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国外土地利用规划发展与借鉴土地利用规划对于任何国家的经济发展都有十分重要的作用和意义，通过土地利用的规划能够全面提升土地的综合利用水平，实现国家的相应发展和不断进步。
通过对世界各国的社会制度、土地资源管理情况以及发展情况进行分析和研究发现，土地规划并没有相应的统一模式。
国外经济发达的国家对于土地利用和规划具有自身的独特经验，通过对国外经验的学习，能够全面的了解國外的模式，并对各国的土地利用规划编制以及实施的新理念、新技术和新方法，进行全面的研究分析和比较，并对所获得的相应经验进行全面的总结，为我国的土地利用规划奠定良好的经验基础。
标签：国外；土地利用规划；发展趋势1、国外及国际组织土地利用规划概况国际组织土地利用规划主要是联合国出台的《土地评价大纲》，据此为基础提出了土地利用的相应目标，主要是效率、公平和可接受性。
对于美国来说，主要是采用的多层次分体控制的方法。
美国的土地利用规划主要是总体规划、区域规划以及土地细分三个方面。
德国所采用过的是横向纵向规划相结合的方式。
由于各国的土地利用规划所采用的方法基本不同，由于篇幅问题不再多举例。
2、国外土地利用规划理论与技术方法的进展2.1理论方面土地规划作为重要的国家经济发展基本资源的规划，对于国家的发展具有十分重要的影响。
土地利用规划本身就和城市规划有很多的共同点。
土地规划通过利用对建设性规划的研究和分析，得出相应的规划依据，在对土地利用规划进行统筹性研究的时候发现，土地的利用规划需要根据中心的内容，进行蓝图形的发展模型构建，然后进行全面的规划和研究。
随着经济的不断发展，人口资源和环境之间的矛盾逐渐凸显。
在进行土地规划的时候，仅仅依靠原有的理论进行土地利用规划已经无法满足人们的需要。
因此逐渐引入了以民众为基础的公共决策，通过对目标的获取，实现连续信息的分析。
针对有可能出现的方案进行相应的预测和研究，然后通过选择最佳方案实现连续监督。
让大众参与其中，对其中可能出现的问题进行全面的分析和研究。
西方土地发展权制度对我国土地管理制度改革的启示作者：张俊峰来源：《中国经贸导刊》2012年第16期一、西方国家土地发展权制度简介土地发展权又称土地开发权，是一种脱离土地所有权而能够单独处分的财产权，指通过改变现有土地用途和利用强度来对土地进行开发的权利。
土地发展权制度则是对改变土地用途和利用强度的活动进行法律规制，以规范土地开发行为及其所产生的经济利益分配和权利归属。
该制度最早产生于20世纪中期的英国，随后美国、法国等国家也相继建立。
（一）英国的土地发展权制度英国的土地名义上归国王所有，实际上归私人所有。
英国没有专门的部门负责管理土地，也没有制定专项法规，工业革命后一直由《城乡规划法》、《住宅法》和《公共卫生法》等法规来规范和调整土地利用。
英国土地管理的主要特点是：规划管理、开发许可、用途管制和发展权收益归公。
《城乡规划法》规定：任何土地开发必须符合规划，即使土地权利人要改变的土地用途与发展规划一致，也必须得到规划部门的开发许可（农地之间变换用途者除外）；土地开发者在获得规划机关开发许可后，必须事前向政府交纳100%的开发税（即开发收益全部归国家），并在一定时间内对土地进行开发，以确保土地规划的实施。
如果土地开发者在规定时期内拒绝开发或由于自身原因导致土地预期开发价值丧失或贬值，国家不予补偿。
如果因土地规划发生变更导致撤销或修正土地开发许可内容而给土地开发者造成损失的，则给予相应补偿。
从以上规定可以看出，在英国，虽然土地实际归私人所有，但也只能按土地的原有用途使用土地，变更土地用途的权利即土地发展权则归国家所有。
国家根据城乡规划和土地用途管制，既可将土地发展权出售给私人，也可直接掌握在自己手中，目的是从法律角度限制土地私有权的滥用，从而形成对土地开发行为的控制。
私人则通过购买的形式来获得土地发展权。
因此，英国的土地用途管制主要是通过是否授予土地发展权来进行管制。
土地发展权归国家所有是英国土地增值收益分配的基础。
土地资源管理的国际经验与借鉴随着全球经济的快速发展和人口的不断增加，土地资源成为了越来越宝贵的财富。
有效的土地资源管理对于国家的可持续发展和经济繁荣具有重要意义。
在全球范围内，各国都在不断探索和借鉴其他国家的土地资源管理经验，以期能够找到最适合本国国情的管理模式。
