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房地产法律风险防范手册房地产法律风险防范手册1. 引言房地产行业作为一个重要的支柱产业，在经济发展中扮演着重要的角色。
然而，随着房地产市场的不断发展和变化，各种法律风险也随之而来。
对于从事房地产行业的机构或个人来说，了解和防范房地产法律风险十分重要。
本手册旨在为房地产行业参与者提供一些常见的法律风险防范措施和建议，帮助他们更好地理解并应对房地产行业中的法律挑战。
2. 预售合同法律风险防范2.1 合同条款的规范性预售合同是购房者与开发商之间的重要法律文件，合同条款的规范性直接影响到双方的权益。
在签订预售合同前，购房者应仔细阅读合同内容，并确保合同条款合法、合规。
确保合同中的商品房面积、户型、配套设施等关键信息明确无误。
注意合同中的各项费用，如房屋定金、首付款、尾款等，确保金额和支付方式清晰明确。
注意合同中的解除合同、退房、退款等相关条款，以防意外情况发生时保护自身权益。
2.2 项目审批和土地使用权在购房前，购房者应了解开发商所涉及项目是否获得了相关审批，并确保土地使用权合法。
购房者可以通过以下方式进行核实：查阅相关政府部门网站公示的项目审批文件。
获取开发商出示的土地使用权证或相关文件，确保土地使用权合法。
2.3 房屋质量保证购房者在购房时可通过以下方式确保房屋质量的保证：查看开发商的信誉和口碑，选择有良好声誉的开发商。
寻求专业的房屋检测机构进行房屋质量检测，确保房屋质量达到标准。
关注开发商提供的质量保证期限，确保在保修期限内享受售后服务。
3. 建设工程合同法律风险防范建设工程合同是开发商与承包商之间的重要法律文件，对于房地产项目的质量和安全起着关键性作用。
以下是一些防范建设工程合同法律风险的建议：3.1 合同内容和约定在签订建设工程合同前，开发商应仔细审查合同内容和约定，并确保以下事项：工程范围、质量标准、工期等关键约定清晰明确。
施工方必须具备相关资质和信誉。
合同中应包含保证金及违约责任等条款。
3.2 施工监管和验收开发商应加强对施工过程的监管和控制，确保施工符合相关法规和质量标准。
房地产法律风险防范手册房地产法律风险防范手册1.引言1.1 目的1.2 适用范围1.3 文档版本控制2.房地产法律法规概述2.1 房地产相关法律法规概述2.2 相关政策解读3.购房合同及权益保障3.1 购房合同要点3.2 购房权益保障机制4.房屋买卖交易风险4.1 房屋交易前置手续4.2 房屋交易风险防范措施4.3 公司买卖房屋风险防范5.土地使用权及房屋登记5.1 土地使用权的形成与转让5.2 房屋登记流程及注意事项6.房地产开发项目合规管理6.1 开发商资质与项目预售许可证 6.2 房地产项目合规管理流程6.3 项目合规管理常见问题解答7.房地产纠纷解决机制7.1 房地产纠纷分类及解决途径 7.2 仲裁与诉讼流程比较7.3 避免房地产纠纷的建议8.文档管理8.1 文档编制及更新流程8.2 文档归档与备份附件：附件一：房地产法律法规查询表附件二：购房合同范本附件三：房屋交易风险清单法律名词及注释：1.房地产：指土地及其上的建筑物、构筑物和其他附着物的统称。
2.房地产法规：指国家对于房地产领域相关事项所制定的法律、法规、规章和部门规章等文件。
3.购房合同：指房地产买卖双方就购买房屋等相关事项所订立的合同。
4.房屋买卖交易风险：指房地产交易过程中可能出现的各种法律风险和经济风险。
5.土地使用权：指国家对土地的支配权，土地使用人可以在法定期限内占有、使用和收益土地。
6.房屋登记：指将房地产权属、负债等事项登记在国土资源管理部门或不动产登记机构的行为。
7.房地产开发项目合规管理：指房地产开发商在项目筹建、开发、销售等过程中，按照国家法律法规和监管要求进行管理和监督的行为和制度。
