【合同法案例】农村房屋买卖合同无效有效处理

宅基地买卖合同无效判决案例标题：宅基地买卖合同无效判决案例引言：宅基地买卖合同是指农村宅基地的所有者将其宅基地在合法程序下转让给他人进行开发或建设的交易合同。

然而，由于法律规定对宅基地的使用和转让较为严格，因此在一些案例中，涉及宅基地买卖的合同常常存在纠纷。

本文将以一起宅基地买卖合同无效判决案例为例，讨论其产生原因和法律依据。

正文：案例描述：在某县农村地区，甲方是一家农村宅基地的所有者，拥有一块面积约2000平方米的宅基地，并拟将其转让给乙方进行开发建设。

双方根据当地相关法律和规定，达成了一份宅基地买卖合同，约定乙方支付购地款项，甲方办理宅基地转让手续。

然而，在支付了一部分购地款后，乙方没有继续支付尾款，并且拖延了办理宅基地转让手续的时间。

甲方遂起诉乙方，要求乙方根据合同规定继续支付尾款，并要求法院判决该合同无效。

法院判决：经审理，法院认为该宅基地买卖合同存在以下问题：1. 合同约定不合法：根据《中华人民共和国宅基地管理条例》，宅基地的转让应经农村集体经济组织同意，并依法报县级人民政府批准。

然而，该宅基地买卖合同并未提供农村集体经济组织的同意文件或县级人民政府的批准文件，因此违反了相关法律法规的规定，合同条款无效。

2. 法定程序未完整执行：宅基地买卖需要经过一系列的法定程序，包括向宅基地所在地农村集体经济组织提出转让申请、签署转让意向书、公示等。

然而，在该买卖合同中并未体现完整的程序，无法证明双方依法办理了相关手续，因此合同无效。

3. 买方违约行为：乙方在合同约定的时间内未按照约定支付尾款，并在办理宅基地转让手续的时间上拖延，违反了合同约定，且未提供正当理由。

根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定，乙方的违约行为导致合同无效。

基于上述判断，法院判决该宅基地买卖合同无效，并要求乙方归还已支付的购地款项。

案例分析：本案中，宅基地买卖合同被判为无效，其主要原因是合同约定不合法、法定程序未完整执行以及买方违约行为。

农村集体⼟地房屋买卖⽆效合同怎么赔偿农村集体⼟地是归农村经济集体所有的，包括宅基地、耕地、林地等，⽽村民可以申请宅基地兴建房屋的，农村集体⼟地房屋可能买卖，但要满⾜⼀定条件，那么农村集体⼟地房屋买卖⽆效合同如何赔偿?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、农村集体⼟地房屋买卖⽆效合同怎么赔偿农村集体⼟地房屋买卖合同⽆效的，如果是⼀⽅过错造成的，由过错⼀⽅按实际造成损失承担赔偿责任。

《中华⼈民共和国民法典》第⼀百五⼗七条【民事法律⾏为⽆效、被撤销或确定不发⽣效⼒的法律后果】民事法律⾏为⽆效、被撤销或者确定不发⽣效⼒后，⾏为⼈因该⾏为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的⼀⽅应当赔偿对⽅由此所受到的损失;各⽅都有过错的，应当各⾃承担相应的责任。

法律另有规定的，依照其规定。

⼆、怎么解决农村房屋买卖纠纷第⼀，争议双⽅直接协商这个是⽬前解决房地产争议的最常见途径。

针对房产交易过程中⾃⾝权利受到侵害的情况，购房者可以以⼝头、书⾯等多种形式与房屋销售⽅直接沟通，指出问题并商议解决办法。

第⼆种，求助于消费者协会。

解决过程中单个购房者与开发商相⽐处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关房屋纠纷的买卖双⽅进⾏调解、处理问题。

第三种，向仲裁委员会申请仲裁，当然这个解决⽅式的前提双⽅之间有仲裁协议，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双⽅另⾏签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双⽅当事⼈均具有法律约束⼒。

最后⼀种途径是通过向法院起诉进⾏解决，购房者通过协商、调解这个⽆法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地⽅法院提起诉讼解决相关问题。

对于前⾯⼏种解决途径，在选择解决房地产争议的途径时，应⽴⾜于解决问题，分清不同的法律、利害关系，⽽选择最能解决实际问题相应社会效果最好的⽅式。

通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，农村房屋买卖合同是⼀⽅过错造成⽆效的，有过错的⼀⽅应当赔偿对⽅由此所受到的损失。