本文将就土地资源管理方面的国际经验与借鉴进行探讨。
一、土地资源管理的经验之观念创新德国作为土地资源管理的典范，其在土地资源管理方面积累了丰富的经验。
德国的土地资源管理观念是重要的创新之一。
德国注重土地的全面利用，提倡可持续发展的理念，并将其融入到土地资源管理的各个方面。
德国政府积极推动土地的多功能利用，鼓励农业、工业和生态环境相互协调发展，实现土地利用的最优化。
二、土地资源管理的经验之技术手段运用美国的土地资源管理技术手段被广泛借鉴。
美国注重科技创新，在土地资源管理中大量运用现代科技手段，提高土地利用效率。
美国的土地遥感技术在土地资源管理中起到了重要作用。
通过遥感技术，可以对土地资源进行监测和评估，实现对土地利用情况的科学分析，为土地资源管理决策提供科学依据。
三、土地资源管理的经验之制度创新新加坡在土地资源管理方面的制度创新值得借鉴。
新加坡政府建立了完善的土地资源管理制度，并将其融入到城市规划和经济发展中。
新加坡政府通过建立土地储备和管理机构，实现了土地供应的稳定和有效。
在土地使用方面，新加坡政府通过引入土地租赁制度，实现了土地资源的优化配置，提高土地利用效率。
四、土地资源管理的经验之政策支持中国作为人口大国，土地资源管理面临诸多挑战。
但在近年来，中国政府通过制定一系列土地政策，不断推进土地资源管理的现代化。
中国政府加大土地执法力度，完善土地登记注册制度，加强对土地资源的保护和利用。
此外，中国政府还出台了土地扶贫政策，推动农村土地资源的开发和利用，帮助农民增加收入。
综上所述，土地资源管理的国际经验与借鉴是推动各国土地资源管理现代化的重要手段。
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示一、美国土地发展权制度的来源美国土地发展权制度的建立是为了应对二十世纪上半叶经济迅猛发展、城市化速度加快以及人口大量增加所带来的一系列问题，如城市污染、耕地锐减和环境保护等。
这个时期，城市的急剧扩张占用了大量农地，给城市周边的土地，特别是耕地的保护带来了巨大压力。
在地价快速上升的同时，农用地迅速减少，这在美国东部的佛罗里达州和西部的加利福尼亚州尤为明显。
为了解决这些问题，美国政府开始学习德国的土地用途管制做法，并加强了对土地利用的管理。
美国土地用途管制的主要内容是规范土地利用，控制土地利用容积率，以控制城市规模的不断扩大，保护农地特别是耕地，同时保护环境。
1936年，美国联邦政府出台了《水土保持和国内生产配给法》（Soil Conservation and Domestic Allotment Act），这是美国土地发展权制度建立的重要法律基础。
由于美国是联邦制国家，州政府在土地利用管理方面也扮演着重要角色。
各州政府在土地利用管理，特别是农地保护的立法上，制定了更加具体和详细的法规。
美国土地发展权制度的来源是为了解决经济发展和城市化进程中的土地利用问题，通过强化政府对土地利用的管理，保护农地和环境，实现土地资源的可持续利用。
二、美国土地发展权制度的运作美国土地发展权制度主要通过两种方式运作：土地发展权购买（Purchase of Development Rights，PDR）和土地发展权转移（Transfer of Development Rights，TDR）。
土地发展权购买是指政府或非政府组织通过购买土地所有者的发展权，限制土地的非农开发，以保护农地、自然资源或历史遗迹。
在PDR机制中，土地所有者自愿将土地的发展权出售给政府或非政府组织，并继续拥有土地的所有权和使用权。
政府或非政府组织则通过支付补偿金来购买这些发展权，从而确保土地按照既定的用途得到保护。
国外农村土地产权制度变迁及启示［作者：袁铖转贴自：《经济与管理论丛》点击数：154 更新时间：2011-1-27 文章录入：admin ］一、美国农地产权制度的历史演变美国独立以前，当时英国等西欧国家迅速兴起的现代工业在美国基本上是空白，美国殖民地主要是为宗主国提供棉花、烟草等农产品。
建国初期，国务卿托马斯·杰弗逊（Thomas Jefferson）就主张美国应发展为一个小农经济。
而发展农业经济，美国当时除了丰富的土地资源外几乎一无所有。
为了取得建设新国家所需要的资金，政府除了征收关税以外，只能指望出售公有土地。
