论土地发展权转移与交易的“浙江模式”

《浙江省农村土地流转的现状及趋势研究[合集五篇]》第一篇：浙江省农村土地流转的现状及趋势研究浙江省农村土地流转的现状及趋势研究---基于991份调查问卷的分析农村土地承包经营权流转是发展现代农业、实现规模经营的必经之路。

截止xx年底，全省土地流转面积达465.76万亩，占总承包耕地面积的23.5％；涉及流出土地农户240.78万户，占全省家庭承包经营总农户的25.6％，农村土地流转呈现良好势头。

调研组在全省11个地级市选择了22个县（市、区）开展调查，力争通过对868户农户和123位村干部的问卷分析，为政府和相关部门进一步推进农村土地流转提供参考。

一、基本情况被调查农户的平均常住人口是3.36人，户主平均年龄为5l岁。

xx年平均每户农户的家庭总收人为38780元，其中农业收入11240元，占家庭总收入的29％；个体经营收入、工薪收入、打工收入、其他类收入（财产性收入、转移性收入等）分别占总收入的27_3％、21.2％、11.7％、10.8％，非农收入逐渐成为农户家庭收入的重要成分。

五成以上农民认为最近几年耕种土地收人有所增加。

调查涉及家庭承包农户868户，户均承包土地3.59亩。

二、土地流转现状从土地承包经营权流转的总体情况来看，被调查农户平均每户流入土地面积5.92亩，流出土地面积1.12亩。

农户流人土地一般连片流入，因此流入土地的平均面积比流出土地的平均面积大。

此次问卷涉及家庭承包土地共计2963.6亩，流人土地共计4909.4亩，流出土地共计938.7亩。

涉及纯流人户238户，纯流出户355户，既有土地流入又有土地流出的农户79户，没有发生流转行为的农户196户。

平均每个流入户的流入土地面积为15.49亩，平均每个流出户的流出土地面积为2.16亩。

（一）农户方面1、流出土地多数签订了流转合同。

在被调查的流出土地农户中，有52.14％签订了正式的流转合同，47.61％没有签订正式合同，说明农民流出土地的行为逐步向正规化的方向发展。

232016.12 总第 166 期农村经营管理按照农村土地“三权分置”要求，推进土地经营权流转，发展适度规模经营，是建设现代农业的迫切需要，也是当前农村改革和农业经营体制机制创新的重要任务。

通过简要梳理浙江农村土地流转演进历程，分析影响土地流转因素和存在问题，笔者就如何引导促进土地流转有序流转、发展适度规模经营提出对策措施。

浙江省土地流转的阶段性变化和动因农村土地流转演进，与农村基本经营制度的建立和完善、农业生产力发展、经济社会进步密切相关。

改革开放以来，以农村土地经营体制为重点的改革创新不断深化，以土地流转为重要途径的农业规模经营深入发展。

考察我省30多年土地流转历程，不同阶段具有不同特征，呈现排浪式持续梯次推进的格局：1978-1987年，全省建立家庭联产承包制度，以小范围零散化为起始，土地流转逐步涌现；1988-1997年，农村经济快速发展，以粮食规模经营为主导，土地流转不断发展；1998-2008年，效益农业和高效生态农业蓬勃发展，以效益诱致和政策激励为动力，土地浙江农村土地流转的动因分析与发展对策24农村经营管理 总第 166 期 2016.12流转加速；2009年至今，扶持“三农”政策力度加大，以农地承包经营权权能完善和机制创新为特征，土地流转稳步发展。

至2015年底，浙江省农村家庭承包经营农户906.7万户，家庭承包经营耕地1892.4万亩；93.2%的县（市、区）、93.7%的乡镇（街道）和64.8%村建立了土地流转服务组织或设立信息员，全省土地流转955万亩，占家庭承包耕地50.5%，10亩以上规模经营面积790.8万亩，其中50亩以上540万亩，占68.3%。

