影响二手房评估价格的四大因素
导读:本文介绍在房屋卖房，定价技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
随着我国房地产市场的飞速发展，二手房市场日益兴盛，二手房的估价也显得越来越重要。但是，众所二手房的市场情况比较复杂，如何才能使所出售的房屋符合市场价格体系定位，同时又能使交易双方的利益达到大化，这关系到群众的切身利益和二手房市场的长期健康发展。因此，下文希望能够帮助大家能够更加深入的了解影响二手房价格的几大因素。
在二手房价格的测算上，要抓住以下四大因素。
、房屋因素
首先，房屋的使用年限会影响着价格的评估，房屋如果使用年限长，估价一般都会很低，而使用年限越短，评估价值就相对更高。
其次，我们都知道旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建的商品房的价值是无法相比的。“三小”套型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估上回扣减10%。
再次，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，7层则会减5%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%;而朝向如无朝南窗的房子
在评估时也会减去5%。
第二、环境因素
环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境的，也有小环境的。
在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等方面，因此，旧房的价格评估都要大打折扣的。
再如社会环境，在同一土地级别的地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别会扣减5%，省、市重点中区的则会增加15%。
第三、消费者心理因素
这一点主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的，人们往往不愿去购买二手物品。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者偏好某一区域的房屋，或者他们急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。
第四、市场因素
市场因素主要针对的是经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响大，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨。反之，当房屋
供应量过大时，房屋价格就会出现下降。
通过以上的介绍，相信大家对影响二手房价格评估的四大因素都有了一定的了解，大家在卖房时应该对自己房子的大概价值有一定的概念，希望本文能对大家有所帮助。
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一、影响产品定价的因素 市场营销由四个基本要素组成，即产品、促销、分销和定价。企业通过前三个要素在市场中创造价值，通过定价从创造的价值中获取收益。在营销组合中，价格是唯一能产生收入的因素，其他因素表现为成本。价格也是营销组合中最灵活的因素，它与产品特征和承诺渠道不同，它的变化是异常迅速的。因此，价格策略是企业营销组合的重要因素之一，它直接地决定着企业市场份额的大小和盈利率高低。随着营销环境的日益复杂，制定价格策略的难度越来越大，不仅要考虑成本补偿问题，还要考虑消费者接受能力和竞争状况。 一、影响产品定价的因素 影响产品定价的因素很多，有企业内部因素，也有企业外部因素；有主观的因素，也有客观的因素。概括起来，大体上可以有产品成本、市场需求、竞争因素和其他因素四个方面。 （一）产品成本 马克思主义理论告诉人们，商品的价值是构成价格的基础。商品的价值由 C+V+M构成。C+V是在生产过程中物化劳动转移的价值和劳动者为自己创造的价值。M是劳动者为社会创造的价值。显然，对企业的定价来说，成本是一个关键因素。企业产品定价以成本为最低界限，产品价格只有高于成本，企业才能补偿生产上的耗费，从而获得一定盈利。但这并不排斥在一段时期在个别产品上，价格低于成本。 在实际工作中，产品的价格是按成本、利润和税金三部分来制定的。成本又可分解为固定成本和变动成本。产品的价格有时是由总成本决定的，有时又仅由变动成本决定。成本有时又分为社会平均成本和企业个别成本。就社会同类产品市场价格而言，主要的是受社会平均成本影响。在竞争很充分的情况下，企业个别成本高于或低于社会平均成本，对产品价格的影响不大。 根据统计资料显示，目前工业产品的成本在产品出厂价格中平均约占70%。这就是说，一般地讲，成本是构成价格的主要因素，这只是就价格数量比例而言。如果就制定价格时要考虑的重要性而言，成本无疑也是最重要的因素之一。因为价格如果过分高于成本会有失社会公平，价格过分低于成本，不可能长久维持。 企业定价时，不应将成本孤立地对待，而应同产量、销量、资金周转等因素综合起来考虑。成本因素还要与影响价格的其他因素结合起来考虑。 （二）市场需求
影响二手房价格的因素有哪些 1.附近房产的成交价。 2.房屋结构、楼层、户型朝向。 3.消费者心理因素。 4.物业的服务质量。 5.配套、区域。 6.装修状况。 随着一手房房价的节节攀升，二手房市场也逐日升温。二手房与一手房的竞争力大部分体现在价格优势上。那么，影响二手房价格的因素有哪些呢？当下，很多人在购买二手房时都会对房屋先进行估价，应该如何进行合理估价？接下来，小编为您详细解答这些问题。 一、影响二手房价格的因素有哪些? 经济学常识告诉我们，需求影响价格。需求当然是其中一个极其重要的因素。但是除了需求之外，还有哪些因素也影响了二手房的价格呢?通过实践和经验的判断，主要有以下几种： 1、区域因素。主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。