这些约束条件促使美国政府从建国初期到20世纪30年代长达140余年期间，将大量公共的公有产权变成农民的私有产权。
政府主要通过赠送、出售等措施处理公地，促进土地资源的开发利用。
《1785年土地法令》和《1787年西北土地法令》规定政府以较低价格出售公地。
公地购买可以用现金支付，也可挂欠，在一定时间内交清，所购买的土地可以继承和转让。
在1862年以前，美国主要是以拍卖的形式低价出售公有土地。
1862年《宅地法》通过后，土地分配的重点转向免费赠送方面。
例如，《宅地法》规定凡没有持械反抗过合众国的美国公民，每户交纳10美元登记费即可申请取得160英亩西部公地，连续耕作5年后，可免费获得土地的所有权。
政府免费赠送土地还有一个重要方面是对军人的土地奖赏。
1855年国会提出，在1790年以后任何一次战争中服过役的士兵，均授予160英亩土地作为奖赏，1856年国会把这个范围扩大到独立战争后任何战争的所有退伍军人，即使这些士兵已经死亡，其继承人仍可继承这个奖赏。
到了20世纪30年代，美国可耕种的公有土地基本上已经分配完毕，由于大量的开发、砍伐森林，大量使用化学制品，加速了水土流失和土壤破坏的程度，这样政府土地工作的重心就从单纯的公有土地的分配转移到土地资源的保护方面。
① 从30年代初到80年代末，美国土地资源保护最主要的办法是采取立法形式，通过农业支持项目来实行。
世界各国土地产权制度2010-07-02 13:18:07| 分类：默认分类| 标签：|字号大中小订阅世界各国土地产权制度及其借鉴(2010-2-3 14:20:02)英国古典经济学家威廉·配第曾有名言“土地是财富之母”，美国石油大王洛克菲勒也曾经发出“美国的主要财富都来源于土地”的感慨，土地的重要性不言而喻。
土地产权则是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，由于国情及历史原因，世界各国的土地产权制度不尽相同。
例如我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
在中国购买房产普通住宅土地使用年限为70年，商业用地年限为50年。
而海外地产的土地产权形式则90％以上为永久业权、世代相传。
国外的产权形式主要分为两种：一是永久业权，另一种为租借权。
永久业权是指当购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1／N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。
这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。
土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。
另一种是无限的永久租借权，此形式多发生在土地位置相当罕有地块上，原有的大业主希望卖了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。
租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。
所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。
一、英国的土地产权制度英国的土地制度历史悠久，体系完整。
在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有。
也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。
美国农地保护政策及其借鉴意义农地保护对国家发展和社会稳定意义重大。
美国在法律管制、经济激励、现代科技和管理方法应用以及非政府组织和公民参与等方面形成了系统的农地保护政策措施，维护了相关者的权益，促进了农地的合理开发、利用和保护。
美国农地保护政策，值得我国农地保护借鉴。
标签：农地保护；土地发展权；美国土地作为农业生产的基础、生态调节的载体和粮食安全的保障，其科学有效的利用、开发和保护，对于国家发展和社会稳定等都具有举足轻重的战略意义。
美国是世界上农业最发达的国家，是粮食生产大国和农产品输出大国。
这些不仅得益于其得天独厚的自然条件和先进的科学技术，更与美国长期实行的农地保护政策密切相关。
