007.房地产企业土地增值税清算工作存在的问题及建议11.doc

房地产企业土地增值税清算问题及对策探讨一、房地产企业土地增值税清算分析（一）土地增值税清算概述以及需要的条件土地增值税是一项重要的税种，是指国有土地使用权以及建筑物、附着物在转让过程中所征收的税种，土地增值税征收对象可以是单位也可以是个人，征收范围比较广泛。

土地增资税采用超率累进税率计算方式进行计算，其特点具有极高灵活性，增值率较高的，其税率也高，缴纳税额随之增多；反之，增值率低，税率也低，缴纳税额也少。

土地增值税按次征收，也就是说房地产发生转让行为就需要缴纳土地增值税，转让一次需要缴纳一次土地增值税。

房地产企业由于开发周期长，在竣工结算前无法计算准确的增值率，因此一般实行对预售收入按照预征率先预征，待办理决算后再进行清算多退少补的征收方法。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，一般情况下土地增值税清算分为以下两种，这两种情况发生条件不同，其管理要求也不相同。

一种是企业自行完成，即企业满足清算条件以后可以自行进行土地增值税的清算工作，包括房地产企业将建设房屋全部竣工且全部售出、直接转让土地使用权、整体转让未竣工决算项目，都需要进行土地增值税清算。

另一种是税务机关要求完成，企业达到可以清算条件时，由税务机关强制要求进行清算工作，包括房地产企业在没有完成土地增值税清算手续情况下申请注销税务登记、房地产转让面积达到整体可售面积的85%以上、转让面积未超过85%以上但是其余建筑房屋自用或者租赁的，另外在取得销售或者预售许可证满三年以后即使房屋建筑没有完全售出的情况下，也需要进行土地增值税清算工作。

（二）土地增值税清算计算方法通常情况下，计算土地增值税清算税额首先需要确定增值额，也就是房地产销售额减除扣除项目金额后的余额，增值额=不含税销售收入额－土地及建造成本－开发费用和开发利息－税金－加计扣除额。

然后计算增值率，增值率=增值额÷扣除项目金额，基于此确定土地增值税清算适用的税率，土地增值税率采用超率累进税率，一般为30%-60%。

土地增值税清算工作中的难点及其对策建议来源：镇江市扬中地方税务局时间：2011年11月18日近几年，虽然国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对清算条件、收入确认、成本费用和扣除等方面都出台了较为明确的规定，但由于土地增值税征管具有较强的专业性、针对性，目前税务法规和行业相关估价规范对土地增值税纳税评估理论和方法等阐述都不甚详尽，评估中由于概念、方法等方面的不确切因素给土地增值税评估带来了诸多不便，甚至会直接对税收征管造成影响。

通过房地产企业土地增值税清算过程中，我们对清算开发项目的收入、成本、费用等方面进行的深入细致审核，发现并归纳了一些带有普遍性或特殊性的问题，值得我们提出并予以进一步探讨和商榷。

现结合我市土地增值税清算过程中的具体难点情况及其做法和启示整理汇总概述如下，仅供参考。

一、转让销售收入明显不合理低价的确认与调整问题对房地产企业的销售情况，我们在清算中进行了认真分析、界定，并依据《征管法》的有关规定进行适当地调整。

如房地产开发公司将开发的房产低价卖给股东，若按照“按纳税人最近时期发生的同类应税劳务的平均价格核定”或者按照“按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定”进行调整，都难于在本市房地产市场无此类型房价销售可比，所以暂无法按此来确定市价，况且转让定价偏高，纳税人也无法接受，考虑再三，因此我们在不违反政策最低原则底线的情况下，力求尝试，无限接近，此时可以按照下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）同时兼顾市价，两者因素综合考虑进行重新调整定价。

目前，税务部门为了避免税收流失，在进行土地增值税清算时需要界定销售收入特别是房地产开发公司将其开发的房产卖给股东个人及其子女是否存在销售价格明显偏低又无正当理由而如何进行合理调整的情况。

但在现有的土地增值税政策中尚没有规定“价格明显偏低”的具体界定标准，也未对“正当理由”明确相应的范围？此外，截至目前为止，税务部门在确认企业的明显不合理低价行为后又该如何进行收入调整，也无具体操作办法。

房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考房地产企业在进行土地增值税清算时，有可能会面临以下的问题：
1. 土地增值税法规政策的变化导致企业缺乏最新的税务信息，导致企业遗漏或误判应纳税额；
2. 不同税务部门对土地增值税清算的审核标准与流程不同，导致企业清算难度增大；
3. 企业自身的信息记录和统计系统不够完善，难以准确记录和核实土地购买和转让的税务信息；
4. 企业在土地购买、开发和销售过程中可能会出现未经核实的土地增值税费用，未及时补缴，从而导致税务纠纷。