买卖宅基地合同无效赔偿案例买卖宅基地合同无效赔偿案例甲方（卖方）：姓名：李某性别：男身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXX住所地：XXX市XXX区XXX街道XXX小区XXX栋XXX号联系方式：XXXXXXXXX乙方（买方）：姓名：张某性别：女身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXX住所地：XXX市XXX区XXX街道XXX小区XXX栋XXX号联系方式：XXXXXXXXX双方当事人经自愿协商一致，就甲方出售宅基地事宜，达成如下协议：一、甲方声明甲方自愿卖出其位于XXX市XXX区XXX街道XXX小区XXX 栋XXX号的宅基地，面积为XX平方米，权属清晰，不存在任何纠纷或争议。

二、乙方权利乙方可以在保证宅基地规划用途不变的情况下，依法依规使用、建造房屋及设施，并享有该宅基地的所有土地收益。

三、履行方式及期限1.甲方在签订本协议后，应当在XX个工作日内将宅基地产权证交付乙方，乙方支付合同价款。

2.乙方在收到产权证后，应当在X个工作日内完成合同款项的支付。

四、合同价款1.合同价款为XXXX元，双方均已确认。

2.甲方收到合同价款后，应当自愿交付产权证给乙方。

五、违约责任1.如果甲方未能按照约定时间将产权证交付乙方，甲方应当承担每日违约金X元的赔偿责任，并自行承担由此产生的法律后果。

2.如果乙方未能按照约定时间完成合同款项的支付，乙方应当自行承担每日违约金X元的赔偿责任，并自行承担由此产生的法律后果。

六、法律效力与可执行性1.本合同自双方签字盖章之日起生效。

2.如有任何争议，双方应当协商解决，如果协商不成，则提交XXX区人民法院诉讼解决。

3.本合同是双方意思表示的真实反映，符合中华人民共和国有关法律法规的规定，具有法律效力和可执行性。

七、其他1.本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

2.如本合同中存在未经协商修改的条款，应当以协商的方式进行解决。

甲方：（盖章）乙方：（盖章）签字：________ 签字：________日期：________ 日期：________注：本模板仅供参考，如实际操作中涉及到的因素不同，则应以实际情况为准。

农村房屋买卖合同无效后应当返还房屋并赔偿损失【案情】张某系日照市东港区日照街道西十里铺村村民,1995年在该村取得宅基地一处,并自建房屋五间居住。

2003年,张某与刘某签订书面房屋买卖协议书,将该处房屋以6.3万元的价格,出卖给刘某,刘某系外村退休教师。

2004年,刘某之子夫妻二人搬进居住至今,刘某之子系残疾人,夫妻两人均在日照福利麻纺厂工作。

2015年,刘某将户口迁至该村。

西十里铺村已经纳入棚户区改造,房屋升值。

2017年,张某将刘某及刘某之子起诉至法院,要求确认双方之间的房屋买卖协议无效,一审判决有效后,被二审法院改判无效,后张某要求再审和申请日照市人民检察院监督,均未获支持。

2018年,张某再次提起诉讼,要求刘某及刘某之子返还房屋,并向张某赔偿房租净收益损失。

【分歧】农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,非本集体经济组织成员不能取得。

涉案房屋买卖协议因违反法律法规的强制性规定而无效。

对此,已经有人民法院生效法律文书予以确认。

对于无效后的处理,一、二审存在不同意见:一审法院认为:(一)根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定,一般情况下合同无效,因该合同取得的财产应当予以返还。

但具体到本案中,张某作为涉案房屋宅基地使用权的实际使用人,其出卖房屋的行为隐含了放弃该宅基地使用权的意思表示,因房屋买受人不同意返还房屋,出卖人张某放弃诉争房屋宅基地使用权的行为不可撤销,根据“房地一致”原则,张某因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权,无权再向买受人主张返还房屋。

(二)刘某在购房时已经支付了对价,张某因放弃宅基地使用权而丧失了要求返还房屋的权利,也就失去了要求刘某赔偿损失的依据,故对张某要求刘某赔偿财产损失的诉讼请求,不予支持。

二审法院认为:(一)诉争房屋买卖协议被人民法院确认为无效合同,保护的不仅是张某个人的宅基地使用权,也是该集体经济组织的集体福利。

一审以张某出卖诉争房屋的行为推定其隐含了放弃相应宅基地使用权的意思表示为由,认定其无权要求买受人返还诉争房屋及所坐落的宅基地,依据不足,且与农村宅基地使用权的集体福利性质相悖。

