税法(2019)考试辅导第43讲_土地增值税法(1)

第七章房产税法、契税法和土地增值税法第七章课程目录：一、本章命题常规二、本章新增易考知识点三、本章重要考点示例四、跨章节知识点组合一、本章命题常规本章收录了房产税、契税和土地增值税的政策规定，其中契税和土地增值税都与房地产权属转移有关。

本章考试命题分值9分左右，其中房产税的分值能达到3分左右，土地增值税5分左右。

本章可以命制各种题型，单选、多选题型较为常见，房产税也可与企业所得税混合命制综合题；土地增值税也易与增值税、城市维护建设税、印花税混合命制计算题。

二、本章新增易考知识点1.不能忽视“营改增”对房产税、契税、土地增值税税基的影响2.契税税收优惠政策进行了调整【例题·单选题】安徽省某市居民王先生和太太2014年以30万元购买一套54平方米的住房用作结婚新房，2016年8月生子后，改善住房条件，以73.5万元（发票注明价款70万元，增值税3.5万元）购买了第二套88平方米的住房，则王先生一家两次共缴纳契税（）。

A.1万元B.1.08万元C.1.43万元D.1.5万元【答案】A【解析】第一套和第二套90平方米以下住房均按照1%税务税率征收契税。

王先生一家两次共缴纳契税=（30+70）×1%=1（万元）三、本章重要考点真题及题库示例考点1：房产税的纳税人和征税对象【例题1·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。

（2014年）A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房【答案】C【例题2·单选题】无租使用其它单位房产的，其房产税纳税规定是（）。

A.免征房产税B.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照同类租金收入代缴房产税C.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照房产余值缴纳房产税D.由产权所有人按照同类租金收入代缴房产税【答案】C【例题3·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。

第八章土地增值税法一、本章命题常规本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。

土地增值税既能够出客观题型，经常出计算题，也能够与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。

二、本章新增或新变化的要紧考点1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法计算利息扣除。

【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。

该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%。

则该企业最多同意扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。

2.增加对转让不能取得评估价的旧房的专门加计扣除的计算纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够依照《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。

【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均通过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。

税法(Ⅱ)-土地增值税(一)(总分：144.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：40，分数：40.00)1.旧房及建筑物的转让中，其重置成本价由 ( )评定。

（分数：1.00）A.税务机关B.房管部门C.土地管理局D.房地产评估机构√解析：2.下列房地产转让行为应征收土地增值税的是( )。

（分数：1.00）A.继承房屋B.无偿赠与房屋给直系亲属C.被兼并企业将房屋并入兼并企业中D.合作建房有偿转让的√解析：3.某单位转让一幢1980年建造的公寓楼取得收入3000万元，当时的造价为600万元。

经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为1800万元，成新度折扣率为7成。

转让该公寓楼应纳土地增值税( )万元。

（分数：1.00）A.633 √B.714C.644.1D.315.08解析：4.房地产开发费用计算扣除的具体比例，由 ( )规定。

（分数：1.00）A.各省、自治区、直辖市人民政府√B.各主管税务局C.国家税务总局D.国务院解析：5.在计算土地增值额时可以单独作为税金扣除的是( )。

（分数：1.00）A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的教育费附加√C.个人购买房地产时缴纳的契税D.个人转让房地产时缴纳的个人所得税解析：6.可以由税务机关根据合同规定收款日期来确定具体纳税期限的房地产转让方式是( )。

（分数：1.00）A.一次交割、付清价款B.分期收款√C.预售方式D.先行转让尚未完全建成的小区内的房产解析：7.个人的下列房地产转让行为不需到房地产主管税务机关备案的是( )。

（分数：1.00）A.因国家建设需要而被无偿征用、收回的房产√B.因城市实施规划需要搬迁而由纳税人自行转让的房产C.转让已居住3年以上原自用住房D.因国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让的房产解析：8.个人转让原自有居住( )的住房，需按规定计征土地增值税。

2024年税务师之税法一题库附答案（典型题）单选题（共150题）1、下列关于车辆购置税的说法，错误的是（）。

A.征税范围有限B.征收环节单一C.采取价内征收D.实行比例税率【答案】 C2、下列情形中，应缴纳环境保护税的是（）。

A.企业向依法设立的污水集中处理场所排放应税污染物B.个体户向依法设立的生活垃圾集中处理场所排放应税污染物C.事业单位在符合国家环境保护标准的设施贮存固体废物D.企业在不符合地方环境保护标准的场所处置固体废物【答案】 D3、位于市区的甲卷烟厂和乙卷烟批发企业均为增值税一般纳税人。