浙江省土地流转能达到当前水平，主要得益于四个方面的动因：农村加速分工分业奠定了土地流转基础。

改革开放以来，浙江经济快速发展，农村二三产业不断发展，农民收入连续31年居全国省市第一。

经济发展使大量农村劳动力离土离乡，外出经商办企业、在二三产业创业就业，实现了农村劳动力就业大转移。

四、结论
后疫情时代幼儿园教师专业发展面临着诸多挑战，但同时也存在许多突破的 可能性。通过提升教师的心理素质、加强线上教学的培训和技术支持以及转变教 育理念创新教学方法等措施，我们可以帮助幼儿园教师更好地应对挑战并实现专 业发展。在这个过程中，教师、学校和社会需要共同努力为幼儿提供更好的教育 环境和服务质量。
一、背景
中国现行的土地管理制度是以公有制为基础，严格限制土地的用途和流转。 然而，随着城市化的加速，土地资源的需求日益旺盛，土地管理制度的弊端也逐 渐显现。在此背景下，一些地方开始探索土地发展权转移与交易的改革，旨在优 化土地资源配置、提高土地利用效率，同时保障各方权益。
二、模式
1、土地发展权转移模式
4、强化技术应用与创新
积极引入先进的科技手段，如大数据等，建立土地发展权转移与交易的信息 平台，优化资源配置和决策支持系统。鼓励创新土地发展权的金融产品和服务， 拓展融资渠道，降低市场风险。
总之，土地发展权转移与交易的中国地方试验是一项重要的探索与实践。为 了克服挑战并实现突破，需要加强制度建设、深化市场改革、提高法律意识并强 化技术应用与创新。通过不断总结经验教训，完善制度体系和市场机制，逐步形 成具有中国特色的土地发展权转移与交易模式，为推动中国土地资源的合理利用 和优化配置提供有力支撑。
参考内容
基于教师改变的维度
一、引言
随着后疫情时代的到来，幼儿园教育面临着前所未有的挑战。教师作为幼儿 园教育的核心力量，其专业发展直接影响到幼儿的教育质量和成长。本次演示将 从教师改变的维度出发，探讨后疫情时代幼儿园教师专业发展的挑战与突破。
二、挑战
1、疫情对教师心理的影响
疫情给教师带来了巨大的心理压力，长时间的居家隔离、线上教学等使得许 多教师感到焦虑、无助和孤独。这种心理状态不仅影响教师的身心健康，还可能 对幼儿教育产生负面影响。

我国土地承包经营权流转的特征、模式及经验)))浙、皖、川三省调研报告孔祥智伍振军张云华内容提要农村土地承包经营权流转已成为我国农村土地制度改革的重要课题。

通过对浙江、安徽和四川三省的实地调研可以发现,三省的土地承包经营权流转在面积比例、增长速度、流转形式、流转规范性以及土地流转市场建设等方面存在显著差异。

我国土地承包经营权流转还存在诸多突出问题,包括流转信息沟通不顺畅、农民流转主体地位得不到保障、集体/流转工作经费0使用不够透明、农民难以获得土地增值收益等。

因此,要稳步、规范做好土地流转工作,必须尽快完善相关服务体系和管理机制。

关键词农村土地承包经营权集体所有制土地流转自20世纪70年代末以来,我国通过把农民土地使用权从集体所有权分离的方式,进行了一场深刻的土地改革。

家庭承包制度实现了土地所有权与使用权的分离,农户拥有了承包经营权,极大地促进了农业生产的发展、农民收入的增加、农村社会的稳定和整个社会的和谐,并为推动整个改革发展做出了重要贡献。

但实行家庭承包经营以后,又出现了土地细碎化、农户土地经营规模过小等弊端,以致出现单个农户投入能力不足、农户农业收益有限等问题。

当前,我国农村土地经营制度亟须进一步完善,努力实现农村土地承包经营权规范流转已成为我国农村土地制度改革发展的一个重要课题。

众多专家学者对我国土地流转的基本情况、影响土地流转的基本因素、建立健全土地流转市场、参与流转的主体行为、土地流转过程中的权益保护以及促进土地有效流转的对策进行了大量的调查和研究。

然而,很少有学者对我国土地承包经营权流转的主要模式进行归纳总结。

因此,根据5中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定6的要求,尽快完善农村土地承包经营权流转制度,是稳定农村基本经营制度的基础,是促进现代农业适度规模发展、提高土地资源利用效率的需要,是保障农民利益、维护农村稳定和社会和谐的重要保证。

在这样的背景下,抓紧研究农村土地流转问题,提出有参考价值的政策建议,具有非常积极的意义。

浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见文章属性•【制定机关】浙江省人民政府办公厅•【公布日期】2020.11.06•【字号】浙政办发〔2020〕57号•【施行日期】2020.11.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见各市、县（市、区）人民政府，省政府直属各单位：为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）精神，推进土地资源优化配置和节约集约利用，经省政府同意，现就规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场提出以下实施意见。