2、房屋自身因素。主要包括房屋成新率、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。一般说来，维护好的能延长房屋的使用寿命，从而提高房屋价值。产权状况主要分为：商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于同一位置的房屋来说，商品房住宅的价格最高，成本价住宅次之，标准价或优惠价住宅价格最低。楼层对房屋价格有较大的影响，一般来说，多层住宅以二、五层为标准，顶层最差，一层次之，三、四层最好。高层住宅则是楼层越高(顶层除外)，价格也越高;朝向对房屋的价格也有较大的影响。此外，房屋的燃气状况(管道天然气、管道煤气、液化气)、物业类型(多层、板式小高层、高层塔楼)、采光(主要考虑是否有遮挡)及景观等对房屋价格都有一定的影响。 3、市场因素。主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响最大，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨。反之，当房屋供应量过大时，房屋价格就会出现下降。 4、消费者心理因素。主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势，人们往往不愿去购买二手物品。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者特别偏好某一区域的
影响商品价格的因素是什么? 在对外贸易中，我国进出口商品的作价原则是，在贯彻平等互利的原则基础上，根据国际市场价格水平，结合国别（地区）政策，并按照我们的经营意图确定适当的价格。由于价格构成因素不同，影响价格变化的因素也是多种多样的。因此，在确定进出口商品价格时，必须充分考虑影响价格的种种因素，加强成本和盈亏核算，并注意同一商品在不同情况下应有合理的差价。 确定进出口商品价格除遵循上述原则外还应考虑下列因素： 一．交货地点和交货条件 在国际贸易中，由于交货地点和交货条件不同，买卖双方承担的责任、费用和风险也不同，在确定进出口商品价格时，必须首先考虑这一因素。例如，在同一距离内成交的同一商品，按CIF条件成交与按DES（到货港船上交货）条件成交，其价格应当不同。 二．运输距离 国际商品买卖，一般都要经过长途运输，运输距离的远近关系到运费和保险费的开支，从而影响到商品价格。因此，在确定商品价格时，必须核算运输成本，作好比价工作。 三．商品的品质和档次 在国际市场上，一般都是按质论价，即优质高价，劣制底价。品质的优劣，包装装潢的好坏，款式的好坏，款式的新旧，商标、牌名的知名度，都影响商品价格。 四．季节因素 在国际市场上，某些节令性商品，如赶在节令前到货，抢行应市，即能卖上好价。过了节令商品往往售价很低，甚至以低于成本的"跳楼价"出售。气候、时间、地域、生产、宗教信仰、习俗等因素通过改变商品的供求关系来影响商品的价格。当某种商品供过于求时，商品过剩，卖方不得不以较低的价格处理他们过剩的存货，于是出现货多不值钱的现象，形成买方市场。当某种商品供不应求时，商品短缺，买方不得不接受较高的价格以满足自身的需要，于是出现物以稀为贵的现象，形成卖方市场。因此，应充分利用节令因素，争取按有利的价格成交。 五．成交量 按国际贸易的习惯做法，成交量的大小直接影响价格，成交量大，在价格上应予适当优惠，或采用数量折扣办法。反之，成交量小，可适当提价。 六．支付条件和汇率变动的风险 支付条件是否有利和汇率变动风险的大小，都影响商品的价格。例如，在其他条件相同情况下，采取预付货款同采取凭信用证付款方式，其价格应有区别。同时，确定商品价格时，一般应采用对自身有利的货币成交。如采用不利货币成交时，应把汇率风险考虑到商品价格中去，即适当提高价格降低买价。
二手房交易价格是如何确定的交易价格的 影响因素 导读:本文介绍在房屋买房，房价的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 面对这高居不下的房价,很多人会选择购买相对来说比较的二手房。那么在二手房的交易过程中,交易价格是怎么确定的呢?什么因素会影响到二手房的交易价格呢? 接下来就会为您详细解答二手房交易价格的相关问题。 一、购房人买二手房要承担的费用 购房人购买二手房要承担的费用主要有三大块:一是房款,要注意同卖房者当面谈价格、订合同,避免中介公司从中吃差价。二是中介 ,注意向中介索要正规。三是向相关部门缴纳的税费,主要有财政部门收取的契税、房屋登记费,税务部门收取的营业税、个人所得税、企业所得税,房地产交易部门收取的交易手续费、抵押手续费,银行按揭产生的费用等。 二、影响二手房交易价格的因素 通常情况下决定二手房交易价格的因素有: 1、房屋本身的因素。 房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。房屋竣工后即进人折旧期,而土地使用年限从开
发商拿到土地使用权证算起,住宅用地期限为70年,从开发商取得土地使用权证之日起过一年少一年。另外,房屋的朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响,众所 ,南北通透的房子是朝向里好的,那么这样的房子比起其他朝向的就要有多了。 还有楼层,如果房子所在楼栋属于高层,那么高层中的一、二、三层等较低的楼层的价钱就和其他的难以相比了。此外,房屋的装修也会影响到房价,有的购房者选择购买二手房就是看中了其“即买即住”的优点,如果房屋本身的装修很好,那么买方人住后就无需重装,装修省了钱,那么自然在房价里就应有所体现了。 2、环境因素。 环境因素比较复杂,既有自然环境,又有社会环境;既有小环境,又有大环境。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的地区适合经商,有的地区适合居住。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中区,都会对房屋的交易价格产生较大影响。比如如果房子处于某重点、的,那么即使是房龄再老、装修再简陋那么价钱也是相当可观的。 3、心理因素。 如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般
