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第五章资产评估基本事项第五章资产评估基本事项资产评估是一个广泛应用的概念，可以涵盖不同类型的资产，例如房地产、汽车、股票、债券等。
它是指根据一定的评估原则和方法，对某个资产的价值进行估计和评定的过程。
在金融、保险、贸易等领域，资产评估是一项重要的管理工作，有助于机构和个人合理配置资产、降低风险、保护权益。
资产评估的目的是确定资产的市场价值，也就是一个资产在特定时间和地点的实际价值。
市场价值是指在正常交易条件下，一个资产能够出售的价格。
通过资产评估，我们能够了解资产的潜在风险和回报潜力，从而做出更明智的投资决策。
首先，资产评估的基本原则是客观性和独立性。
评估师应该站在一个第三方的角度，从客观的角度评估资产的价值。
评估师需要遵循一定的估价原则，例如市场价值原则、比较市场法则、收益法则和成本法则等。
在评估的过程中，评估师需要收集大量的信息，包括资产的基本情况、市场环境、行业动态等，以便进行准确的评估。
其次，资产评估的方法多样化。
不同类型的资产有着不同的评估方法。
例如，房地产评估可以采用比较市场法，即通过比较类似房屋的交易价格来确定房屋的市场价值。
股票评估则可以采用收益法，即通过分析公司的财务状况和未来的盈利能力来确定股票的价值。
不同的评估方法有着不同的适用范围和准确度，评估师需要根据具体情况选择合适的方法。
此外，资产评估也需要考虑不同的风险因素。
在进行资产评估时，评估师需要考虑到市场风险、经济风险、法律风险等因素的影响。
例如，在房地产评估中，评估师需要考虑到整体房地产市场的波动性、宏观经济环境的变化以及法律法规的调整等。
通过全面评估风险，可以更准确地评估资产的价值和潜在风险。
另外，资产评估还需要考虑评估的时效性。
由于市场的动态性和经济的波动性，资产的价值会随着时间的推移而变化。
因此，评估师需要根据评估的目的和时效性，选择合适的时点进行评估。
一般来说，资产评估的时效性越高，评估结果的准确度越高。
在进行资产评估时，评估师还需要遵循一些伦理规范。
5.房地产评估房地产评估概述房地产的含义：房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
（土地，建筑物，房地三种形态）房地产权益指房地产的财产权利及相应的利益。
房地产的分类：①按用途分类分为，居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产；②按开发程度分类分为生地（无基础设施的土地）、毛地（有待拆迁旧房的土地）、熟地（基础设施完善的土地）、在建工程（未完工房地产）、现房（含土地：包括新房、旧房）；③按建筑结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、其他结构。
房地产特征：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。
房地产价格评估的理论基础：地租理论；地价理论；区位理论。
楼面地价= 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率容积率= 建筑总面积/土地总面积）影响房地产价格的因素：一般因素：①经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；②经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；③行政因素：房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策区域因素：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。
个别因素：①土地个别因素；②建筑物个别因素。
评估的目的及对象房地产评估是指评估机构及评估专业人员根据委托对房地产进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告等。
评估对象：土地、房屋、房地。
评估的特点：①房地合估；②建筑物产权受土地使用权年限制约；③以房地产最佳使用为评估前提。
房地产评估程序的程序：①明确评估基本事项；②拟定评估作业方案；③实地勘察评估对象；④收集资产评估资料；⑤评定估算；⑥编制和提交资产评估报告书；⑦资产评估工作档案归档。
5.2市场法及评估参数一、房地产评估市场法的含义：是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，以类似房地产的价格为基础，经过因素修正估测评估对象房地产价值的方法。