甲卷烟厂主要生产销售同一牌号规格的卷烟。

2020年4月甲卷烟厂发生以下业务：A.3.39B.3.69C.4.05D.3.65【答案】 C4、 2021年7月，某4S店从汽车制造厂购进50辆小汽车，取得增值税专用发票，注明金额为15.6万元/辆，当月销售5辆，不含税售价为18万元/辆，1辆留作公司自用，18辆汽车抵偿财务公司借款本金及利息，国家税务总局规定的同类型应税车辆的最低计税价格是15万元/辆，该4S店当月应纳车辆购置税（）万元。

A.1.56B.1.90C.1.30D.1.80【答案】 A5、甲技术开发咨询公司为增值税一般纳税人， 2018年8月发生下列业务。

A.6.4B.21.18C.3.00D.9.2【答案】 D6、宏达房地产开发公司为一般纳税人，位于吉林市，公司于2016年5月－2020年3月开发“翰林官邸”住宅项目，发生相关业务如下：A.1744.58B.1649.22C.1769.22D.1938.42【答案】 D7、下列相关规定的表述，不正确的是（）。

A.在运输工具舱位承包业务中，发包方以其向承包方收取的全部价款和价外费用为销售额，按照“交通运输服务”缴纳增值税B.在运输工具舱位承包业务中，承包方以其向托运人收取的全部价款和价外费用为销售额，按照“交通运输服务”缴纳增值税C.纳税人提供建筑服务，按照规定允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除的分包款，是指支付给分包方的全部价款和价外费用D.在运输工具舱位互换业务中，互换运输工具舱位的双方均以各自换出运输工具舱位确认的全部价款和价外费用为销售额，按照“物流辅助服务”缴纳增值税【答案】 D8、某油田2020年12月开采原油40万吨，销售原油30万吨，开采原油过程中用于加热使用原油3万吨，将剩余的7万吨原油用于加工成品油；专门开采天然气600万立方米，当月销售400万立方米，待售200万立方米。

2019年税务师考试《税法一》试题及答案（卷一）1.计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有( )。

A.耕地占用税B.开发小区的排污费、绿化费C.安置动迁用房的支出D.超过贷款期限的利息和加罚的利息支出E.土地闲置费【答案】ABC【解析】超过贷款期限的利息和加罚的利息支出和土地闲置费不得在计算土地增值税中扣除。

2.下列属于在计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发费用的项目有( )。

A.建筑安装工程费B.转让房地产缴纳的城建税C.房地产销售费用D.房地产开发项目贷款利息E.拆迁补偿费【答案】CD【解析】选项AE：建筑安装工程费、拆迁补偿费属于房地产开发成本中的项目;选项B：转让房地产缴纳的城建税属于与转让房地产有关的税金。

3.房地产开发公司支付的下列相关税费，不可列入加计扣除20%的基数的有( )。

A.取得土地使用权缴纳的契税B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用E.向金融机构借款可按项目分摊的利息部分【答案】CE【解析】对从事房地产开发的纳税人可按实施细则第七条(一)(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

(一)(二)项即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

4.房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的有( )。

A.加罚的利息B.已售精装修房屋的装修费用C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费D.取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金E.预提费用【答案】BD【解析】房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除;选项A、C、E均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。

5.转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有( )。

A.旧房产的评估价格B.支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本D.转让环节缴纳的各种税费E.取得土地使用权所支付的金额【答案】ABDE【解析】选项C转让旧房时以重置成本价乘以其成新度折扣率来确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。

会制定的税收法律效力。

例如：《企业所得税法》、《个人所得税法》、《车船税法》、《环境保护税法》、《烟叶税法》、《船舶吨税法》、《税收征收管理法》、《耕地占用税法》、《车辆购置税法》授权立法全国人大及常委会授权国务院制定的暂行规定或条例属于准法律。

具有国家法律的性质和地位，其法律效力高于行政法规，为待条件成熟上升为法律做好准备。

例如：《中华人民共和国增值税暂行条例》等税收法规国务院制定的税收行政法规在中国法律形式中处于低于宪法、法律，高于地方法规、部门规章、地方规章的地位，在全国普遍适用。

例如：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》等地方人大及常委会制定的税收地方性法规目前仅限于海南省、民族自治地区税收规章国务院税务主管部门制定的税收部门规章有权制定税收部门规章的税务主管机关指财政部、国家税务总局和海关总署。