对影响商品价格的因素要深入分析 铁岭使教师进修学院高中部 苏桂荣 铁岭市调兵山第二高级中学 刘晓芹 （发表于《中学政治教学参考》下半月刊2009年10期） 俗话说“早晚市价不同”，市场上各种商品的价格处于变化之中。仅就2006——2008年间我国消费品市场上大部分商品的价格而言，都经历了涨落的过程。价格为社么有涨有落？价格的变化受哪些因素的影响？要提高学生认识和理解经济现象的能力，提高其参与经济生活的能力，教学中就必须对影响价格的因素进行深入的分析。同时，分析影响价格的因素也是课程标准的要求。《全日制普通高中思想政治课课程标准》在《经济生活》“内容标准”规定：“归纳影响商品价格变化的因素”，“提示与建议”：“供给与需求变化影响商品的价格的变化，影响供求的因素有生产、地域、时间、文化等”“讨论‘货真价实’、‘物美价廉’、‘物以稀为贵’的含义。”为此，教材从两个方面阐述了影响价格的因素。即供求影响价格，价值决定价格。关于供求影响价格，教材：“影响供求的因素很多，如气候、时间、地域、生产等，甚至宗教信仰、习俗等文化因素也能对价格产生影响。各种因素对价格的影响，是通过改变该商品的供求关系实现的。”“当供不应求，商品短缺，购买者争相购买，销售者趁机提价，买方不得不接受较高的价格以满足自身的需要，于是出现‘物以稀为贵’的现象。”“当供过于求，商品过剩，销售者竞相出售，购买者持币待购，卖方不得不以较低的价格处理他们过剩的存货，于是出现‘货多不值钱’的现象。”关于价值决定价格，教材：“价格最终是由价值决定的”，“价值是价格的基础，价格是价值的货币表现。在其他条件不变的情况下，商品的价值量越大，价格越高；商品的价值量越小，价格越低。”“商品的价值量……是由社会必要劳动时间决定的”，“如果生产某种商品的生产者普遍提高了劳动生产率，就会导致生产该商品的社会必要劳动时间缩短，从而使单位商品的价值量降低。可见，单位商品的价值量与生产该商品的社会劳动生产率成反比。”如果我们在教学中完全按教材内容分析，还不足以说明市场上各类商品价格变动的原因。也不能真正实现课程标准的教学要求。因此，在教学过程中需要我们在教材的基础上对影响价格的因素进行深入的分析。 一、对“供求影响价格”要全面分析 正如教材所述，供求影响价格。供不应求价格上涨，供过于求价格下降。但影响供求的因素却不仅仅是教材所述的：“气候、时间、地域、生产”和“宗教信仰、习俗等文化因素”，还有纸币发行量、货币流通速度、相关商品的价格、国家经济政策以及国际经济形势等。这些因素在现实中都是通过改变供求关系，影响商品价格。这些因素也都是教材相关内容中所涉及到的或渗透出的。所以，我们在讲“影响价格的因素”时，应该引导同学们归纳和分析。 1、纸币发行量、货币流通速度对商品价格的影响 纸币没有价值，它代替金属货币执行流通手段的职能，是价值符号。因此，纸币的发行量应以流通中所需要的金属货币量为限，如果纸币发行超过流通中实际需要的货币量，就会在某种程度上增加人们的购买欲望和购买能力，既增加需求。在供给不变的情况下必然引起物价上涨。 在纸币流通的情况下，货币的流通速度加快，相当于增加纸币发行量。我们可以用教材中关于流通中所需要的货币量公式来说明： 用数学的方法我们可以把这个公式变为： 流通中所需要的货币量= 商品的价格总额（待售商品量×价格水平） 货币的流通次数 商品的价格水平= 流通中所需要的货币量×货币的流通次数 待售商品的数量
二手房房价影响因素的多元线性 回归分析及其应用 摘要：在房价居高不下的情况下，二手房市场悄然兴起。目前新品房数量已经不足以满足居民的住房需求，房地产市场供需愈加不平衡。因此，为了平衡住房的供给和需求，二手房市场的存在就有了意义。在二手房市场上，出售者和购买者以双方都能接受的价格达成协议，完成住房的出售，对房源进行了再分配。本文在居民消费水平提高、重庆二手房市场十分活跃的背景下，对重庆市二手房价格进行了统计，分析了影响二手房房价的因素，例如居住条件、周边环境、经济增长等因素，并结合二手房市场所遇困难和政府对策，对适用于二手房市场的政策进行了阐述。 关键词：二手房房价；数据统计；影响因素 Abstract：In the case of high housing prices, the secondary housing market quietly emerged. At present, the number of new arrivals is insufficient to meet the housing demand of the residents, and the supply and demand of the real estate market are increasingly unbalanced. Therefore, in order to balance the supply and demand of housing, the existing housing market has a meaning. In the second-hand housing market, the seller and the buyer agree on a price acceptable to both parties, complete the sale of the house and redistribute the house source. Based on the residents' consumption level, chongqing under the