房地产销售价格指数_1995年至今月度数据.

中国34年房价变迁史-----从408元/平米起疯涨15倍精装小三房团购钜惠中鉴于房地产市场正处于大转折之际，第一财经《财商》盘点一下改革开放以来的房价变迁。

1987--2014年房价变迁从官方统计的数据来看，1987年才有全国性的房价统计。

1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。

当年的全国平均房价是多少？408元/平方米。

看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。

一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。

1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。

在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。

继而从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。

也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。

现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。

但实际上没有，1998~2000年，房价维持不动甚至略有下跌。

想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢？当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。

从今天回头看，房价在2001-2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。

不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。

而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。

全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口，直到2014年才稍有停息。

1998年之前的房价1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的市场价格。

鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查，笔者在新著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中搜集了一些有代表性的房价数据。

房地产价格评估练习及答案1、术语解释2、单项选择题（1） 最佳使用是（）必须考虑的评估前提。

a. 地产b. 房屋建筑物c. 企业资产d. 资产 （2） 基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。

a. 地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机（3） 假设开发法属于一种（）。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4） 某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%, 其评估价值最有可能为（）元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5） 计算建筑期利息的工期应按（）计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6） 待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指 数为100%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7 %、17%、 30.5 %、6.9 %、4.8 %，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 （） 丿元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7） 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300平方米，建筑面积200平方 米，月租金3 000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时，建 筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另 用市场法求得土地使用权价格每平方米 1 000元，运用建筑物残余估价法所得到 建筑物的价值最有可能是（） 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8） 残余估价法属于（） 中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9） 有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7， 容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。

1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。

该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。

周围无环境污染，交通便利，环境优雅。

二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。

四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。

（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。

经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。

该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。

楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。

铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。

计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。

【摘要】通过对我国房地产市场形成过程及发展阶段的划分和发展周期的分析，理顺我国目前房地产市场的发展状态，进而得出我国目前的房地产市场正处在一个转型阶段，投资规模和有效需求的相对矛盾急需解决的结论。

【关键词】房地产市场；发展周期；调整阶段【作者简介】李玫，北京工业大学经济与管理学院副教授，研究方向：国际金融、金融市场学、金融创新；高小红，北京工业大学经济与管理学院硕士研究生，研究方向：金融风险防范与管理。

一、我国房地产市场的形成及发展过程1.形成及初步发展阶段（1981～1994年）。

1980年邓小平关于住房问题的讲话中提到“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。

城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房子可以出售，老房子也可以出售。

”同年6月中共中央、国务院批复《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式允许实行住房商品化政策，在揭开我国房改序幕的同时也开启了住宅商品化大门,为房地产市场的形成奠定了基础。

住房改革以来，国家探索了多种多样的方式试图通过可行的制度提高居民购房的积极性，但是成效均不明显。

首先进行的试点售房，在经历全价售房①及补贴售房②两次尝试后于1985年宣告失败。

其中全价售房虽然价格低但是需要全部由职工承担，所以购房积极性不高；从1983年开始的补贴售房则由于2/3购房款需由企业和地方政府补贴，从而造成购房职工越多，企业需承担补贴量越大的状况，不能实现住房资金的自我循环，无法继续维系。

总结这一阶段失败的原因，在接下来的提租补贴中，政府找到提高房租，提高工资，变实物补贴为货币补贴的改革思路，奠定了房改后期以增加居民收入促进房地产市场发展的基础。

此次改革的思路虽然正确，但由于工资制度改革跟不上而没有继续贯彻执行。

以租代售是按照标准价由产权单位向承租职工售房，购房职工可以享受工龄优惠，早购房的职工还可以享受一定比例的折价优惠。

与此同时单靠企业自建住房满足不了群众日益增长的改善住房条件的需要，在住房分配制度改革的同时，也逐渐出现了以房地产为经营项目的房地产公司，中国房地产开发集团公司就是在1981年1月16日经国务院批准成立的全国最早的房地产开发企业。

