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美国土地发展权及生态保护概览王永莉［摘要］土地发展权是国外土地产权束中的一项重要权利，我国目前还没有正式的土地发展权安排。
美国通过近40年的土地发展权转移计划，实现了广泛的社会发展和环境保护的目标。
本文通过大量的文献综述，对美国土地发展权的特点、目标、价格以及土地环境的保护和发展权转移的演变、影响因素和实施等方面进行了归纳和分析，以期为我国土地发展权的创设和运用提供借鉴。
［关键词］美国土地管理；研究进展；土地发展权；土地生态保护中图分类号：D933．1文献标识码：A文章编号：1004—3926（2010）12—0116—04基金项目：国家社科基金“低碳经济模式下西部地区自我发展能力研究”（10BJY006）和西南民族大学课题“四川民族地区发展低碳经济的路径研究”的阶段性成果。
作者简介：王永莉（1968－），女，四川蒲江人，西南民族大学经济学院副教授，研究方向：环境经济学。
四川成都610041土地发展权是从20世纪50年代初开始，在英、美、法等国相继设置的一项重要土地产权制度。
国外学术界对土地发展权的研究比较丰富，尤其是美国，土地发展权转移的理论与实践都比较成熟。
一、土地发展权的性质、特点早期关于土地发展权的研究较多是从法律的角度展开的，涉及其性质、特点等方面。
Barry C．Field和Jon M．Conrad（1975）较早分析了可转移发展权（简称TDR）的经济性质；Bruce E．Carpenter和Dennis R．Heffley．（1982）分析了TDR的空间均衡特点；James T．Barrese（1983）分析了TDR规划实施中的效率和公平问题。
Jeffrey G．Buckland（1987）沿着可购买的发展权（简称PDR）作为一种保护农地的手段的历史演进，分析了它在美国的历史和用途，主张该工具应继续扩大使用。
Arik Levinson （1997）认为，TDR控制下限制建筑的高度能促进整个地区的整体福利水平的提高和发展。
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示一、美国土地发展权制度的来源美国土地发展权制度的建立是为了应对二十世纪上半叶经济迅猛发展、城市化速度加快以及人口大量增加所带来的一系列问题，如城市污染、耕地锐减和环境保护等。
这个时期，城市的急剧扩张占用了大量农地，给城市周边的土地，特别是耕地的保护带来了巨大压力。
在地价快速上升的同时，农用地迅速减少，这在美国东部的佛罗里达州和西部的加利福尼亚州尤为明显。
为了解决这些问题，美国政府开始学习德国的土地用途管制做法，并加强了对土地利用的管理。
美国土地用途管制的主要内容是规范土地利用，控制土地利用容积率，以控制城市规模的不断扩大，保护农地特别是耕地，同时保护环境。
1936年，美国联邦政府出台了《水土保持和国内生产配给法》（Soil Conservation and Domestic Allotment Act），这是美国土地发展权制度建立的重要法律基础。
由于美国是联邦制国家，州政府在土地利用管理方面也扮演着重要角色。
各州政府在土地利用管理，特别是农地保护的立法上，制定了更加具体和详细的法规。
美国土地发展权制度的来源是为了解决经济发展和城市化进程中的土地利用问题，通过强化政府对土地利用的管理，保护农地和环境，实现土地资源的可持续利用。
二、美国土地发展权制度的运作美国土地发展权制度主要通过两种方式运作：土地发展权购买（Purchase of Development Rights，PDR）和土地发展权转移（Transfer of Development Rights，TDR）。