background of the secondary market is very active, chongqing second-hand housing prices for the statistics, analyzes the factors influencing the second-hand house prices, for example, living conditions, surrounding environment, factors such as economic growth, and combining with the secondary market encountered difficulties and countermeasures of government, the policy applicable to the secondary market are expounded. Key words：S econd-hand house price；Data statistics；Influence factor
影响产品定价的因素 市场营销由四个基本要素组成，即产品、促销、分销和定价。企业通过前三个要素在市场中创造价值，通过定价从创造的价值中获取收益。在营销组合中，价格是唯一能产生收入的因素，其他因素表现为成本。价格也是营销组合中最灵活的因素，它与产品特征和承诺渠道不同，它的变化是异常迅速的。因此，价格策略是企业营销组合的重要因素之一，它直接地决定着企业市场份额的大小和盈利率高低。随着营销环境的日益复杂，制定价格策略的难度越来越大，不仅要考虑成本补偿问题，还要考虑消费者接受能力和竞争状况。 一、影响产品定价的因素 影响产品定价的因素很多，有企业内部因素，也有企业外部因素；有主观的因素，也有客观的因素。概括起来，大体上可以有产品成本、市场需求、竞争因素和其他因素四个方面。 （一）产品成本 马克思主义理论告诉人们，商品的价值是构成价格的基础。商品的价值由C+V+M构成。C+V是在生产过程中物化劳动转移的价值和劳动者为自己创造的价值。M是劳动者为社会创造的价值。显然，对企业的定价来说，成本是一个关键因素。企业产品定价以成本为最低界限，产品价格只有高于成本，企业才能补偿生产上的耗费，从而获得一定盈利。但这并 在实际工作中，产品的价格是按成本、利润和税金三部分来制定的。成本又可分解为固定成本和变动成本。产品的价格有时是由总成本决定的，有时又仅由变动成本决定。成本有时又分为社会平均成本和企业个别成本。就社会同类产品市场价格而言，主要的是受社会平均成本影响。在竞争很充分的情况下，企业个别成本高于或低于社会平均成本，对产品价格 根据统计资料显示，目前工业产品的成本在产品出厂价格中平均约占70%。这就是说，一般地讲，成本是构成价格的主要因素，这只是就价格数量比例而言。如果就制定价格时要考虑的重要性而言，成本无疑也是最重要的因素之一。因为价格如果过分高于成本会有失社会公 企业定价时，不应将成本孤立地对待，而应同产量、销量、资金周转等因素综合起来考虑。 产品价格除受成本影响外，还受市场需求的影响。即受商品供给与需求的相互关系的影响。当商品的市场需求大于供给时，价格应高一些；当商品的市场需求小于供给时，价格应低一些。反过来，价格变动影响市场需求总量，从而影响销售量，进而影响企业目标的实现。因此，企业制定价格就必须了解价格变动对市场需求的影响程度。反映这种影响程度的
影响二手房评估价格的四大因素 导读:本文介绍在房屋卖房，定价技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 随着我国房地产市场的飞速发展，二手房市场日益兴盛，二手房的估价也显得越来越重要。但是，众所二手房的市场情况比较复杂，如何才能使所出售的房屋符合市场价格体系定位，同时又能使交易双方的利益达到大化，这关系到群众的切身利益和二手房市场的长期健康发展。因此，下文希望能够帮助大家能够更加深入的了解影响二手房价格的几大因素。 在二手房价格的测算上，要抓住以下四大因素。 、房屋因素 首先，房屋的使用年限会影响着价格的评估，房屋如果使用年限长，估价一般都会很低，而使用年限越短，评估价值就相对更高。 其次，我们都知道旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建的商品房的价值是无法相比的。“三小”套型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估上回扣减10%。 再次，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，7层则会减5%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%;而朝向如无朝南窗的房子
在评估时也会减去5%。 第二、环境因素 环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境的，也有小环境的。 在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等方面，因此，旧房的价格评估都要大打折扣的。 再如社会环境，在同一土地级别的地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别会扣减5%，省、市重点中区的则会增加15%。 第三、消费者心理因素 这一点主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的，人们往往不愿去购买二手物品。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者偏好某一区域的房屋，或者他们急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。 第四、市场因素 市场因素主要针对的是经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响大，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨。反之，当房屋
