2017-10 土地增值税清算管理规程

一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发的清算通知书时,需要先自行判断是否符合土增税的条件.其中,土增税应清算的条件:1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权;4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。

（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）.对于达到可清算条件的项目,税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％,但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕;3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的。

根据新规,对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85％且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95％的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。

备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。

对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计,提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。

二、确定需要土增税清算后,基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料。

包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。

2、明确项目情况。

项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。

项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋，人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况。

土地增值税清算管理一、土地增值税清算概述（一）土地增值税清算的定义1.土地增值税的特点（1）以转让房地产的增值额为计税依据增值额为纳税人转让房地产的收入，减除税法规定准予扣除的项目金额后的余额。

土地增值税的增值额与增值税的增值额有所不同，土地增值税的增值额以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与会计核算中计算会计利润的方法基本相似。

增值税的增值额只扣除与其销售，额直接相关的进货成本价格。

（2）征税面比较广凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。

换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。

（3）实行超率累进税率土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。

增值率是以收入总额扣除相关项目金额后的余额再除以扣除项目合计金额，增值率高的，税率高、多纳税;增值率低的，税率低、少纳税。

（4）实行按次征收土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

2.土地增值税的管征历程1993年12月13日由国务院颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日在全国开征。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号，通知自2007年2月1日起执行，并要求各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

2009年度出台国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）。

2010年度出台二份重要文件：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）。

土地增值税清算方案1. 背景土地增值税是指根据《中华人民共和国土地增值税法》对在土地流转过程中产生的增值收取的税款。

土地增值税清算是指对已经征收的土地增值税进行结算和清理的过程。

土地增值税清算是财务管理中的重要环节，对于保障国家财政收入、维护税收公平性具有重要意义。

因此，制定有效的土地增值税清算方案对于税务管理和财务管理部门都是非常重要的。

2. 清算流程土地增值税清算主要分为以下几个步骤：2.1 确定清算周期土地增值税清算周期一般为纳税年度或合同约定的期限。

根据相关规定，清算周期应当为一个完整的年度，即从1月1日到12月31日。

在清算周期结束后，可以进行土地增值税的结算和清理工作。

2.2 收集相关数据在进行土地增值税清算之前，需要收集和整理相关数据和信息。

主要包括以下内容：•土地流转情况：包括土地的出让、转让、租赁等情况，需要确定涉及的流转方、流转时间、流转金额等信息。

•增值额计算：根据土地流转情况，计算土地增值额。

计算方法包括原值法、评估法、成本法等，根据具体情况选择合适的计算方法。

•税率确定：根据《中华人民共和国土地增值税法》规定的税率，确定应缴纳的土地增值税额。

2.3 计算应缴纳的土地增值税根据收集到的数据和信息，进行土地增值税的计算。

具体步骤包括：•计算土地增值额：根据选定的计算方法，计算土地增值额。

•确定应纳税额：根据土地增值额和适用的税率确定应缴纳的土地增值税额。

2.4 缴纳土地增值税根据计算出的土地增值税额，按照相关规定将土地增值税缴纳到财政部门指定的税收账户。

3. 清算注意事项在进行土地增值税清算时，需要注意以下几个方面：3.1 税收政策变动土地增值税相关政策可能会发生变动，清算人员需要及时了解最新的税收政策，并按照最新政策进行清算工作。

3.2 数据准确性土地增值税清算过程中，对于收集到的数据和信息需要保证准确性和完整性。

清算人员需要对数据进行核对和审查，确保计算结果准确。

3.3 合规性审查土地增值税清算需要符合相关法律法规的要求，清算人员需要进行合规性审查，确保清算方案符合法律法规的规定。

第1篇一、前言土地增值税清算是指对房地产开发企业（以下简称“房企”）在土地开发、销售过程中产生的土地增值税进行核算、申报和缴纳的过程。

为确保土增税清算工作的规范、高效，特制定本操作规程。

二、适用范围本规程适用于我国境内所有从事房地产开发业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产投资公司等。

三、清算流程1. 准备阶段（1）收集资料：收集与土增税清算相关的各类资料，包括但不限于土地证、房产证、销售合同、财务报表、税务申报表等。

（2）核实收入：核实销售收入的真实性、准确性和完整性，包括销售价格、面积、赠送面积、车位、物业等。

2. 计算阶段（1）收入确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认销售收入时点、金额。

（2）成本费用核算：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，核算土地成本、开发成本、销售费用等。

