---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ 对二手房市场价格影响因素及其健康发展思考
1 对二手房市场价格影响因素及其健康发展思考对二手房市场价格影响因素及其健康发展思考摘要：
近年来，二手房市场经历着各种政策的伤痛和买卖双方及中介机构的博弈，房价成了房产交易中的敏感区，其影响因素复杂多样，如政策、经济环境、供需关系、中介等。
中天、创汇等中介的成批死亡也给二手房市场的健康发展敲响警钟。
文章主要从影响二手房价的因素方面出发，探索二手房地产市场健康发展的对策。
关键词：
二手房市场；政策；价格；因素；趋势近年来，武汉的二手房市场异军突起，成交量越来越大，截至 2007 年已占市场半壁江山。
伴随着二手房市场的发展，以市场为主导的价格机制也逐步形成，同时也影响着楼市的走向。
综观理论界对楼市的探讨，焦点集中在对一手房价格的研究，对二手房价格的分析少人问津。
从长远看，二手房市场将逐渐成为我国房地产市场的主力军，因此，二手房价格因素的研究对整个房地产市场的分析也将起到至关重要的作用。
一、二手房地产市场的地位新房市场上存在的诸多因
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素，使得住房一级市场严重供需失衡，从而越来越多的人关注到了房产的二级市场，来满足自己的需求。
参考国际经验，房地产市场发展越成熟，二2 手房交易的比重就越大。
一个完善的房产市场中。
二手房的销售应是新房销售的 5-7 倍，我国目前是 0.57:1，这足以说明我国二手房市场十分不完善。
随着房地产市场日趋成熟，二手房也将逐渐成为我国房市的主角。
1992 以来，武汉市房市取得了长足发展，公房出售、福利房分配停止等政策，培养了市场的供给和需求。
随着商品房开发规模的逐年增加，进入存量市场的二手商品房也在稳步增加，二手房渐渐成为武汉房市的主导。
二、影响我国二手房市场价格的因素分析 (一)宏观经济政策一直以来，政府运用各种调控手段控制房价，并采取各种措施增加房屋的持有成本和流通成本，期望通过加大流通环节的税费，减少炒房行为。
这种反市场的行为，不但增加了二手房购买者的负担，同时对二手房市场健康发展起到了抑制作用。
以营业税为例，不获利的个人住房交易是一种资产置换行为，而不是经营行为，理论上不应纳入营业税征收范围，目前征收的营业税，全部由买方承担，从而隐形的转嫁到房价上。
---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ 政府从 2005 的国八条到 2006 年的国六条，从提高第二套房的首付比例到开征二手房交易的营业税，从控制户型的比例以及限制外资进入我国房市，到强制征收二手房转让个人所得税，政府出拳越来越频。
2007 年央行连续 63 次加息，连续 16 次上调存款准备金率，(1 次下调)，对二手房发出紧缩信号。
国家政策是想打击炒房者投机和过热投资，稳定房价。
但同时也打击了自住购房者的积极性。
在二手房贷款趋紧的情况下，一些迫切自住购房者不得不转向一手房市场，可能进一步刺激新房价格上涨。
(二)供需双方博弈从目前供需状况来看，二手房市场整体的供求比例保持在 1:2.13 左右，个别热点区域的供需矛盾较为突出。
从总价方面来看，25-35 万元的中低端房源供需比例约为1:3.62；35-50 万元之间的中高端房源供需比例约为 1:2.03；50 万元以上的高端房源供需比例约为 1:0.74 左右。
供需比例的失调，一直刺激着房价的升降，且卖方一直站着主导地位，交易过程很大程度上受制于卖方提出的价格，二手房市场远没有达到买方市场。
造成这种情况的根本原因在于，买方需求价格和卖方预期严重不对称。
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卖方往往以一手房为参考，预估待售房产的价值，提出较高的预期，而买方在面对价格较高的一手房，则寄希望于在二手房市场上找到低廉的房源，供需双方之间产生了价格预期的博弈。
从整个市场来看，买方在博弈中相对比以前强势了一些，但买方中有升级需求的不像首次购房那样有刚性，消费者有足够的时间等待房价降到他们认为合理的程度后再选择入市，并且随着贷款利息的升高，许多买4 房者认为不如租房合算。
因此需方也会进入观望状态。
迫使市场供应者适当放盘。
(三)普通新房在我国，房产市场可以划分为投资型市场和消费型市场。
房地产市场的迅速发展，丰厚的利润使得投资型的房产交易迅速提升。
而且住房刚性需求的存在，以消费需求为主的二手房价格很容易受到新房市场的影响。
同处一个市场，二手房与新房有很大的可替代性，正是由于这种替代性的存在，两者之间就形成了相互制约，相互促进的关系。
新房涨价，二手房价格跟着上涨：
当二手房价格与新房持平或超出时，购房者又会回到新房市场购买。
同时金融政策对二手房紧缩，而对新房则优惠更多。
一位房产公司负责入直言：
---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ 二手房价格上涨的原因很简单，就是因为新房涨价。
出租房的租价也搭上了新房涨价的顺风车，也频频涨价。
同样，当新房价格受抑制，二手房价格也会相应下滑。
武汉市场 2008 年 10 月共成交 3243 套商品房。
成交均价 5580元。
二手房销量达到 1582 套，与新房销售量增长幅度基本持平，均价为 4012 元。
房地产市场这种同进同退的现象在形成中完善。
(四)房产中介公司过去的几年中，地产中介迅速发展。
虽然近年来国家加大了对中介的监管力度，但是他们的这种低成本、行业内的5 诸多潜规则仍然让中介市场处于比较混乱的状况，为数不少的中介利用非法或不当手段牟取暴利，他们对二手房价格的影响也是不容忽视的第一，暗箱操作。
在二手房交易中，买卖双力的税费大都由购买者来支付，中介报给购买者的是一个大包价，即购买房屋全部价格。
其中房价、税费、中介费、咨询费等具体数额并未列举。
在房屋买卖过程中，房源是中介经纪公司生存的命根，房产中介会尽量阻止买卖双方见面，有时甚至会请人假扮房屋的卖主。
通过这些手段，牟取差价的暴利。
除此之外，中介还会利用买卖双力信息不对称的机会，通过拉高区域的二手房价位，再放出几套价格较低的房源，以迎合意向买家的
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