房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

我国房地产市场与股市走势的实证分析摘要：本文简要地分析了我国房地产市场和股票市场的关联性，运用实证分析的方法分析了我国房地产市场对股市走势的影响，发现中国房地产市场对股票市场走势的影响显著，而且，房地产市场对上证综合指数的影响强于深证成分指数。

关键词：房地产；股市走势；实证分析中图分类号： f12 文献标识码： a 文章编号： 1009-8631（2013）01-0020-02一、问题的提出从过去十年我国的经济发展来看，中国经济主要靠房地产行业驱动。

全国商品房销售额占gdp的比例从2000年3.6%已增加到了2011年的12.54%。

只要房地产每年增长10%，对gdp的贡献就能达到大约1%，这还不包括装修、家具、家电等行业。

从工业增加值的角度来看，中国工业经济主要由地产投资驱动，经济的增长和回落大都源于地产投资的变动，而且，地产投资的增加，会带动与地产相关行业的发展，比如银行、水泥、钢铁、工程机械、建筑建材、家用电器等行业的增长。

所以，从经济基本面的角度来看，房地产主导中国经济。

另外，从证券市场的角度来看，地产股的市值巨大，地产股股价的变动对a股指数变动影响重大，而且地产股的变动通常会带动银行股的相关权重股股价的变动，所以，研究我国地产市场的变化对判断a股的走势意义重大。

二、实证分析（一）模型设定根据相关文献研究的经验，本文选择全国商品房销售价格指数、深证成分指数和上证综合指数作为分析中国房地产市场与股票市场相关联性的解释变量。

全国商品房销售价格指数对深证成分指数影响的回归模型：lnyt=c°+c1*lnx1t+et全国商品房销售价格指数对上证综合指数影响的回归模型：lnyt=c°+c2*lnx2t+ut其中，lnyt表示全国商品房销售价格指数的对数值，lnx1t表示深证成分指数的对数值，lnx2t表示上证综合指数的对数值。

c1表示深证股票市场股价对商品房房价的弹性，c2表示上证股票市场股价对商品房房价的弹性。

1995年来源：国家统计局综合司发布时间：2001-09-01 16:22中华人民共和国国家统计局关于1995年国民经济和社会发展的统计公报1996年3月1日1995年，在党中央和国务院的正确领导下，各地方、各部门继续贯彻中央“抓住机遇、深化改革、扩大开放、促进发展、保持稳定”的基本方针，积极落实宏观调控的各项措施，全国各族人民团结奋斗，取得了改革开放和社会主义现代化建设的新成就。

国民经济持续快速发展，经济结构调整有所进展，通货膨胀得到初步抑制，人民生活继续改善，各项社会事业有新的发展。

初步统计，全年国内生产总值57733亿元，比上年增长10.2％。

其中第一产业增加值11365亿元，增长4. 5％；第二产业增加值28274亿元，增长13.6％；第三产业增加值18094亿元，增长8％。

存在的主要问题是：农业基础依然薄弱；物价总水平涨幅仍然偏高；部分企业生产经营困难，经济效益不好。

一、农业种植业生产获得较好收成，全年除茶叶减产外，粮食、油料、棉花、糖料、麻类、烤烟、蔬菜、水果等主要农产品均有增产，对稳定经济、保障市场供应起了积极作用。

主要农产品产量如下：1995年比上年增长％粮食 46500 万吨 4.5其中：谷物 41700 万吨 5.9油料 2250 万吨 13.1其中：花生 1024 万吨 5.8油菜籽 976 万吨 30.2棉花 450 万吨 3.7黄红麻 40 万吨 12.7甘蔗 6440 万吨 5.7甜菜 1360 万吨 8.5烤烟 210 万吨 8.2茶叶 58 万吨－0.8水果 4190 万吨 19.7林业生产健康发展。

全年完成造林面积550万公顷，国家重点林业建设工程进展显著，群众造林活动广泛开展，三北防护林二期工程等国家重点造林项目超额完成规划任务；森林防火、病虫鼠害防治工作有新进展；森林资源管理、保护工作不断加强，保持了森林面积和蓄积量的双增长，森林覆盖率达到13.92％。