《影响商品价格的因素》案例分析 教学设计理念： （一）指导思想：新课程构建了一个符合素质教育要求的、具有普及性、和发展性的课程体系，为教学设计提供了了一个很好的平台。本教学设计以学生的学习基础、学习兴趣以及学习能力为出发点，把学情放在首位，即要把基本要求和特殊要求结合起来，把班级授课和差异教学结合起来，把教师、学生、教材、社会四个要素有机整合。 （二）理论依据：以人为本是新课改的根本理论，它要求尊重学生的人格和尊严，尊重学生的个性发展，为每一位学生的个性发展服务。 （三）设计特色：“学生为主体、教师为主导、训练为主线”是本设计的主要特色，以学生发展为本，以现代现实经济生活为基础，以学科知识为支撑构建和谐课堂。 二、教材分析与学情分析 教材分析 （一）本节课主要内容及要求 《影响价格的因素》是高一《思想政治》“经济生活”第一单元第二课第一框的内容。这一课主要讲述引起商品价格变化的因素，通过教学帮助学生掌握供求关系对价格变动的影响，以及价格与价值的关系，理解价值规律的内容和表现形式。本课涉及的知识点较多，要力求在教师的引导和鼓励帮助下，使学生通过本课的学习，理解影响价格变动的因素。 教材内容共分为两目，第一目，供求影响价格；第二目，价值决定价格。第一目主要把握三个层面的问题：①市场上的商品的价格会受很多因素的影响；②各种因素对商品价格的影响都是通过改变该商品的供给或需求来实现的；③供过于求，商品价格就升高；供不应求，商品价格就降低。第二目主要从四方面来理解：①价格由价值决定，价值是价格的基础，价格是价值的货币表现形式；②价值量是由社会必要劳动时间决定的；③社会劳动生产率与商品价值量之间的关系；④价格受供求关系影响，围绕价值上下波动，是价值规律的表现形式。 （二）学情分析： 我们班大部分学生来自农村，他们刚刚进入一所新的学校，具有较强的求知欲，加上学生们实践较多，有一定的经济判断能力，但是较难深刻理解经济生活背后的理论支撑。本堂课主要利用学生熟悉的身边的事例，讲解教材的基本理论，他们的学习兴趣很容易被激活。 三、教学目标：
二手房评估：影响二手房价格的因素有哪些 导读:本文介绍在房屋买房，二手房过户事宜的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 在二手房的交易过程中，有几个不同的价格是需要买家注意的，二手房的成交价格和评估价格是不同的，房屋评估是个十分重要的过程，评估价格不仅影响着可贷款额度，还影响着购房者应该缴纳的税费，那么二手房评估是怎么回事，影响二手房价格的因素有哪些？ 一、二手房评估怎么回事 二手房评估是二手房交易过程中必须要经过的一个环节，由贷款银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。购房者如需办理按揭贷款时，银行需要根据房屋评估报告，才能按规定的房价百分比，提供给购房者贷款。 二、影响二手房价格的因素 1、地段 我们在买房子的时候也会着重选择房屋的地段，好的区域地段会影响二手房的定价，好的区域地段包含成熟的交通、医疗、商业等配套，以及良好的自然环境和人文环境都是房屋价格的加分项，近期购房者对于小区周边的学校资源尤为
重视，毕竟每个家长都想孩子有一个美好的未来。 2、房屋新旧程度 二手房买卖还是要看二手房本身的条件如何，房屋本身户型、朝向、楼龄、楼层、景观、采光以及装修等都会影响成交价格，某一优点突出，劣势不明显，还是会有利于成交；但优点不突出，劣势很明显，往往会对价格影响很大。 3、周边环境 一些老旧的二手房小区周边的环境就会稍微要脏乱一些，买方那个肯定也不愿意以花钱买一处环境不好的房子。而售房者所出售的房产如果周边环境十分优良，那就会比较容易得到购房者的心理认可，不错的周边环境会为房产加价。 4、开发商品牌 开发商名气的大小也会影响二手房的价格，大家都清楚，国内几家比较大的开发商所出售的房屋价格都比同地段的房屋价格稍微高一些，开发商不同，那么小区整体的规划设计和物业服务的好坏也会有差别，对房屋成交的影响也是相对比较明显的。 5、小区配套 购房者在选购房屋的时候也会比较看重小区的配套，交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减一部分的价格。
第七章定价策略 (一 1、教学目的 通过教学引导学生掌握企业定价的目标与步骤,理解影响企业定价的因素,掌握企业定价的方法。 2、主要内容 本堂课主要介绍企业定价目标与步骤、影响企业定价的因素、定价方法。 3、重点难点 重点:企业定价目标与步骤、影响企业定价的因素、定价方法。 难点:定价方法 第一节企业定价目标 一、企业定价目标 (一利润导向的定价目标 1.利润最大化目标 以最大利润为定价目标,指的是企业期望获取最大限度的销售利润。 2.预期利润目标 以预期的利润作为定价目标,就是企业把某项产品或投资的预期利润水平,规定为销售额或投资额的一定百分比,即销售利润率或投资利润率。预期的销售利润率或投资利润率一般要高于银行存贷款利率。以目标利润作为定价目标的企业,应具备以下两个条件:第一, 该企业具有较强的实力,竞争力比较强,在行业中处于领导者地位;第二,采用这种定价目标的多为新产品、独家产品以及低价高质量的标准化产品。
