不动产投资信托流程图

图：基础设施公募REITs结构表：REITs相关政策文件整理日期发布机构文件名主要内容20200424 证监会国家发改委《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》明确推进基础设施REITs试点的重要意义、基本原则和试点项目要求20200731 国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》明确试点项目的地区和行业范围、基本条件和审查项目要求20210113 国家发改委《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目库的通知》严格把握入库项目条件，强化入库项目政策支持和协调服务20210629 国家发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》加强项目管理和协调服务我国基建规模庞大，发展REITs基础资产丰富。

我国拥有庞大的基础设施存量市场，为REITs提供了丰富的底层投资资产。

从增量市场来看，虽然经过多年快速建设，我国基础设施条件得到了明显改善，但是区域差距较大，中西部地区相对比较落后，教育、医疗等公共服务供给也不足；同时，5G建设、数据中心等新基建领域正在发力，未来我国新老基建都具备较大的发展空间。

图：基础设施REITs重点区域和重点行业基础设施REITs有四个架构特点：一是80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

图：基础设施REITs示例图基础设施REITs的结构中，涉及多方当事人，包括公募基金管理人、SPV管理人（可与基金管理人是同一人）、托管人、私募基金管理人、原始权益人、基础资产管理人等多个主体，还有发行和持续运作中的券商、律师和会计师事务所、资产评估机构等中介机构。

不动产投资信托基金发行条件（原创实用版）目录1.不动产投资信托基金的定义与作用2.发行不动产投资信托基金的条件3.发行不动产投资信托基金的优势4.我国政策对不动产投资信托基金的支持5.发展不动产投资信托基金面临的挑战6.结论正文一、不动产投资信托基金的定义与作用不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种通过发行权益性证券汇集投资者资金，交由专业的基金管理机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种基金。

REITs 既可以投资于住宅、商业、工业等各类不动产，也可以投资于不动产相关的贷款、债券等金融产品。

其主要作用在于为投资者提供一种风险分散、收益稳定的投资工具，同时为房地产市场提供长期、稳定的资金来源。

二、发行不动产投资信托基金的条件发行不动产投资信托基金需要满足以下条件：1.基金管理人需具备专业的不动产投资管理能力，通常需要具备一定规模的资产管理经验。

2.基金的资产需要符合监管要求，例如，要求投资于不动产的资金比例不得低于基金总资产的 80%。

3.基金需要进行充分的信息披露，包括基金的投资策略、资产状况、收益分配等方面。

4.基金的发行需符合相关法律法规的要求，例如，在我国，需要遵循《证券法》、《基金法》等法律法规的规定。

三、发行不动产投资信托基金的优势发行不动产投资信托基金具有以下优势：1.资金募集能力强：通过发行权益性证券，可以吸引更多的投资者参与，为不动产投资筹集更多的资金。

2.风险分散：基金投资于多个不动产项目，可以有效降低单一项目的风险对整个基金的影响。

3.收益稳定：不动产投资通常具有稳定的租金收入和长期升值潜力，因此，不动产投资信托基金的收益也相对稳定。

4.管理专业：由专业的基金管理机构进行投资管理，可以提高投资的效率和收益水平。

四、我国政策对不动产投资信托基金的支持我国政府对不动产投资信托基金的发展给予了政策支持，例如，国家发展改革委曾发布关于恢复和扩大消费措施的通知，其中指出，支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金。

房地产信托融资方式一览图贷款型信托股权型信托期限期限进入方式对公司要求退出方式金额对项U要求退出方式进入方式金额风险控制措施风险控制措施成本成本1至2年居多/ “四证”齐全资产抵押，不向,项山公1至2年居多/儿/自有资本金动产〜抵押率股权结构相对股权收购或增司委派股东和儿千万到儿亿不达到35, /二一般50,左右发放贷款简单清晰、项资扩股，类似财务经理、股千万到儿亿不溢价股权回购偿还贷款本金，债权，等/6,, 级以上开发资,/股权质押/U盈利能力强优先股，权质押、第三等/6,,质/项U盈利第三方担保/10,居多方担保10,居多能力强设路独立账户财产受益型信托混合型信托期限期限融资原理金额对财产要求退出方式风险控制措施对公司要求退出方式进入方式金额风险控制措施成本成本业已建成〜产1至2年居多向，项U,公权清晰〜证件对公司的经营期限根据需求/视信托财产的司委派股东和管理能力、项灵活设路/金齐全/能产生溢价受益权回以股权和债权财务经理、设归还贷款本金评估价值〜一般业主回购承诺财产受益权转U的市场前景额一般较大/稳定现金流〜的组合方式路专门账户、溢价股权回购让购在其评佔价值的及第三方担保及盈利能力等成本一般在6股权质押、第如商场、写字50,左右/有较高要求,，10%之间三方担保等楼、酒店等租6,, 10,居多赁型物业一、操作流程1、贷款型信托(2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商(3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项U公司)偿还本金及本金资产抵押股权质押第三方担保2、股权型信托(2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商(4)信托收益(受托人)(委托人)(项U公司)(3)溢价股权回购及本金般权质押第三方担保3、财产受益型信托溢价回购优先受益权(2)信托资金(1)信托财产投资者信托投资公司开发商(4)信托收益及本金(3)优先受益权收入(委托人)(受托人)(委托人)优先受益权二.信托公司口前常用的信用增级方式信托产品设路，超，优先级受益权和次级受益权〜优先级受益权由普通投资者持有〜次级受益权山融资方或关联第三方持有。