畜牧业全面发展，主要畜产品产量和牲畜存栏头数保持稳定增长趋势。

全国同比增减2015年3月2015年2月101.4 1.42015年1月100.80.82014年12月101.5 1.52014年11月101.4 1.42014年10月101.6 1.62014年9月101.6 1.62014年8月10222014年7月102.3 2.32014年6月102.3 2.32014年5月102.5 2.52014年4月101.8 1.82014年3月102.4 2.42014年2月10222014年1月102.5 2.52013年12月102.5 2.52013年11月10332013年10月103.2 3.22013年9月103.1 3.12013年8月102.6 2.62013年7月102.7 2.72013年6月102.7 2.72013年5月102.1 2.12013年4月102.4 2.42013年3月102.1 2.12013年2月103.2 3.22013年1月10222012年12月102.5 2.52012年11月10222012年10月101.72 1.722012年9月101.91 1.912012年8月102.05 2.052012年7月101.78 1.782012年6月102.15 2.152012年5月10332012年4月103.37 3.372012年3月103.59 3.592012年2月103.16 3.162012年1月104.55 4.552011年12月104.1 4.12011年11月104.2 4.2数据日期↓去年同月=100点2011年10月105.5 5.5 2011年9月106.1 6.1 2011年8月106.2 6.2 2011年7月106.5 6.5 2011年6月106.4 6.4 2011年5月105.5 5.5 2011年4月105.3 5.3 2011年3月105.4 5.4 2011年2月104.9 4.9 2011年1月104.9 4.9 2010年12月104.6 4.6 2010年11月105.1 5.1 2010年10月104.4 4.922010年9月103.6 4.442010年8月103.5 4.762010年7月103.3 5.192010年6月102.9 4.682010年5月103.1 4.562010年4月102.8 4.372010年3月102.4 3.642010年2月102.7 4.372010年1月101.50.52009年12月101.90.692009年11月100.6-1.762009年10月99.5-4.332009年9月99.2-5.162009年8月98.8-5.822009年7月98.2-7.622009年6月98.3-8.222009年5月98.6-8.452009年4月98.5-9.222009年3月98.8-8.772009年2月98.4-9.482009年1月101-5.72008年12月101.2-4.982008年11月102.4-4.212008年10月104-2.352008年9月104.6-1.512008年8月104.9-1.52008年7月106.30.662008年6月107.1 2.592008年5月107.7 4.162008年4月108.5 5.342008年3月108.3 4.842008年2月108.7 5.842007年12月106.5 3.6 2007年11月106.9 4.91 2007年10月106.5 5.03 2007年9月106.2 4.63 2007年8月106.5 5.13 2007年7月105.6 4.55 2007年6月104.4 2.86 2007年5月103.4 1.97 2007年4月103 1.78 2007年3月103.3 2.48 2007年2月102.7 1.78 2007年1月102.20.29 2006年12月102.8 1.18 2006年11月101.90.59 2006年10月101.40.2 2006年9月101.50.59 2006年7月101-0.79 2006年6月101.5-0.1 2006年5月101.4-0.39 2006年4月101.2-0.59 2006年3月100.8-1.85 2006年2月100.9-2.89 2006年1月101.90 2005年12月101.6-0.78 2005年11月101.3-1.46 2005年10月101.2-2.97 2005年9月100.9-4.09 2005年8月101.3-3.8 2005年7月101.8-3.32 2005年6月101.6-3.24 2005年5月101.8-2.49 2005年4月101.8-1.93 2005年3月102.7-0.29 2005年2月103.9 1.76 2005年1月101.9-1.26 2004年12月102.4-0.78 2004年11月102.8-0.19 2004年10月104.3 2.46 2004年9月105.2 4.06 2004年8月105.3 4.36 2004年7月105.3 4.78 2004年6月105 4.69 2004年5月104.4 3.67 2004年4月103.8 2.772004年2月102.1 1.9 2004年1月103.2 2.79 2003年12月103.2 3.61 2003年11月103 3.73 2003年10月101.8 2.62 2003年9月101.1 1.81 2003年8月100.9 1.61 2003年7月100.5 1.41 2003年6月100.3 1.11 2003年5月100.7 1.82 2003年4月101 2.33 2003年3月100.9 1.71 2003年2月100.20.2 2003年1月100.4 1.41 2002年12月99.6-0.1 2002年11月99.3-0.4 2002年10月99.2-1 2002年9月99.3-0.6 2002年8月99.3-1.68 2002年7月99.1-2.36 2002年6月99.2-2.17 2002年5月98.9-2.75 2002年4月98.7-2.85 2002年3月99.2-1.59 2002年2月1000 2002年1月99-2.17 2001年12月99.7-1.77 2001年11月99.7-1.58 2001年10月100.20.2 2001年9月99.9-0.1 2001年8月1010.7 2001年7月101.51 2001年6月101.40.9 2001年5月101.7 1.6 2001年4月101.6 1.91 2001年3月100.81 2001年2月100-0.7 2001年1月101.2 1.4 2000年12月101.5 2.53 2000年11月101.3 2.22 2000年10月1000.6 2000年9月1000.81 2000年8月100.3 1.62 2000年7月100.5 1.932000年5月100.1 2.35 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中国房地产指数系统百城住宅价格指城市201006201007201008201009201010201011201012201101深圳2373823465236582436624550246012490225004上海2418523883230372311323240233332330523478北京2191121867217342216122317223482253522650杭州2007019950198642044120507205642057120762三亚1987019473191721915318870190551921719262温州1622415677156561565715789158001593316081广州1418113926139931405414378144681457414944宁波1435014288142461414513988139361380113873福州1216911828117401199511987120761228912329厦门1086410859108181085210855108371092810968南京1204111892118871201712019120101201412215大连1119210893110301120511354113481135111396天津1210111822117191176511650116621181512039苏州1139211368114461145011360114351153211607绍兴1126010830110651107711165111671116611212珠海1041110054100821013810148102821023010378昆山91689143931493199320926793899436青岛80567935793282308307937994489505张家港92809266927393