住房抵押贷款证券化难点探讨

，、．房抵押贷款证券化是指金融／Ｉ—Ｌ▲机构（主要是商业银行）把自－—Ｊ＿一己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购人，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者的融资过程。

其最主要的特点是将原先不易为投资者接受、缺乏流动性但能够产生可预见现金流入的资产，转换成可以在市场上流通、容易为投资者接受的证券。

一、现阶段实行住房抵押贷款证券化的积极意义（一）转移、分散银行所承受的金融风险。

现在，住房抵押贷款最高期限已延长到３０年，它在减轻购房者压力的同时，也降低了银行资产的流动性，随着住房抵押贷款日益增多，这一问题将越来越突出。

住房贷款证券化可将银行独自承担的支付能力风险和利率风险分散给愿意而有能力承受这类风险的投资群体（个体投资者、投资机构），又可以提高银行资产的流动性。

银行的传统融资体系存在资产负债的流动性和期限性不匹配风险，住房抵押贷款虽具有可靠的还款保证，但贷款项目较为分散，还款期限长而流动性较差。

而住房贷款二级市场的发展可以更为有效地管理资产和负债，变非流动资产为流动资产，大大削减了银行在资产负债的期限和流动性方面的风险。

（二）活跃房地产市场，扩大内需。

近年来，随着住房商品化和消费信贷的深入发展，住房抵押贷款增长十分迅速，２０００年上海金融机构住房公积金新发放７３．５３亿元，住房商业性贷款新发放１０９．８亿元，两者之和占新增贷款的２６．６％。

随着我国的城市化水平进入快速上升阶段，据估计２０５０年城镇人口将达到９．６亿，对住房抵押贷款的需求规模每年将达到３０００亿～４０００亿元人民币。

但是，住房金融具有期限长、价值大的显著特点，由于资产负债不匹配、资金不足、成本过高、风险相对集中等问题，住房金融持续发展受到一定的制约。

通过住房抵押贷款证券化，银行可以从资本市场上获得资金用于发放住房抵押贷款，以最大限度地挖掘个人住房需求的潜力，推动房地产业作为新的经济增长点和支柱产业的快速发展，配合积极的财政政策。

住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。

⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。

⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析 住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。

尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。

住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。

1.提前还款风险。

提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。

众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。

⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。

据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。

个人住房贷款证券化的现状问题及对策1. 引言1.1 个人住房贷款证券化的重要性个人住房贷款证券化是一种将个人住房贷款打包成证券进行交易的金融工具，具有重要的意义和作用。