京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知（2004年12月15日京高法发［2004]391号)北京市第一、第二中级法院：各区、县法院：为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了会议纪要。

特此印发,请各院在审判中参照执行。

执行中有何问题和情况,请按业务归口与高级法院联系。

农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要近年来,我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。

为研究、统一执法尺度，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下:一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看,出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看,大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为,农村私有房屋买卖合同应当认定无效。

[案情介绍]2004年3月8日,原告经人介绍与被告周某签订房屋买卖协议书一份,周某将**村民房一套卖给原告,价款为16000元。

协议签订后,原告依约将16000元房款交给周某,周某也将房屋所有权证书和集体土地使用权证书交给原告。

房屋所有权证书于1986年9月13日核发,登记的房屋所有权人为被告周某;集体土地使用权证书于1991年6月1日核发,登记的土地使用权人为被告周某。

2007年4月4日,被告周某起诉原告,要求确认原告与被告周某签订的房屋买卖合同无效,并支付房屋占用费4320元。

初审民事判决书判决:原告与被告周某签订的房屋买卖合同无效;原告将房屋返还给被告周某;被告周某返还购房款16000元给原告。

该判决现已生效。

2009年3月9日,原告诉至原审法院,要求被告赔偿经济损失60000元。

被告周某以其无过错为由拒绝赔偿。

被告周某以增值利益归周某所有、与原告无涉为由提出抗辩。

本案在审理过程中,根据原告的申请法院依法委托**房地产评估有限公司对诉争房屋进行了评估,评估价值为73077元。

[案情分析]律师认为：1、被上诉人与上诉人非同一集体经济组织成员,其买卖行为违反了宅基地房屋限制交易的法律规定,应属无效。

2、涉案房屋的增值利益的性质如何认定、应如何处理系本案争执的焦点。

现查明,涉案房屋因违反宅基地房屋流转限制的法律规定已被生效判决确认无效,根据无效合同的处理原则,上诉人应承担相应的过错赔偿责任。

现上诉人已将房屋出售多年,现又以违法出售房屋为由主张合同无效,其应对合同无效承担主要责任。

被上诉人购买房屋系为居住使用,主观上系善意,虽然对合同无效的法律后果应当预见,但未能预见并不必然导致合同当然无效,故被上诉人对合同无效应承担次要责任。

至于诉争房屋增值利益的性质如何界定、如何赔偿的问题,因涉案房屋系宅基地房屋,虽然诉争交易行为违反了宅基地流转方面的禁止性法律规定,但在经法定程序确认无效之前,其买卖行为的效力仍处于待定状态,所签合同属于效力待定合同。

