重庆花园洋房分析

重庆一楼花园洋房纠纷案例
重庆市XXXXX小区里面很多一楼洋房业主为了扩大自己的花园，私自将围栏外移占用公共绿化，小区里面这个情况非常严重，将原本宽敞的小区内部人行道路变窄了，搞得压抑的很，希望相关单位不要打电话核实，直接现场来查看，在小区里面来逛逛。

5月19日，渝北区城市管理局进行了回复：
一、调查情况经宝圣湖大队执法人员现场调查核实，XXXX小区部分一楼业主确有占用公共绿化的情况。

二、处理情况接到投诉后，大队执法人员会同物业工作人员对XXXX小区占用公共绿化的业主进行了宣传教育，要求自行恢复绿化。

重庆坡地建筑浅谈摘要: 重庆地处我国西南地区,是一个高速发展中的山地城市.在重庆范围内利用建筑架空接地,能够适应复杂多变的地形,适应炎热潮湿的气候,提供共空间,丰富建筑的形态,是一种一举多得的建筑营造方式.本文地建筑架空接地手法的基础上,对重庆坡地建筑架空接地现状进行总结分析,吸收重庆传统坡地建筑架空的精髓,从重庆的地形地貌,气候特征,城市发展等方面出发,提出重庆现代坡地建筑接地架空的营造策略。

关键词：坡地建筑；坡地建筑设计前言：本文介绍的为二期湖滨及坡地别墅区,用地面积20.5万m2（307亩），总建筑面积72000m2，173户，密度为17.7%，容积率仅为0.35，绿化率（含私家花园）达到75%，为面向湖面的西南向坡地，落差达50m，坡度约9—10度，具有良好的自然景观资源。

1.工程概况重庆棕榈泉国际花园为重庆棕榈泉房地产开发有限公司，开发的1080亩湖滨高档豪宅社区，位于重庆市北部新区高新园金开大道东侧，用地内有棕榈湖和茶坪水库两个计130亩面积的湖面和239亩面积的生态公园，是集湖滨别墅、坡地别墅、湖景花园洋房和景观高层豪宅等综合性高档住宅区。

基地南面为239亩生态城市公园，并在东西两侧有130亩面积的棕榈湖及茶坪水库2个水面，由南向北延伸入用地中部。

原始地貌为浅丘地带地势，两湖被基地中部的山脉分开，湖的两侧并有两平行方向的坡地与中部山脉将两湖夹住。

使基地呈现“山”字形格局，基地北高南低，最大高差为77.5m。

本规划充分利用基地本身赋予的有利条件及景观要素，利用地形上的优势，力求创造一个具有特殊环境质量及鲜明个性的、高档次、高品质的居住环境。

依山就势，因地制宜，根据具体地形、地貌特点结合不同物业形态的建筑功能对不同地形、地貌进行合理利用，在充分考虑规划的整体性和均好性的前提下，采用分组团规划并按市场需求进行分期实施，最大限度地发挥土地的综合效益。

整个基地分为5期开发，一期为396户的花园洋房，小高层住宅。

一、龙湖企业与龙湖现象的思考龙湖的广告出来了，很多人感到不舒服，仅仅是感性上的不舒服。

如果从经济竞争的游戏规则来说，我们发现龙湖违北了广告的有些规则。

（我国现行广告法规定，在现阶段不允许使用比较广告，制定这条法律的人士可能早就洞察到了诸如现在龙湖这类企业的心态）。

谈论龙湖，实在不是一个好的话题，因为她目前在市场上做的太好。

如果你说她好呢，你有吹捧溜须拍马的嫌疑，如果你说她坏呢？马上便会遇到一大群她的粉丝和你较真。

呵呵，实在有些麻烦，不过从技术分析的角度来看，我只能把龙湖定义为一个在地产方面比较成功的重庆本土企业，仅此而已，科学分析没有情感色彩，当然更不会有神话。

上帝说，要让一个人死亡，比先要让她疯狂。

如果这个话来说龙湖，确实有点过分，但是龙湖的企业行为的话，我觉得还是有些道理。

当一个企业，敢于为了自己自身利益，公然挑战法律的权威，我不得不说，这个企业确实需要冷静的时候了。

从企业运营的角度看，龙湖今年的战略确实有些冒险，一个区域性企业，中间没有任何跨度的情况下，在三个不同的城市同时进行开发，这点有点象当年的顺驰，顺驰当年在天津的地位虽然比不上今天龙湖在重庆的地位，但是也不会差的太多。

对龙湖的房子销售产生疑虑是多余的，很多朋友，甚至笔者本人也认为龙湖今年的销售问题应该不大，因为三个区域的项目自身基础素质与市场环境以及龙湖自身对产品控制能力是不容太多怀疑的。

然而地产的魅力，永远在于其非标准化的模式。

我们可以假定龙湖对产品控制能力与市场理解能力能够符合每个市场的需要，但是地产行业，作为一个特殊行业的行业特性，在处理市场与市场，市场与政府，政府与企业之间联系最为密切的行业中，龙湖是否具备了在人际关系资源的整合过程中，重庆的控制能力，协调能力呢？是否龙湖的每个分公司经理都具有吴总的气质与能力呢？当年顺驰的孙总，从个人能力而言，相对于今天的吴总可能不会有太大的能力差异，还有哪个曾经雄心勃勃的王建林呢？战略扩张的前期积累，对于扩张型企业而言，显得如此之重要，龙湖是否做好了这方面的准备呢？当年南方在专心做重庆市场时，一样非常的牛B，然而，一开始扩张，到异地去开发，公司体制一扩张，问题就层出不穷，最终落得今天这个地步。

