中国某银行住房抵押贷款证券化业务系统(doc 8页)

第五章复习思考题参考答案1．什么是住房抵押贷款证券化？它的推行有何意义？住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种。

它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose V ehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。

住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的，能够为广大投资者所接受的证券，从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。

住房抵押贷款证券化这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，丰富了社会的投资渠道、有利于住房抵押贷款的运作和退出。

其作用具体表现为（1）抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。

以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。

而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。

（2）提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。

通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。

另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。

（3）抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场有积极作用。

推行抵押贷款证券化，对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。

金融危机下我国商业银行住房抵押贷款证券化的法律思考一、关于住房抵押贷款证券化2007年肇始于美国的金融危机对世界经济的影响至今尚未见底。

虽然造成此次危机的导火索是住房市场的持续降温，但发挥巨大作用的媒介则是住房抵押贷款证券化这种金融工具。

所谓“住房抵押贷款证券化”（Mortgage-backed Securitization），是指金融机构（其中又以商业银行为主）将持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款整合成为抵押贷款池，由证券机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。

20世纪70年代，作为金融界最重要的创新之一，住房抵押贷款证券化为金融界观念的革新、世界经济的发展做出了巨大的贡献；而在这次金融危机中，其负面效力也重创了全球经济的发展。

一方面，金融危机对其发展敲响了警钟，我们绝对不能因为这一创新技术的优点而忽视其潜在的风险；另一方面，我们应当辨证地对待这一创新技术，不能因为其潜在的风险而因噎废食，忽视住房抵押贷款证券化带来的积极影响。

二、我国实行住房抵押贷款证券化的必要性分析（一）我国住房抵押贷款的迅猛发展使住房抵押贷款证券化成为可能虽然目前我国商业银行住房抵押贷款质量相对较好，但这并不意味着能对该业务掉以轻心。

今年上半年，我国商品房销售迅速增长，商业性房地产贷款余额新增较多。

据央行报告显示，截至今年6月末，全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元，同比增长18.8％。

上半年商业性房地产贷款余额新增8826亿元，同比多增4860亿元。

其中，购房贷款新增4793亿元，同比多增2633亿元。

1房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入大部分来自银行信贷。

因此，房地产贷款已经成为商业银行的重要业务，并将对商业银行的风险状况产生重大的影响。

一旦房产政策产生重大变化，银行业体系将会受到重大冲击。

房产抵押证券化为这一难题的解决提供了有力的技术支撑。

房地产金融与投资概论第五章复习思考题参考答案1．什么是住房抵押贷款证券化？它的推行有何意义？住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种。

它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose Vehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。

住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的，能够为广大投资者所接受的证券，从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。

住房抵押贷款证券化这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，丰富了社会的投资渠道、有利于住房抵押贷款的运作和退出。

其作用具体表现为（1）抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。

以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。

而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。

（2）提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。

通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。

另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。

（3）抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场有积极作用。

推行抵押贷款证券化，对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。

我国住房抵押贷款证券化模式分析内容摘要：本文通过对住房抵押贷款证券化（MBS）模式及其法律障碍的分析，试图说明住房抵押贷款证券化模式的建立应当与国情相适应，完善MBS 法律制度已经成为实现我国住房抵押贷款证券化的当务之急。

关键词：住房抵押贷款证券化（MBS）SPV SPC SPT住房贷款证券化概述住房抵押贷款证券化（Mortgage Backed Securitization, MBS）是一国经济发展到较高阶段的必然产物，它是指住房抵押贷款机构将其持有的抵押贷款汇集、重组成抵押贷款集合基金，经过担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。

住房抵押贷款证券化是从支付抵押贷款一级市场向二级市场（住房抵押债券转让市场）的转化，因此其操作思路首先从一级市场开始。

抵押贷款证券化的价值流程包括（见图1）：1.银行机构向抵押借款人发放抵押贷款。

2.抵押贷款的证券化。

银行机构将抵押贷款债权出售给抵押贷款公司（Special Purpose V ehicle, SPV），抵押贷款公司购买银行的贷款资产后将其组成抵押贷款资产池，经标准化处理、信用评级及担保公司担保升级后，发行抵押贷款债券；银行也可自行组成资产池，发行抵押贷款债券。