农村房屋买卖合同无效有效处理.doc一、农村房屋买卖合同无效有效处理概述农村房屋买卖合同无效有效处理是指因农村房屋买卖合同无效而产生的纠纷处理方式。

由于农村房屋买卖合同的特殊性，其无效有效处理也具有一定的特殊性和复杂性。

二、农村房屋买卖合同无效的原因1. 农村房屋所有权限制：农村房屋的所有权受到法律严格限制，仅限于本村集体经济组织成员所有。

非本村集体经济组织成员无权购买农村房屋，因此买卖合同因违反法律法规而无效。

2. 未取得合法审批：农村房屋买卖需经过合法审批程序，未经审批的买卖合同无效。

3. 房屋价格不合理：双方约定的房屋价格明显低于市场价或当地同等地段房屋价格，可能被认定为双方对合同内容理解存在分歧或一方存在欺诈行为，导致合同无效。

三、农村房屋买卖合同无效的处理方式1. 确认合同无效：法院或仲裁机构根据相关法律法规，确认农村房屋买卖合同无效。

2. 返还房屋及购房款：双方需将农村房屋及购房款返还给对方，包括但不限于房屋、土地使用权、钥匙、购房款等。

3. 赔偿损失：若一方因另一方过错导致损失，可要求对方赔偿相应损失。

具体包括但不限于装修费用、租金损失等。

四、有效处理方式及注意事项在确认农村房屋买卖合同无效后，仍可能出现有效处理方式。

例如，双方协商一致，经对方同意，可对合同内容进行修改或补充，使其符合法律规定。

此外，在处理过程中还应注意以下几点：1. 确保双方真实意思表示：在处理过程中，应确保双方的真实意思表示得到充分表达，避免一方被欺诈或胁迫签订合同。

2. 尊重历史事实：在处理过程中，应尊重历史事实，考虑到农村房屋买卖的特殊性和复杂性，不能简单地以当前法律法规为依据进行判断和处理。

3. 维护双方合法权益：在处理过程中，应充分考虑双方的合法权益，避免一方因另一方过错导致过度损失。

总之，农村房屋买卖合同无效有效处理是一个复杂而特殊的问题，需要根据具体情况进行判断和处理。

在处理过程中，应充分考虑法律法规、双方真实意思表示、历史事实和双方合法权益等因素，以达成一个公平、合理的解决方案。

农村房屋买卖合同无效怎么赔偿农村房屋买卖合同无效怎么赔偿引言在农村地区，房屋买卖合同的签订对于买卖双方来说具有重要意义。

然而，有时候出现买卖合同无效的情况，这给双方当事人带来了困扰。

本文将探讨农村房屋买卖合同无效的情况及相关的赔偿事宜。

无效合同的定义在解释农村房屋买卖合同无效之前，我们首先需要了解何为无效合同。

无效合同是指合同订立时即不存在法律上认可的效力。

无效合同可能是由于一方或双方的法律地位以及合同内容等问题所导致。

农村房屋买卖合同无效可能出现的原因包括但不限于以下几点：1. 合同当事人缺乏相应的法定资格，如未成年人、精神病患者等。

2. 未经过法定程序的合同签订，如未经公证、未登记等。

3. 合同内容涉及违法行为，如合同违背了法律、法规等。

4. 合同违反了公序良俗或社会伦理。

农村房屋买卖合同无效的赔偿方式当农村房屋买卖合同被认定为无效时，双方当事人有权要求赔偿。

以下是常见的赔偿方式：终止合同并返还财产当农村房屋买卖合同被认定为无效时，买卖双方应立即终止该合同并返还已交付的财产。

这包括已支付的款项、房屋产权等。

各方应根据实际情况协商并达成一致。

返还利益在农村房屋买卖合同无效的情况下，如果一方已经享受到了非法利益，对方可以要求返还。

例如，如果卖方非法占有了买方的房屋，买方可要求卖方返还属于自己的产权。

财产损失赔偿如果农村房屋买卖合同无效导致一方遭受了财产损失，受损害的一方有权要求损害赔偿。

赔偿金额应当根据实际损失情况进行合理评估，以弥补受损害一方的损失。

违约责任当农村房屋买卖合同无效时，违约方可能会面临相应的违约责任。

根据合同法的相关规定，违约方应承担相应的违约责任，包括但不限于违约金、承担一定的经济赔偿等。

注意事项在农村房屋买卖合同无效的情况下，双方当事人需要注意以下事项：1. 及时寻求法律援助：如果遇到农村房屋买卖合同无效的情况，当事人应及时寻求专业的法律援助，以便能够了解自己的权益并采取相应的法律行动。

农村房屋买卖律师：农村房屋买卖合同⽆效后,损害赔偿的范围及责任承担北京房产专业王辉律师（138****3787）专业代理⼆⼿房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适⽤房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。

从业以来代理了⼤量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。

现将相关房产案件进⾏改编，希望下⾯的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事⼈姓名均使⽤化名，如有雷同，请联系我们撤销）。

【基本案情】原告马xx诉称,马xx、刘xx双⽅⾃2008年5⽉14⽇签订房屋转让协议，约定马xx购买刘xx 位于北京市xx区xx村xx号房屋及院落，购房款共计250000元，签订合同后，马xx⽀付了全部购房款，刘xx交付了房屋及院落。

2018年7⽉29⽇，北京市xx区⼈民法院判决确认双⽅签订的房屋转让协议⽆效。

马xx认为，刘xx出卖房屋后，⼜要求确认合同⽆效，此举有违诚实信⽤原则，马xx在返还涉案院落后，有权要求刘xx返还购房款，为维护⾃⾝合法权益，马xx起诉⾄法院，诉讼请求1、判决刘xx返还马xx购房款250000元及利息（⾃2009年6⽉16⽇起，以250000元为基数，按全国银⾏间同业拆借中⼼公布的市场报价利率，计算⾄段⾦喜实际返还之⽇⽌）；2．判决刘xx赔偿马xx经济损失1438566元（包含宅基地区位补偿价1207040元，及该院落内新增房屋的重置成新价15295元、以及装修和附属物的重置成新价216231元）；3．判决刘xx⽀付马xx评估费14386元；刘xx辩称，同意返还购房款250000元，不同意⽀付利息，其余的损失，以鉴定为准，诉讼费请求法院依法分担。