（3）扣除项目确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认可扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用等。

3. 税负计算阶段（1）计算增值额：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，计算增值额。

（2）确定适用税率：根据增值额确定适用税率。

（3）计算应纳税额：根据适用税率计算应纳税额。

4. 申报缴纳阶段（1）编制申报表：根据计算结果，编制土地增值税申报表。

（2）申报缴纳：按照规定的时间和程序，向税务机关申报缴纳土地增值税。

四、注意事项1. 严格遵守国家税收法律法规，确保清算工作的合规性。

2. 做好资料收集和整理工作，确保资料的完整性和准确性。

3. 严格按照税法规定进行收入确认、成本费用核算和扣除项目确认。

4. 加强与税务机关的沟通，及时了解税收政策变化，确保清算工作的顺利进行。

5. 对清算过程中发现的问题，及时采取措施进行整改。

五、附则1. 本规程自发布之日起实施。

2. 本规程由国家税务总局负责解释。

3. 本规程未尽事宜，按照国家相关法律法规执行。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号全文有效成文日期：2009-05-12字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第1篇一、引言土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

在我国，土地增值税的征收对于规范房地产市场秩序、促进房地产市场的健康发展具有重要意义。

本文将从土地增值税的清算程序、计税依据、税率等方面进行详细阐述。

二、土地增值税的清算程序1. 税务机关审核纳税人应在转让房地产合同签订之日起30日内，向主管税务机关办理纳税申报，并提交相关资料。

税务机关在接到申报材料后，对纳税人提供的资料进行审核，确认是否符合征收土地增值税的条件。

2. 计算增值额税务机关根据纳税人提供的资料，计算增值额。

增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去土地成本、开发成本、费用、税金等扣除项目后的余额。

3. 确定税率根据增值额的大小，税务机关确定相应的税率。

我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4. 计算应纳税额税务机关根据确定的税率和增值额，计算应纳税额。

5. 纳税人缴纳土地增值税纳税人按照税务机关核定的应纳税额，在规定的时间内缴纳土地增值税。

6. 税务机关检查税务机关对纳税人的土地增值税清算情况进行检查，确保纳税人依法纳税。

三、土地增值税的计税依据1. 转让房地产的收入转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2. 扣除项目金额扣除项目金额是指纳税人转让房地产所发生的各项成本、费用和税金，具体包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）其他扣除项目。

四、土地增值税的税率我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；3. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；4. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

第二十六条审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十七条审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

第二十八条代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第二十九条关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

第三十条纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

第三十一条对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

第三十二条土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

第五章核定征收第三十三条在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

天津市地方税务局公告2016年第24号天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告为进一步规范土地增值税清算管理，方便纳税人办理涉税事宜，我局制定了《天津市土地增值税清算管理办法》。

现予以发布，自2017年1月1日起施行。

2016年12月16日天津市土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条土地增值税的清算主体是纳税人，纳税人应在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税政策规定，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。

第四条主管税务机关应加强土地增值税政策宣传辅导，做好房地产开发项目的日常税收管理，负责土地增值税清算的受理和审核。

第五条土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。

对于分期开发的项目以区级（含）以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算，各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。

【樊剑英：这种方式还是挺好的，宽松政策】第六条房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产的，应分别进行土地增值税清算。

第二章清算条件第七条符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

第八条符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。

第二条凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。

第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。

接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。

第四条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。

分期开发的项目以分期项目为清算单位。

同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。

未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。

第五条主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。

第二章清算条件第六条符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第七条符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过，或该比例虽未达到，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

《安徽省土地增值税清算管理办法》公告[2017]年第6号公告及解读《安徽省土地增值税清算管理办法》已经审议通过，现予以发布。

自发布之日起30日后施行。

安徽省土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为加强土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条本办法所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及规范性文件规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管地税机关提供清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当根据税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，办理项目报告、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目土地增值税清算。

第五条纳税人对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。

第六条地税机关应当按照税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，进行项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理并及时、足额组织税款入库。

第二章项目管理第七条纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管地税机关报送复印件或地税机关认可的其他形式资料：（一）发展改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；（二）取得土地使用权所签订的合同、协议；（三）国有土地使用权证；（四）建设用地规划许可证；（五）建设工程规划许可证；（六）建筑工程施工许可证；（七）建设施工合同；（八）预（销）售许可证；（九）竣工验收备案表；（十）地税机关要求报送的其他资料。