个人住房贷款证券化可以有效地提高金融机构的融资效率，帮助其更好地管理资金。

通过证券化，金融机构可以将资产转化为流动性更高的证券，便于转让和融资，从而为个人住房贷款提供更多的融资渠道。

个人住房贷款证券化还可以帮助降低金融机构的风险敞口，提高其资产负债表的质量和稳定性。

通过将个人住房贷款分散到不同的投资者手中，可以有效地降低金融机构的风险集中度，提高其抗风险能力。

个人住房贷款证券化对于金融体系的稳定和发展具有重要的意义，可以促进金融市场的健康发展，提高金融机构的竞争力。

1.2 个人住房贷款证券化的现状问题个人住房贷款证券化市场发展不平衡。

目前，我国地方政府发行的住房抵押贷款证券主导市场，而个人住房贷款证券化市场相对落后。

这导致了市场供需不平衡，也增加了市场的不确定性和风险。

个人住房贷款证券化的信用评级存在争议。

由于缺乏相关标准和统一的评价体系，个人住房贷款证券的信用评级不够准确和客观，导致投资者难以准确评估风险。

个人住房贷款证券化的法律法规体系不够健全。

现有法规对于个人住房贷款证券化的监管不够严格，导致市场存在漏洞和法律风险。

个人住房贷款证券化市场流动性不足也是一个突出问题。

市场流动性不足会使市场参与者难以获得充分的市场信息，增加投资风险。

个人住房贷款证券化市场存在诸多问题，需要加强监管、完善法律法规以及提高市场透明度等措施来解决。

这些问题的存在不仅影响了市场的健康发展，也增加了投资者的风险。

需要采取有效措施来改善个人住房贷款证券化市场的现状。

2. 正文2.1 现阶段个人住房贷款证券化存在的问题个人住房贷款证券化市场规模不大，发展相对滞后。

与国外相比，我国个人住房贷款证券化市场仍处于起步阶段，市场规模较小，发展缓慢。

这导致市场流动性不足，交易不活跃，难以形成规模效应。

浅析抵押贷款证券化的优劣势摘要:抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。

它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。

证券化是一把双刃剑。

一方面，以证券化为代表的二级市场推动了银行业的专业化与规模化发展，从根本上改变了传统银行的盈利模式,帮助新兴银行突破资本的瓶颈，分离存贷款业务,使其可以凭借较少的资本控制大量的盈利性资产，从而推动专业化贷款银行的诞生。

另一方面,证券化的方便融资功能以及直接连通投资人与贷款资产的功能，也确实为银行拓展风险边界提供了便利，从而可能引致风险的残留，而这些残留的风险在证券化推动的规模化过程中将以更快的速度积聚，埋下风险的隐患。

关键词：抵押贷款证券化优劣势1抵押贷款抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。

它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。

贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品,作为一种补偿.2抵押贷款分类2.1银行抵押贷款2.1.1个人住房贷款1。

个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款,指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款、2.个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工,在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时,以其所拥有的产权住房为抵押物,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

3.个人住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金,在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款（这种贷款方式简称个人住房组合贷款）。

住房抵押贷款证券化的风险分析及对策研究一、住房抵押贷款证券化风险分析的意义传统的融资方式是以资金需求方的整体信用状况为基础的，而住房抵押贷款证券化是以银行的住房抵押贷款这种金融资产的未来收益为信用保证，从而在非流动资产的基础上创造出流动性强的证券，使不流动的资产能够进入金融市场得以实现交易[1][2]。

住房抵押贷款证券化不仅增强了债权银行的资产流动性，拓宽了其赢利渠道，而且增加了金融市场的投资品种，对于我国的金融改革具有重要的意义。

虽然目前我国还没有实行住房抵押贷款证券化，但理论方面的研究早已开始，各种证券化的实施方案也设计了不少[3]。

作为一种金融创新产品，其风险是必然存在的，如何在借鉴国外经验教训的基础上，结合我国的实际情况，未雨绸缪，进行住房抵押贷款证券化的风险分析，以保证证券化实施的顺利进行，具有重要的现实和理论意义。

二、住房抵押贷款证券化的风险分析市场基础薄弱以及法律环境、会计、税收等方面的制度滞后是形成风险的主要原因。

实行住房抵押贷款证券化的风险主要源于信用风险、市场风险和经营风险等三个方面，具体潜伏于贷款购买、资产管理、债券发行与交易及经营管理等各个环节。

(一)贷款购买环节的风险1.真实出售的风险。

在证券化过程中，发起银行通常采取买卖的法律形式转移资产，这种买卖必须是一种真实出售，以保证在发起银行发生破产清算时其出售的贷款组合不被列入破产财产。

作为一种真实出售的法律关系，要求发起银行出售贷款的行为必须符合一定的条件，以达到将所出售的贷款组合和发起银行的信用风险隔离开来的目的。

2.贷款购买的规模和质量风险。

在目前的经济环境下，四大国有商业银行对以出售优质的住房抵押贷款来进行融资的意愿不强，在贷款出售定价方面也会比较苛刻，而其他商业银行的住房抵押贷款规模又比较小，加上住房抵押贷款一级市场本身的分散经营和不规范等因素，因此目前能够购买的住房抵押贷款无论是规模和质量，都有可能不能满足预先制定的标准。

对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！住房抵押贷款证券（MBS）是一种创新金融工具，是指银行等金融机构发放个人住房抵押贷款后，把所持有的抵押贷款债权出售给一家特别机构，该机构将其收购的抵押贷款按照贷款期限、利率、抵押房产类型等条件进行标准化组合，经过担保或信用增强后在资本市场上发行的证券。