土地发展权购买是指政府或非政府组织通过购买土地所有者的发展权，限制土地的非农开发，以保护农地、自然资源或历史遗迹。
在PDR机制中，土地所有者自愿将土地的发展权出售给政府或非政府组织，并继续拥有土地的所有权和使用权。
政府或非政府组织则通过支付补偿金来购买这些发展权，从而确保土地按照既定的用途得到保护。
美国土地的管理制度美国土地管理制度的核心要素包括土地使用规划、土地保护、土地所有权和土地管理机构。
首先，土地使用规划是土地管理的基础，它涉及到对土地资源的开发利用、建设和规划。
在美国，土地使用规划由联邦政府、州政府和地方政府共同负责，不同层级的政府机构通过制定规划和法律来管理土地的开发和使用。
其次，土地保护是土地管理的重要内容，它包括对自然资源的保护、生态环境的维护和可持续发展的实施。
为了保护自然资源和生态环境，美国设立了国家公园、自然保护区和野生动物保护区等。
这些保护区的管理和保护由美国国家公园管理局、美国国家森林管理局、美国鱼类和野生动物管理局等政府机构负责。
第三，土地所有权是土地管理的基础，它是指土地的所有者对土地资源的所有权和使用权。
在美国，土地所有权受到法律保护，不同类型的土地所有权有不同的法律规定和管理制度。
最后，土地管理机构是土地管理的执行主体，它由政府机构、非政府组织和社会团体共同参与。
这些机构通过管理和监督土地的开发和使用，保护自然资源，促进经济发展和社会进步。
美国土地管理制度的政策体系主要包括土地使用规划政策、土地保护政策、土地所有权政策和土地管理政策。
土地使用规划政策是指通过规划和管理土地的开发和使用，实现土地资源的合理利用和可持续发展。
美国的土地使用规划政策由国家土地使用规划委员会和州土地使用规划委员会负责，它们通过制定土地使用规划法和土地使用条例来管理和规划土地的开发和利用。
土地保护政策是指通过保护自然资源和生态环境，实现环境可持续发展和生态平衡。
美国的土地保护政策通过设立国家公园、自然保护区和野生动物保护区等措施来实施。
土地所有权政策是指通过法律和制度保护土地所有者的权益，促进土地的合理使用和经济发展。
美国的土地所有权政策通过建立土地登记制度和土地法规来保护土地所有者的权益。
土地管理政策是指通过管理和监督土地的开发和使用，实现土地资源的合理利用和社会效益。
美国的土地管理政策通过设立土地管理局、自然资源管理局和环境保护局等政府机构来实施。
美国的农业土地资源和生态环境保护对策江苏省金湖县第二中学霍海洲(211600)面对农业生产、开发资源环境带来的负面影响，美国联邦政府从20世纪80年代初期开始注重与农业生产、开发相关的资源、生态、环境的保护，制定了一系列旨在农业可持续发展的保护耕地、水等自然资源及生态环境的法规和长期计划，特别是联邦政府1985年制定的“农地保护计划”，大规模地实施退耕还草、退耕植树、或休耕；到1990年共将1亿1800万英亩的农地纳入，发挥了巨大的生态效益和经济效益。
1农业立法与资源、生态环境保护美国联邦政府于1985年修订了农业法，修订后的农业法的主要内容是：①为提高农产品在国际市场上的竞争力和出口，政府对农民支付农产品出口补助金；②为减少农产品库存积压，扩大农户对农产品市场的选择权（交易条件、方式等）；③通过实施农地保护计划(CRP)，贯彻对农地进行保护的方针。
此外，该法还包含了有关资源、环境保护的条款、草地保护、沼泽地保护等条款，制定这些条款的目标是：持续地提高农业生产的劳动生产率，保护土地和水等自然资源与生态环境。
为实现该目标，政府制定了长期性资源和生态环境保护计划，即与该法相辅相成。
1990年美国联邦政府再次修订了农业法。
修订后的农业法的目标是：通过实施农地、水等资源的保护及水质改善、湿地的生态环境系统保护、食品安全性保障对策，以保证农业生产力的持续提高，保证向消费者供给“绿色”的农产品。