869326941394929572台州93189104929195249453958097619815济南86448656871187288777885190009115湖州81358161810382088364851286468696吴江79307966815685238633868786508832佛山86528650864586798562866887658981嘉兴86748765906588078878888089979001扬州74937348733474967587772678517997常熟76027581765076577895790579428017无锡85008350859585798450844685258668江阴81527907760977947888789280838188哈尔滨72007412754175737721768977407742成都74797524752175287600770878878018南通71077143717672507284733072707355金华75117583765376637774781978587933武汉69766820686268736891701070867156昆明69216899703270497018716873247360常州73427116698070027078714871677355汕头72626948681369396948698270647132呼和浩特60815962596861716375650765286593镇江66126562665167806868691670687108西安66566550657267406798687669807040东莞69666948668066146610663867826832秦皇岛58355891613462716355641465426606郑州58855834607660916272633164516565江门64776392658465966702669566856735泉州68726772668166146630670266836696海口72507232702070427103710871127132重庆（主城区）84076325632363286388645265256629烟台59405902583659315937601660696097徐州53765374537554975669575458455911沈阳57155561564857455811587159076011兰州55965613569058425885594559636045南宁61736147609361036163614861996255鄂尔多斯53255432563157565728578258305885长沙57645588552654595521561757125761长春59796012593959445909592159285991太原51925174519153295389548255175548宜昌54805559549155595626566357775819石家庄58935781569457265697569357315765合肥59995941588357985835588559205924惠州61105877581658045876595160586071银川52895281543054965503549155145547日照49225062510352015294534953225323廊坊54225503575259075931598661066163包头53085089514152705267536153415349中山55675511551255335511551255755605南昌49144750475647194825492050025045芜湖56375566559255875692581958625902连云港47744815483148844896493650295092唐山51695204510551635115519951535199鞍山51955154529153565320538854475470乌鲁木齐44064441453745864663476248334834洛阳44614487450046304735482749475008湛江46114698470147974851495149995088泰州44264410445246384766481849424969马鞍山51495124508951215116514452765307西宁43214267421243514377443044494499北海52905225514552195173516051465160东营46114617455146284661466746974718淄博44464419442144614469458045754600柳州43994346449845014589457746074681威海44584503447545394520460445824622邯郸42544214425742874333437544004416吉林43944400437543774430451045384551贵阳47034694463246804682474448024823赣州43004306434944204492458645774612桂林41514115414142284181422742404259营口40624012406841494237425943094337德州40053896403140084103409941614183聊城39063898392940204059414941474161保定37323727375438123880395540204077淮安37193700371437813826387839163954潍坊34353436340734923518354535963679绵阳38283809378838483828385538913913宿迁33983380337934543502355135723608宝鸡32273217321132623375339733873433湘潭30752975299230963155316832473255株洲31953182322132643324339734363458菏泽32953176317631473159319232373265衡水28002769279728072833289029332973新乡28242851288228652841289328792939价格指数中国房地产指数系统百城住宅价格指201102201103201104201105201106201107201108201109201110 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296129592986306131273117312831293137201111201112201201201202201203201204201205201206201207256782549925536254502566425453254392564225661235552345823436234212336523214229912314123148229272286922810226702252122424224162293022938205062045620420203542026120219200322000820054191881912819074186261870318519185311866018652161581602316087157151585215950158651556715637152991519415148151261518215069150721514515243132941329313286132691325613296132831332613318125961262712529124721244112417126011273512782116691168711496113851136911482116161175111885120261195111926119251189711886119031191011945115691166311703116971161211551116501154911662118741180811797117831150811469113961132711374112771120411172111491106411055110181103011038112511127711266112091113911084109491089610907105131043510464104561044010382103811035710328960695629574957094499378936493889445966896729675966896389596954395399527985998069639960795759562972393479301973996819530955094679385922091409338