房屋买卖合同无效的赔偿责任由谁负责？

赵明宇、李宁等与贾志国、马云龙等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】吉林省四平市中级人民法院【审理法院】吉林省四平市中级人民法院【审结日期】2020.12.28【案件字号】（2020）吉03民终1285号【审理程序】二审【审理法官】任勇谭贵林孙鹏【审理法官】任勇谭贵林孙鹏【文书类型】判决书【当事人】赵明宇;李宁;李淑敏;邵兴海;贾志国;马云龙;张新岩;陈文君;岳长林;沈朋【当事人】赵明宇李宁李淑敏邵兴海贾志国马云龙张新岩陈文君岳长林沈朋【当事人-个人】赵明宇李宁李淑敏邵兴海贾志国马云龙张新岩陈文君岳长林沈朋【代理律师/律所】刘永学吉林辅民律师事务所;杨广仓吉林首辅律师事务所【代理律师/律所】刘永学吉林辅民律师事务所杨广仓吉林首辅律师事务所【代理律师】刘永学杨广仓【代理律所】吉林辅民律师事务所吉林首辅律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】赵明宇;李宁;李淑敏;邵兴海【被告】贾志国;马云龙;张新岩;陈文君;岳长林;沈朋【本院观点】应当认定是被告李宁与颐祥公司、马云龙、张新岩、陈文君之间形成的购房合同，后被告李宁转给赵明宇。

案涉2015年7月2日签订的《购房合同》及2015年8月17日补充的《附加条款》内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。

案涉合同非因合同相对人之原因而不能继续履行，系因不可抗力致使不能实现合同目的而解除，赵明宇未能提供证据证明案涉合同相对人存在违约行为，其上诉理由不能成立，本院不予采信；对此上诉请求，本院不予支持。

李淑敏为案涉《购房合同》及《附加条款》名义上的买卖人，而李宁系实际上的买卖人，其二人均为案涉合同的相对人，理应承担案涉合同依法解除后返还购房款及利息损失的责任；李宁、李淑敏。

【权责关键词】完全民事行为能力无效显失公平无权处分催告撤销代理不当得利实际履行违约金过错无过错恢复原状不可抗力合同约定第三人书证鉴定意见证据不足合法性诉讼请求撤诉维持原判发回重审清算执行异议法律援助【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，案涉2015年7月2日签订的《购房合同》及2015年8月17日补充的《附加条款》内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。

民法典中⼩产权房合同⽆效后怎么赔偿⼩产权房⼀般是⽆房产证的，⼩产权房买卖交易会受到⼀定的限制，不能办理过户登记。

所以买卖⼩产权房的风险是⽐较⼤的，那么民法典中⼩产权房合同⽆效后如何进⾏赔偿的?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、民法典中⼩产权房合同⽆效后怎么赔偿民法典规定，⼩产权房买卖合同⽆效后，如果是⼀⽅过错造成的，由过错⽅承担赔偿责任，⼀般按实际造成损失赔偿。

《中华⼈民共和国民法典》第⼀百五⼗七条【民事法律⾏为⽆效、被撤销或确定不发⽣效⼒的法律后果】民事法律⾏为⽆效、被撤销或者确定不发⽣效⼒后，⾏为⼈因该⾏为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的⼀⽅应当赔偿对⽅由此所受到的损失;各⽅都有过错的，应当各⾃承担相应的责任。

法律另有规定的，依照其规定。

第五百⼋⼗四条【损害赔偿范围】当事⼈⼀⽅不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合约定，造成对⽅损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履⾏后可以获得的利益;但是，不得超过违约⼀⽅订⽴合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

⼆、买到⼩产权房后可以转让吗按规定，⼩产权房不可以进⾏转让。

因为⼩产权房不属于法律意义上的商品房，买到⼩产权房后，房屋只具备⼩产权房的使⽤功能，⽽不具备转让的功能。

不过，⼩产权房在在集体建设⽤地上建成，所以可以在集体内部转让、置换。

当然，买到⼩产权房后⼜⽆法转让给其他⼈，买⽅可以采取以下措施：1、因为⼩产权房买卖签订的合同⽆效，买⽅可以要求对⽅返还房款，并要求⽀付相应的利息;2、如果卖⽅故意隐瞒⼩产权房性质，导致买⽅遭受经济损失的，买⽅可以主张损失赔偿。