当前我国农地保护正面临着快速城镇化和粮食安全等多重压力的挑战，美国农地保护政策的借鉴价值更加凸显。
一、美国农地保护政策的主要内容美国实行土地私有制，超过一半的土地由私人企业和个人占有。
美国政府为保护农地制定并实施了一系列政策措施。
1.立法与管制政策（1）农地保护立法。
为保障农业生产，美国制定了一系列农地保护法律。
1935年通过的《土壤保护法》和1936年制定的《土壤保护和国内配额法》，两部法律使土壤保护成为农业政策的重要组成部分，将农地保护确立为一项国家政策。
之后，美国不斷完善土地保护方面的法律。
1981年颁布的《农地保护政策法》和2000年颁布的《农业风险保护法》等法律进一步细化了农地保护法律制度。
此外，一些州也制定了保护本州农地的相关法律，比如新泽西的《农地评价法》和密执安的《农地和开敞空间保护法》。
法律成为美国保护农地的第一道防护网。
（2）城乡分区规划。
美国在城乡规划中有明确的分区概念，划分城市建设区和农业生产区，并确定城市增长边界，在总体规划上保证农业用地的数量。
城市增长边界是指为在城市周围预先确定增长界限，以控制城市规模无序扩大任意侵占农地。
城市增长边界固定后，不得随意变动，调整需遵循法定程序。
美国不仅有城市增长边界，还有农地区划政策，严格控制土地用途改变。
国外城市化进程中土地发展制度及其借鉴意义任中秀【摘要】国外城市化进程中关于土地发展的成功制度经验,对完善我国的土地发展制度具有借鉴意义.美国的土地发展权制度源于英国,但又具有独特的发展特点,对中国台湾地区产生了影响.德国的土地整理制度也是德国土地发展的独特制度,其完备的法律制度、注重公众参与,以及重视对景观和生态的保护等特点值得借鉴.【期刊名称】《山西高等学校社会科学学报》【年(卷),期】2013(025)010【总页数】4页(P67-70)【关键词】城市化;土地发展;土地发展权;土地整理;制度【作者】任中秀【作者单位】山东大学法学院,山东济南250100;太原科技大学法学院,山西太原030024【正文语种】中文【中图分类】D913世界各国在城市化发展过程中均产生过土地征收、开发利用、权利归属等一系列问题，各国为应对这些问题在立法上有各种不同的经验和做法。
本文主要以两个典型国家——美国的土地发展权制度和德国的土地整理制度为例，阐述其对我国的城市化进程中土地发展的借鉴意义。
一、美国土地发展权制度及其影响土地发展权的基本观念是发展土地的权利，是一项可与土地所有权分割而单独处分的财产权。
进一步说，所谓土地发展权，就是土地变更为不同性质使用之权，如由农地变更为城市建设用地。
创设土地发展权后，其他一切土地的财产权或所有权以目前已经确定的正常使用的价值为限，即土地所有权的范围，以现在已经依法取得的既得权利为限。
此后变更土地使用类别的决定权则属于发展权。
土地发展权制度肇始于英国。
第一次世界大战后，英国为了解决城市重建和土地开发带来的土地征收问题，创设了土地发展权制度，首次提出土地发展权概念① 国内学者对“development”有不同的译法，有的译为“开发”，有的译为“发展”。
相应地，“development rights”有的译为“开发权”，有的译为“发展权”。
本文使用大多数人的译法，使用“发展”和“发展权”的译法。
土地资源管理的国际经验借鉴与应用土地资源是人类生存和发展的重要基础，其合理管理对于促进经济发展、保护生态环境、改善人民生活水平具有重要意义。
在全球范围内，各国都面临着土地资源管理的挑战，而从国际经验中借鉴与应用适合本国国情的管理模式，可以帮助我们更好地解决土地资源管理问题。
首先，我们可以借鉴发达国家的土地资源管理经验。
在发达国家，土地资源管理通常采用科学规划、合理利用和严格保护的原则。
例如，在城市规划方面，发达国家注重将城市功能分区，合理规划城市布局，避免城市扩张过快和土地浪费。
此外，他们还注重土地利用的多功能性，将土地用于农业、工业、居住等不同用途，以满足不同需求。
这些经验可以为我国城市化进程中的土地资源管理提供有益启示。
其次，我们可以借鉴欧洲国家的土地资源保护经验。
欧洲国家在土地资源保护方面非常重视，他们通过建立土地保护法律法规和制定严格的环境标准来保护土地资源。
例如，他们实行了土地使用许可制度，对土地开发进行严格审批，确保土地开发活动符合环境保护要求。
此外，欧洲国家还注重土地的可持续利用，鼓励农业生产方式的转变，推动有机农业和生态农业的发展，以减少土地的污染和破坏。