一、总体要求（一）指导思想。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，对标对表建设“重要窗口”新目标新定位，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，坚持把握正确方向、规范市场运行、维护合法权益、提高服务效能的基本原则，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，切实提高节约集约用地水平，促进经济社会高质量发展。

（二）适用范围。

建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。

涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本实施意见执行。

（三）主要目标。

到2020年底，初步建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场;到2022年底，市场规则健全完善，交易平台功能齐全，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，土地资源配置效率显著提高，形成一级、二级市场协调发展、规范有序，资源利用节约集约的现代土地市场体系。

一
６ 一
活方式 ， 利益格局如果在短时间内被打破将会导致社会的不安定。 农 民即使进入城镇 ， 也不可能受到城市居民同样的待遇 ， 城乡统筹 发展的步伐还在行进中， 不可能一步到位 。
法 自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式 。但实践中有
些地方为推行农业规模 、 集 约经 营， 不顾农 民意愿 ， 强行将土地连 片， 侵犯了农户在土地流转上的 自主权 。“ 两分两换” 在农 民自主选
化经营。三是进一步解放农村劳动力 ， 促进劳力在城镇 、 农村间流

房。余新镇明确规定按照原住房合法建筑面积“ 拆一还一” 政策置
换。 据了解嘉兴市还将统一规划建设的农民安置用地征为 国有 。 仅
通， 为现代经济的发展提供劳动力资源支持。 四是保护农户权益 ， 给
了农户 自主决定土地承包经营权流转的权利。 政府引导农 民进行土 地的流转 ， 切实保护农 民土地财产权利 。
助， 且有递增机制。对于 ６ ｌ 周岁 以上 的农 民， 如果流转期限超过 １ Ｏ 年， 农户将按照城乡居 民社会养老保险中的城镇居民的缴费标 准和
近年来 ， 随着我国经济的快速发展 ， 工业化与城市化不断深入 发展 ， 农业生产方式和农民生活方式正在发生历史性的转变 ， 破解 城乡二元社会结构进入一个关键时期。在新的发展阶段中， 如何解
决我 国农 村 土地 流转 问题 ，如何 在保 护农 民土地 权 益 的基础 上 ， 促
待遇参保。 另外 ， 流转土地农民可享受城镇职工就业政策 、 失业保险
和免费的就业培训 。
（ 二） 宅基 地退 出或置 换
进土地流转 ， 促进农业现代化 ， 成了我们迫切需要解决的问题。 嘉兴 市作为改革试｜ ， 不断探索推行“ 两分两换” 模式。所谓“ 两分两换 ” 中“ 两分 ” 指宅基地与承包地分开 ， 搬迁与土地流转分开 ， 以土地承

“先租后让”：浙江探路工业用地新模式1. 引言1.1 浙江探路工业用地新模式浙江作为我国经济发达地区之一，工业用地供需矛盾日益突出。

为了解决工业用地紧缺问题，浙江不断探索创新，提出了“先租后让”的新模式。

这一模式在利用现有土地资源的鼓励企业通过租赁形式先行使用，然后再按照一定条件购买或继续租赁，有效缓解了工业用地紧缺的局面。

浙江探路工业用地新模式旨在通过先租后让的机制，激发企业对土地的有效利用和开发，促进工业用地的合理配置和可持续发展。

这一模式为企业提供了更为灵活和便利的土地使用方式，同时也为政府提供了更多的土地管理手段。

通过先租后让，企业可以根据自身发展需求灵活安排土地使用，降低了初始投资成本，提高了使用效率，推动了企业的发展和经济的增长。

引入“先租后让”模式不仅能够有效缓解工业用地紧缺问题，还有助于提高土地资源的利用效率和经济效益。

浙江探路工业用地新模式的实施，为我国工业用地管理带来新的思路和方法，对于推动经济结构调整和转型升级具有重要意义。

2. 正文2.1 新模式背景：工业用地短缺问题工业用地是支撑城市经济发展的重要资源，然而在浙江省，工业用地短缺一直是一个突出的问题。

随着经济的快速发展和城市化进程的加快，越来越多的企业需要用地进行生产经营。

但由于土地资源有限，供不应求的情况成为了常态。

传统的出让方式虽然可以解决一时之需，但却无法长久地满足企业对用地的需求。

工业用地短缺不仅影响了企业的发展，也阻碍了地方经济的健康发展。

浙江省在探索有效解决工业用地短缺问题的道路上，提出了“先租后让”的新模式。

这一模式突破了传统的土地出让方式，通过先租用土地，企业先行开展生产经营，等到条件成熟后再进行土地出让。

这种先租后让的机制，一方面可以缓解工业用地短缺的问题，另一方面也可以推动企业更快速更有效地发展。

2.2 先租后让机制解析先租后让机制是指企业首先租用政府供给的工业用地，然后在租用期内进行建设和生产，最终在租用期满后再根据约定的价格购买该土地的一种新型经济模式。