⽽有些卖⽅以为买卖合同⽆效后，得不到法律的认可和保护，所以会拒绝⽀付赔偿。

那么，买⽅可以在必要时按照以下步骤起诉维权：1、先准备⼀份起诉状，写明要求对⽅返还房款、利息损失以及其他赔偿;2、去对⽅所在地法院，按照法院管辖规定，⼀般遵守“原告就被告”规定，所以必须到对⽅所在地的法院起诉。

李鼎、夏浩洁等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院【审结日期】2021.07.29【案件字号】(2021)甘01民终2810号【审理程序】二审【审理法官】王锡东石林张煜枫【文书类型】判决书【当事人】李鼎;夏浩洁;李建宏【当事人】李鼎夏浩洁李建宏【当事人-个人】李鼎夏浩洁李建宏【代理律师/律所】丁正中北京市齐致(兰州)律师事务所;魏惠萍北京市齐致(兰州)律师事务所;姚瑶甘肃达航律师事务所;田世林甘肃达航律师事务所【代理律师/律所】丁正中北京市齐致(兰州)律师事务所魏惠萍北京市齐致(兰州)律师事务所姚瑶甘肃达航律师事务所田世林甘肃达航律师事务所【代理律师】丁正中魏惠萍姚瑶田世林【代理律所】北京市齐致(兰州)律师事务所甘肃达航律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】李鼎【被告】夏浩洁;李建宏【本院观点】本案系双方当事人因案涉房屋购房款退还事宜所引发的纠纷。

【权责关键词】无效无权处分追认代理合同过错证人证言证明力质证财产保全诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-24 01:41:58李鼎、夏浩洁等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书(2021)甘01民终2810号当事人上诉人(原审被告)：李鼎。

委托诉讼代理人：丁正中，北京市齐致(兰州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏惠萍，北京市齐致(兰州)律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告)：夏浩洁。

委托诉讼代理人：姚瑶，甘肃达航律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田世林，甘肃达航律师事务所律师。

原审被告：李建宏。

委托诉讼代理人：丁正中，北京市齐致(兰州)律师事务所律师。

审理经过上诉人李鼎因与被上诉人夏浩洁、原审被告李建宏房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院(2020)甘0103民初5102号民事判决，向本院提起上诉。

赵丹、胡军霞等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2021.12.13【案件字号】(2021)辽01民终16424号【审理程序】二审【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【文书类型】判决书【当事人】赵丹;胡军霞;张纯国【当事人】赵丹胡军霞张纯国【当事人-个人】赵丹胡军霞张纯国【代理律师/律所】刘旸辽宁成功金盟律师事务所;费临泽辽宁成功金盟律师事务所;侯雪敏北京盈科(沈阳)律师事务所【代理律师/律所】刘旸辽宁成功金盟律师事务所费临泽辽宁成功金盟律师事务所侯雪敏北京盈科(沈阳)律师事务所【代理律师】刘旸费临泽侯雪敏【代理律所】辽宁成功金盟律师事务所北京盈科(沈阳)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】赵丹;胡军霞【被告】张纯国【本院观点】《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

【权责关键词】无效追认催告撤销无权代理共同共有合同过错合同约定新证据诉讼请求反诉维持原判发回重审折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-18 01:47:53赵丹、胡军霞等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2021)辽01民终16424号当事人上诉人(原审被告)：赵丹。

委托诉讼代理人：刘旸，辽宁成功金盟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：费临泽，辽宁成功金盟律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：胡军霞。

委托诉讼代理人：刘旸，辽宁成功金盟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：费临泽，辽宁成功金盟律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：张纯国。

委托诉讼代理人：侯雪敏，北京盈科(沈阳)律师事务所律师。

审理经过上诉人赵丹、胡军霞因与被上诉人张纯国房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2020)辽0112民初12777号民事判决，向本院提起上诉。