【法院审理查明】2008年5⽉15⽇，刘xx（房屋所有权⼈，甲⽅）与马xx（房屋购买⼈，⼄⽅）签订房屋转让协议，约定所购房屋坐落于北京市xx区xx村，属于甲⽅私有财产，院落⼤⼩，房屋为正房，有五间⽡房、窗户、门未安装，院落东西宽30⽶，南北长8.76⽶，总⼤⼩为262.8平⽅⽶，四⾄为东临马路，西临农⽥，南临段⾦喜，北邻马路。

农村房屋买卖合同无效案例农村房屋买卖合同无效案例甲方：李某，身份证号码：************，住所地：************。

乙方：王某，身份证号码：************，住所地：************。

经协商一致，甲方以人民币*****元出售其拥有的农村房屋，位于************。

根据《中华人民共和国合同法》等有关法律，甲乙双方达成如下合同：第一条这份合同是甲方与乙方之间关于买卖农村房屋的协议，本合同自双方签字生效。

第二条甲方的权利与义务：1.甲方应保证其对房屋负有完整的所有权和合法的处分权；2.甲方应在签订合同时提供证明其拥有该房屋的相应证件；3.甲方应按照合同约定的条件和期限交付房屋对象。

第三条乙方的权利与义务：1.乙方应在收到房屋前支付合同约定的全额购房款；2.乙方有权验收房屋并确认是否符合合同约定的标准；3.乙方应在约定期限内接收并领取房屋。

第四条履行方式：甲方在收到全部协议约定的买房款项之前，不得向其他人出售房屋。

乙方确认收到房屋及相应的权利证书或其他与所有权相关的证明文件后，甲方方可收到全部购房款项。

第五条期限：买卖合同的履行期限应当按照协议确定，并且双方应当按照约定的时间履行各自的义务。

第六条违约责任：1.若甲方未按协议向乙方交付完整的房屋所有权和合法的处置权，则甲方应向乙方承担违约责任，赔偿乙方已经支付的购房款项和因此造成的损失；2.若乙方未按照协议向甲方支付购房款项，则乙方应向甲方承担违约责任，赔偿甲方因此造成的损失。