3.适当利润目标 在激烈的市场竞争中,企业为了保全自己,减少市场风险,或者限于实力不足,把取得适当利润作为定价目标。适当的利润目标一方面可以使企业避免不必要的竞争,另一方面, 由于价格适中,顾客愿意接受,可使企业获得长期的利润。 (二销量导向的定价目标 增加销售量或扩大市场占有率是企业常用的定价目标。 1.保持或扩大市场占有率 作为定价目标,市场占有率与利润有很强的相关性,从长期来看,较高的市场占有率必然带来较高的利润。一个企业在一定时期的赢利水平高,可能是由于过去拥有较高的市场占有率的结果,如果市场占有率下降,赢利水平也会随之下降。 2.增加销售量 (销售额 大量的销售即可形成强大的声势,提高企业在市场的知名度,又可有效地降低成本。对于需求价格弹性较大的产品,降低价格而导致的损失,可以由销售量的增加而得到补偿。 (三竞争导向的定价目标 生产同类产品的企业,关注竞争对手的定价政策和价格策略是十分自然的。企业往往着眼于在竞争激烈的市场上应付和避免价格竞争,大多数企业对其竞争对手的价格很敏感,在定价以前,一般要广泛搜集资料,把本企业产品的质量、特点和成本与竞争对手的产品进行权衡比较,然后再制定产品价格。以对产品价格有决定影响的竞争对手或市场领导者的价格为基础,采取高于、等于或低于竞争对手的价格出售本企业的产品。 (四生存导向的定价目标 如果企业产品销路不畅,大量积压,甚至濒临倒闭时,则需要把维持生存作为企业的基
关于“影响桂城二手房房价因素”研究报告 佛山一中高一七班 课题组成员：彭钰薇、江佳励、龚海琳、张欣悦 指导老师： （一）研究背景：由于近年来房价出现不断攀升的趋势，楼王层出不穷，百姓买房难问题日趋严峻，各中大城市纷纷推出抑制房价过快增长的政策，例如“国八条”等。由此想探究影响房价的因素。 （二）研究的目的和意义：通过比较不同二手房的资料总结出影响房价的因素，由此了解二手房房价上涨的原因，理性看待房价上涨。 （三）研究方法：文献法、调查法 （四）研究过程1准备过程（2011-1-25 —2011-1 -29）选定课题，确定小组成员分工 2实施过程（2011-1-30—2011-2-10） 3总结过程 （五）研究结果 （六）交流评价 1学生体会 2教师体会 影响桂城二手房房价因素 背景：由于近年来房价出现不断攀升的趋势，楼王层出不穷，百姓买房难问题日趋严峻，各中大城市纷纷推出抑制房价过快增长的政策，例如“国八条”等。由此想探究影响房价的因素。 主题词面积地段小区配套设施房龄房屋装修家电配置朝向楼层心理因素政府调控（）概念导入 二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 （）影响二手房房价因素——面积 一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。比如，同是怡翠花园，一处房产的面积为168平方，户型是四房二厅二卫，售价126万；另一处房产的面积为127平方，三房二厅二卫，售价90万。 （）影响二手房房价因素——地段 一般而言，处于商业繁荣的城市中心的房价较高，反之，城市边缘地区的房价相对较低。这与市区及郊区的地皮价格、房地产商的的投资有着必然的联系。较之郊区，市区的生活环境、硬件配套、交通运输各方面要更胜一筹，也就更容易获得买家的青睐。例如有一套房产在桂南名都共42平方位于地铁上盖售价50万折合约11904元/平方米；而另一套房产位于南海区政府宿舍，共90平方，电梯二房，售价65w。折合竟约7222元/平方米。 （）影响二手房房价因素——小区配套设施 说到买房子，必须得要该小区的配套设施过关。小区的配套设施，包括【哔——】【哔——】
1影响价格的主要因素 供求影响价格价值决定价格 2影响消费水平的因素 经济发展水平； 收入水平； 物价水平； 消费心理 3绿色消费的主旨 保护消费者健康，节约资源 4生产与消费的关系 生产决定消费； 消费对生产有反作用 5合理的分配政策 保证国家财政收入稳步增长； 促进企业持续发展； 人民生活水平提高 6全面建成小康社会的新要求 经济持续健康发展； 人民生活水平全面提高； 资源节约型、环境友好型社会建设得到进展。 7对外开放的基础 独立自主、自力更生 8市场规则的形式与内容 形式：法律法规，行业规范，市场道德规范； 内容：市场准入、市场竞争、市场交易规则。 9影响财政收入的主要因素 经济发展水平；分配政策 10我国税收、财政的性质 取之于民，用之于民 11商品的基本属性及二者的关系 使用价值；价值 对立统一，商品是使用价值与价值的统一体 12对外贸易时，遇到贸易摩擦怎么办 反对贸易保护主义； 利用世贸组织规则，维护国家的经济安全、企业的合法权益。13流通中所需要的货币量取决于哪两个主要因素 商品价格总额（待售商品量与价格水平的乘积）； 货币流通速度 14价值与价格的关系 价值是价格的基础； 价格是价值的货币表现 15个体经济与私营经济的最主要区别 个体经济：以劳动者自己的劳动为基础； 私营经济：以雇佣劳动为基础
16使市场在资源配置中起决定性作用的基础 公平、公正的市场秩序， 统一开放竞争有序的现代市场体系 17按照消费目的分，生活消费的种类 生存资料消费； 发展资料消费； 享受资料消费 18恩格尔系数减小，表明了什么 生活水平（消费质量、消费层次）提高； 消费结构改善 19对待非公有制经济的态度 鼓励、支持、引导； 保证各种所有制经济依法平等使用生产要素，公平参与市场竞争，同等受到法律保护。20社会主义的生产目的 提高人民物质文化生活水平 （满足人民日益增长的物质文化需要） 21加强诚信建设的必要性 诚实守信是现代市场经济正常运行必不可少的条件； 有利于规范市场秩序，促进经济发展； 树立良好的信誉和企业形象。 22非公有制经济的地位 社会主义市场经济的重要组成部分 23国有企业改革的方向 健全现代企业制度， 深化公司制股份制改革 24劳动者如何维权 前提和基础：履行劳动者的义务 依据：签订劳动合同 途径：投诉、协商、申请调解、申请仲裁、向法院起诉等 增强权利意识、法律意识 25劳动者维权的必要性 社会主义制度的本质要求 劳动者是生产过程的主体，在生产力中起主导作用 有利于保障劳动者主人翁地位，实现平等就业，调动劳动者积极性和创造性 26实行按劳分配的原因 由我国现实的经济条件决定的 前提：生产资料公有制 物质基础：生产力发展水平 直接原因：劳动的性质和特点 27如何发展生产力 人是生产力中最具决定性的力量，提高劳动者的素质 科技是第一生产力，推动科技进步和创新 全面深化改革 以经济建设为中心