为实现上述目标，在农业法中还增添了关于“持续农业”和推行新的耕作方法的条款。
修订后的《农业法》，沿袭了食品安全保障法的方针，增加了对资源和生态环境保护的内容。
该法的主要政策目标是：市场理论的应用；提高美国农产品在国际市场上的竞争力；资源和生态环境保护（特别是农地、水资源）。
该法由9项条款组成，有关资源和生态环境保护的条款是第2项和第7项。
2农地保护计划就其内容来看，可以说是荒漠化防治计划。
其主要内容是：针对农业生产给土地、水等自然资源、生态环境带来的破坏，在容易发生荒漠化的地区，实行有计划的退耕还草、退耕还林及休耕（如种植以改良土壤为目的的豆科植物等），即在美国联邦农业部的监督下，对容易发生土壤侵蚀的耕地，实行为期10年的休耕或永久性退耕还草、退耕还林。
美国地理优势与环境保护美国是一个拥有丰富自然资源的国家，其地理优势为环境保护提供了有力支持。
美国境内广袤的土地、丰富的水资源和多样的地形地貌为生态平衡的保护和环境保护政策的实施提供了有利条件。
本文将从美国地理优势、环境保护政策和实践等方面进行探讨。
首先，美国作为世界第三大国家，拥有丰富多样的地理特征。
北美洲的中央地带是肥沃的大平原，适宜农业发展；西部地区则有壮丽的群山和广阔的草原；东部沿海地区拥有丰富的港湾资源。
这些地理特征为美国打造了富裕、多元、完整的生态系统，也为环境保护和可持续发展提供了基础条件。
其次，美国政府一直以来都高度重视环境保护工作。
自20世纪70年代以来，美国相继颁布了《清洁空气法》、《清洁水法》、《环境政策法》等环境法规，建立了完善的环保政策框架。
政府组织开展了环境监测、评估和规划工作，促进了环保技术的研发和应用。
此外，美国政府还鼓励企业和公民积极参与环境教育、环境宣传和环境保护实践活动，使整个社会形成了保护环境、保障生态的氛围。
再次，美国居民对环境保护的意识普遍较高。
人们在日常生活中注重节约资源、减少浪费、降低碳排放和减少污染物排放。
垃圾分类、资源回收和可再生能源的利用在美国日益普及，成为人们生活的一部分。
此外，美国还经常组织环保主题的文化活动、科普宣传、志愿者服务等，提高民众对环境问题的认知和参与程度。
这种环保意识的普遍存在为美国的生态环境保护事业提供了坚实的基础。
综上所述，美国地理优势与环境保护是紧密相关的，地理条件、政府政策和社会意识共同推动着美国环保事业的发展。
未来，美国将继续加大环保投入，推动绿色经济和可持续发展，为建设美丽家园、打造美好未来作出更大贡献。
美国土地法土地使用与环境保护美国是一个资源丰富、土地面积广阔的国家，土地的使用和环境保护一直是美国政府高度关注的重要问题。
为了平衡土地开发和环境保护之间的关系，美国制定了一系列土地法，以确保土地的合理使用和可持续发展。
本文将对美国土地法及其对土地使用和环境保护的影响进行探讨。
一、美国土地法的概述美国土地法是指一系列法律、规章和政策，用于管理和调控土地的使用、管理权、保护和管理。
美国土地法的核心原则包括土地的公共利益、土地资源的可持续利用以及土地使用与环境保护的平衡。
根据不同的土地用途和管理目标，美国土地法可以分为国家级土地法和州级土地法两个层级。
二、国家级土地法的重要性1. 国家环境政策法案（NEPA）：NEPA是美国联邦政府于1970年通过的一项法案，旨在确保联邦政府的决策和行动对环境产生的影响得到充分评估，并向公众和政府提供相关信息。
NEPA要求在决策前进行环境影响评估，以确保土地使用与环境保护之间的平衡。
2. 清洁水法案（CWA）：CWA是美国联邦政府于1972年通过的一项法案，其目标是保护美国水资源的质量和数量。
CWA对土地使用和水资源的管理进行了规范，通过限制污染物的排放和保护湿地等措施，保护了土地与水环境的协调发展。