张某、刘某、刘某1与刘某2农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷农村房屋买卖合同纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2022.08.31【案件字号】(2022)京02民终7152号【审理程序】二审【审理法官】李淼刘琨杨志东【审理法官】李淼刘琨杨志东【文书类型】判决书【当事人】张某;刘某;刘某1;刘某2【当事人】张某刘某1刘某2【当事人-个人】张某刘某刘某1刘某2【代理律师/律所】朱宝侠北京和易律师事务所【代理律师/律所】朱宝侠北京和易律师事务所【代理律师】朱宝侠【代理律所】北京和易律师事务所【法院级别】中级人民法院【本院观点】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

【权责关键词】无效显失公平撤销代理合同过错第三人新证据重新鉴定诉讼请求缺席判决维持原判申请再审折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

现刘某3与张某签订的《房屋买卖合同书》已被生效判决确认为无效，张某主张由刘某、刘某1、刘某2返还购房款并赔偿损失，存在合理依据。

双方对造成合同无效均有过错，一审法院根据双方过错程度，酌定刘某、刘某1、刘某2应赔偿损失的数额，并无不当。

张某非涉案房屋所在村集体经济组织成员，无权享有相应的土地价值。

评估公司所做出的土地区位补偿价仅系衡量损失程度的参考，现张某主张该标准过低，但未能提交相应证据，其他个案尚不足以作为普遍性依据，本院对其相应主张难以支持。

本案鉴定报告不存在可重新鉴定的情形，一审法院未予准许张某的重新鉴定申请，并无不当。

移机费、搬迁费等返还房屋过程中发生的损失，已涵盖在刘某、刘某1、刘某2应赔偿的经济损失中，本院不再重复支持，对张某相应上诉请求亦不予支持。

案例一宅基地买卖无效,卖方承担升值损失案例二拆迁安置房买卖合法案例三共有房屋买卖无效，共有人赔偿买房部分房屋差价案例四拆迁安置房可以买卖案例五被拆迁人签了买卖合同又反悔,法院认定合同有效判决驳回案例一宅基地买卖无效，卖方承担升值损失[案情简介］：李永夫妇在南昌市有253平方米的农房一处。

1995年3月，两人以该房作抵押借款，1999年11月,因无力归还典当行的借款，遂将该房以9万元的价格卖给了女工张燕，双方均履行了付款、交房义务。

由于是农房，而张燕又非村民，所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。

张燕购买房屋后，进行了简单装修，主要用于自己居住和出租。

2007年11月,李永夫妇向法院起诉，请求收回诉争房屋同时愿承担协议中的违约责任。

2008年11月，法院认为双方之间的房屋买卖违反了法律禁止性规定，判决买卖合同无效，李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元，张燕将房屋返还。

现张燕依据法院认定导致合同无效,李永夫妇负有主要责任为由，又到法院起诉，要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议的反悔所造成的经济损失80万.［法院判决］：一、二审法院经审理认为，原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后，自合同签订之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力.导致合同无效,订立合同的双方均有过错责任。

虽然李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已的情况下出卖自己的房屋,但其应当知道农房不能买卖,且又在房屋出售9年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，有悖诚信原则,故应承担主要责任。

张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况,盲目购买亦负有次要责任。

由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当地市场行情,存在房价上涨的因素，原、被告买卖的房屋存在升值价值，本案应将安置房折价处理。

因此，根据当地市场行情，当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等.可就低按3500元每平方米计算，本案中的房屋为砖混结构，故升值部分为78万元。

