地产市场中，已经存在一些老字号的商业项目，他们拥有较高的知名度和客流量。

此外，还有一些新兴商业项目正在兴建中，对于商业地产市场形成一定的竞争。

三、商业定位考虑到市场需求和竞争状况，本商业地产项目将主要定位为高端消费和商务服务。

1.高端消费本商业地产项目将引进国内外知名品牌的高档百货店、奢侈品专卖店等，为城市A的消费者提供国际一线品牌的购物体验。

项目将通过精致的装修和高品质的商品，吸引高消费群体，打造一个时尚、豪华的购物场所。

2.商务服务本商业地产项目将提供高品质的写字楼，租户可以选择不同面积、不同配置的办公空间，满足不同企业的需求。

项目将提供一系列商务配套服务，如接待处、会议室、咖啡厅等，为租户提供一个便捷、专业的办公环境。

四、市场营销策略1.市场宣传通过采用多种宣传方式，包括广告、户外宣传、社交媒体推广等，提升项目的知名度和形象。

同时，将与知名品牌合作，举办各种促销活动，吸引消费者到项目中消费。

2.合作与协作与当地知名企业、商界协会、商业组织等建立合作关系，共同开展市场推广活动和商务活动。

通过与企业的合作，吸引更多商务人士入驻写字楼，形成良好的商务生态链。

3.服务提升注重商业服务和用户体验，提供贴心、周到的服务。

在购物中心设置量身定制的贵宾服务、衣帽间、母婴室等，提升购物体验；在写字楼提供专业的会议管理服务、保安服务等，提升工作效率。

五、可行性分析根据市场需求和竞争分析，本商业地产项目的高端消费和商务服务定位，符合市场发展趋势。

戴德梁行商业项目综合顾问服务建议书1. 引言本文档旨在为戴德梁行商业项目提供综合顾问服务的建议。

作为顾问，我们将针对项目的商业运营方面提出建议，并给出具体的实施方案。

2. 项目概述戴德梁行商业项目是一个新兴的商业综合体，位于城市中心的黄金地段。

该项目拟建设商业办公楼、购物中心和酒店等设施，旨在打造一个集商务、购物和休闲于一体的综合体。

3. 建议内容3.1 商业定位与目标在商业项目的初期阶段，确定清晰的商业定位和目标非常重要。

我们建议对该项目进行市场调研，了解目标客户群体和竞争对手的情况，以便确定项目在市场中的位置和目标。

在商业定位方面，我们建议将项目定位为高端商务和时尚消费的综合体，以满足城市白领和高收入人群的需求。

同时，酒店设施可吸引国内外商务旅行者。

3.2 租赁策略商业项目的租赁策略对于项目的商业运营至关重要。

我们建议制定租赁策略时，考虑以下几个方面：•吸引力定价：根据市场需求和项目定位，确定合理的租金和优惠政策，以吸引租户入驻。

•多样化租户：积极引入不同类型的租户，包括知名品牌、精品店铺和特色餐饮等，以增加项目的吸引力和多样性。

•长期合作：与租户建立良好合作关系，提供定期市场调研和宣传支持，以保持租户的满意度和忠诚度。

3.3 营销推广策略为了提高项目知名度和吸引力，我们建议制定全方位的营销推广策略，包括以下方面：•建立品牌形象：通过精心设计的标识和统一的视觉形象，树立项目的品牌形象，增强市场认知度。

•线上营销：利用社交媒体、网站和移动应用等渠道，开展线上宣传和推广活动，吸引潜在客户。

•线下活动：组织各类线下活动，如展览、时装秀和音乐会等，吸引人流和提升项目的社交价值。

•合作推广：与品牌商、媒体和社区等建立合作伙伴关系，参与合作推广活动，扩大项目影响力。

3.4 客户体验管理客户体验是商业项目成功的关键因素之一。

为了提供卓越的客户体验，我们建议采取以下措施：•设施维护：确保项目设施始终保持良好状态，如清洁、设备维修和配套服务等。

徐泾地区最新规划文件第一章总则第1条为确保城市主要综合功能地区的改造和开发活动达到总体规划预期的景观品质和环境水准，在新一轮的城市建设中更好地提升城市形象和完善投资环境，并以此促进经济和社会的持续发展，对青浦区徐泾镇编制此项控制性详细规划。

第2条控规范围具体规划范围为盈港东路以南，徐盈路及前云路以东，318国道及河流以北，嘉金高速公路及总体规划边界以西，总用地面积约1.98平方公里。

第3条在本规划区范围内使用土地和进行各项建设，均应服从本规划的规定和要求。

如与其它规划发生矛盾，原则上应以本规划为主。

第4条本规划文本采用有关名词以附录一“相关名词解释”和“条件标准用词解释”为准。

第5条本文本自批准之日起生效。

第二章规划目标和原则第6条本项规划的依据为：《徐泾镇镇区总体规划》（2004－2022年）；《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；《上海市城市规划管理技术规定》（土地使用建筑管理）；《城市道路设计规范》（CJJ37-90）；《城市绿化规划建设指标》；《城市工程管线综合规划规范》（GB50289—98）；《城市电力规划规范》（GB50293—1999）；《城市给水工程规划规范》（GB50280-98）。

第7条总体规划目标：以徐泾镇新一轮经济建设及土地开发为契机，以第三产业及房地产开发为动力，优化城市用地空间结构，提高城市物质环境品位，完善城市功能配置，指导楼宇经济的开发建设，加快徐泾城市化的进程。

第8条区域规划目标：1.强化城市综合功能：楼宇经济区是全镇公共活动的集聚中心，通过规划强化市民公共生活活动功能，促使多元功能之间的互动，增强城市文化活力。

2.提高城市环境品质：以人为本，以塑造高品质的城市环境为目标，突出城市轴线（道路、滨水）景观，塑造人与自然和谐共生的城市建筑群体和开放空间，配置完善的服务设施，构筑舒适、优美的绿化、滨水环境。

3.高效的交通系统：建立合理的城区道路系统与交通组织，保障中心区的交通便捷与安全。