该级次规章不得与宪法、税收法律、行政法规相抵触。

例如：《增值税暂行条例实施细则》地方政府制定的税收地方规章在税收法律、法规明确授权的前提下进行，不得与税收法律、行政法规相抵触。

例如：城建税、房产税等地方性税种的实施细则等【解释1】在现行税法中，以国家法律的形式发布实施的有：企业所得税、个人所得税、车船税、环境保护税、烟叶税、船舶吨税、车辆购置税和耕地占用税；除此之外其他各税种都是经全国人民代表大会及常委会授权。

全国人大及常委会不止一次授权国务院立法。

近些年，我国税收立法的进程加快：（1）《中华人民共和国环境保护税法》由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十五次会议于2016年12月25日表决通过；2018年1月1日起实施。

（2）《中华人民共和国烟叶税法》和《中华人民共和国船舶吨税法》由第十二届全国人大常委会第三十一次会议于2017年12月27日表决通过，自2018年7月1日起施行。

（3）《车辆购置税法》由第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议于2018年12月29日表决通过，自2019年7月1日起施行。

第七章土地增值税考情介绍属于重点章，分值预计在20分左右，各类题型均会涉及，尤其要重点关注计算综合题。

知识点：征税范围（一）基本征税范围只卖地 1.限国有土地使用权转让,不含集体土地2.国有土地出让不征，转让征税3.权属不转让的不征（出租）4.有偿转让征税，无偿转让一般不征（继承）新房销售存量房销售（二）具体情况判定具体事项税法规定房地产继承不属于征税范围房地产赠予特定赠予不属于征税范围（仅限：公益性、直系亲属或直接赡养义务人）非公益性赠予，征税合作建房建成后按比例分房自用，暂免征税建成后转让的，征税房地产交换双方均征税个人互换自有居住用房地产，经核实可免征房地产抵押抵押期不属于征税范围抵押期满转让权属抵债，征税房地产出租不属于征税范围房地产评估增值不属于征税范围国家收回土地使用权、征用地上建筑物及附着物可享免税代建房不属于征税范围知识点：应税收入的确定1.实物收入，按收入时的市场价格折算。

2.无形资产收入，评估确认价值。

3.外币收入，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。

当月为分期收款方式，以实际收款日或收款当月1日汇率折合。

【提示1】注意视同销售收入，按同类价确定。

【提示2】应税收入＝营改增前含营业税的收入＋营改增后不含增值税的收入【提示3】不含增值税的收入简易计税：全额、差额一般计税：全额、差额知识点：新建房扣除项目情形可扣除项目房企新房销售1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.转让有关税金：城建税、教附、地方教附5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）其他企业新房销售1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税一、取得土地使用权所支付的金额1.出让：支付的土地出让金2.划拨：按规定补缴的出让金3.转让：支付的地价款【提示1】含登记过户费及契税。

【提示2】不包括土地闲置费。

第十章房产税法、契税法和土地增值税法考点九、土地增值税的征税范围【例题1·多选题】下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（）。

A．转让国有土地使用权B．出让国有土地使用权C．转让地上建筑物产权D．存量房地产的买卖【答案】ACD【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让。

【例题2·多选题】下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有（）。

A．转让存量房B．个人之间互换自有居住用房地产（经当地税务机关核实）C．房产所有人将房屋产权用于抵债的D．房地产开发企业将建造的商品房用于商业出租，不发生产权转移的【答案】AC【解析】选项B：个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；选项D：房地产开发企业将建造的商品房用于商业出租，不发生产权转移的，不属于土地增值税征收范围。

【例题3·多选题】下列各项中，应当缴纳土地增值税的有（）。

A．非公司制企业整体改制为有限责任公司，改制前的企业将房屋权属转移至改制后的企业B．企业之间进行房地产交换的C．企业合并，且原企业投资主体存续的，原企业将房屋权属转移到合并后的企业D．以房地产抵债而发生房地产权属转移的【答案】BD【解析】选项AC：均暂不征收土地增值税。

【例题4·多选题】下列项目中，暂免或免征土地增值税的有（）。

A．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的B．因国家建设需要依法征用、收回的房地产C．因城市实施规划的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的D．合作建房后按比例分房自用的【答案】ABCD【解析】选项D属于暂免征收土地增值税的范畴，选项ABC属于免征土地增值税的范畴。

【例题5·多选题】根据土地增值税有关规定，下列业务属于土地增值税征税范围的有（）。

A．企业置换房产B．转让房屋所有权C．出让国有土地使用权D．转让国有土地使用权【答案】ABD【解析】土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物产权的行为征税，包括：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让、存量房地产的买卖、企业之间互换房产，不包括国有土地使用权出让，故ABD选项正确。