第五章资产评估基本事项掌握1.资产评估相关当事人的构成、权利及义务。
2.资产评估目的的作用及确定。
3.资产评估常见经济行为的类型、评估目的、评估对象及评估范围。
4.资产评估对象及其组成和确定。
5.资产评估范围的类别及确定。
6.资产评估基准日与资产评估报告日的区别、作用及法律意义。
7.主要价值类型的种类、特征及选择。
8.资产评估假设的作用及主要评估假设的内容与使用。
熟悉1.资产评估结论的使用期限。
2.资产评估基准日的选择和期后事项的处理原则。
3.价值类型的作用。
了解1.现实性评估、追溯性评估和预测性评估的差异。
2.非真实性假设及特别假设。
资产评估的基本事项主要包括资产评估的相关当事人、评估目的、评估对象、评估基准日与报告日、价值类型及评估假设等。
这些事项是资产评估专业人员确定资产评估程序、选择评估方法、形成及编制评估报吿的基础。
评估主体——谁来评？——机构＋人员，资产评估工作的主导者评估客体——评什么？——被评估的资产，即评估对象评估依据——凭什么？——有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据评估原则——坚持什么？——内在行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则（工作原则，经济技术原则）评估目的——做何用？——资产评估结果具体用途。
如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等。
直接或间接的决定和制约着价值类型选择价值类型——质的规定——对资产价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有制约性评估方法——特定技术——是分析和判断资产价值的手段和途径评估程序——怎么做？——从开始到结束的顺序评估假设——前提条件？——评估得以进行的前提条件假设等第一节资产评估相关当事人内容概要相关当事人委托人、资产评估机构及专业人员、产权持有人（或被评估单位）、报告使用人（指的是委托人之外的报告使用人）。
一、评估委托人（一）概念资产评估法规定签合同人即是委托人。
《资产评估法》规定，资产评估委托人应当与评估机构订立委托合同，资产评估作为一项民事经济活动，是建立在委托契约基础上的，与资产评估机构就资产评估专业服务事项签订委托合同的民事主体，就是资产评估的评估委托人。
第五章资产评估程序第05讲收集整理评估资料六、收集整理评估资料（一）评估资料及其分类【熟悉】（二）评估资料核查验证的一般要求【掌握】1.核查验证的概念指资产评估专业人员依法对评估活动中所使用资料的真实性、准确性和完整性，采取适当的方式进行必要的、审慎的核查验证，筛选出作为评估依据的资料，以保证评估结果的合理性。
收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证。
可以在其力所能及的条件下，剔除不具有可靠来源和不合理的资料，增强评估结论的合理性、科学性和准确性。
2.核查验证的常用方式包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。
①观察关注观察方式的有效性和充分性。
对重要的观察事项，应当记录观察对象、观察时间、观察地点、观察人员、观察结果，并对观察到的现象与核查验证对象是否一致发表明确意见。
②询问形成询问记录，并要求询问人和被询问人对询问记录采用签字或盖章等方式予以确认，被询问人拒绝签字或拒绝以其他方式确认的，评估专业人员应当在书面记录中注明。
③书面审查分析相关书面信息来源的可靠性，并通过核对原件等方式对准确性和完整性进行核查，同时要求提供方在原件复印件上盖章。
④实地调查形成书面记录，由相关当事人签字；如为企业法人，需要根据调查事项的重要性和相关性判断是否需要单位盖章确认。
当事人拒绝签字或盖章，应在书面记录中注明。
⑤查询查询公告、网页或其他载体相关信息，对查询的信息内容、时间、地点、载体等有关事项形成查询记录。
⑥函证可以采用邮寄、快递、跟函、电子形式函证（传真、电子邮件、直接访问网站）等方式发出和收回。
信件回执、查询信函底稿和对方回函应当由经办资产评估专业人员签字。
被询证者以传真、电子邮件等方式回函的，可以要求被询证者寄回询证函原件。
被询证人未签署回执、未予签收或在函证规定的期限内未回复的，由经办人对相关情况作出书面说明。
⑦复核应当结合核查验证对象的特点，采取验算、校对等具体措施判断核查验证对象的真实性、准确性和完整性。