3. 煤矿废土复垦法案（SMCRA）：SMCRA是美国联邦政府于1977年通过的一项法案，用于监管和管理煤矿开采对土地资源的影响。
该法案要求煤矿公司在采煤后进行废土复垦，以修复和恢复土地生态系统，保护环境和野生动植物的栖息地。
三、州级土地法的重要性美国的土地管理主要由各州政府负责，每个州根据本地情况和需求，制定了一系列土地法规来管理土地使用和环境保护。
1. 国土规划法（Land Use Planning Act）：该法律要求各州成立专门组织，负责制定和执行土地利用规划，确保土地的合理利用和空间布局的协调。
2. 建设法（Construction Law）：各州根据本地建设需求和环保要求，制定了一系列建设法规，用于规范各类建设项目的土地使用和环境保护。
美国土地发展权及生态保护概览王永莉［摘要］土地发展权是国外土地产权束中的一项重要权利，我国目前还没有正式的土地发展权安排。
美国通过近40年的土地发展权转移计划，实现了广泛的社会发展和环境保护的目标。
本文通过大量的文献综述，对美国土地发展权的特点、目标、价格以及土地环境的保护和发展权转移的演变、影响因素和实施等方面进行了归纳和分析，以期为我国土地发展权的创设和运用提供借鉴。
［关键词］美国土地管理；研究进展；土地发展权；土地生态保护中图分类号：D933．1文献标识码：A文章编号：1004—3926（2010）12—0116—04基金项目：国家社科基金“低碳经济模式下西部地区自我发展能力研究”（10BJY006）和西南民族大学课题“四川民族地区发展低碳经济的路径研究”的阶段性成果。
作者简介：王永莉（1968－），女，四川蒲江人，西南民族大学经济学院副教授，研究方向：环境经济学。
四川成都610041土地发展权是从20世纪50年代初开始，在英、美、法等国相继设置的一项重要土地产权制度。
国外学术界对土地发展权的研究比较丰富，尤其是美国，土地发展权转移的理论与实践都比较成熟。
一、土地发展权的性质、特点早期关于土地发展权的研究较多是从法律的角度展开的，涉及其性质、特点等方面。
Barry C．Field和Jon M．Conrad（1975）较早分析了可转移发展权（简称TDR）的经济性质；Bruce E．Carpenter和Dennis R．Heffley．（1982）分析了TDR的空间均衡特点；James T．Barrese（1983）分析了TDR规划实施中的效率和公平问题。
Jeffrey G．Buckland（1987）沿着可购买的发展权（简称PDR）作为一种保护农地的手段的历史演进，分析了它在美国的历史和用途，主张该工具应继续扩大使用。
Arik Levinson （1997）认为，TDR控制下限制建筑的高度能促进整个地区的整体福利水平的提高和发展。
［1］与其他土地用途管制方法如土地分区相比，可转移土地发展权有如下优点：（1）本质上属于市场主导型的土地使用管理手段，而不是依靠传统的行政控制。
（2）移出地区（A Sending Site），即出售土地发展权的土地所有者获得了补偿，而移入地区（A Receiving Site）即购买土地发展权的土地所有者削弱了其“暴利”所得（James T．Barrese，1983），土地收益分配更公平。
（3）TDR给政府提供了一种低成本（TDR计划和管理的费用）且可以有效保护大面积区域的方法，尤其是经济迅速发展的区域（Jeffrey G．Buckland，1987）。
（4）TDR 计划的用途不断拓展，包括环境保护、农地（耕地）保护、社区振兴、历史遗迹保存以及经济发展等。
［2］土地发展权转移（TDR）的缺点在于：（1）应用相对复杂，尤其是对于地方政府的能力、金融机构的参加、规划的科学性等要求较高，还需要对公众进行大量的培训。
（2）适用的局限性，更适合经济迅速增长的地区，对于发展压力小的地区，很难构建发展权市场。