第七条本合同受中国法律的管辖，如遇发生争议，甲乙双方应协商解决；协商不成的，应向当地人民法院提起诉讼。

第八条本合同一式两份，甲乙双方各持一份。

合同生效后，双方应按照约定履行各自的义务。

第九条本合同因以下原因被认定无效：1.双方签订合同时未满足签订合同的法定条件及要素；2.合同内容违反法律法规的强制性规定。

第十条在合同签订后，应当安排制定正式的房地产买卖合同，并按照相关规定进行备案登记。

农村房屋买卖合同效力认定指导案例一、案例背景。

在一个宁静的小乡村里，老张想把自家的房子卖给外村来做生意的小李。

老张的房子是典型的农村自建房，独门独院，虽然不大但很温馨。

小李在村里租房子住了一段时间后，觉得老张的房子位置好，离自己的生意场所近，就和老张商量着想买下来。

两人一拍即合，很快就签了一份房屋买卖合同，小李付了钱，老张也把房子钥匙交给了小李。

二、问题出现。

可是呢，没过多久，老张的亲戚就跟老张说：“你这房子怎么能卖给外村人呢？这在村里是不允许的呀！”老张一听就有点慌了，他开始担心这个合同到底有没有效。

要是无效的话，那这房子的事儿可就乱套了。

而小李呢，他觉得自己付了钱，合同也签了，这房子就应该是自己的，也很担心老张会反悔。

三、法院审理情况。

# （一）合同的主体资格审查。

1. 同村村民之间的合同效力。

法院首先查看了一些类似的案例，发现如果是同村村民之间的农村房屋买卖合同，一般情况下是有效的。

这是因为同村村民都属于这个农村集体经济组织的成员，他们之间的房屋买卖不会损害到村集体的利益。

就好比一个大家庭里，兄弟之间互相转让房子，只要符合基本的买卖规则，大家都没话说。

2. 卖给外村人或城镇居民的情况。

但像老张和小李这种情况，老张是本村村民，小李是外村来做生意的，这种合同的效力就比较复杂了。

法院认为，农村房屋所占用的宅基地是村集体分配给本村村民用于建造住宅的土地，具有福利性质和保障功能。

如果允许随意卖给外村人或城镇居民，就可能会破坏农村宅基地的管理秩序，损害村集体和其他村民的利益。

不过呢，法院也不是一刀切。

如果小李虽然是外村人，但是他已经在这个村里长期生活、生产，并且经过了村集体的同意，那这个合同还是有可能被认定为有效的。

但在老张和小李的这个案例中，并没有这样的情况，他们在签订合同的时候没有经过村集体的同意。

# （二）合同的其他方面审查。

1. 是否符合法定形式。

法院还审查了他们的合同是否符合法定形式。

农村房屋买卖合同虽然不像城市房屋买卖合同那样有那么多严格的格式要求，但是也得把房屋的基本情况（比如面积、位置等）、买卖双方的信息、价格、付款方式等重要内容写清楚。

宅基地房屋买卖合同无效，卖方应赔偿房屋增值部分损失【案情简介】广州市黄埔区横沙沙边基XX号系莫某所有的拆迁补偿安置房，该房占地面积50多平米，共五层半，建筑面积约300平米，1998年由广州市XX房地产开发公司拆迁后作产权补偿给莫某。

2004年6月7日，莫某及其妻子与林某签订《房屋转让协议书》，协议约定：1、莫某将上述房屋作价22万元转让给林某，林某有权对该房屋行驶入住、出租、转让等权利。

上述房屋如可办理更名手续时，莫某负责办理，但费用由林某承担。

2、从本协议签订之日起，上述房屋全部产权已永久性属林某所有，如遇国家征地拆迁，则拆迁补偿安置费归林某所有，与莫某无关，莫某有义务协助林某办理相关手续；3、房价款22万元在双方签约且莫某将有关该房屋的手续（原件）交付给林某后，由林某一次性付清。

协议签订后，莫某将有关该房屋的农村宅基地使用证交付给了林某。

现莫某反悔不同意出售宅基地房屋，并以协议违反国家法律法规的强制性规定，主张协议无效。

【诉讼请求】1、确认莫生与林生关于黄埔区横沙沙边基XX号宅基地房屋转让协议无效；2、判令林生返还上述房屋给莫生，莫生返还房屋转让款17万给林生；3、案件受理费由林生承担。

【林生答辩及反诉】协议是双方的真实意思表示，合法有效。

莫某起诉的该房产是拆迁补偿安置房，不同于宅基地房，不适用宅基地房强制性规定；即便是宅基地房屋，莫生基于个人目的要求返还房屋，莫生也应赔偿林生的所有损失。

为此，林生反诉请求：1、确认莫生与林生于2004年6月7日签订的协议有效；2、如莫生要回房屋，则判令莫生赔偿林生经济损失75万元；3、本案诉讼费用全部由莫生承担。

【房屋评估】根据林生的申请，法院委托美佳联评估公司对该房屋的价格进行了评估，美佳联评估公司作出报告书，评估结论为：该房屋在估价时点的使用权价值为306583元。

【法院认为】协议效力问题。

莫生与林生签订的《房屋转让协议书》转让的标的物系宅基地房屋，违反了我国相关法律法规关于宅基地不得转让的禁止性规定，因此，上述协议无效。

[案情介绍]2001年11月5日，北京居民王某与昌平区沙河某村村民周某签订了《农村房屋买卖合同》大致内容如下：周某将昌平区沙河镇某村房屋五间出售给王某，签约之日起，周某无权干涉房产;王某自签约即日起一次性付给甲方人民币10万元。

落款处加盖北京市昌平区沙河镇某村村民委员会印章。

2008年10月，周某向北京市昌平区人民法院提起诉讼，要求确认王某与周某之间签订的《农村房屋买卖合同》无效，王某腾退诉争房屋。

[案情分析]违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

原被告所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

被告并非昌平区沙河镇某村村民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。

原告要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

原告应依照房产的现值对被告进行补偿，房产的现值应当以评估值为准。

被告应当把该房产返还给原告。

关于城镇居民购买农村私房的问题，应注意如下事项：1、实践中，农村私有房屋虽然具有价格低廉的特点，但对城镇居民来说，如买受该类房屋，不仅可能因出卖人反悔而面临合同被诉无效的风险，而且根据2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》关于“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定，2004年以后该类房屋将不能办理过户登记，也即买受人不能有效取得房屋的所有权，房屋再次转让或拆迁时难以维护自己的权益。

