下载文档原格式
![《浙江省农村土地流转的现状及趋势研究[合集五篇]》](https://img.taocdn.com/s1/m/a52b69d94a7302768f9939b4.png)
《浙江省农村土地流转的现状及趋势研究[合集五篇]》第一篇：浙江省农村土地流转的现状及趋势研究浙江省农村土地流转的现状及趋势研究---基于991份调查问卷的分析农村土地承包经营权流转是发展现代农业、实现规模经营的必经之路。
截止xx年底，全省土地流转面积达465.76万亩，占总承包耕地面积的23.5％；涉及流出土地农户240.78万户，占全省家庭承包经营总农户的25.6％，农村土地流转呈现良好势头。
调研组在全省11个地级市选择了22个县（市、区）开展调查，力争通过对868户农户和123位村干部的问卷分析，为政府和相关部门进一步推进农村土地流转提供参考。
一、基本情况被调查农户的平均常住人口是3.36人，户主平均年龄为5l岁。
xx年平均每户农户的家庭总收人为38780元，其中农业收入11240元，占家庭总收入的29％；个体经营收入、工薪收入、打工收入、其他类收入（财产性收入、转移性收入等）分别占总收入的27_3％、21.2％、11.7％、10.8％，非农收入逐渐成为农户家庭收入的重要成分。
五成以上农民认为最近几年耕种土地收人有所增加。
调查涉及家庭承包农户868户，户均承包土地3.59亩。
二、土地流转现状从土地承包经营权流转的总体情况来看，被调查农户平均每户流入土地面积5.92亩，流出土地面积1.12亩。
农户流人土地一般连片流入，因此流入土地的平均面积比流出土地的平均面积大。
此次问卷涉及家庭承包土地共计2963.6亩，流人土地共计4909.4亩，流出土地共计938.7亩。
涉及纯流人户238户，纯流出户355户，既有土地流入又有土地流出的农户79户，没有发生流转行为的农户196户。
平均每个流入户的流入土地面积为15.49亩，平均每个流出户的流出土地面积为2.16亩。
（一）农户方面1、流出土地多数签订了流转合同。
在被调查的流出土地农户中，有52.14％签订了正式的流转合同，47.61％没有签订正式合同，说明农民流出土地的行为逐步向正规化的方向发展。
232016.12 总第 166 期农村经营管理按照农村土地“三权分置”要求，推进土地经营权流转，发展适度规模经营，是建设现代农业的迫切需要，也是当前农村改革和农业经营体制机制创新的重要任务。
通过简要梳理浙江农村土地流转演进历程，分析影响土地流转因素和存在问题，笔者就如何引导促进土地流转有序流转、发展适度规模经营提出对策措施。
浙江省土地流转的阶段性变化和动因农村土地流转演进，与农村基本经营制度的建立和完善、农业生产力发展、经济社会进步密切相关。
改革开放以来，以农村土地经营体制为重点的改革创新不断深化，以土地流转为重要途径的农业规模经营深入发展。
考察我省30多年土地流转历程，不同阶段具有不同特征，呈现排浪式持续梯次推进的格局：1978-1987年，全省建立家庭联产承包制度，以小范围零散化为起始，土地流转逐步涌现；1988-1997年，农村经济快速发展，以粮食规模经营为主导，土地流转不断发展；1998-2008年，效益农业和高效生态农业蓬勃发展，以效益诱致和政策激励为动力，土地浙江农村土地流转的动因分析与发展对策24农村经营管理 总第 166 期 2016.12流转加速；2009年至今，扶持“三农”政策力度加大，以农地承包经营权权能完善和机制创新为特征，土地流转稳步发展。
至2015年底，浙江省农村家庭承包经营农户906.7万户，家庭承包经营耕地1892.4万亩；93.2%的县（市、区）、93.7%的乡镇（街道）和64.8%村建立了土地流转服务组织或设立信息员，全省土地流转955万亩，占家庭承包耕地50.5%，10亩以上规模经营面积790.8万亩，其中50亩以上540万亩，占68.3%。
浙江省土地流转能达到当前水平，主要得益于四个方面的动因：农村加速分工分业奠定了土地流转基础。
改革开放以来，浙江经济快速发展，农村二三产业不断发展，农民收入连续31年居全国省市第一。
经济发展使大量农村劳动力离土离乡，外出经商办企业、在二三产业创业就业，实现了农村劳动力就业大转移。
我国土地承包经营权流转的特征、模式及经验)))浙、皖、川三省调研报告孔祥智伍振军张云华内容提要农村土地承包经营权流转已成为我国农村土地制度改革的重要课题。
通过对浙江、安徽和四川三省的实地调研可以发现,三省的土地承包经营权流转在面积比例、增长速度、流转形式、流转规范性以及土地流转市场建设等方面存在显著差异。
我国土地承包经营权流转还存在诸多突出问题,包括流转信息沟通不顺畅、农民流转主体地位得不到保障、集体/流转工作经费0使用不够透明、农民难以获得土地增值收益等。