住房抵押贷款证券化就是形成住房抵押贷款的二级市场的过程。

国外发达市场经济国家的实践表明，实行住房抵押贷款证券化能成为贷款发放机构的坚实后盾，通过证券化，可以源源不断地从资本市场上获取资金用于发放住房抵押贷款，以支持更多的住房消费者圆住房之梦。

随着我国住房制度改革进程的加快，个人住房抵押贷款的需求量和实际发放量迅速增长。

但是当住房抵押贷款发展到一定规模时，商业银行就会面临较大的资金缺口，出现资金来源的短期性与贷款资金需求的长期性的矛盾。

借鉴国外经验，我国要繁荣房地产市场，发行MBS将是一个必然趋势。

它的积极意义主要表现为：首先，发行MBS可以使商业银行通过出售抵押贷款债权实现提前套现从而增加银行资产的流动性，还可以将住房抵押贷款的风险分散，并且可以把抵押贷款业务从资产负债表内移到表外，就可以回避资本充足率的限制；其次，MBS 具有信用级别高、收益率较高、流动性较好、未来现金可预测性强等优点，会非常受投资者欢迎；再次，发行MBS可以扩大住房贷款市场的规模，提供长期稳定的贷款资金来源，使银行有能力延长个人住房贷款期限，调低贷款利率，增加贷款额度。

这对于鼓励个人贷款购房、增强居民购房的支付能力必将起到积极作用，也必将会使住宅产业显示出强劲的增长势头。

勿庸置疑，我国住房抵押贷款证券化对商业银行、投资者、贷款者来说具有很大的积极意义。

从学术界到政府有关部门对尽快发行MBS的呼声也很高，工商银行、建设银行等机构都对住房抵押贷款证券化进行了研究并且提出了一些研究方案，但证券化的实施却依然是“犹抱琵琶半遮面”，始终“呼之不出”。

浅谈我国住房抵押贷款证券化问题摘要：资产证券化已成为市场运行的一个重要特征，而住房抵押贷款证券化作为一种金融创新工具，也成为国际资本市场上发展最迅速，最具有活力的金融产品。

住房抵押贷款证券化在发达国家已经相当成熟,随着我国住房体制改革的深化,也逐步与国际接轨。

发展住房抵押贷款证券化对弥补住宅业资金缺口、降低金融机构风险、合理配置社会闲置资金、刺激居民购房有效需求等有很重要的意义。

本文通过探讨我国实行跨国证券化的现实意义，对我国开展跨国资产证券化的模式和相关政策进行了设计。

关键词：资产证券化住房抵押贷款证券化可行性建议住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。

由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。

这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。

,房地产业已被官方明确为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点之一。

随着房贷规模的日益膨胀,住房抵押贷款证券化也应运而生,并逐步成为21 世纪全球金融结构调整和金融工具创新最重要的内容之一。

我国尽早实施和规范住房抵押贷款证券化、加快住房抵押贷款二级市场的建设已势在必行。

然而,住房抵押贷款证券化是一柄“双刃剑”,本身也带来诸多风险,且这些风险贯穿于资产证券化的融资、债权处理、债权发行与交易、经营及资产管理等各个环节。

一、个人住房抵押贷款证券化在中国的发展现状我国资产证券化历程较短,在2005 年之前一直处于理论研究阶段。

早在1998年时,人民银行牵头组织“住宅抵押贷款证券化研究”,表明中央银行已开始关注这项业务。

2000年底,中国建设银行和中国工商银行相继得到中国人民银行的批准,可以进行MBS的试点,工行、建行等机构都对MBS进行了研究并且提出了一些研究方案,建行设立了“住房贷款证券化处”,但由于现有政策及法律环境的限制,并没有获得批准。