针对以上问题，企业可以考虑以下对策：
1. 密切关注税务法规政策的动态变化，及时进行调整和修改土地增值税计算模型，使其符合最新的税务政策要求；
2. 落实接受税务部门的审核要求，规范内部统计和记录土地交易信息的流程，及时更新税务数据，完善内部资料和记录；
3. 制定完善的资料归档和备案制度，确保土地交易税务信息的真实性和准确性，以防止由于信息错误而发生的税务纠纷；
4. 开展专门的培训课程，提高企业内部员工的专业水平和税务知识，使其能够更加熟练地操作土地增值税计算和纳税流程。

同时，积极配合税务部门，及时完善各类证明文件和申报表格，化解潜在的税务风险。

房地产企业在土地增值税清算中 存在的问题及 解决措施□孔利兵随着当前房地产市场的快速发展，土地增值税清算流程也越来越复杂，这在一定程度上加大了土地增值税清算的难度。

房地产企业往往难以准确、高效地完成土地增值税清算工作，这不仅会影响房地产企业的财务健康，还会阻碍整个房地产市场的稳定发展。

基于此，本文阐述了土地增值税清算的相关概念，分析了房地产企业在土地增值税清算中存在的问题，并提出了相应的解决措施，旨在提高房地产企业土地增值税清算的质量和效率，促进房地产市场健康发展。

一、土地增值税清算概述（一）土地增值税的基本概念土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）的单位和个人征收的一种税。

开征土地增值税的目的是通过对土地市场进行合理调节，遏制无序扩张及投机活动，促进土地资源的合理分配与高效利用。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。

其中，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。

扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金等。

由于土地价值会随着时间和政策的变化而变化，因此，土地增值税的计算也具有多变性，国家可以利用土地增值税来进行宏观调控。

可以说，土地增值税不仅是国家财政收入的重要来源，还是国家宏观调控土地市场的关键政策工具。

（二）土地增值税清算概述《土地增值税清算管理规程》规定，土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税清算步骤如下。

首先，房地产企业根据相应的房地产项目确定增值额，即计算出项目收益和其他支出之间的差值，再根据计算出的增值额及国家规定的相关税率，计算出应缴纳的土地增值税。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税清算已成为一个极为重要的问题。

然而，当前土地增值税清算中仍然存在一些问题。

首先，一些房地产开发商通过合理避税手段，逃避交纳土地增值税。

例如，他们可能
通过非正常损益来减少应纳税额，或者将土地转让的利润转移到其他公司或国家，从而减
少纳税义务。

其次，一些地方政府存在滞留等待清算土地增值税的情况。

这可能是因为政府的财务
能力有限，或者因政府与开发商之间的利益纠葛而迟迟未能清算税款。

面对这些问题，可以采取以下对策：
首先，应加强对房地产开发企业的税收管理和监管。

政府应设法确保开发商按时缴纳
税款，避免其通过非法手段逃避交纳税款。

其次，应建立严格的法律法规，加强政府和开发商之间的协作和合作。

政府应更好地
利用现有税收制度来促进房地产市场的健康发展，并保护消费者和利益相关者的权益。

最后，应加强公众的宣传和教育，提高房地产市场的透明度和公正性。

公众平台应该
向人们传达清算土地增值税的重要性，并让他们了解政府如何监督市场并保护他们的权益。

总之，应积极采取措施解决当前土地增值税清算面临的各种问题。

只有通过合理有效
的手段解决这些问题，才能促进房地产市场的健康发展，并为国家的经济繁荣做出贡献。

房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考1. 引言1.1 引言房地产行业在我国经济中占据着重要地位，土地增值税是其中一个重要的税收项目。