这些经验可以为我国土地资源保护和可持续利用提供借鉴。
另外，我们还可以借鉴发展中国家的土地资源管理经验。
发展中国家面临的土地资源管理问题与我国有一定的相似性，因此他们的经验对我国也具有一定的参考价值。
例如，一些非洲国家在土地资源管理方面采取了社区参与的方式，通过建立土地权属制度，保护土地使用权和农民的土地权益，促进农民的积极性和生产力。
此外，一些拉美国家在土地改革方面取得了一定的成就，通过土地再分配和土地改革，解决了土地集中和贫富差距过大的问题，促进了农民的生产和生活水平的提高。
这些经验可以为我国农村土地资源管理和农村发展提供借鉴。
最后，我们还可以通过国际合作与交流，吸收各国的土地资源管理经验。
国际合作可以促进不同国家之间的经验交流和共享，通过学习和借鉴其他国家的成功经验，我们可以更好地解决土地资源管理问题。
农业经济问题 1998年第5期土地征用制度的国际比较与我国土地资源的保护商 春 荣一土地征用是政府为了公共目的而强制取得私有土地并给予补偿的一种行为,是政府的强制购买。
土地征用具有三个要件:政府特有的权力;只用于公共目的;行使这个权力时必须给予合理补偿。
征用土地大部分用以发展社会公用或公益事业,如道路、公园、基础设施建设等,小部分用于改善低收入者的住宅建设及城市再开发。
发达的市场经济国家如英、法、美、加、荷兰、瑞典、日本等较少实行土地征用。
原因:(1)政府进行新城镇建设、交通干线的开拓等公共事业项目减少,越来越多借助民间力量进行开发建设,因而政府公共部门对土地的需求量减少。
(2)土地征用手续繁琐,所需时间长,征用价格与实际市场价格非常接近。
(3)土地市场发育成熟,政府更多的是采用同土地所有者合作或商议的形式获得土地,实行以土地先买为主,征用为辅。
当收买发生困难时,才实行土地征用。
所谓土地先买制度即土地所有者在出卖土地时,政府及其指定机构有权首先购买土地。
土地先买与征用都对财产所有权进行强制性限制。
土地资源稀缺的国家或地区,如新加坡、香港、韩国、台湾等,土地征用经常被采用,有着完善土地征用法和严格的土地征用制度。
日本虽不经常采用土地征用,但同样建立了严格的土地征用制度。
我国土地征用制度与其他国家或地区有许多不同。
(一)土地所有制不同和土地产权界定的差异 其他国家或地区征用的对象是私有土地,土地产权非常明晰,所有权的主体对土地征用及土地补偿费的确定有一定的制约作用。
我国城市土地国家所有,农村土地集体所有。
需征用集体土地,其所有权属于国家,用地单位只有使用权。
土地产权模糊,产权主体不明,缺少所有权主体对土地征用的制约作用,因此产生了大量的对土地的侵权行为。
(二)确保土地合理征用,防止土地征用权的滥用 除由土地的决策部门制订科学的长远的土地规划外,其他国家或地区为确保土地合理征用,在征用制度上主要通过以下几个方面措施:第一,公共目的是土地征用权合理行使的唯一标准。
耕地为人类提供粮食等基本物质，是整个人类社会发展的物质基础。
我国耕地资源具有人均耕地少（远远低于世界平均水平）、高质量耕地少、耕地后备资源少三大特征。
伴随城市化与工业化水平的不断提高，城市面积不断扩大，城市发展对土地资源的“自然需求”与“人为需求”也日益增长，耕地非农化趋势进一步加快。
“自然需求”使土地资源得到重新配置，而“人为需求”造成城市规模迅速扩大，耕地环境恶化，从而使我国耕地保护雪上加霜。
他山之石可以攻玉，从经济社会可持续发展的观点出发，结合我国实际情况梳理、对比发达国家的耕地保护模式，有助于拓展耕地保护思路，进而探讨我国耕地保护的对策与建议。
一、我国耕地保护政策现状改革开放以来，我国的耕地保护政策为耕地资源的保有发挥了一定作用，通过采取渐进决策的模式，耕地占补平衡政策进行了补充与调整，经历了“数量平衡”“数量-质量平衡”“数量-质量-生态平衡”三个时期。
在实现“以人为核心”的新型城镇化背景下，耕地保护也提出了“不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价”的更高要求。
我国的耕地保护政策是伴随着我国社会主义发展过程而逐步形成的，现可将我国现行耕地保护政策体系归纳为以《土地管理法》和《农业法》为主体，以耕地占补平衡制度、基本农田保护制度、土地用途管制制度等制度和政策法规、法律条例为支撑的较为完整的耕地保护制度体系。