3.银行机构或抵押贷款公司向社会发行抵押证券。

发行方式可采用直接发行或间接发行。

前者是发行者亲自办理必要的手续，直接向投资者筹措资金；后者是通过专门部门的经纪人间接地筹措资金，广泛地召募投资者，这部分经纪人即证券承销者。

4.债券进入二级市场参与流通。

鉴于住房抵押贷款证券存在一定风险且金额较大、期限较长，其投资主体一般以机构投资者为主，个人投资者为辅。

住房抵押贷款证券化的模式分析住房抵押贷款证券化的模式总的来说可以分为表外和表内模式两类。

表外融资模式我们通常所说的典型的住房抵押贷款证券化，是将证券化的资产组转移到一个特殊的载体（SPV）中，旨在帮助转让者将资产从其资产负债表中转移出去，从而达到融资、改善资本结构等目的，表外融资由此而来。

住房抵押贷款证券化是指将银行或其他金融机构发放的大量住房抵押贷款通过证券化手段转化为可交易的证券产品，以便于资本市场的交易和流动。

这种金融工具在推动住房市场发展、增加住房贷款融资来源、降低金融机构的风险、提高投资者的回报率等方面发挥着重要作用。

住房抵押贷款证券化的运作流程通常包括以下几个步骤：1. 抵押贷款池的形成银行或金融机构通过发放住房抵押贷款，形成了一定规模的贷款池。

这些贷款可能来自不同地区、不同类型的借款人，具有不同的利率及偿还期限。

2. 资产支持证券的发行资产支持证券（ABS）是指以贷款池中的抵押贷款作为担保而发行的证券。

发行资产支持证券的公司通常是专门的信托公司，它们负责对贷款池进行评估和打包，并发行相应的证券产品。

3. 信用评级及发行在发行资产支持证券之前，需要进行信用评级，评估该证券的信用风险和偿付能力。

通常会邀请专业的信用评级机构对资产支持证券进行评级，以提高投资者的信任度。

然后进行证券的发行，根据不同投资者的风险偏好，划分不同级别的证券。

4. 交易与流通一旦资产支持证券发行成功，它们就可以在资本市场上进行买卖交易。

投资者可以通过证券交易市场购物资产支持证券，并在市场上进行交易。

这为投资者提供了一个流动性的投资渠道，也为信贷资产提供了另类融资渠道。

5. 资产回收及偿付贷款池中的抵押贷款还款的本息将作为资产支持证券的偿付来源。

专门的信托公司会对回收的资金进行管理，确保按照事先设定的优先级进行偿付。

这种结构可以有效地保护投资者的权益，确保他们能够按时获得偿付。

住房抵押贷款证券化的运作流程并不仅此以上几个步骤，其中还涉及到抵押贷款服务和管理、投资者关系管理、市场风险管理等多个环节。

不同国家和地区的证券化产品的运作流程也可能会有所差异，需要根据当地法律法规和市场环境进行相应的调整。

住房抵押贷款证券化是一种复杂的金融工程，需要涉及到多个参与方的合作和协调，同时也需要严密的监管和风险管理。

我国住房抵押贷款证券化的风险与防范论文我国住房抵押贷款证券化的风险与防范摘要：住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款转化为证券产品进行流通交易的金融行为。

尽管住房抵押贷款证券化有助于提高流动性和降低融资成本，但在这一过程中也存在着一定的风险。

本文旨在分析我国住房抵押贷款证券化的风险，并提出相应的防范措施，以保护金融市场的稳定和投资者的利益。

一、风险分析住房抵押贷款证券化的风险主要包括市场风险、信用风险和流动性风险。

1. 市场风险住房抵押贷款证券化的市场风险主要体现在表现不佳的贷款资产无法出售或交易量不足的情况下出售价格低于其实际价值。

这可能导致投资者在购买证券产品后面临损失的风险。

2. 信用风险信用风险是指住房抵押贷款证券化产品发行人违约或无法按时支付利息和本金的风险。

若贷款人无力偿还贷款，就会导致证券产品的价值下降，从而给投资者带来损失。

3. 流动性风险流动性风险是指持有住房抵押贷款证券化产品的投资者在市场上迅速出售该产品时面临的价格下跌风险和流动性不足的风险。

如果市场需求下降，投资者可能很难卖出证券产品或以低于其实际价值的价格卖出。

二、防范措施为了降低住房抵押贷款证券化的风险，保护投资者的利益，应采取以下防范措施：1. 强化风险管理加强对住房抵押贷款证券化的审核和审计力度，确保贷款资产的真实性和有效性。