天勤介基础设施信托投资基金操作实务目录一、REITS政策解读二、REITS与国资转让会计出表三、REITS的税务四、REITS与PPP基础设施信托投资基金第一节：政策解读一、基础设施领域不动产投资信托基金政策要点中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）一、目标和原则❖目标：防风险、去杠杆、稳投资、补短板创新投融资机制，有效盘活存量资产拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重广泛筹集项目资本金，降低债务风险❖原则：依托基础设施项目持续、稳定的收益，通过REITs实现权益份额公开上市交易❖聚焦重点区域o优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，o支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

❖聚焦重点行业。

o优先支持基础设施补短板行业：包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

o鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点二、条件：1.项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。

PPP项目收入来源以使用者付费为主；问题：1、权属清晰；2、使用者付费为主：51%，67%，70%，80%？2.具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

问题：能否享有资产增值收益？3.发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。

基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

问题：《指引》要求100%项目公司股权，与发起人有关系吗？三、架构安排：1、由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，2、经中国证监会注册后，3、公开发售基金份额募集资金，4、通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务；特点：同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券问题：先发行基金还是先购买“资产”个人投资者机构投资者原始权益人公募基金资产支持证券基金公司证券公司管理管理项目公司购买股权同一控制人资产《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）❖架构要求：1、80%以上的基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权；2、基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权；3、基金管理人积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金收费等稳定现金流为主要目的；4、采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。

不动产投资信托基金备案条件
不动产投资信托基金备案是指基金管理人向中国证券监督管理委员会（以下简
称“证监会”）申请备案，并满足相应条件后，方可合法发行和运作不动产投资信托基金。

首先，基金管理人需要获得证券投资基金管理人资格，同时满足不可撤销的存
续期为满2年以上的条件。

这是确保基金管理人有足够的经验和能力管理不动产投资信托基金的重要保障。

其次，基金管理人需具备不动产投资信托业务从业人员不少于3人，并设立相
应的不动产投资信托业务部门，具备独立的组织架构和合规管理体系。

第三，不动产投资信托基金备案时，基金管理人需要提交包括基金合同、基金
运作规则、募集说明书在内的相关文件，并确保这些文件内容真实、准确、完整，符合监管要求。

同时，基金管理人需要明确不动产投资信托基金的募集规模和投资策略，以及
相关风险控制措施，并对投资者进行风险提示和警示。

监管部门会审核这些内容，确保基金运作符合法律法规的要求。

最后，基金管理人还需遵循相关的合规要求，包括但不限于信息披露、资金保管、投资决策制度等方面的要求，保障投资者的权益和市场的稳定运行。

总之，不动产投资信托基金备案条件包括基金管理人资格、业务从业人员要求、备案文件准备、投资策略与风险控制、合规要求等方面的内容。

只有满足这些条件，基金管理人才能顺利进行不动产投资信托基金的备案和运作。

不动产登记项目操作流程一、前期入场摸底调查1、各类数据摸底，包括各类数据的数量、数据格式、坐标系，电子数据和档案数据的具体情况等；2、甲方的需求，包括软件、硬件、数据等具体需求，工作总体方案的编制，入场人员、设备的数量，项目实施工期等要求；3、摸清甲方对该项目有实际影响力的人员，联系方式等；4、如有需要，还需针对甲方的流程，协助设计甲方的中心机房、办公场地布局，硬件设备、办公设备等需求列表；5、对前期入场的调查情况，编制前期文档，做好与实施组的交接，以及实施组的入场工作；6、根据现行的标准，结合本地的实际情况，制作切合本地的技术实施方案。

二、不动产项目实施培训1、针对所有不动产项目实施参与人员进行培训，包括市场部、前期组、项目实施部等所有员工；2、重点针对项目经理、实施组员工分别进行专门的培训；3、进行考核，过关的上岗，不过关的继续学习，直至过关上岗。

三、实施组进场（一）人员及设备根据甲方提供的场地及入场实际的工作量，核算需要的人员和设备数量，设备包括电脑、高拍仪或速扫机、打印机、办公工具等。

（二）整理汇总针对所有数据进行一个整理汇总，列出数据处理的主次顺序、先后顺序；所需整理的数据包括土地、房产和林业数据，但由于目前各地仍处于职能整合阶段，房产、林业数据仍未提供，故只能做土地数据。