8.房地产纠纷：指由于房地产交易、租赁、开发等相关活动所引起的各种纠纷。
9.仲裁：指纠纷当事人通过仲裁机构处理纠纷的一种方式。
10.诉讼：指纠纷当事人通过法院依法采取诉讼程序解决纠纷的一种方式。
房地产企业如何规避法律风险一、引言近年来，随着房地产业的蓬勃发展，房地产企业面临的法律风险也日益增加。
房地产企业应该认识到，合法经营与健康发展不能仅仅依赖市场机制，更需要合规经营，积极规避各类法律风险。
本文将就房地产企业如何规避法律风险展开讨论，为企业提供可行的参考和建议。
二、遵纪守法作为房地产企业，遵纪守法是首要原则。
企业要加强与政府相关部门的沟通和交流，及时了解国家和地方政策法规的变化。
企业要严格按照法律要求申报、办理相关手续，确保责任的明确和义务的履行。
同时，企业要建立健全内部合规制度，加强员工的法律教育和培训，提高员工的法律意识和风险防范意识。
三、合同管理房地产企业在与合作伙伴进行合同签订时要审慎核查合同内容，确保各项条款的合法合规性。
同时，要与律师事务所进行有效合作，确保合同的撰写和审查符合法律法规的要求。
在合同履行过程中，企业需建立起完善的合同管理制度，确保各方按照约定履行合同义务，避免引发纠纷和法律风险。
四、土地使用与不动产登记土地使用权是房地产企业运营的基础。
企业在进行土地获取和使用过程中，要严格遵守土地法律法规，确保土地的合法取得和使用。
此外，不动产登记是保护房地产权益的重要手段，企业要积极进行不动产登记，确保权属清晰，避免法律争议。
五、规范销售行为房地产企业在销售过程中应严格遵守市场秩序，坚决杜绝违法违规行为。
企业要确保销售广告内容真实准确，不夸大宣传、虚假宣传，避免误导消费者。
同时，要依法签订购房合同，并明确约定双方的权益和义务，避免引发购房纠纷和法律争议。
六、建立风险预警机制房地产企业应建立健全风险预警机制，及时识别和应对法律风险。
企业可以委托专业律师事务所进行法律风险评估和预警，制定相应的风险防范和处理方案。
同时，企业要密切关注法律法规的变化和政府监管的动态，及时调整企业运营策略，规避潜在的法律风险。
七、加强风险应对能力当法律风险发生时，房地产企业要及时应对，积极采取法律手段进行维权和解决纠纷。
房地产法律风险防范手册房地产法律风险防范手册一、引言随着房地产行业的迅速发展，相关法律风险也愈发凸显。
为了帮助从事房地产业务的人们更好地理解和防范法律风险，本手册将深入分析当前房地产领域的法律问题，并提供相关的防范策略和建议。
二、法律风险概述房地产法律风险主要涉及房屋买卖、租赁、转让、贷款等方面。
其中，常见的法律风险包括合同纠纷、土地纠纷、财产权纠纷等。
在进行房地产交易时，需要谨慎对待这些法律风险，并采取相应的措施进行防范。
三、合同风险防范房地产交易中的合同纠纷是最常见的法律问题之一。
为了降低合同风险，以下几点需要注意：1.合同条款明确合同中的条款需要明确详细，确保各方的权益得到充分保护。
特别是有关交易金额、交付时间、违约责任等内容，需要进行清晰约定。
2.充分了解合同内容在签订合同之前，各方应充分了解合同的内容，并确保能够履行合同义务。
如果发现合同存在问题，需要及时与对方协商解决或寻求法律援助。
3.寻求专业法律意见对于重要而复杂的合同，建议寻求专业律师的意见。
律师可以帮助分析合同条款的风险，并提供相应的修改建议。
四、土地纠纷防范土地纠纷是房地产领域常见的法律风险之一。
为了预防土地纠纷，以下几点需要注意：1.合法土地使用权在购买土地时，要确保卖方具有合法的土地使用权。
可以通过查阅土地证、相关批文等方式进行核实。
2.了解土地使用限制土地使用有一定的限制，需要了解土地规划、用途等限制条件。
如果存在限制条件，要确保购买土地的目的符合规定。
3.合理使用土地合理使用土地是预防土地纠纷的重要手段。