农村房屋买卖合同无效的法律规定农村房屋买卖合同无效的法律规定引言农村房屋买卖合同是指在农村地区，买卖双方就农村土地上的房屋进行买卖所签订的合同。

然而，由于各种原因，有时候这些合同可能会被认定为无效。

本文将探讨农村房屋买卖合同无效的法律规定，并分析其原因。

1. 主观无效农村房屋买卖合同主观无效是指合同当事人之一或双方明知或应知合同内容违法，但依然签订合同的情况下，合同被认定为无效。

根据相关法律法规，以下几种情况下的农村房屋买卖合同将判定为主观无效：合同内容违反国家法律法规；合同内容违反公序良俗；合同内容违反社会公共利益。

这些情况下，合同一经被认定为主观无效，合同双方无法按照原合同约定进行买卖交易，合同也不具备法律效力。

2. 客观无效农村房屋买卖合同客观无效是指合同内容违反国家法律法规，违反合同法的强制性规定，或者合同违背公序良俗，依法被认定为无效。

以下是农村房屋买卖合同客观无效的几种情况：2.1. 无合法所有权在农村土地上，如果买卖双方无合法所有权，即没有按照法律程序取得土地使用权或房屋所有权，那么这样的买卖合同将被认定为无效。

因为在合同买卖关系中，双方应当具备交易的合法所有权。

2.2. 违反优先购买权在农村地区，根据相关法规，农民对其自己的宅基地和住房享有优先购买权。

如果在买卖合同中，卖方未经农民本人同意或农民放弃优先购买权的情况下，将宅基地或住房卖给了其他人，那么这样的买卖合同将被认定为无效。

2.3. 违反政府审批程序在农村地区，房屋的买卖交易需要经过相关政府部门的审批程序。

如果在合同签订过程中，没有经过政府的审批程序，或者未能取得必要的许可证，那么买卖合同将被认定为无效。

2.4. 违反法定形式按照我国《合同法》规定，某些特定的合同必须采用书面形式来进行，否则合同无效。

如果农村房屋买卖合同未按照法定形式进行，比如没有经过公证，未签订合同书面文本等，那么合同将被认定为无效。

3. 无效合同的后果当农村房屋买卖合同被认定为无效后，合同双方将无法按照原合同进行买卖交易。

一、引言安置房购房合同是安置房买卖双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则下签订的，用以规范双方权利义务关系的协议。

然而，在实际操作过程中，由于种种原因，安置房购房合同可能被认定为无效。

本文将针对安置房购房合同无效的赔偿问题进行分析。

二、安置房购房合同无效的情形1. 一方当事人不具备相应的民事行为能力；2. 涉及欺诈、胁迫等非法手段签订合同；3. 违反法律、行政法规的强制性规定；4. 合同内容不合法，如合同标的物不合法等。

三、安置房购房合同无效的赔偿1. 返还已付购房款及利息合同无效后，买受人有权要求出卖人返还已支付的购房款及利息。

利息的计算方式按照中国人民银行同期贷款利率执行。

2. 赔偿损失合同无效给买受人造成的损失，出卖人应当承担赔偿责任。

损失包括但不限于：（1）购房款损失：包括已支付的购房款及利息；（2）房屋折旧损失：合同无效后，房屋因时间流逝而减少的价值；（3）装修损失：合同无效后，因房屋装修而产生的损失；（4）其他损失：因合同无效而给买受人造成的其他损失。

3. 赔偿金合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》规定，出卖人应当支付买受人不超过已付购房款一倍的赔偿金。

四、赔偿责任的承担1. 出卖人承担主要赔偿责任在安置房购房合同无效的情况下，出卖人应当承担主要赔偿责任。

出卖人承担赔偿责任后，买受人有权要求出卖人返还已支付的购房款及利息，并赔偿损失。

2. 第三方责任如果合同无效是由于第三方的欺诈、胁迫等非法手段造成的，买受人有权要求第三方承担相应的赔偿责任。

五、结论安置房购房合同无效的赔偿问题涉及到买受人、出卖人和第三方等多方利益。

在实际操作中，各方应充分了解相关法律法规，维护自身合法权益。

当安置房购房合同无效时，买受人有权要求出卖人返还已付购房款及利息，并赔偿损失。

同时，出卖人应当承担主要赔偿责任，第三方若存在责任，也应承担相应的赔偿责任。

建纬观点商品房买卖合同解除后房屋差价损失的处理规则引言房屋差价损失，指的是在商品房买卖合同纠纷中，一方违约导致合同解除时房屋的市场价格与签订合同时约定的房屋价格存在差价，无过错方因不可避免的承担该部分差价而产生的损失。