“两分两换 两分两换” 4 “两分两换”模式的 理论基础 —土地发展权交易
• 嘉兴市“两分两换”土地整治中的这种土 嘉兴市“两分两换” 地发展权交易既有利于耕地保护、 地发展权交易既有利于耕地保护、促进农 业劳动力转移、农地规模经营、 业劳动力转移、农地规模经营、改善农民 居住环境，又可保障城镇建设用地需求， 居住环境，又可保障城镇建设用地需求， 促进城乡统嘉兴市“两分两换”农村 土地整治模式探讨
浙江财经学院不动产研究所 徐保根 杨雪峰 陈佳骊
1 引言
从运行机制、实施条件、 从运行机制、实施条件、基于发展权交易视角 的理论基础等方面对“两分两换” 的理论基础等方面对“两分两换”模式进行分析 并在现有文献的基础上指出该模式运行的一些补 充性问题进而提出矫正思路和措施建议。 充性问题进而提出矫正思路和措施建议。 1.1 理论意义 丰富“农村土地整治模式” 丰富“农村土地整治模式”内容 1.2 实践价值 指导嘉兴及同类型地区农村土地整治工作实践
●两分：宅基地与承包地分开，即：在宅基地使用权和土地 两分：宅基地与承包地分开， 两分 承包经营权的政策问题上分开处理；搬迁与土地流转分开， 承包经营权的政策问题上分开处理；搬迁与土地流转分开， 把农民居住房的搬迁安置与宅基地、 即：把农民居住房的搬迁安置与宅基地、耕地流转的相关 政策上分开处理； 政策上分开处理； 两换：以宅基地置换城镇房产， ●两换：以宅基地置换城镇房产，即：农民把原在农村的宅 基地退回给村集体组织，用于土地复垦整理， 基地退回给村集体组织，用于土地复垦整理，同时在城镇 或中心村换取新的住房；以土地承包经营权置换社会保障， 或中心村换取新的住房；以土地承包经营权置换社会保障， 农民把自己的土地承包经营权租给村集体组织(集体 即：农民把自己的土地承包经营权租给村集体组织 集体 或国有公司)， 或国有公司 ，农民通过每年获得农产品或租金来换取基 本生活保障。 本生活保障。 实质： 实质：统筹考虑农村宅基地流转和土地承包经营权流 促进农地规模经营和农村新社区建设， 转，促进农地规模经营和农村新社区建设，实现农民生产 方式和生活方式的统一

第三，中央下达到浙江省的补充 耕地量为 １１６ 万亩，比建设占用耕地 指标多出 １６ 万亩。按照“占补平衡”的
２７ 中国经贸导刊 2009 年第 ห้องสมุดไป่ตู้ 期
●改 革 热 线
原则，浙江省下达到各地市的补充耕 地量是与建设占用耕地规划指标基本 挂钩的。
（三）现行建设用地计划管理模式 与浙江经济发展的矛盾
浙江是我国经济发展水平最高， 城市化和工业化速度最快的省份之 一。由于 １９９９ 年中央下达给浙江省的 “规划指标”和逐年下达的“计划指标” 偏紧，在现行刚性约束很强的土地计 划管理体制下，浙江省的建设用地实 际需求很难得到满足。表现为：在规划 指标和计划指标总量上，无法满足快 速增长的建设用地需求。在空间布局 上，规划的新增建设用地在空间上与 实际需要也不完全匹配。在补充耕地 量上，由于补充耕地量与建设占用耕 地量挂钩，使耕地补充潜力较小而用 地量较大的地区很难达到“占补平衡” 的要求。
（一）区域内土地发展权转移政策 区域内土地发展权转移的第一个
维度是引入“折抵指标”和“复垦指 标”。所谓“折抵指标”是指经过土地整 理新增有效耕地折抵建设用地指标。 “复垦指标”的概念提出“对按规划集 中迁建的农村居民点和工业企业，已 经退宅还田、退建还耕的面积，可在新 址等量置换农用地，作为新的建设用 地”。折抵与复垦指标虽类似计划指 标，但从地方政府的使用角度来看却 要优于计划指标。这是因为计划指标 具有时效性，如果当年未用则过期作 废。但在折抵指标和复垦指标的使用 上，浙江省创造性地建立了土地整理 折抵指标库和建设用地复耕指标库， 折抵指标和复垦指标如同银行存折里 的资金一样，可不断积累并分年度支 取，不存在当年没有使用完就作废的 问题。
区域内土地发展权转移的第二个 维度是“待置换用地区”和“基本农田 集中置换政策”。虽然“待置换用地区” 概念的引入扩大了规划建设用地区， 但“待置换用地区”原来的规划用途大 部分是一般农田，而如果乡镇土地规 划编制时将日后可能会建设占用的那 部分耕地划入了“基本农田”，那么就 无法划入“待置换用地区”，从而依然 无法进行建设占用。