在进行房地产开发时，要遵守相关法律法规，确保土地使用符合规定。
五、财产权纠纷防范财产权纠纷是房地产交易中常见的法律问题之一，主要涉及产权归属、物权保护等方面。
以下是一些防范财产权纠纷的建议：1.购房前调查在购买房屋前，应进行充分调查，确保房屋的产权清晰明确。
可以通过查阅房屋登记簿、相关证书等方式进行核实。
2.合法转让房产如果要转让房产，要确保符合相关法律法规，办理转让手续时要依法履行义务，确保转让的合法有效。
企业法律风险预防手册企业法律风险预防手册封面一：寻法网，为您寻找法律援手！封面二：融入式企业法律顾问服务项目说明前言：其实我们更需要不打官司的律师目录第一章企业设立一、企业注册成立法律风险防范系列谈一注册哪种形式的企业？二、企业注册成立法律企业法律风险预防手册封面一：寻法网，为您寻找法律援手！封面二：“融入式”企业法律顾问服务项目说明前言：其实我们更需要“不打官司”的律师目录第一章企业设立一、企业注册成立法律风险防范系列谈一注册哪种形式的企业？二、企业注册成立法律风险防范系列谈二股东可以哪些财产出资？三、企业注册成立法律风险防范系列谈三知识产权如何出资？四、企业注册成立法律风险防范系列谈四非货币资产的出资评估五、企业注册成立法律风险防范系列谈五怎样合理设置股份比例？六、企业注册成立法律风险防范系列谈六准备哪些公司设立法律文件？七、企业注册成立法律风险防范系列谈七制订公司章程的法律技巧八、企业注册成立法律风险防范系列谈八设立失败需要承担哪些法律责任？第二章法人治理结构九、避免股东会决议无效的法律方式十、公司董事的法律规定十一、从保护中小股东利益角度看监事会的作用十二、企业高管及经理人选聘的法律风险第三章股东及股权十三、代持股隐名投资人的法律风险防范十四、公司股东享有的法律权利十五、股东要求公司回购股权的法律条件十六、公司股权期权激励需要注意的法律问题十七、不实际出资而取得股权干股的法律问题十八、有限公司股权转让的程序十九、详谈股权转让收购法律风险的预防第四章合同管理二十、不履行合同或约定的法律应对二十一、出现合同违约应当如何应对二十二、合同履行中发生变化应如何处理二十三、解除合同的法律方式二十四、如何订立一份合法有效的合同二十五、买卖合同法律风险防范技巧二十六、详谈借贷合同的法律风险防范技巧二十七、企业合同管理制度通用范本二十八、服务型企业合同管理制度范本二十九、生产型企业合同管理制度范本第五章债权管理三十、论债权管理的法律技巧三十一、追收欠款的非诉讼方式第六章人力资源管理三十二、单位常见劳动违法行为及责任三十三、企业劳动用工法律风险防范三十问三十四、哪些行为属于工伤第七章经营运行三十五、公司对外担保应注意的法律问题三十六、详谈民间借贷的法律风险防范三十七、企业常见经济类刑事犯罪及预防第八章法律风险预防制度体系三十八、企业法律风险防范体系的建立与完善第九章诉讼基础知识三十九、打官司需要交法院多少钱四十、打官司需要多长时间四十一、打官司需要准备哪些书面材料四十二、诉讼时效及不及时主张民事权利的危害四十三、北京市律师诉讼收费方式及政府指导价标准一、企业注册成立法律风险防范系列谈一注册那种类型的企业？在我国目前的企业法律框架内，企业分法人和非法人两种，总的来讲，通俗意义上的企业类型包括：个人独资企业、合伙企业以及全部由自然人出资的有限责任公司（包括一人有限责任公司）、股份有限公司以及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业等。