土地增值税的清算涉及到房地产企业的利润和税务负担，而在实际操作中往往存在一些问题和挑战。

本文将围绕房地产企业土地增值税清算中的问题和对策进行探讨，以期为相关企业提供一定的参考和建议。

房地产企业土地增值税清算中的问题主要包括：清算的纳税主体确定不清晰、税务政策变化频繁、纳税申报流程复杂等方面。

在实际操作中，房地产企业往往难以准确把握税务政策的变化，导致可能存在偏差或风险。

清算纳税主体的确定也经常受到征管部门的审查和调整，增加了企业的财务风险和不确定性。

为了解决这些问题，房地产企业可以采取一些对策，如加强税务政策的研究和学习、建立完善的纳税管理制度、及时申报纳税等。

企业还可以积极配合税务机关的审查和监督，及时了解最新的税收政策和法规，避免因为不熟悉税收政策而承担风险。

房地产企业在土地增值税清算中面临诸多问题，但只要制定科学合理的对策和计划，便能有效化解风险，提高企业的经营效率和盈利能力。

希望通过本文的探讨，能够为相关企业提供一些启发和帮助。

2. 正文2.1 房地产企业土地增值税清算的问题1. 土地成本计算不准确：房地产企业在进行土地增值税清算时，常常遇到土地成本计算不准确的问题。

这可能是由于土地购入价格不清晰、土地面积计算错误或者土地评估不准确等原因导致的。

这些问题会直接影响到土地增值税的计算结果，给企业带来不必要的损失。

2. 土地使用权确认难度大：在进行土地增值税清算时，房地产企业还需要确认土地使用权是否合法有效。

由于土地使用权的来源复杂、不清晰，加上土地证书或证明文件不完善等问题，使得确认土地使用权变得非常困难。

这会导致土地增值税清算的延迟和不确定性。

3. 土地增值规定变化频繁：土地增值税是一项政策性税收，其相关规定经常会发生变化。

房地产企业需要及时了解最新的土地增值税政策，但是政策变化频繁，信息不对称，给企业带来了很大的困扰和风险。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策1.缺乏有效的监督机制。

土地增值税清算涉及多个部门和层级，但目前监督机制不够完善，监管责任模糊，容易出现监管空白和监管不到位的情况。

2.数据不准确。

土地增值税清算需要大量的数据支持，但目前土地资源管理部门的数据管理不规范，数据不准确，给税务部门的清算工作带来了困难。

3.复杂的审批程序。

土地增值税清算需要经过多个部门的审批，流程繁琐，审批周期长，容易出现审批延误和审批效率低下的情况。

4.税收征管不到位。

土地增值税清算涉及到巨额资金流动，但当前税务部门对于土地增值税清算的征管工作不到位，征收税款的凭证核实不严格，容易出现虚高虚报的情况。

对于以上问题，可以采取以下对策：1.建立健全监督机制。

加强税务管理部门和土地资源管理部门之间的协作，明确各部门的监管职责和权责，建立有效的协调机制，强化对土地增值税清算的监督。

2.加强数据管理。

土地资源管理部门应加强数据管理，规范数据采集和统计工作，提高数据准确性，确保提供给税务部门的数据真实可靠。

3.简化审批程序。

对于土地增值税清算，可以进一步简化审批程序，推行“一窗受理”和“一次性办结”，减少审批环节，提高审批效率。

4.加强税收征管。

税务部门应加强对土地增值税清算的征管工作，加强对纳税人的核查和检查力度，确保征收税款的凭证真实可靠，有效遏制虚高虚报行为。

5.加强宣传和培训。

通过加强对土地增值税清算政策的宣传，提高纳税人的税收意识和法律意识，加强对税务部门和土地资源管理部门工作人员的培训，提高他们的专业素质和业务水平。

当前土地增值税清算中存在的问题主要是监督机制不完善、数据不准确、审批程序复杂和税收征管不到位等方面，需要采取有效的对策来解决这些问题，提高土地增值税清算的效率和质量。

房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考问题一：税收政策的不确定性对策思考：1.关注政策动向，增强政策敏感性。

房地产企业应当密切关注国家与地方政策的动向，及时了解土地增值税税率、免征条件、减免税政策等的变化，以便于合理规划企业的土地增值税清算工作。

2.加强政策解读，规避税收风险。

房地产企业可以积极与税务机构沟通，及时了解土地增值税政策的解读和适用，以规避税收风险，确保企业的税收合规性和合法性。

问题二：税务管理的复杂性土地增值税的清算工作，需要房地产企业全面掌握土地的使用权、取得成本、增值额、征收率等多个方面的信息，并根据相关税法和会计准则进行合理处理和核算。

