父母出资为子女购房合同

北京杨文战律师法律文集

案例分析篇

本文作者：北京杨文战律师

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子女出资以父母名义购房改房引起的产权纠纷

案情介绍

张老汉所在单位86年分配公房一套，99年单位最后一次房改机会，允许职工以优惠价折算工龄购买公房产权。但张老汉已年老退休，无力购房，于是向其三个子女提出“谁代父出资购房就取得此房所有权”，三子女中一子张丙表示愿意出资，另两个子女甲乙均表示放弃购房。

当时由张老汉亲笔起草了一份名为《申请公证书》的文件，文件明确如下内容：“由张丙自愿以父亲名义购房，让父亲终身居住免除房租负担，房屋产权归实际购置人张丙，其它人不得提出异议。此协议申请公证”等内容。在该文件上，陈老汉父子四人分别亲笔签字。且张甲张乙在签字时明确写到“放弃购房”。但此文件并未到公证处公证。

协议签订后，张丙出资3万元并折合张老汉的工龄等购房，产权证在张老汉名下。

2000年取得房产证后，张老汉亲笔写下自书遗嘱一份交给张丙，简述前因后果，主要内容与此前四人共同签订的文件基本一致，并亲笔签名，很遗憾的是因此遗嘱是用毛笔宣纸所书，保管不善，在老人去世后，张丙手中的此份遗嘱最后一条落款处的立嘱日期竟然找不到了，但是张老汉的自书内容中提到立嘱时自己的年龄，可以推算出立嘱时间为2000年。

2003年张老汉去世，此时房产市值已达数十万元，张丙提出按此前的约定和遗嘱继承该房，办理过户手续，要张甲张乙配合，但张甲张乙提出要求共同继承该房或得到补偿，协商不成，张丙准备起诉。

张丙找到我代理此案，经审查本案的关键证据《申请公证书》和《遗嘱》均有瑕疵，《申请公证书》并未公证，《遗嘱》落款时间又没有。但是从上述文件中可以得出此案的基本事实，因此我认为该案的胜面还是比较大的，即使对方以《遗嘱》形式有不符不认可，但如果以“出资购房取得产权的协议关系”为基础，即使此两份书面文件都有瑕疵，只要能证明事实上确实存在“出资购房取得产权的约定”就很可能胜诉。

赠与协议

甲方(赠与人)):父亲 , 身份证号码:

母亲 , 身份证号码:

乙方(受赠与人):儿子 , 身份证号码:

甲乙双方系父母与儿子关系,甲方自愿出资购买位于

的物业赠予乙方,根据合同法等相关法律规定,甲乙双方现达成本赠与协议,以供共同遵守:

1、甲方自愿出资 元给乙方用于购买位于

的物业并仅赠予乙方一人，乙方自愿接受甲方的赠与。

2、乙方以个人名义办理购买上述物业，甲方在乙方购买过程中提供

元给乙方作为支付楼价款之用，楼价余款则由乙方通过银行按揭贷款方式支付。

3、签订本协议时，因乙方已婚，甲方的实际出资仅限于对乙方的赠与，并涉及乙方妻子，不属于乙方与其妻子的婚后共同财产。

4、本协议一式三份，自各方签字之日起生效，合同共方各执一份，均具有同行法律效力。

甲方： 乙方：

时间： 时间：

父母为子女出资购房所有权归属问题

在处理离婚纠纷中父母为子女出资所购房屋归属问题时，应根据《婚姻法》第17条、第18条，《婚姻法解释（三）》第7条，《婚姻法解释（二）》第22条等法律、司法解释之规定，区分父母出资购房的时间、房屋登记的所有权人、父母出资购房的出资比例及出资方式等因素来确定该房屋所有权的最终归属。

一、父母出全资

1、父母出全资未登记

（1）如果一方父母出资发生在其子女结婚前，则该出资资金应根据《婚姻法解释（二）》第22条第1款规定认定为对其子女一方的赠与。受赠一方子女可以获得该债权转化物——不动产的所有权。

（2）如果一方父母出资发生在其子女结婚后，则应根据《婚姻法解释（二）》第22条第2款规定将该出资认定为对夫妻双方的赠与，除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女。相应地，子女双方以该共同受赠的出资购买的不动产，是婚后用夫妻共同财产购买的财产，属于夫妻共同财产。

2、父母出全资已登记

（1）婚后由一方父母出资为其已婚子女购买不动产，产权登记在其子女名下，视为只对自己其子女一方的赠与。

（2）由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

二、父母部分出资（往往是首付款） 1、以父母自己名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权过户到子女一方名下的情形。

（1）如果该不动产过户发生在子女结婚前，显然，该不动产所有权应属于子女婚前财产。

（2）如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在出资父母一方的子女名下，则仍可适用本条规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

（3）如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在夫妻中非子女一方名下或夫妻双方名下，用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款，则该不动产应认定为夫妻双方共同财产。

2、以子女名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权登记在一方子女或双方子女名下的情形。

第３６卷第４期　大庆师范学院学报　ＪＯＵＲＮＡＬ　ＯＦ　ＤＡＱＩＮＧ　ＮＯＲＭＡＬ　ＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹ　ＶｏＩ．３６　Ｎｏ．４　Ｊｕｌｙ，２０１６　

ＤＯＩ　１０．１３３５６／ｊ．ｃｎｋｉ．ｊｄｎｕ．２０９５—００６３．２０１６．０４．０１１　

婚后父母出资为子女购房问题研究．　

一从《婚姻法》司法解释（三）第７条第１款切入　

郑艳　

（华东政法大学法律学院，上海２０００４２）　

摘要：《婚姻法》司法解释（三）第７条第１款自实施以来就广受争议。虽然最高人民法院在现行《婚姻法》的框　架下制定该条款，但是由于该条款在字面语法以及立法价值上均存在诸多不足，因而需要对之进行调整。在今后　的立法或者“准立法”中，可以在婚姻法领域通过　】入赠与基础丧失制度，赋予婚后为子女购房出资的父母以赠与　基础丧失的变更及解除权，与此同时，对这两项权利设置一定的限制，进而均衡保护出资父母的出资利益以及夫妻　的共享利益。　关键词：婚姻法；婚后不动产；处理模式　作者简介：郑艳（１９９１一），女，福建福州人，２０１４级民商法专业硕士研究生，从事民商法研究。　中图分类号：Ｉ：）９２３．９文献标识码：Ａ文章编号：２０９５—００６３（２０１６）０４－００４８－０５收稿日期：２０１５－１２－１９　

一、问题的提出　

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚　

姻法＞若干问题的解释（三）》（以下简称为“解释　

（三）”，而对《最高人民法院关于适用＜中华人民共　

和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》，以下简称为　

“解释（－－）”）自２０１１年８月１３日实施以来就广　

受争议，其中以婚后父母出资购房问题最为突出。　

解释（三）第７条第１款规定：“婚后由一方父母出　

资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名　

下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视　

为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫　

妻一方的个人财产。”对于该规定，最高人民法院　

的定位在于指导法官裁判案件，但是实际上该规定