房地产投资风险防控与处理手册第一章：房地产投资概述 (3)1.1 房地产投资概念 (3)1.2 房地产投资类型 (3)1.2.1 土地开发投资 (3)1.2.2 房地产开发投资 (3)1.2.3 房地产买卖投资 (3)1.2.4 房地产租赁投资 (3)1.2.5 房地产金融投资 (3)1.3 房地产投资特点 (3)1.3.1 投资规模大 (4)1.3.2 投资周期长 (4)1.3.3 投资收益稳定 (4)1.3.4 投资风险较大 (4)1.3.5 投资政策影响明显 (4)第二章：房地产市场分析 (4)2.1 房地产市场环境分析 (4)2.2 房地产市场供需分析 (4)2.3 房地产市场趋势分析 (5)第三章：房地产投资风险识别 (5)3.1 政策风险 (5)3.2 市场风险 (5)3.3 财务风险 (6)3.4 运营风险 (6)第四章：房地产投资风险评估 (6)4.1 风险评估方法 (6)4.2 风险评估指标 (7)4.3 风险评估流程 (7)第五章：房地产投资风险防控策略 (7)5.1 政策风险防控 (7)5.2 市场风险防控 (8)5.3 财务风险防控 (8)5.4 运营风险防控 (8)第六章：房地产投资风险处理 (8)6.1 风险应对措施 (8)6.2 风险处理流程 (9)6.3 风险处理案例 (9)第七章：房地产投资合同管理 (10)7.1 合同签订 (10)7.1.1 合同条款的制定 (10)7.1.2 合同文本的审查 (10)7.1.3 签订合同的程序 (10)7.2 合同履行 (10)7.2.1 履行合同的时间节点 (11)7.2.2 履行合同的质量要求 (11)7.2.3 履行合同的资金管理 (11)7.3 合同变更与解除 (11)7.3.1 合同变更 (11)7.3.2 合同解除 (11)第八章：房地产投资财务管理 (11)8.1 投资预算 (11)8.2 资金筹集 (12)8.3 成本控制 (12)8.4 财务分析 (12)第九章：房地产投资项目管理 (13)9.1 项目策划 (13)9.1.1 市场调研 (13)9.1.2 项目定位 (13)9.1.3 项目策划方案 (13)9.2 项目实施 (13)9.2.1 项目组织 (13)9.2.2 项目进度管理 (13)9.2.3 项目成本管理 (14)9.2.4 项目质量管理 (14)9.3 项目验收 (14)9.3.1 项目验收标准 (14)9.3.2 验收程序 (14)9.3.3 验收结果处理 (14)9.4 项目后评价 (14)9.4.1 项目实施效果评价 (14)9.4.2 项目管理评价 (14)9.4.3 项目改进措施 (14)第十章：房地产投资法律法规 (14)10.1 房地产投资法律法规体系 (14)10.2 房地产投资政策法规 (15)10.3 房地产投资法律风险 (15)第十一章：房地产投资税收政策 (16)11.1 房地产投资税收体系 (16)11.2 房地产投资税收优惠政策 (16)11.3 房地产投资税收风险 (17)第十二章：房地产投资风险防范案例分析 (17)12.1 政策风险案例 (17)12.2 市场风险案例 (18)12.3 财务风险案例 (18)12.4 运营风险案例 (18)第一章：房地产投资概述1.1 房地产投资概念房地产投资是指投资者在房地产市场中进行资金、技术、劳动力等生产要素的投入，以获取经济效益、社会效益和环境效益的一种投资活动。
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX房地产公司2024年协议法律风险防控手册一本合同目录一览第一条：合同主体及定义1.1 甲方（房地产公司）1.2 乙方（客户）1.3 合同主体之间的权利与义务第二条：房屋描述2.1 房屋位置2.2 房屋面积2.3 房屋户型2.4 房屋楼层第三条：购房价格及支付方式3.1 购房价格3.2 付款方式3.3 付款时间第四条：交付时间及条件4.1 交付时间4.2 交付条件第五条：产权办理5.1 产权办理流程5.2 产权办理时间5.3 产权办理费用第六条：售后服务6.1 保修期限6.2 维修服务第七条：合同的变更与解除7.1 