土地数据包括纸质档案数据、电子业务数据、集体调查数据、基础地理数据、影像数据等。

全部档案大类分两种，一种是发证档案，一种是地调未发证档案（如二调档案和集调未发证档案）。

实际上已发证档案才是具有法律效果的真实成果，所有地调、摸底等过程档案，只是参考之用。

所以我们优先做发证档案数据，后做地调未发证档案数据。

（三）倒排工期根据技术实施方案，结合本地数据的实际情况和数量、投入的人员和设备、甲方的项目工期，制定切合实际的总体倒排工期和详细的工期表，具体到每月、每周和每日。

（倒排工期和详细工期表由实施组根据本地实际情况列出）（四）按步实施根据以上方案及工期表，项目按部就班进行实施。

房地产信托的流程是怎样的众所周知信托是现代社会投资理财⾦融体系中很重要的⼀部分，顾名思义房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资⾦。

⽤于房地产开发项⽬，为委托⼈获取⼀定的收益的情况。

那房地产信托的具体运作流程是怎样的呢?店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有帮助。

房地产信托的流程是怎样的房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：⼀种是美国模式，另⼀种是⽇本模式。

这两种模式说到底就是资⾦信托和房地产资产信托的区别，由于各⾃的国情不同，美国⽐较侧重于资⾦信托型REIT，⽽⽇本侧重于房地产资产信托型REIT。

根据模式不⼀样，流程也有些差别。

美国模式美国的房地产信托通常是以基⾦的形式出现的，在成⽴阶段，其主要运作流程为：(1)评估资⾦。

基⾦发起⼈为满⾜⾃⾝需求，进⾏REIT基⾦募集的筹划，主要⼯作包括：预估所需资⾦数量，确认选择REIT基⾦为筹资⼯具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。

(2)接洽承销商、发起⼈与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销⽅式等⼯作。

(3)接洽律师及会计师。

与有资格的律师及会计师讨论基⾦申请发⾏的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成⽴全过程服务，并拟订申请⽂件，此时投资计划在财务上的可⾏性分析基本确定。

(4)接洽不动产顾问公司。

若基⾦未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签定REIT管理顾问契约，确定其权利义务关系。

(5)当所有⽂件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。

房地产信托成⽴并在证券交易所挂牌交易后，便进⼊正式运作阶段。

值得注意的是该类证券⼀般需经过信⽤评级机构的评级。

房地产投资信托公司必须按成⽴阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指⽰，进⾏业务操作，执⾏房地产买卖、佣⾦收付及租⾦与相关商业投资的收⽀等事宜。

投资者通过券商购买　REIT 证券，投资收益则从保管机构处获得。

信托投资流程信托投资是指将委托人的财产转移给受托人进行统一管理，以实现委托人的收益目标的行为。

在信托投资的运作过程中，通常涉及到以下几个流程：一、制定信托计划首先，委托人与受托人签订信托合同，制定信托计划。

信托计划中应包含以下内容：1.委托人的资产规模、种类、评估价值和收益预期等；2.信托投资的投资目标、策略和比例等；3.受托人的权利和义务、投资风险的承担和分配等；4.信托期限和终止条件等。

二、资产评估受托人需要对委托人的财产进行评估，并确定投资组合的比例和策略。

评估过程中应考虑资产种类、风险、预期收益等因素。

评估结束后，受托人应向委托人提供投资方案和风险提示等。

三、投资决策在信托投资的过程中，受托人有权根据市场情况和投资计划进行投资决策。

投资决策应符合人们的利益最大化原则，即在风险可控的前提下，尽可能获得更多的收益。

在投资决策过程中，受托人应该详细记录决策过程和投资结果，并随时向委托人汇报。

四、资产管理在信托投资的过程中，受托人需要对资产进行管理和维护。

管理对象包括资产投资收益的监测、投资风险的控制、账户的管理和资产配置的调整等。

资产管理应该遵循相应的法律法规，并接受监管部门的监督。

五、收益分配在信托投资到期或满足终止条件时，受托人需要将获得的收益按照事先规定的比例分配给委托人。

分配过程应根据信托合同进行，并合法、公正、透明。

如果投资失利，委托人应承担部分或全部损失。

六、风险控制在信托投资的过程中，受托人需要积极控制风险，避免风险对资产的损害。

风险控制的方法包括选择低风险资产、合理配置资产、制定风险管理制度等。

受托人应当充分了解投资产品的风险性质和风险因素，并在投资前向委托人进行风险提示。

七、合法合规在信托投资过程中，受托人应遵守相关法律法规及信托合同，保持合法合规。

同时，受托人应对于市场情况的变动保持警觉，及时调整投资策略，避免出现亏损的情况。

综上所述，信托投资是一项复杂的投资业务，需经历多个流程。