金科阳光小镇总占地400亩，建筑面积60万方，分为六期开发，前四期由62栋托斯卡纳风情洋房组成，五、六期由11栋高层组成。

立面设计外形古典，具有地中海休闲建筑特点，立面材料采用的是红瓦顶，颗粒质感涂料，文化石地砖等高档材料，提升了整个住宅品质，作为金科的第七代洋房，无论在项目规模，户型设计，项目配套等方面与我们之前的洋房项目相比，都有一个质的提升。

作为金科的第七代洋房，我们选在九龙坡这个快乐重庆，是因为这有华岩寺，龙门阵，中梁山温泉等休闲，游乐，养生等资源丰富，整体生态宜人。

能够实现我们金科的使命——建筑人居梦想，目前，大量高端物业开始进驻，来打造一座生态宜居之城。

金科、恒大、和泓、斌鑫等知名开发商云集，我们开发的高档住宅小区金科阳光小镇已成为楼市的热点项目，代表着大西区的高尚宜居生活。

亚洲实力排名第一的中交建设集团已经圈地双山，开发总建筑面积100万方的商业综合体，显示出对西城未来发展的强大信心。

2010年3月“地王”现身华岩西城——恒大拿下582亩地。

金科阳光小镇用地面积268612平米，总建筑面积578945.02平米，整个小区由8栋18-34层的高层住宅、1栋25层商务综合体、1栋幼儿园、4栋3层及25层商业建筑以及60栋5-6层的多层及3栋中高层建筑组成。

金科阳光小镇地块位于重庆市九龙坡区九龙工业园区的华岩新城内，紧邻华福大道。

华岩新城位于西部新城和老城区----杨谢石黄片区(杨家坪、谢家湾、石坪桥、黄桷坪)之间，地处重庆主城核心区的西南侧边缘、中梁山麓，是内环高速路上的重要节点，也是主城到西彭和江津的必经之路和交通要塞。

本次地块用地呈长条形状，南北长约930米，东西宽约380米，地势东南高，西北低，总高差约40米，用地面积268612平米。

配套设施方面，幼儿园、物业管理、配套商业、医疗卫生站、银行与老年活动站等一应俱全。

金科阳光小镇在规划上强调多功能、小尺度的开放过渡空间，为城市和居住建筑提供一个中介，具有绿色、时尚、个性的特征，突出居住建筑的崭新生活与鲜明的时代特征。

和泓四季项目众领导：2012年7月21日收到了和泓四季项目工作人员刘伟转来的《和泓四季一期花园洋质量缺陷修复整改方案》，令人不知说什么好。

一无领导签名;二无公司公章，我广大业主奔走呼号日以继夜维权20余天，得到的是如此“诚意”令人愤慨。

7月18日在重庆市九龙坡区建委会上和泓开发商常务副总钟小亚说了五点：1、这次和泓四季交房遭拒是在意料当中的事情，因为它事实上比和泓南山道（高层）的质量还差。

2、和泓开发公司愿意承担这次由于质量问题延期交房的责任。

3、和泓四季园林景观不能满足花园洋房的要求，整改会按照中高端洋房标准进行，力争10月底整改完成。

4、对于整改的方案公司会高度重视，并请业主监督执行。

5、这次质量问题的产生是我们选择建筑商方面的失误，中铁公司工程质量不及内地建筑企业，给建委、质监站、广大业主带来很多不应有的麻烦，是和泓投资开发公司没有预料到的，应由我们负责。

言词恳切、态度真诚、令人感动。

有现场会议录音为据。

然而，这次拿出来的整改方案，完全是敷衍了事，采取大事化小，小事化了的态度，严重缺乏诚信。

同时整改方案当中没有提及整改时限，更没有提及违约处理方案。

而提到的18个问题也全是“部分”、“局部”、“个别”等字眼，以偏概全。

特别提到的三点是：1、洋房消防是经过审核的，满足消防要求，且已通过验收。

2、露台板搁置长度不够问题是按照规范重点控制的，没有问题。

3、1-2楼电梯无发入户是按照安全进行考虑的，怕业主门多了忘记关门被盗，完全是狡辩，通过国家鉴定的产品还因为质量问题，而停止生产或者由于质量问题而工厂倒闭的，这个该怎么解释，难道发了证就可以逃避责任？并且是一个一无签字，二无公章不负责任的狡辩整改方案。

特别是园林与外墙、防水的回复简直离谱，园林是这样回复的：小区景观东西向设计考虑不平衡，部分区域缺乏层次感。

防水采用内防水，只要是懂建筑的都知道迎水面防水才是可靠的方式。

我想请问和泓投资有限公司，小区园林是整体达不到花园洋房层次感与美感要求，还是部分？外墙空鼓严重，凹凸不平、线条不直、清洁极差是局部还是全部？地下室、车库渗水是局部还是大多数？所有塑钢窗歪斜严重，一付病态，强度硬度严重不够，没有一套房屋的塑钢窗能达到验收要求，整个小区坡屋顶檐口瓦不整齐，黑塑片飞扬，挂瓦条外露，而不仅仅是露台、阳台的檐口等等。