合同变更条件7.2 合同解除条件第八条：违约责任8.1 甲方违约责任8.2 乙方违约责任第九条：争议解决9.1 争议解决方式9.2 争议解决地点9.3 争议解决费用第十条：隐私保护10.1 保护乙方个人信息10.2 保护乙方隐私权益第十一条：法律法规11.1 遵守相关法律法规11.2 合同无效情况第十二条：合同的生效与终止12.1 合同生效条件12.2 合同终止条件第十三条：其他约定13.1 甲方与乙方之间的其他约定13.2 甲方与其他购房者之间的其他约定第十四条：附件14.1 房屋平面图14.2 付款凭证14.3 产权证复印件14.4 其他重要文件第一部分：合同如下：第一条：合同主体及定义1.1 甲方（房地产公司）：指房地产开发有限公司，具备合法的房地产开发资质，负责房屋的开发、建设、销售等工作。
1.2 乙方（客户）：指购买甲方房屋的自然人或者法人，具备购房资格，愿意购买甲方的房屋。
1.3 合同主体之间的权利与义务：甲方有义务按照合同约定履行各项义务，乙方有义务按照合同约定支付购房款项，并按照约定接收房屋。
第二条：房屋描述2.1 房屋位置：甲方开发的项目，位于区路号，具体房屋坐落详见附件1：房屋平面图。
2.2 房屋面积：按照建筑面积计算，房屋的总面积为平方米，其中套内面积为平方米，公摊面积为平方米。
法律风险防备指导手册企业法律风险防备指导是指对企业也许存在旳法律风险进行评估，进而提出旳针对性防止措施。
企业常见法律风险如下：一、企业治理方面旳注意事项1、企业与他人共同对外投资设置企业时，请核算合作方与否履行了投资义务。
假如合作方没有履行投资义务，在企业对外负债旳状况下，我司将会因合作方旳过错向债权人承担责任。
2、假如企业收购其他企业股权，收购协议生效后请尽快办理企业工商登记变更手续，否则将面临无法真正获得股权旳风险。
3、企业章程是企业最重要旳法律文献之一，对企业企业、股东、董事、监事、高级管理人员具有约束力，一旦发生争议，将成为法院判断各方权利义务关系旳重要根据。
企业在参与制定、修改企业章程时请仔细衡量，谨慎签订。
4、企业旳投资者之间产生分歧十分正常，请遵照企业章程规定旳程序处理争议。
召开股东会前，需要按照企业章程规定旳期限、方式与内容告知股东，假如我方没有妥当地履行告知义务，所形成旳股东会、董事会决策也许将被法院撤销。
二、签订协议步旳注意事项1、完备旳书面协议对于保证交易安全乃至维系与客户之间旳长期关系十分重要。
尽量与客户签订一式多份旳书面协议，保持多份协议内容旳完全一致并妥善保留，以防备少数企业因协议手续上旳欠缺逃避违约责任。
2、在协议履行过程中双方变更协议内容，包括数量、价款、交货、付款期限等现象较多，但为防止纷争，请妥善保管对于证明双方之间协议详细内容具有证明力旳下述资料：与协议签订和履行有关旳发票、送货凭证、汇款凭证、验收记录、在磋商和履行过程中形成旳电子邮件、传真、信函等资料。
3、在签订多页协议步加盖骑缝章并紧邻协议书最末一行文字签字盖章，防止少数缺乏商业道德旳客户采用换页、添加等措施变化协议内容侵害企业权益。
4、企业业务人员对外签约时需要授权。
在有关简介信、授权委托书、协议等文献上尽量明确详细地列举授权范围，以防止不必要旳争议。
业务完毕后应尽快收回尚未使用旳简介信、授权委托书、协议等文献。
房地产法律风险防范手册房地产法律风险防范手册一、前言房地产行业是其中一种风险极高的行业，法律风险尤其需要重视。
本文档旨在为房地产公司提供完备的法律风险防范措施，以保障公司的营利和发展。
二、法律风险防范手册（一）开发前期1. 就地选择合适开发场地，确保地段、面积、用途等符合规划和法律法规。
2. 充分了解土地、环保、建设、工商等权责，进行风险评估和法律审核。
3. 筹备前期开发证明、投资协议、规划许可证等材料，保持与政府部门的密切联系。