因此,要稳步、规范做好土地流转工作,必须尽快完善相关服务体系和管理机制。
关键词农村土地承包经营权集体所有制土地流转自20世纪70年代末以来,我国通过把农民土地使用权从集体所有权分离的方式,进行了一场深刻的土地改革。
家庭承包制度实现了土地所有权与使用权的分离,农户拥有了承包经营权,极大地促进了农业生产的发展、农民收入的增加、农村社会的稳定和整个社会的和谐,并为推动整个改革发展做出了重要贡献。
但实行家庭承包经营以后,又出现了土地细碎化、农户土地经营规模过小等弊端,以致出现单个农户投入能力不足、农户农业收益有限等问题。
当前,我国农村土地经营制度亟须进一步完善,努力实现农村土地承包经营权规范流转已成为我国农村土地制度改革发展的一个重要课题。
众多专家学者对我国土地流转的基本情况、影响土地流转的基本因素、建立健全土地流转市场、参与流转的主体行为、土地流转过程中的权益保护以及促进土地有效流转的对策进行了大量的调查和研究。
然而,很少有学者对我国土地承包经营权流转的主要模式进行归纳总结。
因此,根据5中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定6的要求,尽快完善农村土地承包经营权流转制度,是稳定农村基本经营制度的基础,是促进现代农业适度规模发展、提高土地资源利用效率的需要,是保障农民利益、维护农村稳定和社会和谐的重要保证。
在这样的背景下,抓紧研究农村土地流转问题,提出有参考价值的政策建议,具有非常积极的意义。
浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见文章属性•【制定机关】浙江省人民政府办公厅•【公布日期】2020.11.06•【字号】浙政办发〔2020〕57号•【施行日期】2020.11.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见各市、县（市、区）人民政府，省政府直属各单位：为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）精神，推进土地资源优化配置和节约集约利用，经省政府同意，现就规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场提出以下实施意见。
一、总体要求（一）指导思想。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，对标对表建设“重要窗口”新目标新定位，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，坚持把握正确方向、规范市场运行、维护合法权益、提高服务效能的基本原则，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，切实提高节约集约用地水平，促进经济社会高质量发展。
（二）适用范围。
建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。
涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。
已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本实施意见执行。
（三）主要目标。
到2020年底，初步建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场;到2022年底，市场规则健全完善，交易平台功能齐全，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，土地资源配置效率显著提高，形成一级、二级市场协调发展、规范有序，资源利用节约集约的现代土地市场体系。
“先租后让”：浙江探路工业用地新模式1. 引言1.1 浙江探路工业用地新模式浙江作为我国经济发达地区之一，工业用地供需矛盾日益突出。
为了解决工业用地紧缺问题，浙江不断探索创新，提出了“先租后让”的新模式。
这一模式在利用现有土地资源的鼓励企业通过租赁形式先行使用，然后再按照一定条件购买或继续租赁，有效缓解了工业用地紧缺的局面。
浙江探路工业用地新模式旨在通过先租后让的机制，激发企业对土地的有效利用和开发，促进工业用地的合理配置和可持续发展。
这一模式为企业提供了更为灵活和便利的土地使用方式，同时也为政府提供了更多的土地管理手段。
通过先租后让，企业可以根据自身发展需求灵活安排土地使用，降低了初始投资成本，提高了使用效率，推动了企业的发展和经济的增长。