浙江农村土地流转问题调查土地是千百年来中国农民的“命根子”。

二三产业发达、已有一半以上农民不种田的浙江乡村,却正在悄然无声地发生这样一场变革:越来越多的农民以契约的形式,把世世代代耕种的土地自愿交付给他人经营,毅然告别土地,进城入厂做买卖。

一位多年来致力于浙江农村经济发展调研的专家指出,土地流转不仅对进一步改变这个省的产业格局、实现现代化产生重大推动作用,而且可能从根本上改变农民和土地的关系“股票田”出现和加速的土地流转2001年初,浙江省在全国第一个实现粮食购销市场化改革,改变了沿袭千百年的农民交“皇粮”的传统。

之后不久,浙北德清县钟管镇沈介墩村的328户村民,把承包田倒包给了村委会,再由村委会统一租给种养大户经营。

原来的承包户“不稼不穑”,每亩可得租金550元。

农民形象地把这种田称为“股票田”。

不光在浙江德清、温岭、东阳、上虞等工商业发达、有条件进行大规模资本投入的县市,在常山、衢县等一些经济欠发达地区,“股票田”也频频出现。

常山县钳口乡一位农民,将承包地的使用权转租给当地一个种植大户,自己再到大户家打工。

谈起这事,这位农民高兴地说:自己种田缺技术、缺信息,比较难,将土地流转给别人,既得到流转费(相当于150公斤粮食,又得到工资性收入,比自己经营土地收入高多了。

据不完全统计,截至2001年底,浙江省共流转耕地326万亩,占全省耕地总面积的13.5%;浙江省农村土地流转涉及的村占总村数的66.4%,涉及的农户占总农户的20.8%。

各地从实际出发,摸索了多种土地流转形式,有自由转包、反租倒包、土地入股、租赁、转让、土地信托等。

与过去不同的是,浙江新一轮的农地流转普遍实现从无偿流转向有偿流转转变。

如在宁波市鄞州区、温州乐清,过去种粮大户承包的粮田大多是“免费”的,还享受村里和地方政府的补贴。

随着效益农业的发展,土地承包费(转包租金已水涨船高,每亩水田年转包租金一般为100元至200元,高的已接近300元,最高的上升到每亩每年1000元。

38 JUECE |决策 | 2019. 1“先租后让”：浙江探路工业用地新模式“先租后让”一方面降低了政府的风险，政府能够掌握主动权；另一方面，也降低了企业的经营风险，并倒逼企业高质量发展，可谓双赢。

■王 翀前段时间去某三线城市考察，当地干部都在抱怨土地指标不够。

但在走访过程中，笔者却发现一个问题，虽然土地基本已经出让完毕，但实际入驻的企业却并不是很多，尚待开发的空地几乎连成了片。

细问才了解到，原来有很多企业买地的目的不是为了经营，只是想着升值并找机会进行再开发，对于出现这样的结果，政府几乎是无法控制的。

政府手中的土地资源极其有限，现任领导还要为前任低效利用、粗放用地的后果埋单。

怎样找寻一种行之有效的模式，打击企业“围而不建”，合理促进土地集约化利用，已是各地政府的共识。

2016年，浙江率先提出“先租后让”的理念，经过两年多实践，对地方政府因地制宜、约束土地功能、提高土地集约化利用做出了重要贡献，值得各地参考借鉴。

难题和瓶颈的倒逼前些年，浙江一些地方政府为了招商或留住本地企业，利用各种优惠政策吸引企业落地。

签订合作协议时，又对企业单位面积土地投入、产出强度等土地集约利用的硬指标缺乏考核；对准入指标未达要求时的惩罚措施及退出机制也规定甚少，反而政府方应承担的责任及义务更多。