4. 履行规划审批程序，获得相应的开发许可证和建设用地规划许可证等。
5. 编制开发投资协议，确立相关合同关系，保障开发公司合法权益。
（二）开发建设阶段1. 在开工前签订建设承包合同，合同中应包括建筑工程项目的基本情况、质量验收标准、施工时间、工程质量保证金等条款。
2. 在施工过程中，按照工程进度和质量要求定期进行监理、验收、材料检验等工作，确保工程质量符合规定。
3. 在竣工验收前，必须提交【房产权证、房屋竣工验收证明、竣工图审批文号】等材料，通过搜有关部门验收。
4. 竣工验收合格，取得相关证明，并办理相关手续才能售卖。
（三）销售配套阶段1. 严格执行政府制定的房地产市场管理法规和监管要求。
2. 在市场销售前，必须办理【商品房预售许可证、商品房销售合同】以及拍卖、公开招标等营销方案。
3. 按照法律要求编制、保管、公示【进度款支付计划、物业服务合同、房屋买卖合同】等相关合同。
4. 严格执行各种物业管理规定，并办理相关业务手续，保障消费者权益和房产市场稳定。
5. 保持政府及消费者之间的良好沟通，并尽最大可能处理相关纠纷和投诉问题。
三、附件列表1. 土地使用权证2. 规划许可证3. 建设许可证4. 建设用地规划许可证5. 房屋竣工验收证明6. 房产权证7. 商品房预售许可证8. 商品房销售合同9. 进度款支付计划10. 物业服务合同11. 房屋买卖合同四、法律名词及注释1. 建设用地规划许可证：是指予以使用建设用地的许可证明。
房企融资法律风险防范手册（2019年版）目录第一章房企融资概述第二章开发贷法律风险防范第三章公司债券法律风险防范第四章资产证券化法律风险防范第五章民间借贷法律风险防范第六章其他资金类法律风险防范第一章房企融资概述一、概述房地产开发企业作为高周转、资金密集型企业，融资需求持续增长。
但随着金融监管加强，去杠杆、去通道等一系列紧缩房地产信贷的宏观政策出台，房企融资渠道变窄、融资成本增高，融资业务面临更大的法律风险。
本手册从法律角度出发，揭示几类常见融资模式风险，分析风险发生的前因后果，为业务部门的经营决策、风险防范提供解决措施。
二、定义1、资产证券化：资产持有人为融资之目的，将其合法持有的可以产生持续稳定现金流的基础资产出售给管理人设立的资产支持专项计划，专项计划以从投资人处募集的资金受让基础资产，并将基础资产带来的收益分配给投资人的融资模式。
2、预期违约：是指在合同履行期限到来之前，一方明确表示其在履行期到来后不履行合同，或以其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同，即为预期违约。
3、非法吸收公众存款：是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的行为。
4、真实出售：是指原始权益人通过将基础资产项下或与之相关的所有权利和利益完整转让给专项计划，实现基础资产权属的完整让渡。
第二章开发贷法律风险防范一、主体不适格风险1、风险描述（1）未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；（2）住宅项目自有资本金未满足20%，商业用房未满足25%；（3）经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源的行为。
2、防范措施（1）取得项目全套批文、批复、证书后方可申报贷款；（2）取得政府监管部门的证明文件，证明不存在违法违规的用地行为，也不存在被行政处罚及立案调查情况；（3）施工进度与土地出让协议签署时间、四证取得时间匹配。
二、自主经营权受限风险1、风险描述（1）项目承包商、监理公司、设计公司等乙方单位的选择和更换受限；（2）贷款人对工程建设、设备采购、竣工验收、销售价格的确定等项目实施全流程进行监督和管理；（3）按揭银行的自由选择权受限；（4）对外投资、融资、股权转让、对外担保等日常资金行为受限。