922592499258924092219190909490869100932893509304924992129079901189149004893888088867884388918846869587098796885987298676857886038569857985978686880088068746870186588625859085578590828882778318821282428316830582448210853885158507826882618281823682188132851583738326820380918072804780658193830982088215804279987942789479187940766176977745774777047828775877497841788077937788770176767678764276517705759975127490751676247549757275417620823079958017791178977955793977787724738773867361734073357305723572417245748174907538751775037436742274217471748374397401729472207129711270877133752476227549756176057489737073067202727973437398741373257296730872777310732973247414743173527311727172017220731573017281721971827177709971007102720371937102713571207135710070577017700069556956693169776893684968526847678768486866685168546841678867436764678668306781684868036787672766816751705770387038697869456925691969246938694668606884691468686815680667696727641663596360634263806401636963856485656165956603654665376491649665236458643364406458644364336386633663396401中国房地产百城住宅价格指数价格指数645064506414637163586333630863156348 620962066280624162616209621261906245 620561956154609961296112612662046248 622562546111609961316144607261296087 614261346154612960976125609960365980 614461696134605360526041599460115973 570556885743570056565679568457775826 600459425940597959965960590458905878 600660186011604860236002598659725986 599659805973593559325881587858595874 614160946024601059435861584358465878 568556975636567756845683572057705763 575457205673571857555727569856775736 602260646056589058515792574757165686 561755535537562156135591559557405744 571256845607559256015603559455995620 547154525443544954485409549558905462 564255815567561755685514544053585501 545954525360544354855458541153885453 530452985319532153225371535254165473 566256785638555755205500551354565455 511551655187518351605186517151585235 535053395198522552435221512451195195 530352585207519652165241530152195185 497448874958494749814952486149304981 530652635238518451455130510250685013 470446794730475947574791479148384918 510151165058502549995018493649605018 481548964856484748134732478047794820 470847504791473047574832477548404783 494149274929486948924793476547874804 491049244915491548884912488948914888 475447984737470346464668468947284770 472447164711471346864648464446094647 490248744884485148124760473947364741 480347834697466646894684464846224630 463546274644462945944588464745944592 444044404462446044584386433043344341 423242224260425941774189415842294257 427542874253427042454219417040724182 420242074215423642204251427142324242 413541024054413441374112403339764039 411841184121409141124067403140254019 393639223906387538813922391339113921 383138653882388438823926387938903822 356636923567357835973520357135373553 360936173607359136893524354134183474 366636833651369036483573354035173464 341934533411333533543325333133073330 313031753199319331943203318732193216 314731963211319732063223318131843195201208201209201210201211201212201301 257152572823193232102312423162200882010418505185901554815609153001544213261132511291413081119881210312023120781164211591114411145911054110841087510867103901038094799669952395099310932794569292912691848981903888018970862886468585857383778448808581568076809780108031773878037711774677147707767376677364742173987378724072577136724872897233720171997073708869896955684669316798682368096806685767496738672065306534647764706332633963266282 61866205 62756199 61396162 60176048 60216041 59256005 59785978 60065970 58885857 58735848 57895795 57615780 56995744 57145685 56435668 54955548 54825521 54605517 54845507 54515444 52475220 51885176 51815064 50204993 50544985 49044917 49324900 48554890 48454859 48264833 49134823 47454783 46284691 47124687 46664641 46064619 43494360 42954307 42164246 42304236 40504040 40324038 39183918 38583856 36043578 34983504 34973489 33433370 32363240 32123172。