引入“先租后让”模式不仅能够有效缓解工业用地紧缺问题，还有助于提高土地资源的利用效率和经济效益。
浙江探路工业用地新模式的实施，为我国工业用地管理带来新的思路和方法，对于推动经济结构调整和转型升级具有重要意义。
2. 正文2.1 新模式背景：工业用地短缺问题工业用地是支撑城市经济发展的重要资源，然而在浙江省，工业用地短缺一直是一个突出的问题。
随着经济的快速发展和城市化进程的加快，越来越多的企业需要用地进行生产经营。
但由于土地资源有限，供不应求的情况成为了常态。
传统的出让方式虽然可以解决一时之需，但却无法长久地满足企业对用地的需求。
工业用地短缺不仅影响了企业的发展，也阻碍了地方经济的健康发展。
浙江省在探索有效解决工业用地短缺问题的道路上，提出了“先租后让”的新模式。
这一模式突破了传统的土地出让方式，通过先租用土地，企业先行开展生产经营，等到条件成熟后再进行土地出让。
这种先租后让的机制，一方面可以缓解工业用地短缺的问题，另一方面也可以推动企业更快速更有效地发展。
2.2 先租后让机制解析先租后让机制是指企业首先租用政府供给的工业用地，然后在租用期内进行建设和生产，最终在租用期满后再根据约定的价格购买该土地的一种新型经济模式。
浙江农村土地流转问题调查土地是千百年来中国农民的“命根子”。
二三产业发达、已有一半以上农民不种田的浙江乡村,却正在悄然无声地发生这样一场变革:越来越多的农民以契约的形式,把世世代代耕种的土地自愿交付给他人经营,毅然告别土地,进城入厂做买卖。
一位多年来致力于浙江农村经济发展调研的专家指出,土地流转不仅对进一步改变这个省的产业格局、实现现代化产生重大推动作用,而且可能从根本上改变农民和土地的关系“股票田”出现和加速的土地流转2001年初,浙江省在全国第一个实现粮食购销市场化改革,改变了沿袭千百年的农民交“皇粮”的传统。
之后不久,浙北德清县钟管镇沈介墩村的328户村民,把承包田倒包给了村委会,再由村委会统一租给种养大户经营。
原来的承包户“不稼不穑”,每亩可得租金550元。
农民形象地把这种田称为“股票田”。
不光在浙江德清、温岭、东阳、上虞等工商业发达、有条件进行大规模资本投入的县市,在常山、衢县等一些经济欠发达地区,“股票田”也频频出现。
常山县钳口乡一位农民,将承包地的使用权转租给当地一个种植大户,自己再到大户家打工。
谈起这事,这位农民高兴地说:自己种田缺技术、缺信息,比较难,将土地流转给别人,既得到流转费(相当于150公斤粮食,又得到工资性收入,比自己经营土地收入高多了。
据不完全统计,截至2001年底,浙江省共流转耕地326万亩,占全省耕地总面积的13.5%;浙江省农村土地流转涉及的村占总村数的66.4%,涉及的农户占总农户的20.8%。
各地从实际出发,摸索了多种土地流转形式,有自由转包、反租倒包、土地入股、租赁、转让、土地信托等。
与过去不同的是,浙江新一轮的农地流转普遍实现从无偿流转向有偿流转转变。
如在宁波市鄞州区、温州乐清,过去种粮大户承包的粮田大多是“免费”的,还享受村里和地方政府的补贴。
随着效益农业的发展,土地承包费(转包租金已水涨船高,每亩水田年转包租金一般为100元至200元,高的已接近300元,最高的上升到每亩每年1000元。
论土地发展权转移与交易的“浙江模式”——制度起源、操作模式及其重要含义汪晖陶然The “Zhejiang Model” of Land Development Rights Transferring and Trading--institutional origin, operational mode and its significant implications内容提要：本文在系统考察中国建设用地计划管理模式下的土地利用指标、耕地保护指标和占补平衡目标及其对经济发达省区发展空间约束的基础上，详细介绍和总结了浙江省在土地发展权转移和交易两个维度进行的土地计划管理政策改革的系统性尝试。
我们提出，存在一个一个土地发展权转移和交易的“浙江模式”，并归纳出这个模式的几个基本要点。
作者认为，浙江已经进行的土地利用体制改革实践,不仅具有新制度经济学和转轨经济学层面的重要理论价值，也对我国未来耕地保护、土地跨区优化利用乃至区域经济协调发展具有非常重大的含义。
，关键词：土地发展权转移、土地发展权交易，浙江模式一、引言无论是环境污染、跨流域水资源使用，还是耕地与生态保护，乃至有限道路资源利用及车辆牌照发放，都涉及到经济学经常讨论的外部性问题。
庇古（Pigou, 1932）提出，外部效应的解决可以通过政府向造成负外部性的生产者或消费者征税来解决。