［3］Rick Pruetz等（2007）还从公平、绩效、成本以及管理和实施等方面分析了TDR的优势和不足。
二、土地发展权的目的和目标George G．Sause，Jr．（1955）较早分析了英国1947年的城乡规划法和土地发展价值问题，指出1947年城乡规划法最主要的目的就是实现土地使用过程中公共福利的最大化。
通过支付给土地所有者一笔限制土地用途改变的补偿金，政府获得了土地发展及其价值的权利。
所有补偿金的最高限在3亿英镑以内。
但是在实践中，很多土地所有者都认为其土地被限制开发而产生的发展权价值应该提高，而政府的补偿远未达到。
这种投机因素在设定补偿基金时并未考虑进去，这也是该法案备受批评的方面之一。
TDR作为一种平衡发展和保护的市场化工具，可实现越来越广泛的社会经济环境目标，如历史遗迹的保护、开敞空间的保存、耕地的保护，包括风景名胜、水源地、某些生态敏感地区等环境资源的保护以及特定资源环境保护区的开发强度和密度等。
［4］美国著名的研究这方面的学者Rick Pruetz专门对美国各州运用TDR的用途变化做过分析。
结果发现，现在TDR的社会用途已达到很广泛的程度，包括环境保护、农地保存、历史遗迹保存、社区复新以及经济发展等，不再局限于土地保护。
在他熟知的181个TDR计划中，有近三分之二，即120个左右的TDR计划最开始都是为环境保护而设计的（Rick Pruetz，and Erica Pruetz2007）。
其中，有的社区是用来保护自然区域和开敞空间，有的是用来保护特殊的资源，包括野生动物居住地、优质水源地、湿地、海域地、山坡、地下水、矿产资源和风景优美地。
所以，TDR计划的目标中都存在环境保护的目的。
而在181个TDR计划中，另外20%即36个TDR计划主要强调的是农地保存。
并且从区域看，有将近一半都位于马里兰州（Maryland）和宾夕法尼亚州（Pennsylvania）的西南部，而这些地区的农业劳动生产率是很高的。
在这181个TDR计划中，约有十分之一是关于历史遗迹保护的，并且被（包括纽约、洛杉矶、圣弗兰西斯科、亚特兰大、新奥尔良等）大城市所采用。
其他以社区复新、经济发展等为主要目标的TDR计划数量却不多。
一般来说，所有TDR计划都有某些形式的促进经济发展的目的。
例如，为了保护环境的TDR计划，通常可以保护社区水的供应、保护产权、保存风景优美地区，以支持旅游业发展。
当然也有一些TDR计划是专门用来保护地区产业的，这些产业往往是当地经济发展的支柱产业。
Rick Pruetz等还运用信件调查了美国从事规划的行政管理部门等专业人员，获得了52个TDR 计划的详细资料。
结果发现，绝大多数TDR计划的目标和目的都是多重的，只有12．3%的TDR计划是单一目标，甚至有26．3%的TDR计划开始就有8个目标之多。
而之前Rick Pruetz（2003）关于TDR计划的一项研究也发现，在142个TDR计划中，有78%（111个）的主要目标是为环境保护而设计的，或者同时包含了环境保护和农地保护的目的。
只有41%，即142个TDR中的58个，其目标设计只是为了农地保护或是包含了农地保护、乡村特色保护等方面的内容。
研究还发现，初始目标的多样化和多元化，也是决定TDR成功的一个重要因素。
三、土地发展权转移（一）土地发展权转移的发展历程美国运用TDR大致可划分为三个阶段：第一代TDR计划，即1980年前实施的TDR方案，包括在New York City，Collier County，Florida and Cal-vert County，Maryland等地，早期文献更多关注TDR计划所面临的诸多实践问题以及建议。