然而在当前形势下，耕地仍存在“占多补少”“占优补劣”现象，质量下降，利用低效，后备资源缺乏；现行耕地保护体制“重限制、轻激励”，缺少对生态效益的重视，生态补偿机制亟待完善，威胁我国长远的粮食安全。
党的十八大报告指出“要大力推进生态文明建设，把生态文明建设放在突出地位”，不仅要考虑耕地红线，还要同时考虑生态红线，以期实现经济、社会和生态的多重平衡。
鉴于此，针对我国耕地保护政策实施中出现的问题，借鉴国外耕地保护相关经验，思考如何从国家长远发展的角度去理解耕地保护政策的内涵，制定相应的政策，使之与人口、耕地、环境相互适应迫在眉睫。
借鉴英国土地发展权重设我国土地权利体系康媛霍迎摘要随着社会的进步和城市工业化的进程,土地征收、开发利用等一系列问题所产生的发展性利益分配和权利归属越来越成为社会关注的焦点问题。
由此暴露出我国现行的土地权利制度体系的不完善,为了解决各种复杂的土地问题,使土地得到合理利用,使公共利益得到体现,借鉴英国经验,设置土地发展权势在必行。
关键词所有权集体所有制土地发展权中图分类号:D922.3文献标识码:A文章编号:1009-0592(200912-053-02一、我国土地权利的现状及其弊端《宪法》第六条规定“:中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”第十条规定“:城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。
”可以看出,我国土地所有权的特殊性,它分为国家所有和集体所有两种模式,其中集体所有这一模式的诸多问题也暴露出来,本文的中心内容也是从集体所有产生的一系列弊端说起。
《土地管理法》规定:“农民集体所有的地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体济组织或者村民小组经营、管理;经属于乡(镇农民集体所有的,由乡(镇村集体经济组织经营、管理”。
根据这一规定,就会产生多个集体土地所有权主体,村农民集体、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体、乡(镇农民集体。
但是集体土地真正的产权主体究竟是谁,却没有明确的答案,造成了农村集体土地所有者主体不明确、土地滥用,占而不用等一系列土地问题。
由此可见,土地产权问题的不到解决,暴露出来的一系列问题也终将存在。
造成产权问题的最终原因就是我国土地权利体系的问题,在文章下面会谈到。
从上可以看出我国的集体土地虽然属于集体所有在法律上是清晰的,但在具体操作中反映出来的就是集体所有的概念过于笼统,实施性不强,如上所说造成土地产权不明晰等问题,致使土地权利存在缺陷,主要表现在农民享有的对土地的权利是残缺的,缺乏自主决定土地用途的权利,主要是农村土地不允许自由出租、抵押和出售,不允许转为为非农用地,农民的土地处分权实际上受到了严格的限制。
土地发展权的国际比较和借鉴上传日期：2009年5月19日编辑：现代经济编辑部点击:20次臧俊梅王蓓薜诗蓓李登月欧阳静华(华南理工大学公共管理学院，广东广州510640)提要：土地发展权在西方国家是一种比较普遍的权利形态，它直接关系到土地资源的使用效率及土地收益公平。
了解西方国家的土地发展权制度设计与运行模式，对研究我国土地发展权制度建设问题具有重要的值。
关键词：土地发展权；发展权移转；土地用途土地发展权在西方国家是一种比较普遍的权利形态。
它肇始于20世纪40年代末的英国，代美国、法国、日本开始设置或创设相同或类似的土地发展权。
按土地发展权的归属主体为或私人，这些国家的土地发展权的立法实践可分为英法模式、美国模式。
一、英国英国是率先创建农地发展权制度的国家[1]，英国于1947年在工党执政期间制定的《城乡规》中规定：一切私有土地将来的发展权转归为国家所有，由国家独占。
而私有土地的所有权（）不变。
私有土地所有人或利用人如要变更为非农建筑之用，则在实行建筑之前，必须向政买农地发展权[2]。
发展权的价值按变更使用后自然增涨的价值计算。
英国设立土地发展权的在于建立一种对土地开发进行有效控制及“涨价归公”的机制（[3]刘明明：土地发展权的考察及其带来的启示[J]行政与法，2008（10））。
其间由于保守党与共和党政见不一，该政经几次反复，有不少变化，但总的来说，通过设立发展权方式控制土地开发，确保因开发而的土地自然增值（部分）归公的基本政策手法未变。