房屋差价之所以构成损失，通常是因为在商品房买卖合同解除的情况下，买受人若购入相同地段同等条件的房屋，可能需要支付更高的费用。

主张房屋差价损失分为两种情况，一种是当房屋价格上涨，出卖人违约，买受人解除合同，主张房屋升值损失；另一种情况是当房屋价格下跌，买受人违约，出卖人解除合同，主张房屋贬值损失。

上述两种情况，房屋差价损失的计算规则是相同的，为了避免重复，本文仅以实践中大量出现的房屋价格上涨为例进行分析。

（相关法律及地方规定见文末）一、主张房屋差价损失的条件首先，购房合同必须已经成立并生效。

当购房合同无效时，违约方承担的是缔约过失责任，只能请求赔偿信赖利益损失。

而房屋差价损失属于履行利益，根据《合同法》第一百一十三条之规定，可得利益损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿。

所以合同无效时不能主张房屋差价损失。

其次，因出卖人过错导致合同无法履行。

出卖人违约导致合同无履行可能性，守约方请求解除合同时，方能主张房屋差价损失。

当合同存在继续履行的可能，守约方可以请求继续履行时，其无权主张房屋差价损失。

最后，合同解除应指法定解除，且出卖人会因法定解除而获利。

根据我国《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买受人解除合同的情形共有十六种之多，但这十六种法定解除的情形，并不当然都能获得房屋差价赔偿，合同解除的原因仅限于房屋交付义务的不履行或迟延履行。

同时，只有在合同解除后违约方因违约而会获得房屋升值的差价利益的情况下，买受人才有权获得该差价赔偿。

[相关案例] (2015）民申字第2703号最高人民法院二、房屋差价损失的确定方法如果双方能够自行协商确定，从其约定；双方不能协商确定的，司法实务中通常按照以下顺序确定：1、比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

买卖房屋合同违约赔偿标准在现实社会中，我们都知道房屋进行买卖交易都要签订合同，而签合同后当事人也会因各种原因出现反悔。

比如房价上涨或开发商不履行买卖合同，或购房者发现还有更低价的楼盘。

在实际中这些问题时有发生，如果违约只是损失定金，对于守约方来说损失太大。

那么，买卖房屋合同违约赔偿标准是多少呢？我为您解答。

一、合同违约的赔偿标准是怎样的1、约定损害赔偿约定损害赔偿包括两种情形：一是当事人在合同中约定损害赔偿的条款;二是合同没有约定的，在合同成立后、履行前经过协商达成损害赔偿的协议。

约定损害赔偿的根本特征在于它具有预定性或者约定性。

约定损害赔偿是事先由当事人在合同中或者合同成立后达成的补充协议中协商确定的。

它不同于违约发生后当事人协商确定的救济方式，在违约发生后，当事人也可协商确定救济措施、协商确定赔偿数额，但这种方式只是事后赔偿而不是约定赔偿。

约定损害赔偿的效力中国法律允许当事人约定损害赔偿条款，且承认其在违约后产生的效力。

但法律承认其效力并不意味着当事人就有约定赔偿条款的绝对自由。

在实践中，当事人可能会滥用合同自由原则，约定过高数额的赔偿条款而使该条款的约定变成了赌博;当事人也可能约定过低数额的赔偿条款，而使该条款形同虚设。

为了保障合同自由原则的实现，应允许法院或者仲裁机构对约定的赔偿条款进行干预。

值得注意的是，中国《民法典》只规定了如果约定违约金数额过低或过高，法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增减，但并未规定对约定的损害赔偿条款进行干预。

这是否表明法院或者仲裁机构的干预缺乏法律依据?我们认为，对约定损害赔偿条款，当事人完全可以依据《民法典》前述关于变更或者可撤销的合同的规定要求法院或者仲裁机构对这些条款进行干预。

也就是说，如果当事人有确凿的证据证明约定的损害赔偿条款构成显失公平，则法院或者仲裁机构可以应当事人的请求而变更（增减数额）或撤销该条款。

显失公平的条款包括约定数额过高、过低或者约定损害赔偿的计算方法极不合理等多种情况。