考核机制的缺失，让企业更加围而不建。

而政府只有等到50年年限届满时，才能收回土地再行出让。

彼时，浙江工业用地还存在一个突出矛tylebook 样本S盾，即无法利用有限土地资源精准地服务实体经济。

一方面，浙江各地工业用地需求量大，用地极其紧缺，高地价则增加了企业的用地成本，对促进本地优质企业留驻本土发展、招商引资、战略新兴产业培育有负面效应。

另一方面，浙江工业用地高地价的市场环境，变相地使一部分投机者产生囤地行为，特别是因各种原因延期开竣工，无法按时投产，使真正想用地又拿不到地的实体企业陷于无奈境地，只能租地维持生产。

由于出让的土地很难马上退出来，造成别的企业也无法使用，导致土地闲置。

浙江农村土地股份制改革实践和探索随着中国城市化进程的加速，农村土地制度改革已成为社会的焦点。

其中，土地股份制改革作为一种创新性的制度安排，在浙江农村地区得到了广泛的实践与探索。

本文旨在探讨土地股份制改革对浙江农村发展的影响及未来发展趋势。

近年来，浙江农村地区开始了以土地股份制改革为主要内容的制度创新。

这项改革旨在将农村集体所有制土地转化为股权，赋予农民更多的财产权利，促进农村经济发展和农民增收。

通过土地股份制改革，浙江农村地区的生产力得到了解放，农村经济得到了快速发展。

为了深入了解土地股份制改革的实践情况，我们可以通过实际案例进行分析。

以浙江省绍兴市某农村为例，在土地股份制改革后，当地农民成为了公司的股东，享受到了土地增值带来的收益。

同时，土地的规模化经营也提高了农业生产效率，农民的收入水平得到了显著提升。

土地股份制改革还推动了当地农村产业结构的调整和升级，吸引了大量社会资本进入农村市场，促进了农村的可持续发展。

当然，土地股份制改革也得到了众多专家学者的肯定和支持。

他们认为，土地股份制改革符合市场经济原则，有利于盘活农村资产，提高土地产出效益，带动农村经济发展。

同时，改革也有利于保护农民利益，增加农民收入，推动城乡一体化发展。

浙江农村土地股份制改革实践表明，这一制度安排有助于解放农村生产力，促进经济发展和农民增收。

随着国家对乡村振兴战略的支持力度不断加大，我们有理由相信，土地股份制改革将在未来浙江农村发展中发挥更加重要的作用。

当然，要进一步推动土地股份制改革，还需要在政策法规、机制设计、股权配置等方面进行深入研究和实践探索，以确保这一制度安排能够更好地服务于乡村振兴和农村发展。

展望未来，浙江农村土地股份制改革将继续深化，城乡一体化进程将进一步加快。

我们期待这一制度安排能够在更多的浙江农村地区得到实践和推广，为浙江农村经济发展注入新的活力，推动浙江农村走向繁荣和富裕。

也期待各级政府和社会各界继续和支持土地股份制改革，为浙江农村的可持续发展贡献力量。

对浙江省农村集体建设用地流转的若干思考作者：孟祥舟来源：《中国房地产》2013年第08期一、浙江省农村集体建设用地流转的主要做法和经验为不断显化集体土地资产，切实保障农民权益，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，推进农村经济持续稳定健康发展和城乡统筹，加快社会主义新农村建设，浙江省积极开展农村集体建设用地使用制度改革探索实践，切实加强农村集体建设用地流转管理工作。

浙江省早在2001年7月就出台《关于加强农村集体非农建设用地使用权流转管理的意见》（浙土资发[2001]256号），2005年出台《关于进一步加强农村宅基地管理的意见》（浙土资[2005]94号）；2012年2月，浙江省委、省政府出台《关于深入推进统筹城乡综合配套改革积极开展农村改革试验的若干意见》（浙委[2012]20号）明确提出“按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度”，并提出了农村土地管理制度改革的具体内容，为农村集体建设用地流转工作的开展指明了方向。

（一）明确思路，突出重点浙江省根据党的十七届三中全会提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”的基本精神，在坚持城乡统筹、节约集约，政府引导、农民自愿，循序渐进、分步实施，符合“两规”、维护权益和“局部试验、封闭运行、结果可控”的原则下，积极开展集体建设用地使用制度改革和集体建设用地使用权流转，重点突出以下三个方面。