法国的土地发展权比英国更为完备[3]。
法国的土地发展权比之英国，具有两个方面的独特。
一是法国对农业用地转变为城市用地的认识。
法国认为，这种转变和城市化进程相伴随.而化是缓慢的，开始于不明显变化，大部分进程在无声无息中发生。
农用地转为建设用地，由地产市场中不断增加的建设用地价格而悄悄地推动而发生。
因此，政府应事先干预农业用地为城市用地之社会关系。
法国政府通过土地优先购买权事先低价购买农业用地的土地发展权占土地增值所得；二是法国制定了密度限制之规则，对土地所有者在拥有所有权的土地上进设之权确定了一个上限。
在限度之内土地所有者可自主处理，超过一定限度的建设权(土地发归国家所有。
土地所有者若超过一定限度建设土地，必须先向国家购买土地发展权(高空建。
二、美国在美国，土地发展权已经成为一项可以与土地所有权相分离而单独处分的财产权。
自1968 974年美国分别建立土地发展权制度和土地发展权征购制度以来，土地发展权制度发挥了巨用[4]。
美国的土地发展权的创设是为防止城市郊区和蚕食农地作为非农建设之用而设的，旨护耕地和自然生态，因此也有学者把土地发展权称为农地发展权[5]。
美国于19世纪末从德国分区办法，用来管制土地开发的密度和容积率。
1916年纽约市颁布了第一个综合分区管制规地开发利用的分区管制得以正式确立。
土地发展权与土地分区管制有着天然的密切联系：一，土地分区管制的土地开发利用要求与条件是设定土地发展权的法定规划依据；另一方面，发展权，特别是可转让发展权制度是实施土地分区管制的一项有效的、灵活的制度手段。
在土地分区管制基础上，美国东部一些州自1974年以来，仿照英国土地发展权做法，创造设计了在区域内不同所有人之间转移发展权的方法，即可转让（移转）(T D R)的发展权制度。
发展权的核心内容是用途、容积率与密度，对可转让的发展权来说主要是容积率，便于量化算价格和比较。
因此，发展权转让（移转）也称为容积率转移。
在美国，土地发展权是土地权的一部分，但可以与之分离。
理论上，同一区域内各宗地土地发展权是相同的（否则就是有权的人为不公），但在规划及分区管制确定为不同利用类型和强度（高度、密度、容积率，将会造成土地价值的巨大差异。
为恢复到公平状态，可以按规划高强度发展的土地所有者须向限定为低密度发展的土地所有者购买发展权，从而达到利益均衡，消除因规划造成的不者由于土地的所有者将其受规划限制而不能行使的发展权（法定发展权与实际许可开发强度额即虚拟发展权），移转至其所有的其他可发展的土地上。
美国政府具有雄厚的经济实力，为显化农地发展权的实际价值，乃采取由政府出资购买发展权形式，农民府发放的农地发展权价款后，农地仍由农民耕种，但农民只能从事生物生产，不得再改为非农建设。
如要建设，则要向政府购买回其农地发展权[6]。
这样做既符合土地私有制的要求，更有利于对土地权益的限推广农地发展权制度。
但美国各州、市发展权转让机制各不相同。
对需要保护耕地的郊区，一般采取政府土地的农民购买发展权的办法，一旦该土地规划调整，允许开发，或者由农民购回土地发展权自行开发，政府征购土地组织开发。
有的州、市建立发展权市场，通过中介商公开买卖。
有的州、市必须以政府部门，如芝加哥由市政当局建立发展权市场，用征收或购买的方式取得发展权，再转售给准予高强度开发的地人。
新泽西州设定的发展权，仅限于空旷地和住宅用地，将发展权证券化，该证券需要登记并可在市场上卖。
纽约市柏林顿郡的“松林发展权银行”也基本如是。
波多黎各州利用发展权实行环境保护计划，但其发展权直接买卖办法，而是通过征收高强度发展地区的土地“涨价”收益，补偿限制发展地区的“降价”由各开发者分担环境保护成本（相当于我国土地征用中的耕地开垦费、征地管理费等费用）。
发展权转让（移转）范围除有空间限制外，还有规模要求[7]，如纽约市为保护历史建筑而推发展权转让计划，申请移出者必须确保转让所得与建筑维修等费用相当，凡价格不敷维护费，不予核准。
接受发展权土地，可接收的建筑面积，一般不能超过原来规定的20%，防止发区接收过多发展权，使公共设施负担过重，城市景观及建筑邻里关系受到不利影响。
三、两种模式的评析英法模式、美国模式中的土地发展权立法实践各有特点，为创设我国自己的土地发展权制供了有益启示。
第一，英法模式、美国模式具体情况有所不同，但亦有相同之处。