但科斯（Coase 1960）的意见是，在明晰财产权利的情况下，如果不存在交易成本和谈判成本，受外部性影响的各方可以通过自愿交易就资源配置达成一致意见。
这种解决方式的好处是在节省（管制者）信息成本的情况下，使资源配置既能够达到帕累托最优，又能够独立于任何事先的产权安排。
显然，科斯的研究是对庇古提出以征税来解决外部性这个片面观点的矫正，其含义是解决外部性问题未必需要政府的直接干预，无论是行政性干预、还是税收性干预。
自科斯发表他的著名论文以来，科斯的理论洞见越来越多地被应用于所谓的“发展权交易”的实践。
比如在污染控制领域，世界各国早在上个世纪七十年代就开始尝试排污权交易的实践，排污权交易已成为当前各国最重要的的环境经济政策之一（Helfand, Berck and Tim Maull，2003）。
近年来，在应对全球气候变暖趋势的努力过程中，欧盟碳排放贸易（ETS）体系也已发展成为全球最大的发展权交易市场（Chichilnisky and Heal, 1995，Stern，2008)。
在土地利用和城市规划领域，也出现了以美国为发源地的土地发展权转移（TDR, Transferrable Development Rights），或所谓的土地发展权利的交易。
它是指将一块土地进行非农开发的权利（实际上是整体土地产权束中多项权利中的一个部分）通过市场机制转移到另一块土地（Johnston and Madison，1997)。
或者说，如果我们把在某个地块上进行如非农业开发之类的权利称为土地发展权，那么这种权利可以从权利发送（或出卖）区的地块上分离出来，并被有偿转移到权利接受（或购买）区的另一地块上，这样，权利接受区（或地块）就可以获得比原来土地利用规划确定强度更高的开发强度，而权利发送区在出售或转让发展权之后，通常会受到严格的开发限制(Tavares, 2003)。
以美国为例，土地发展权交易是从20世纪70年代开始实施，到目前有30多个州采用了这一发展策略，受保护的农地、自然保护区和开放空间等多达300，000英亩（Kaplowitz et al., 2008）。
近年来，欧洲部分国家也开始研究和试图引入这一政策手段（Henger and Bizer，2008）。
非常有意思的是，有关土地发展权转移和交易的实践，在中国近10多年来的土地利用实践中不仅出现了，而且发展到了相当大的规模。
自1990年代后期以来，为突破我国传统土地计划管理模式对工业化、城市化进程中建设用地供应的约束，浙江省政府进行了一整套非常有创意的土地发展权转移和跨区交易的制度创新。
这些改革，不仅为土地发展权交易、乃至发展权交易的研究提供了中国独有的、且异常丰富的实践素材，而且也意味着对中国出台土地计划管理模式的重大完善和体制性创新。
对中国这样一个中央政府希望严格保护稀缺的耕地资源，但同时地方政府在高速城市化和工业化条件下用地需求又日益增大的发展中国家而言，这些制度创新的意义非常之重大。
本文的目标，就是在对我国土地利用政策的整体脉络进行简短梳理的基础上，运用新制度经济学的诱致性制度创新理论，系统介绍和分析我国耕地资源特别短缺，而农业与非农用地矛盾最为突出的浙江省在土地发展权转移和交易方面的制度创新经验，并进一步讨论这些土地发展权转移和交易对我国未来土地发展权市场建立和土地优化利用的重大意义。
本文剩余部分安排如下，第二部分首先介绍了中国建设用地计划管理模式下的土地利用指标、耕地保护指标和占补平衡目标制度及其在浙江省的实施情况，然后指出这种指标管理模式对浙江建设用地和发展所带来的约束。
第三部分在详细考察了浙江省在既有体制下为解决建设用地问题而进行的系统性实践和具体操作模式，提出存在一个土地发展权转移和交易的“浙江模式”。
第四部分首先运用新制度经济学的分析框架提出浙江模式是一种典型诱致性制度变迁，然后对我国现有建设用地管理体制改革、尤其是土地发展权转移和交易的几个主要争议性问题进行了理论思考。
本文结论部分在对比我国和西方土地发展权转移和交易实践的异同的基础上，我们提出浙江土地发展权转移和跨区交易的改革实践对我国乃至其他发展中国家未来土地发展权市场建立、耕地保护、土地优化利用乃至区域经济协调发展具有重大意义。
二建设用地计划管理制度下的浙江土地规划实施1 我国建设用地的计划管理制度我国建设用地实行计划管理，这种计划管理主要是通过实施土地利用总体规划(以下简称土地规划)和年度土地利用计划(以下简称土地计划)来实现的。
土地规划一般规定了较长时段（比如10-15年）内一个地区可以新增的建设用地总量，并在空间上落实到具体地块。
具体而言，新增建设用地的规模主要取决于所谓的建设占用耕地“规划指标”，因为从用地实践看，大多数地区新增建设用地占用的主要地类是耕地。