其一，构建新型的农村集体建设用地产权体系，赋予集体建设用地使用权完整的用益物权。

从改革和创新集体建设用地产权制度入手，参照国有土地有偿使用制度改革模式，构建起与国有土地产权外在形式相一致，内在权益相同，涵盖集体建设用地出让、划拨、出租使用权等在内的集体建设用地产权体系，赋予集体建设用地类似于国有建设用地同等的完整产权权能，从而实现与国有建设用地使用权的“同地、同权、同价”，并在城乡统一的土地市场之中遵循相同的流转和管理规则，实现自主交易、流转。

论土地发展权转移与交易的“浙江模式”——制度起源、操作模式及其重要含义汪晖陶然The “Zhejiang Model” of Land Development Rights Transferring and Trading--institutional origin, operational mode and its significant implications内容提要：本文在系统考察中国建设用地计划管理模式下的土地利用指标、耕地保护指标和占补平衡目标及其对经济发达省区发展空间约束的基础上，详细介绍和总结了浙江省在土地发展权转移和交易两个维度进行的土地计划管理政策改革的系统性尝试。

我们提出，存在一个一个土地发展权转移和交易的“浙江模式”，并归纳出这个模式的几个基本要点。

作者认为，浙江已经进行的土地利用体制改革实践,不仅具有新制度经济学和转轨经济学层面的重要理论价值，也对我国未来耕地保护、土地跨区优化利用乃至区域经济协调发展具有非常重大的含义。

，关键词：土地发展权转移、土地发展权交易，浙江模式一、引言无论是环境污染、跨流域水资源使用，还是耕地与生态保护，乃至有限道路资源利用及车辆牌照发放，都涉及到经济学经常讨论的外部性问题。

庇古（Pigou, 1932）提出，外部效应的解决可以通过政府向造成负外部性的生产者或消费者征税来解决。

但科斯（Coase 1960）的意见是，在明晰财产权利的情况下，如果不存在交易成本和谈判成本，受外部性影响的各方可以通过自愿交易就资源配置达成一致意见。

这种解决方式的好处是在节省（管制者）信息成本的情况下，使资源配置既能够达到帕累托最优，又能够独立于任何事先的产权安排。

显然，科斯的研究是对庇古提出以征税来解决外部性这个片面观点的矫正，其含义是解决外部性问题未必需要政府的直接干预，无论是行政性干预、还是税收性干预。

自科斯发表他的著名论文以来，科斯的理论洞见越来越多地被应用于所谓的“发展权交易”的实践。

浙江省各县市的土地流转模式选择本篇论文目录导航：【题目】浙江省各地区农村土地流转方式探究【第一章】农村土地流转形式探析绪论【第二章】农村地区土地流转理论【第三章】农村地区土地流转现状及典型代表【第四章】浙江省各县市的土地流转模式选择【第五章】土地流转的政策建议【参考文献】农村土地承包经营权流转问题研究参考文献第四章浙江省各县市的土地流转模式选择土地流转中的制约因素不可否认，我国各地区的土地流转在流转规模、速度以及模式上都有所不同，这主要是受各地区的具体现实因素所制约，这些制约因素大致上可以分为经济发展水平、社会发展水平以及农业发展水平三个要素。

其中，经济发展水平的衡量指标主要有人均GDP、农民人均纯收入等；社会发展水平的主要指标包括年末总人口、农业人口等指标；而农业发展水平则主要包括农业产值、第一产业占GDP比重等指标。

因此，各地区的不同发展水平必然会导致各地区在土地流转的规模、模式上有所不同。

具体而言，经济发展水平是农户进行土地流转的关键因素之一。

因为农业经营具有高风险、低收益的特性，而外出打工相对于农业而言，一年时间内工作相对稳定，工资收入也相对较高，所以，外出打工相比农业而言，风险小而收益高，于是作为理性人的农户会选择外出打工。

随着主要劳动力的流出，伴随而来的现象就是留守妇女无力对土地进行耕种，那么在此情形下，为了实现收益最大化，农户自然会将土地进行流转。

所以说，一个经济发达、能够给农户提供足够多的就业岗位的地区，一般情况下土地流转的市场也会相应发达。

反之，如果一个地区的第二、三产业相对落后，无法吸引农户离开农业生产，那么农户就会被束缚在土地上，土地就会成为其生活保障，农户必然不会将土地进行流转，流转模式也会受到限制。