首先，两者都限制农用建设用地变更；其次，两种模式中的土地发展权制度中，国家干预占主导地位。
英国的土地权自始为国家所有。
法国的高空建筑权自始即为国家所有，而农地发展权由政府事先凭借强公权力低价购买所有。
美国土地发展权虽事先归私人所有，但需要国家干预的土地上的发展由政府购买所有，且这种购买并不是自愿平等的民事流转关系，以致于我们可以认为，美国发展权制度亦体现强烈的国家干预性；最后，两种模式土地发展权均保护农用地，从而注重社会整体经济效益乃至生态利益。
第二，两种模式亦有其不同之处。
首先，发展权主体不同。
英法发展权主体为国家，美国地所有权人；其次，发展权之权益归属不同。
英国土地发展权为国家独享权益，法国通过事价购买方式亦占据了绝大部分土地发展权之权益，故英法模式中体现了变更土地用途中极大家趋利性。
美国模式有所不同，既注重到土地用途变更中的国家趋利性，又注意私人趋利性取向土地所有权人有偿购买的方式使得后者以原生产资料所有者的身份享有发展权权益；最种模式土地发展权的具体运行形式有所不同.英国直接而统一，不分土地的性质和区位。
美国法涉及区位和地价问题。
法国则采用多种立法途径运用行政法、地价法、建筑法、市场法等规范，综合运用土地优先购买权与土地征用权这.两大法律工具构成了具有法国特色的土地发法律制。
四、对我国土地发展权立法的启示英、法、美等国土地发展权之出现，归根结底，乃人对土地的无限需求性和土地的极大稀之间矛盾不可调和之产物。
我国人多地少，三分之二以上的土地的土层薄、土质差，面临沙胁，生态脆弱，上述矛盾在我国特别尖锐激烈，这决定我国应借鉴上述国家的土地发展权立践的有益经验，创设符合我国国情的科学完备的土地发展权制度来保护农地和生态环境；土地用途变更中的国家趋利性和私人趋利性之间关系的处置，我国应综合借鉴上述国家的。
英国乃实行土地公有制国家，采取绝对的国家趋利性主张。
而美法为土地私有制之国家，人趋利性有或多或少的关注[8]。
我国作为土地公有制国家，土地发展权之权益主要归属国家可视情况对私人趋利性有所关注，如可使农民以原土地生产要素权利人身份享有部分土地发权益，故应在农用地征用等变更土地用途行为中维护农民权益，这对解决“三农问题”颇有；由于我国农村土地和城市土地的所有权主体不同，我国的土地发展权应包含农地发展权的发展权（也有学者称之为城市土地开发经营权[9]。
我国的农地发展权在内涵上包括二个层次变更为集体建设用地的权利，在集体所有权不变的条件下，其用途可作为农村宅基地、农村设施、公益事业用地以及企业建设用地；②变更为国家建设用地的权利，国家为公共利益需经济建设需要，通过行政征用将集体土地变更为国家建设用地，其用途分为纯公益性建设用经营性建设用地。
以上二个层次权利的执行主体在现实中分别为：①农村集体经济组织，由家严格控制建设占用农地，因此必须逐级通过国家行政审批程序才可行使；②地方政府，目起很大争议的便是地方政府的经营性征地行为，农地发展权的法制化将有助于在当地政府的性征地行为中保护好农民的利益，维护好社会的长治久安。
对于土地用途的限制性因素，上述国家仅注意到土地用途的稳定限制性因素，控制农用地建设用地。
其实，由于土地用途的不稳定限制因素使然，其他土地用途的变更如农业用地、、森业用地区、牧业用地之间的变更，城镇建设用地区、村镇建设用地区之间的变更，关系的整体经济效益和生态效益，也应受到国家干预，这一点两种模式皆有所忽视，却为我国现土地用途管制制度所肯定，应在我国的土地发展权制度建设中予以继承和发扬。
文献：孙弘：中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角[M]中国人民大学出版社，2004年12月苏志超：地权、地税与土地政策[M]，台湾文笙书局，1994年罗明.发达国家农地保护政策比较研究[J].农业工程学报，2001(6)刘国臻：论美国的土地发展权制度及其对我国的启示[J]法学评论，2007（3）江平：中国土地立法研究[M].中国政法大学出版社,1999年修订版贺玢.美国城市化过程中农地城市流转与农地保护[J].管理科学文摘，1999(7)孟祥舟.英、美、法协调城市发展与农地保护政策的措施对比[J].国土资源.2005(8)车凤善.美国农地保护政策演变及对我国的借鉴[J].国土资源情报，2004(3)申京诗：建议设立农地发展权和城市土地开发经营权[J]中国土地,2006(2)。