4影响二手房价格的四大因素 北京出台了一系列的已购公房上市出售政策，如《北京市已购公有住房 上市出售实施办法》、《中央在京单位已购公有住房上市出售实施办法》 等。利好政策的出台让广大二手房业主能更加灵活地处理自己的房地产，如 出售旧房或办理二手房抵押贷款。但广大业主往往易强调某个或某几个因素 对价格的影响，会错误估计自己的房屋价格, 使得心理价格与现时的市场价 格相差太多。其实二手房的市场价格是多种因素综合作用的结果，那么到底 有哪些因素影响着二手房的价格呢？笔者认为主要有以下四大因素: 一是区域因素。主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、 未来发展前景及环境污染等。 地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地，它是影响房屋价格的 关键性因素；交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达 车站所需时间、周边是否有地（城）铁经过、是否紧临主干道等，交通条件 是否便利对房屋价格有很大的影响；小区环境主要是指小 区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配 套情况等。小区环境的好坏，直接影响着人们的居住品质。目前
京有许多小区几乎没有绿化，缺乏物业管理，显得较脏、较乱，这样 的环境就会降低房屋价值。相反的，有一定的绿化、有停车位、有公 共活动场所配套并且整洁干净的小区，则有助于房屋价格的提升；配套设施 是指小区周边的超市、银行、学校、医院、药店、邮局等配备是否齐全，是 否方便。完善的生活配套设施，将会提高该区域的房屋价格;未来发展前景主要是指房屋所在的区域是否临近规划中的商圈或交通要道，如北京的CBD商圈、中关村地区、西直门交通枢纽或地（城）铁站等，有良好的未来发展前 景将对房屋的增值、保值有重大的影响环境污染主要是指房屋紧临铁路、工 厂及污水河等，由此带来的噪音、灰尘及大气污染，这将在一定程度上降低 房屋的价值。 二是房屋自身因素。主要包括房屋成新率、产权状况、楼层、朝向、户 型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。 其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、物业权属、楼层、朝向及户型格局。房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算，房屋竣工后即进入折旧 期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年, 每年的折旧率为2%,当然还得结合该房屋的实际维护状况。一般说来, 维护好的能延长房屋的 使用寿命，从而提高房屋价值。产权状况主要分为：商品房住宅、成本价住 宅及标准价或优惠价住宅。对于同一位置的房屋来说，商品房住宅的价格， 成本价住宅次之，标准价或优惠 价住宅价格最低。楼层对房屋价格有较大的影响，一般来说，多层住 菁?
影响产品定价的因素有哪些 起航吧2014-08-05 17:14:07 影响定价因素 产品的定价取决于很多因素，主要包括： (l)成本。产品研发、制造、存储、原材料、运输等成本，直接决定产品定价。 (2)预期利润。在成本确定后，企业也可能有一个固定的预期利润百分比，如10%、15%等。 (3)资金周转。需要企业资金周转快就得把价格定在对用户最有吸引力的水平上。而最有吸引力的价格水平，利润却并不一定是最大的。 (4)供需情况。市场需求旺盛，产品价格就可以随之向上浮动。大量产品滞销，价格也不得不随之下降。 (5)竞争对手价格。随着信息流动越来越透明，尤其是在网上作价格比较是轻而易举的事情，竞争对手的价格也在很大程度上影响企业自身的定价。 (6)品牌形象。企业或品牌专注于高端市场，提供最高水平的产品或服务时，价格与成本可能基本无关。价格降低甚至可能降低品牌形象及销售情况。 (7)促销策略。各种形式的促销、打折、优惠组合运用都将影响产品最终定价。 产品定价法 组合不同的定价因素可以产生不同的定价法，如： (1)成本+预期利润。这是最常见最保险的定价方法。产品总成本加上企业觉得适合的利润，就是出货价格。 (2)竞争对手跟踪法。为保证产品的销售，有时价格必须与竞争对手相当。竞争时手调整价格，自己也必须跟着调整。 (3)低价抢占市场。为了尽快抢夺市场份额，或为生存，为加快资金周转，都可能要使用低价，甚至会以低于成本的价格销售产品抢占市场。在有强大后续销售策略支撑时，低价抢占市场也是很好的定价方法。 (4)利润最大化。精确计算出价格、销量、收入，以及利润数字关系，把价格定在利润最大的水平上。 (5)价值定价。产品或服务的价格与成本无关，而是按照带给用户的利益和价值计算，这种价值往往是主观判断，如软件、顾问服务。在最好的情况下，甚至可以说提供商定多少钱就是多少钱。
廊坊师范学院学报(自然科学版) Journal of Langfang Normal University (Natural Science Edition)2019年9月第19卷第3期Sep.2019Vol.19 No.3 重庆二手房价格影响因素研究 王晓娟 （重庆工商大学，重庆400067） 【摘要】由于房价受到诸多因素的综合影响，而传统估计方法倾向于从同一水平对影响因素进行混合研究，但针对 嵌套数据拟合效果欠佳。为了分析房屋内部结构差异性和小区环境相似性，采用多水平模型研究房价与建筑结构、区 位特征和小区环境两层数据的定量关系。以重庆主城九区的二手房为研究对象，通过python 网络爬虫技术获取相关数 据，对数似然函败估计值表明层次模型优于线性估计,并针对变量的显著性及交互影响给出对策建议。 