其次，社会发展水平也会对土地流转产生一定的影响。

比如，当一个地区的城镇化进程加快的时候，农业人口就会减少，土地就会向剩余农业人口流转集中。

或者，当社会总人口发生变化时，人均耕地面积也会相应增加或减少，都会相应的发生不同程度的流转集中或分散。

浅析浙江省农村土地利用权流转的现状、问题及计谋论文关键词：土地利用权；流转；意愿论文摘要：农村土地利用权流转能够实现土地资源的优化配置，增进农业产业化经营，是推动农业和农村现代化建设进程中的重要环节。

关于土地利用权流转，浙江省一直走在全国的前列，其在土地利用权流转中显现的新情形和新特点是值得关注的。

本文通过结合调研的第一手材料，系统地分析了目前浙江省农村土地利用权流转中存在要紧问题，并有针对性地提出了增进浙江省土地利用权流转的建议。

自20世纪90年代以来，家庭联产承包责任制和土地均分制度所形成的小规模、细碎化的土地经营模式已经与现代化的农业进展道路形成相悖之势，土地利用权的流转关于现代化农业的进展起着举足轻重的作用。

浙江省属于我国的沿海地域的发达省份，较早地显现了农人流转土地利用权以进行适度规模经营的自发行为，并一直走在全国的前列。

因此，对浙江省农村土地利用权流转中显现的新隋况和新问题进行研究具有重要的意义。

为此，咱们于2020年8月对浙江省上虞市和新昌县的l0个农村的100个农户进行了问卷调查，收回有效问卷92份。

一、目前浙江省农村土地利用权流转的现状和特点1．流转主体的大体情形(1)年龄结构老化。

随着乡镇企业的不断进展，年轻劳动力大量向第二、三产业转移，老人农业已经成为浙江省所面临的现状。

在被调查的92个农户中，年龄在50岁以上的受访者占到受访者总数的71．74%，其中50一60岁的占47．83%，60一70岁的占14．13%，70—80岁的占9％；年龄在50岁以下的受访者仅占到受访者总数的%，其中30-40岁的占5．43%，40-50岁的占22．83%。

(2)文化程度偏低。

文化程度会阻碍到农人对土地利用权流转的熟悉程度和认可程度，从调查资料统计分析看，受访农户的文化程度普遍偏低，文化程度在初中及以下的受访者占到受访者总数的％，其中文盲占3．26%，小学文化程度的农人占到%，初中文化程度的农人占到36．96%；文化程度在中专或高中及以上的农人仅占到29．35%。

正规土地流转合同范本【关于浙江省农村土地承包经营权流转问题的探索】“三农”问题的核心是农民问题，而农民问题的根本是土地问题，因此促进土地承包经营权的流转，是我国目前建设社会主义新农村迫切需要解决的问题。

近年来，浙江省出台了鼓励农村土地承包经营权流转的相关政策。

本文以农村土地承包经营权流转为主题，根据浙江省土地流转的现状与特点，剖析土地流转中存在的问题，进一步提出相应的改进方法与政策建议。

农村土地；承包经营权；流转一农村土地流转的现状与特点从流转规模看，总量增加但区域差异趋于扩大。

据统计，截至20__年年底，浙江省土地流转总面积633.5万亩，占总承包耕地面积的32.0%；涉及流出土地农户322.9万户，占家庭承包经营总农户的34.5%；土地流转面积、涉及流出土地农户分别比20__年增长16% 和16.7%。

从地区分布来看，沿海经济发达地区土地流转面积大大高于经济欠发达地区。

如宁波和台州居于全省前列，土地流转面积占总耕地面积的比例分别为43.1% 和35.2%。

总的看来，浙江土地流转的规模居全国领先地位，但与现代农业发展的要求相比，仍处于初级阶段。

从流转方式来看，流转形式多样但以农户自发居多。

全省整个农村土地流转中大多数还是由出租人和承租人自发进行为主。

20__年底，全省农户自发流转的面积达387.07万亩，占总土地流转面积的61.1%。

从流转对象看，主体多元中大户占优。

随着农业结构调整的深化，一些原来的农业专业大户扩大了经营规模，新的专业大户不断涌现。

全省农户承包耕地流转中，流入家庭农场或10亩以上专业大户的面积达237万亩，占总流转面积的51.7%，流入工商企业和农民专业合作社的面积达45.8万亩，占总流转面积的10%，流转给其他单位或个人的面积175.5万亩，占38.3%。

二当前存在的问题及原因分析1．传统思想观念的束缚土地是农民的命根子。

很多农民认为，只要手中握有土地，生活就有了保障，尽管来自非农产业的收入已相当稳定，也宁愿自己粗放经营甚至抛荒土地，不愿将土地流转出去。