原则上讲，一个地区在规划期内实际新增建设占用耕地数量不仅不能超过“规划指标”总量，而且也必须符合土地规划的空间布局。
而在符合土地规划的前提下，年度土地计划则规定了一个地区当年可新增的建设占用耕地数量。
即所谓的农地转（建设）用的“计划指标”。
简言之，从土地规划角度来说，必须同时拥有“规划指标”和“计划指标”，农用地、尤其是耕地，才可以合法转换为建设用地。
一个规划期内的“规划指标”总量通常是在统一部署修编土地规划时自上而下层层分解下达的，而“计划指标”则是逐年下达。
在1997年左右，主要是出于对全国耕地数量持续、较快减少的忧虑，中央对当时土地规划编制定下的基调是“保护耕地、严格控制非农建设用地”、“以供给引导和制约需求”；同时，这次规划编制对各省首次提出了耕地总量动态平衡的要求。
显然，这种基于指标约束型的土地规划和越来越严格的年度土地计划的目标，就是要既从空间和总量上，也从用地时序上对各地新增建设用地进行严格控制。
除了“规划指标”和“计划指标”之外，在我国，农用地转用还受到“基本农田保护率”和“补充耕地量”两个政策体系的约束。
首先，“规划指标”必须落实在基本农田保护区域范围之外，因此各地的基本农田保护任务某种程度上决定了新增建设占用耕地的上限，从而也就大致决定了新增建设用地总量的上限。
和“规划指标”一样，基本农田保护任务也是自中央逐级下达的。
《土地管理法》第34条规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。
1999年经国务院批准的《全国土地利用总体规划纲要》规划全国基本农田保护率为83.48%，下达到各省区的基本农田面积占本行政区域耕地的比例也大致都在85%左右，比如浙江省为85.05%。
由于这些基本农田保护任务最终必须要被落实到具体田块上。
所以耕地一旦被划入基本农田，就不能进行建设占用。
按照1998年修订的《基本农田保护条例》第15条规定，只有国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区的，方可占用基本农田，且须经国务院批准。
此外，为了实现耕地“占补平衡”，中央还将规划期内补充耕地总量下达到各省区。
因此，如果某地区补充耕地潜力不足，建设占用耕地就必然会从规模上受到限制。
1997年中央政府提出各省、自治区、直辖市必须严格按照耕地总量动态平衡的要求，做到本地耕地总量只增不减。
原国家土地管理局下达至各省的早期方案则严格依据“耕地总量动态平衡”的原则，要求各省到规划期末实现净增耕地。
综上，建设占用耕地量(“规划指标”)、基本农田保护任务、补充耕地量、是1997-2010年土地规划的核心指标。
这三个指标一旦确定，一个地区未来新增建设用地总量和空间布局就确定下来，而每个年度能够新增的建设用地量则由年度土地计划来决定。
2 浙江省1997-2010年土地规划指标分解和全国各省区一样，浙江省土地规划于1999年获得国务院批准并开始实施。
规划期限是1997-2010年。
在1997年启动的这轮土地规划中，重要的控制性规划指标，如基本农田保护面积、规划期内耕地减少量、补充耕地量及耕地保有量均由中央自上而下配置到各省，然后再由省逐级分解，一直下达到乡镇。
因此，乡镇土地规划是土地规划实施和管理的基础性规划，是建设用地审批过程中判断农转用面积和空间布局是否符合规划的直接依据。
1997年中央下达给浙江省1997-2000年的建设占用耕地规划指标是100万亩。
在预留10万亩机动指标后，浙江省政府将其余90万亩“规划指标”分解到11个地级市。
分解依据首先是将交通、水利和能源骨干工程按项目切块到市（地），然后按某一地类占全省比重为权重分解一般交通、水利、农民建房和特殊用地等建设占用耕地指标到地市，最后一项城镇建设占用耕地指标是在综合各地市城镇用地现状，二、三产业GDP以及各地市城镇用地预测值三个因素后得到权重再分解到各地市。
分解后浙江省各地级市在规划期内可建设占用的耕地指标见下表1。
资料来源：浙江省土地利用总体规划（1997-2010）其次，中央下达给浙江省的基本农田保护面积为2711万亩。
参照中央下达基本农田保护任务的方法，浙江省下达到各地市的基本农田保护面积也大致占各地级市当年耕地面积的85%左右，差异不超过2%（见表1）。
实际上，虽然大致按照一个比例分配基本农田保护任务的方法未考虑到各地的耕地资源禀赋、未来建设用地需求以及保护基本农田的边际机会成本上巨大差别，但由于保护基本农田的边际成本在技术上很难测度，特别是如果不按照相近比例分配基本农田保护任务会遇到来自市、县地方政府的巨大压力，因此大致同比例的分配方法因其技术简便和行政阻力较小而被采用。