2002年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理考试试题一．单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

）1．房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（）的自有资金或股本金。

A、15%B、20%C、30%D、40%2．开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（）。

A、产品线定价B、选择品定价C、补充品定价D、产品束定价3．某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（）。

A、80%B、90%C、85%D、95%4．某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（）㎡。

A、882B、1765C、1667D、15385．某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。

在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

A、1999年8月1日至2002年4月1日B、2000年10月1日至2002年4月1日C、1999年8月1日至2002年10月1日D、2000年10月1日至2002年10月1日6．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是（）。

A、越大，越大B、越小，越大C、越大，越小D、与无关7．某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。

如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。

金融天地341房地产价格波动对金融稳定的影响分析方　盛 吉林财经大学摘要：近些年来，随着中国经济的高速发展，中国房地产也逐渐成长起来。

房地产行业需要资金的支持，而资金融通的主要场所是金融市场，这使得房地产市场的发展与金融市场的联系更为紧密。

关键词：房地产价格；金融稳定；VAR 模型中图分类号：F299.23；F832 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)004-0341-01一、前言近几年来，我们国家的房地产行业迅猛发展，导致房价的急速攀升，不利于我国金融系统的稳定，对我国经济的平稳产生严重威胁。

房地产行业的发展提供了大量住房，满足了人民的需要，并且带动我国经济朝着又好又快发展。

但是，任何事物都是双面的，我们在享受房地产发展带给我们的好处的同时。

也不能忽视房价过高等突出的问题。

同时，随着我国融资途径越来越多，房地产行业与金融行业之间的联系也就加紧密。

一旦房地产价格发生的波动较大，势必会波及到金融行业，威胁我国金融市场的稳定。

二、理论分析1.影响房地产价格的因素房地产的供给增加时，而市场对房地产的需求不变时，导致供给大于需求，房地产的价格便会下降。

房地产成本是影响供给的重要因素。

一般来说，房地产的成本如果上升，那么开发商收到的利润就会下降，由此使得开发商不积极的开发房地产，这就会导致市场上房地产的供给数量下降。

房地产投资投机性需求影响因素。

如果消费者预料到房地产价格会上涨，他们就会大量的购房，再等到价格上涨后，以高价卖出，从而获得差价产生的利润，在这种情况下，将导致房地产的需求迅速增加，推动房地产价格上涨。