【关键词】二手房价格;影响因素;随机系数模型;多水平模型 Research on the Influencing Factors of Second-hand Housing Price in Chongqing WANG Xiao-juan (Chongqing Technology and Business University, Chongqing 400067, China) [Abstract] The housing prices are affected by many factors, and the traditional evaluation methods tend to study the influ -ence factors from the same level, but the fitting effect of nested data is not good. In order to analyze the difference of the inter -nal structure of the house and the similarity of the community environment, this paper use the hierarchical model to study the quantitative relationship between housing price and architectural structure, location characteristics and residential environ -ment. Taking second-hand houses of Chongqing as the research object and using crawler technology to obtain relevant data through python network, the estimated value of logarithmic likelihood function indicates that the fitting efiect of hierarchical model is better than the linear estimation, the countermeasures and Suggestions with Chongqing were given in view of the sig -nificance and interactive influence of variables. [Keywords] second-hand housing price; influencing factors; random coefficient model; multilevel model 〔中图分类号〕F299.23 〔文献标识码〕A 〔文章编号]1674 - 3229(2019)03- 0012 - 040引言 十九大报告提出“房子是用来住的、不是用来 炒的”，因此，如何解决闲置房屋的资源浪费问题是 重中之重。目前，各大城市均出台了一系列抑制房 价过快增长的政策，然而这种增长趋势并没有得到 有效控制，房价依然随时间的推移而居高不下。新 建住宅房价的持续高涨以及住房刚性的需求,导致 二手房交易市场不断扩大，因此对二手房价格的影 响因素进行理论和实证研究是有现实意义的。 二手房价影响因素的研究方法主要集中在价 格特征模型，也有部分文献在此基础上采用空间计 量分析方法或GWR 模型对区位因素和地理特征进 行实证分析。张萌娜（2017）基于Hedonic 模型从建 筑结构、区位特征、邻里环境三个方面对二手房价 格的影响因素进行研究［巳周沁（2017）对不同类型 的上海市二手房市场分别构建价格特征模型,进而 分析不同市场影响因素的差异性⑵。张羽鹤（2018） 和邓沛能（20⑻考虑数据的空间相关性，分别构建 GWR 模型和空间计量模型（SLM 和SEM ）修正OLS 估计的有偏性氛。在二手房价格的影响因素分析中，不仅分析它 们之间的线性关系,也对它们之间的非线性关系进 行了研究。李宝强（2017）利用主成分分析法对变量 进行降维，用BP 神经网络拟合非线性关系,对传统 特征价格模型进行改进页。赵红军（2017）将住房到 ［收稿日期］2019-04-17 ［作者简介］王晓娟（1994-）,女，重庆工商大学硕士研究生，研究方向:数据挖掘。 ? 12 ?
《影响价格的因素》 [教学目标] 1、知识目标：识记：买方市场和卖方市场的含义；影响价格的因素；社会必要劳动时间的含义；劳动生产率的含义；价值规律的基本内容。理解：供求关系对价格变动的影响；商品价值与价格的关系；商品价值量与劳动生产率的关系；价值规律的表现形式。 2、能力目标：解释生活中导致某种商品价格变动的原因，增强学生解释经济现象的能力；由生活中不断变动的价格深入到价值理论，增强学生透过现象看本质的能力。 3、情感、态度与价值目标：通过学习，使学生懂得何时何地购买商品比较经济划算，提高学生参与经济生活的能力；学习商品价值量与劳动生产率的关系，让学生树立竞争意识。[教学重点] 供求影响价格，价值决定价格，价值规律； [教学难点] 供求影响价格，价值决定价格； [教学方法] 教师启发、引导，学生自主阅读、思考，讨论、交流学习成果。 [课时安排] 两课时 导入新课：（多媒体显示1：展示视频《大宅门》片段） 内容简介：七爷一行人在药材市场先是高价购买黄连100斤，继而放出口风说还需要1000斤，并持币待购，各药商见有利可图纷纷收进黄连，结果几天内市场上黄连泛滥，价格狂降，七爷等人此时购买进大宗黄连，节省了大批银两。 问题设置： （1）七爷为什么要放出口风说还需要1000斤黄连？ （2）为什么几天后市场上黄连多了，价格下降了？ （3）你还能举出生活中价格变化的例子吗？ （4）影响价格的因素有哪些，是如何影响价格的？ （5）黄连的价格能高过人参的价格吗？能低过萝卜的价格吗？ （6）商品的价格到底是由什么决定的？ 教师：学习完这一节课，我们就能很好地解答以上的问题，体会七爷的智慧过人。一、供求影响价格（板书） 学生讨论回答：略