由于土地增值税的政策和业务范围较为复杂，使得房地产企业在进行土地增值税清算时，往往需要投入大量的精力和资源，才能保证税务管理的准确性和合规性。

对策思考：1.建立规范流程，强化内部管理。

房地产企业应当建立健全的土地增值税清算流程和相关制度，规范土地增值税相关的业务和管理行为，加强内部管理，有效降低税务管理的复杂性。

2.加强人才培训，提升专业水平。

房地产企业可以加强员工的税务培训和技能提升，提高员工对土地增值税政策的理解和应对能力，以应对税务管理的复杂性。

问题三：税务风险的不可忽视在土地增值税清算过程中，房地产企业往往需要面对种种税务风险，如税收政策的变化、税收漏洞的规避、税收风险的避免等。

这些税务风险如果得不到有效的控制和处理，有可能导致企业的税收成本增加、税务争议增多，严重影响企业的经营稳定和发展。

对策思考：1.积极应对税收政策的变化。

房地产企业应当充分了解税收政策的最新动态，及时调整企业的税务筹划和管理措施，防范税务风险，确保企业的长期发展。

2.加强税务规划，降低税收成本。

房地产企业可以通过税务规划和筹划，合理优化企业的税务结构和成本组成，降低税收成本，提高企业的综合竞争力。

房地产企业在进行土地增值税清算时，需要深刻思考土地增值税清算中存在的问题，并及时制定相应的对策，以提高企业的税收合规性、降低税务风险、保障企业的长期发展。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策土地增值税是一项对于房地产市场的重要税收，也是保障国有土地财政收入的重要渠道之一。

在土地增值税清算过程中存在着一些问题，如清算方式不规范、税率设置不合理、税收征收难度大等。

为了进一步完善土地增值税清算工作，提高清算效率和税收征收质量，有必要研究这些问题，并提出相应的对策。

土地增值税清算方式不规范是一个亟待解决的问题。

在目前的土地增值税清算工作中，存在着清算方式不统一、清算标准不明确等问题。

这导致了土地增值税清算过程的复杂化和费时费力的特点。

为了解决这一问题，应该建立起清晰、规范的土地增值税清算制度，明确各方的义务和责任，并设置相应的监管机构来监督和管理土地增值税清算工作。

税率设置不合理也是一个需要注意的问题。

目前的土地增值税税率相对较高，使得开发商在购买土地时背负了较大的负担，这给房地产市场带来了一定的不稳定因素。

应该根据当地的经济发展水平和市场需求，合理调整土地增值税税率，以促进土地市场的平稳发展。

税收征收难度大是一个需要解决的问题。

由于土地增值税的征收涉及到多个利益相关方，如地方政府、开发商、购房者等，在税收征收过程中容易出现利益分配不公和逃税等问题。

为了解决这一问题，应该加强对土地增值税征收全过程的监督和管理，建立健全的税收征收制度，加强对相关主体的教育和培训，提高税收征收的效率和质量。

还需要加强对土地增值税清算工作的宣传和教育。

土地增值税清算是一项复杂而重要的工作，需要各方共同参与和配合。

应该加强对税收政策的宣传和解释，提高相关工作人员的素质和能力，加强与社会各界的沟通和合作，共同推进土地增值税清算工作的顺利进行。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策
一、存在的问题
1. 缺乏统一的土地增值税清算标准。

由于各地的土地交易规模和性质有所不同，土
地增值税清算的标准也存在较大的差异，导致了土地增值税清算的统一性较差。

2. 土地增值税清算过程复杂。

土地增值税清算涉及到多个环节和多个部门，相关手
续和文件繁琐，操作流程复杂，给纳税人和地方政府带来了较大的压力。

3. 审核和监督不严格。

在土地增值税清算过程中，一些不法分子往往通过虚构土地
价值等手段规避税收，而相关部门的审核和监督不严，导致了税收损失和不公平竞争现
象。

4. 信息不透明。

在土地增值税清算过程中，一些地方政府和相关部门存在信息不透
明的情况，导致了信息不对称，给纳税人和企业带来了很大的困扰。

5. 法律法规不完善。

目前，我国土地增值税清算的相关法律法规存在许多不完善之处，比如税率、扣缴义务等方面的规定不够清晰，造成了一些纠纷和争议。

二、对策
1. 建立统一的土地增值税清算标准。

相关部门应对土地增值税清算标准进行规范，
建立完善的土地增值税清算标准体系，明确土地交易的种类、地区、性质等相关细则，保
证土地增值税清算的公平性和一致性。

3. 完善审核和监督机制。

相关部门应加强对土地增值税清算的审核和监督，建立健
全的审核机制和监督体系，加大对不法分子的打击力度，保障税收的合规性和公平性。

5. 完善法律法规。

相关部门应积极完善土地增值税清算的相关法律法规，明确税率、扣缴义务、纳税人权利等方面的规定，排除法律法规的漏洞和隐患，保障纳税人和地方政
府的合法权益。