最后，土地调控政策也是一个因素之一。

我国是国有土地政策，一切土地归国家所有，国家对土地拥有所有权和支配权。

2.金融稳定的影响因素由于我国股票市场发展时间相对短，存在着许多不完善的地方，所以，我国目前的金融体系仍然是以银行、证券等金融机构的间接融资体系为主体。

因此，银行的资产流动性下降，借短贷长使资金的使用机制出现问题，我国的金融机构将发生不平衡，而且会影响金融的稳定性。

资产评估-房地产评估(一)(总分170,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中，只有1个最符合题意)1. 待估土地年总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。

A. 700B. 800C. 833D. 7522. 运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。

A. 房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金B. 房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C. 房地产总费用＝管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D. 房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金3. 对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。

A. 假设开发法B. 成本法C. 形象进度法D. 市场法4. 某可比案例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于( )元/m2。

A. 2900B. 3223C. 3322D. 40005. 某宗土地4000m2，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为2500m2，第2层至第10层每层建筑面积为2000m2，则由此计算出的建筑容积率为( )。

A. 4B. 5.125C. 2D. 66. 在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。

A. 基础设施配套费B. 公共事业配套费C. 小区开发配套费D. 城市建设配套费7. 土地一般是指( )。

A. 陆地及其空间的全部环境因素B. 由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体C. 地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂D. 地球表面的能为农业、工业生产提供场所的部分8. 标定地价是( )。

A. 省政府公告的具有独立权属单位的宗地地价B. 市、县政府公告的具体地块在一定使用年期内的宗地地价C. 土地使用权出让底价D. 地产市场交易价格9. 从评估原理的角度划分，基准地价修正系数法可归属于( )。

我国房地产价格波动与货币供应量的理论分析和实证研究【摘要】近年来，随着我国房地产业的发展，房地产价格的波动与金融指标的关系日益密切，尤其是影响流动性的货币供应量。

为更为清楚地研究房地产价格与货币供应量之间的关系，本文首先根据经济理论分析了二者之间的关系及其传导机制；其次利用1999年1月至2011年7月的月度数据，运用协整分析方法、格兰杰因果检验等对我国货币供应量影响房地产价格的效益进行实证分析；最后，根据结果提出政策建议。

【关键字】房地产价格；货币供应量；协整分析；格兰杰因果检验引言自1998年我国取消福利分房制度起，房地产业进入快速发展时期。

但2007年以来，中国房地产投资出现过热迹象， 2010年3月全国房价同比上涨11.7%，达5年来最高水平。

于此同时，近年我国货币供应量（m2）平均年增长速度为17.94%，一些年份更是达到了29%之高的速度。

那么，在我国货币供应量和房地产价格之间究竟存在着怎样的关系，货币供应量如何影响房地产价格，以及采取什么样的调控政策才能有效调控房价，这些是本文研究的重点。

一、房地产价格与货币供应量的理论分析理论上，货币供应量对房地产价格具有影响作用。

中央银行通过调节货币量，实际是信贷调控，能够引起房地产企业和购房者可借贷资金数量的变化，进而直接影响房地产供给和需求，最终影响房地产价格的波动。

货币供应量是货币政策调控的最主要手段，它对房地产价格的影响主要有两条途径：一是托宾q效应渠道，货币供应量→利率→托宾q值→房地产价格；二是不通过其它变量直接作用于房价，即货币供应量增加，其所代表的土地价格相对减少，价格提高。

在我国，由于利率长期受到严格的管制，货币供应量与利率间的联动性差，第一条途径阻塞，因而货币供应量主要是直接作用于房地产价格。

此外，货币供应量与产出正相关，与房地产价格负相关，因此依靠货币供应量来平抑房地产价格要以让渡一部分经济增长为代价。

二、房地产价格与货币供应量的实证研究（一）研究期间、样本的选择及数据处理我国房地产业是在1998年住房分配制度改革后才迅速发展的，之前的房地产价格受制度因素影响较大，因此，本文选取1999年1月至2011年7月共151个月度样本数据进行研究，以求得到长期中我国货币供应量与房地产价格波动的关系。