深究住房抵押贷款证券化阻碍以及决策住房抵押贷款证券化是指将银行或金融机构所发放的住房抵押贷款打包成证券，通过发行和交易这些证券来吸引投资者的资金。

这种方式可以帮助提高金融机构的流动性，并为投资者提供一种稳定、可预测的投资选择。

然而，住房抵押贷款证券化也存在一些阻碍和决策问题。

阻碍:1. 信用风险: 住房抵押贷款的证券化存在信用风险，如果贷款人无法按时支付抵押贷款，投资者可能会受到损失。

这种信用风险会影响到证券的评级和购买意愿。

2. 市场需求: 住房抵押贷款证券化的市场需求可能受到宏观经济环境和投资者偏好的影响。

经济衰退或不稳定的房地产市场可能导致投资者对此类证券的需求下降。

决策问题:1. 评估和定价: 确定证券的价值和风险将影响投资者的购买决策。

评估住房抵押贷款的质量和预测其未来的表现是复杂的任务，需要考虑多种因素，如借款人的信用历史、抵押物的价值等。

2. 资产配置: 投资者需要决策是否将住房抵押贷款证券化产品纳入其投资组合，并确定分配的比例。

这涉及到考虑证券的预期回报、风险和投资者的目标以及其他投资选择。

3. 法规和监管: 证券化活动受到法规和监管机构的约束。

投资者和发行机构需要考虑法规的要求并制定符合规定的决策。

为了解决以上的阻碍和决策问题，可以采取以下措施：1. 加强风险管理和控制措施，确保住房抵押贷款的质量和借款人的还款能力得到充分评估。

2. 通过透明度的提高和信息披露的加强来增加投资者对住房抵押贷款证券化产品的信心。

3. 加强合规与监管，确保证券化活动符合相关法规，并提供法规合规的指导和支持。

4. 加强市场营销和推广，增加住房抵押贷款证券化产品的认知度和市场需求。

此外，政府和监管机构可以通过制定和执行政策来推动住房抵押贷款证券化的发展，并提供资金支持和风险分担措施，以吸引更多的投资者参与。

房屋抵贷款证券制度障碍论述随着房地产市场的不断升温，许多人开始考虑通过抵押房产获取贷款，以实现各种消费、投资和创业需求。

而房屋抵贷款证券制度作为一种贷款资产证券化方式，为各方提供了一种便捷的融资途径。

但是，随着时间推移，房屋抵贷款证券制度的一些缺陷也逐渐浮现出来。

在此，本文将就房屋抵贷款证券制度的障碍进行讨论。

一、市场壁垒难以突破随着房屋抵贷款证券化市场的不断壮大，市场竞争日益激烈，此时市场的壁垒就突显出来。

例如，参与机构需要通过严格的准入条件，包括评级机构的评级、担保机构的担保、法律顾问的法律意见等等。

这些条件不仅使得新进入者的成本相对较高，而且限制了市场的竞争程度。

二、监管风险严峻房屋抵贷款证券化存在的最大障碍就是监管风险。

随着金融风险的加剧，监管者对于房屋抵贷款证券化的监管也愈发严格，对于投资者的保护也相应加强。

如美国次贷危机爆发后，金融监管机构对房屋抵贷款证券化体系进行了大量的改革，例如设立了高额担保要求、增加了保障措施、建立了独立的评估能力等等。

因此，随着监管风险的加剧，投资者、担保人、规制机构等等监管方面将会面临更加棘手的问题。

三、收益率下降随着市场竞争的加剧，抵押贷款证券化产品在收益率方面也会遭到压制。

这是因为，在市场上平稳的推出较低收益率的业务更有优势。

不同的机构之间也存在着竞争，落后的机构的发行收益率会更低，而领先的机构将冒着较高的风险来保证高收益率，这就使得政策制定者很难查证机构是否在合理范围内。

这些问题都会导致机构的内部控制、价格控制和扩大和制定实施策略的能力受到质疑。

四、信用风险增加对于投资者而言，使用抵押贷款证券作为投资工具，最关键的风险便是信用风险。

这是因为，房屋抵贷款证券化产品和普通债券的本质差别在于前者具有较高的信用风险，因此投资者所承担的风险也会相应增加。

尽管投资者可以通过购买抵押保险或者拥有足够的担保来规避信用风险，但是这些补救措施都涉及到极为复杂的技术性问题，所以具有较高的风险。