第二代TDR计划从20世纪80年代开始，迅速扩展到很多州（县），包括Montgomery County，Maryland，the New Jersey Pinelands，Boulder County，Colorad-o，California，California/Nevada and San Francisco，California等，这时的文献强调利益相关者的重要性并将其要求列入TDR计划的设计与实施中。
第三代TDR计划，即20世纪90年代后实施的，包括早期计划的修定（Chester·eld Township，New Jersey）和另外一些全新实施的方案（Thurston County，Washington）。
计划着重研究如何提高对于分析TDR与其他成长管理计划的评估框架，以实现系统的高效运转。
Elizabeth Brabec，Chip Smithb（2002）比较了美国东部近20年来采用的三种土地保护政策的空间影响和程度，即PDR计划、集群规划（a cluste-ring program）和TDR计划。
结果发现，尽管受到保护土地英亩数的多少是决定每一规划成功的一个重要因素，但多种政策工具的使用反过来减少了单一政策使用的效果，所以应加强TDR的运用。
Kenneth M．Chomitz（2004）则用模型明确测量了巴西林地保护中运用TDR规划对经济和环境造成的影响。
（二）影响土地发展权转移的因素作为一种成长管理的手段，TDR尽管从20世纪70年代开始就在美国将近30个州小范围的使用，但是TDR计划的实证数据仍然是缺乏的。
因此，Rick Pruetz等（2008）还通过信件调查获取了美国52个TDR计划的实证数据和结果，验证了关于TDR的众多假说，讨论了决定TDR成功的各种因素。
这些因素包括PDR、TDR银行、州立法的支711经济管理持、参加者、目标的数量、住房需求、背景研究的介绍等，它们都与TDR计划的成功互相联系。
调查结果还表明，TDR计划与现实的结合、使用背景研究、建立TDR银行、参加TDR计划的人数、发展需求的类型等确实能影响TDR计划的成功与否。
其中在发展需求方面，实施区域必须存在现实的或潜在的发展压力，只有在那些存在较强发展压力的地区，发展权的需求才会旺盛，其价格也才高，计划才会成功。
而建立一个发展权银行经常是一个成功TDR计划所必需的，通过出售和购买发展权，以确保发展权市场供需的平衡及其价格的稳定。
此外，公众的支持与认可，对TDR计划所涉及的利益相关者，诸如土地所有者、开发商等进行TDR计划的相关培训等也事关TDR计划的实施效果。
关于TDR计划的成功运行，Kevin Cheshire则认为一般至少需要四个要素：（1）移出地区（Send-ing areas）是需要保护的。
（2）移入地区（Receiving areas）是可以开发的。
（3）转移银行（Transferable credits）是被转移出来的开发权。
（4）便于交易的程序。
［5］凡是成功的TDR计划，其目标往往是保存大片相邻的土地，如高速公路两侧的土地或者城市边缘正开发的土地。
具体的移转方式包括：公开的发展权市场交易；发展权银行参与的市场交易；政府或私营团体一次性购入发展权后保存起来暂时不交易。
从交易程序上看，要尽量缩短地方管理部门批准发展权交易的程序和时间，提高处理效率，才会有更多分秒必争的开发商愿意参与交易。
尽管每个TDR计划成功与否的具体情况各有差异，但Rick Pruetz等（2007）还是专门比较了影响移出地区和移入地区成功的不同因素。
他们认为，影响移出地区成功的因素包括发展的限制因素、各种规制、基础设施建设的需求；移入地区的成功因素包括全面综合的办法、循序渐进的步骤、不同管辖区之间的协调等。
此外，成功有效的激励因素还包括基准发展密度的确定、额外发展密度的选择、适用办法的一致性、各种市场因素、计划的适当调整、有差异的额外发展密度等。