建立风险防范和监控机制，及时发现和应对潜在风险。

2. 建立信用评级体系建立住房抵押贷款证券化产品的信用评级体系，对产品进行严格评级，为投资者提供有关产品信用风险的信息。

同时，要加强对信用评级机构的监管，确保评级的客观公正和准确性。

3. 提高信息披露透明度加强对住房抵押贷款证券化产品信息披露的规定和监管，要求发行人及时、准确、完整地披露相关信息，使投资者能够充分了解产品的风险和回报。

4. 加强监管和法律保护加强对住房抵押贷款证券化市场的监管，制定更加严格的法律法规，明确市场参与者的权责，防范市场操纵和欺诈行为。

住房抵押贷款证券化机制与实证分析一、本文概述住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization，简称MBS）作为一种重要的金融创新工具，在全球金融市场中扮演着日益重要的角色。

本文旨在全面而深入地探讨住房抵押贷款证券化的机制及其在实际操作中的效果。

我们将首先概述住房抵押贷款证券化的基本概念、发展历程及其在全球范围内的应用现状。

接着，我们将深入探讨其运作机制，包括贷款池的构建、证券的发行与定价、风险管理与信用增级等方面。

本文还将通过实证分析，研究住房抵押贷款证券化对金融机构、投资者以及整体经济的影响，特别是在提升金融市场效率、优化资源配置、分散金融风险等方面的作用。

我们将对住房抵押贷款证券化面临的挑战与未来发展前景进行分析，以期为相关决策者和研究人员提供有价值的参考。

二、住房抵押贷款证券化理论基础住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization，简称MBS）是一种将住房抵押贷款转化为可在市场上交易的证券的金融工具。

其理论基础主要源于资产证券化（Asset Securitization）理论，是一种将流动性较差但具有稳定未来现金流的资产通过一定的结构安排，对资产中风险与收益进行分离与重组，进而转换为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。

资产组合理论：该理论指出，通过资产组合可以有效分散风险。

在住房抵押贷款证券化过程中，将大量的住房抵押贷款进行组合，形成一个资产池（Asset Pool），从而实现风险的分散。

现金流分析理论：现金流分析是评估资产价值的重要方法。

在住房抵押贷款证券化中，通过对资产池产生的现金流进行分析和预测，可以确定证券的发行规模、期限和利率等关键要素。

信用增级理论：为了提高证券化产品的信用等级，吸引投资者，通常会采用信用增级手段，如第三方担保、优先/次级结构安排等。

这些措施可以有效提升证券化产品的信用评级，降低投资者的风险。

项目概要项目名称：中国某银行住房抵押贷款证券化业务系统1. 项目背景我行已经先后四次向人民银行报送了开办住房抵押贷款证券化业务的请示。

当前，人民银行正组织有关单位和人员制定有关制度办法。

作为国内率先开展证券化业务研究的银行，我行不仅积累了近6年的证券化研究经验，掌握了丰富的相关理论知识，而且，目前我行证券化设计架构及实施方案也已基本准备就绪。

但是，尽管制度设计已基本完成，我行要真正完成该项金融创新，尚需进一步深入研究证券化业务的具体操作与控制进程。

这就要求我们必须立即转入相关技术研究阶段。

其中最主要的工作之一就是研究开发住房抵押贷款证券化业务系统，为住房抵押贷款证券化业务的顺利开展提供技术支持和基础保障。

2. 项目目标住房抵押贷款证券化业务系统项目其目标主要是：1. 提供按照一定标准筛选的个人住房贷款的备选、入库功能；2. 提供证券化个人住房贷款的各项日常业务管理功能；3. 满足证券化个人住房贷款正常的会计核算要求；4. 建立证券化机构的账务核算体系，满足证券化账务信息披露的要求；5. 建立各种数据指标分析预测模型，提供现金收支查询、分析和预测，支持证券化现金流管理；6. 提供债券信息的分析、统计和预测；7. 建立证券化机构收益分析和预测模型。

3. 需求概述初步设想，该系统将由资产备选、资产入库、资产管理、债券管理、账务核算、信息分析、辅助等7个子系统构成，其中总行运行所有7个子系统，一级分行和经办行协同运行资产备选、资产入库和资产管理3个子系统。

（一）资产备选子系统按照住房抵押贷款证券化的要求，通过对个人住房贷款系统中的住房抵押贷款进行筛选、汇总、分析，确定符合住房抵押贷款债券设计和发行需要的贷款，建立备选贷款库。

备选贷款库与贷款库中的样本具有同质性，并保证贷款正式入库时，规模和总量不低于债券发行的需求。

资产备选子系统包括备选条件生成、备选数据抽取、备选数据稽核、备选数据上传、备选数据装入、备选数据分析模块。