因此，城镇居民在买受农村私房时一定要三思;2、如果已买受农村私房、且形成长期稳定占用关系的，最好将户口迁至房屋所在地的集体经济组织;3、签订的房屋买卖合同，要注意报请所在村委会、基层人民政府批准(加盖其公章);4、在签订农村房屋买卖合同时要求与房屋有关的所有家庭成员书面承诺同意出售该房屋。

【案由】农村房屋买卖合同纠纷(农村房屋买卖合同被确认无效之后的，经济赔偿问题)【办案律师】梁清华律师【案情介绍】张某某拥有农村民房一处，坐落在威海市某镇某村。

刘某某系外村村民。

2002年7月16日，双方就上述民房达成买卖合同，刘某某支付10000元购买上述民房。

2012年，张某某将刘某某起诉到法院，请求法院确认双方之间的购房合同无效。

经法院判决，双方之间签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，应予撤销。

伴随着城镇化脚步的加快，上述民房所在的乡镇也被列入到了拆迁行列。

被拆迁房屋的利益已经被确定，为338900元。

某村村委已通知房屋原房主张某某签订《拆迁补偿协议书》。

刘某某认为，自己购买该房屋已经接近12年，虽然合同已经被法院确认无效，但自己在房屋居住期间，为房屋进行了修建、改建、装修，也使原房屋增值不少。

而且，刘某某认为，当初签订无效房屋买卖合同并非完全归因己方，张某某也是存在很大过错的。

为了维护自己的权益，刘某某委托律师将张某某起诉到法院，1、要求被告返还2002年支付的购房款10000元；2、要求张某某赔偿自己的损失，即上述拆迁利益的95%。

法院受理后，通知双方开庭审理。

据被告张某某讲，双方在2002年签订买卖合同时，是将房屋的四间正房卖予原告，并非是所有房屋。

经查看被告与村委签订的拆迁协议，实际拆迁面积为152.2平米，进一步得知此次拆迁确定的面积是包括四间正房以及三间厢房在内的工152.2平方米。

另外，原、被告之间签订的房屋买卖合同既然已经被确认无效，则被告认为，无效的民事行为自发生起就无效，也就是对房屋增值等预期可得利益的损失不受法律保护。

而且，从法律角度看，所谓预期可得利益是指有效合同的违约方对于守约方承担的损失赔偿责任，则有效合同的存在是预期可得利益的前提，所以被告认为原告的诉请不应得到支持。

原告代理律师认为，依法成立的合同，受法律保护；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，所以被告理应将10000元购房款予以返还。

农村房屋买卖合同无效案例分析案例分析：农村房屋买卖合同无效一、双方基本信息买方：李某身份证号码：****住址：****电话：****卖方：王某身份证号码：****住址：****电话：****二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任1. 买方身份：居民个人，有权买卖农村房屋。

2. 卖方身份：居民个人，有权出售农村房屋。

3. 权利和义务：买方：按照合同约定支付购房款项。

卖方：按照合同约定交付房屋并清理个人财务债务。

4. 履行方式、期限：合同约定，买方一次性支付购房款，卖方应在收到购房款后交付房屋并清理个人财务债务，期限为**年月日。

5. 违约责任：买方违约：未按照合同约定支付购房款，按照合同约定支付违约金，同时承担所有后果和责任。

卖方违约：未按照合同约定交付房屋并清理个人财务债务，按照合同约定支付违约金，同时承担所有后果和责任。

三、遵守中国的相关法律法规1. 合同法2. 不动产登记法3. 房地产管理法4. 最高人民法院关于审理涉及房屋买卖合同纠纷案件若干问题的规定5.最高人民法院关于涉及合同法适用问题的若干规定四、明确各方的权力和义务1. 买方有权就合同约定交纳购房款，卖方有权按合同约定收取购房款，双方有权合法终止合同。

2. 买方义务是付款购房，卖方义务是交付房屋。

3. 卖方需要清理个人财务债务。

五、明确法律效力和可执行性该合同依据《合同法》等相关法律法规制定，各条款和约定均合理、合法、有效，具有法律效力和可执行性。

六、其他该合同系由买方和卖方自愿签订，各方对合同内容及相关义务和责任认真思考并签字确认，合同双方应按照约定履行各自的义务。

如有争议，应协商解决，协商不成的可向有关部门或人民法院提起诉讼。

以上是农村房屋买卖合同无效的案例分析，该合同必须遵守中国的相关法律法规，并明确各方的权力和义务，这是合同的基础和保证。

同时，该合同具有法律效力和可执行性，是一份合法有效的合同。

农村房屋买卖合同无效判决案例法院判决书中华人民共和国（以下简称“中华人民共和国”）某某县人民法院（2019）某民初字第123号原告：甲方（姓名、身份证号码、住所地）被告：乙方（姓名、身份证号码、住所地）乙方系该县城区xx乡xx村农民，与甲方于2018年7月10日签订《农村房屋买卖合同》（以下简称“合同”），乙方同意将其名下的一处位于该县xx乡xx村的房屋（以下简称“房屋”）出售给甲方。

双方约定，甲方应支付房屋总价款人民币x万元，房屋交付日期为2018年9月10日，房屋交付地点为该县xx乡xx村。

甲方在合同约定日期履行完毕了房屋价款，并派出工作人员到房屋所在地进行验收确认。

但是，乙方迟迟未将房屋交付给甲方。

甲方多次催促，乙方拒绝履行交付义务。

甲方只得向法院提起诉讼，请求判令合同无效，并要求退回房屋价款和赔偿因此造成的损失。

经审理，法院认为：一、本案属于民间合同纠纷案件。

双方系平等主体，签订的《农村房屋买卖合同》所载内容均是其真实意思表示，具有合法、有效的合同效力。

二、甲方已经履行了合同约定的付款义务，乙方自己拖延交付房屋，违反了合同约定，致使甲方无法按期收房。

乙方的行为违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法通则》的有关规定，应当承担违约责任。

同时，由于乙方未按照合同约定交付房屋，导致甲方付出了各种损失和费用，包括律师费、诉讼费等，应当予以赔偿。

三、根据《中华人民共和国合同法》的规定，没收合同标的物、返还已经交付的资产或者支付相应的金钱，是当事人之间解决违约的常见方式。

乙方已经违约，且未能提供合理的解决方案，因此，本院依法支持甲方的诉讼请求，判决解除双方签订的《农村房屋买卖合同》。

乙方应当退还甲方支付的房屋总价款x万元，并支付甲方应当承担的各种损失和费用，包括律师费、诉讼费等共计x万元。

判决如下：一、被告乙方应当退还原告甲方支付的房屋总价款x万元。

二、被告乙方应当支付原告甲方应当承担的各种损失和费用，包括律师费、诉讼费等共计x万元。

农村房屋买卖，法院判无效
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

金先生已经退休，想着在城市中打拼了一辈子，老了想找个农村安静的舒适的环境去养老，找寻多个地方，终于相中了位于大兴耨农村188平方米住房和院子，看着宽敞的房子和那幽静的小院，金先生不仅开始憧憬起来自己幸福的晚年生活。

2013年2月，金先生和房主李某签署房屋买卖合同，约定188平方米住房和院落以53万元价格卖给金某，并于签订当日金某向李某支付了50万元。

签了合同，交了钱，金先生要求李某交房，李某却以未付清余款为由多次拒绝交房。

心生余虑的金先生通过土地及房产管理部门查询才得知，李某所卖房屋无权无证，纯属违章建筑。

为此，金先生多次向李某提出解除合同退还本金的要求，李某均以拖延推诿之词应对。

无奈之下，今年5月，金先生向法院提起诉讼。

法院经审理认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同所基于的买卖标的系农村房屋，该房屋买卖合同中原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续，原告非农村户口，非房屋所在集体经济组织成员，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财
产，应当予以返还，故被告需返还原告已支付的购房款50万元。

农村房屋买卖合同无效后的处理农村房屋买卖合同无效时，卖方应该返还房款，买方应当返还房屋。

因过错造成损失的，还应承担赔偿责任。

有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

法律另有规定的，依照其规定。

接下来我将为您介绍农村房屋买卖合同无效后的处理的法律知识。

一、农村房屋买卖合同无效后的处理房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。

对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。

此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。

出卖人应当赔偿买受人的损失包括：1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。

对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

二、农村房屋买卖无效的法律依据1、地产分离出卖，合同无效由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。

如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、主体有问题，合同无效出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。

非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。

房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。

3、侵犯优先购买权，合同无效房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。