2、防范措施（1）与贷款方先行协商，取消对房企日常开发建设、新增融资、担保的限制性合同条款约定；（2）若借款合同为格式范本难以沟通修订的，应另行与贷款人协商，达成口头或书面约定：房企对自身的开发建设享有实质的独立决策权，仅承担按照贷后监管需求提供相应的用款工程进度和资金使用情况的义务。
三、资金监管风险1、风险描述：（1）未按照项目施工进度提取银行贷款；（2）未按照借款合同约定的比例使用银行贷款；（3）发放的银行贷款未用于申贷项目的开发建设，而被挪用于购买土地、对外投资、其他项目的开发建设等用途。
2、法律分析：《商业银行房地产贷款风险管理指引》第二十条：“在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。
”3、防范措施：（1）严格按照项目施工进度和自有资金配比提取和使用银行贷款；（2）按照政府监管要求进行信息披露，定期向银行提供基础交易合同和付款凭证。
第三章公司债券法律风险防范一、前期尽调风险1、风险描述：在房企发债前期尽调阶段，发债主体被国土资源部门认定存在囤地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价以及其他违法违规事宜，被否定发债资格的风险。
2、法律分析：《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》国办发〔2013〕17号文规定：对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得对其发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组。
《调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》规定：“对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资源部门公布的行政处罚信息为准”3、防范措施：（1）按照土地出让、规划文件确定的时间节点按期对土地进行开发建设；（2）对于取得预售许可的商品住房项目，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售；（3）定期开展自查，查询国土资源部门、住建部门的官方网站，确认公司无政府认定的违法违规事项。
二、发行违规风险1、风险描述：发行人和承销机构在推介过程中以夸大宣传、虚假广告等不正当手段诱导、误导投资者，违规发售公司债券。
2、法律分析：《证券发行与承销管理办法》第三十条：“发行人和主承销商在推介过程中不得夸大宣传，或以虚假广告等不正当手段诱导、误导投资者，不得披露除招股意向书等公开信息以外的发行人其他信息。
”3、防范措施：（1）严格按照《公司法》、《证券法》等相关法律法规的规定，定价销售；（2）推介文件资料、现场路演等推广宣传如实反映定价、配售过程；（3）与承销机构签订承销协议，明确承销价格，对于承销人虚假承诺的行为约定相应的违约责任；（4）与承销机构协商确定公开发行的定价与配售方案并予公告，明确价格或利率确定原则、发行定价流程和配售规则等内容。
三、资金使用风险1、风险描述：债券发行后筹集的资金被用于购买土地、转借他人，投资过剩产能、进行与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，而受到监管机关行政处罚的风险。
2、法律分析：《公司债券发行与交易管理办法》规定公开发行的公司债券，募集资金应当用于核准的用途。
《关于房地产业公司债券的分类监管方案》规定房企发债资金不得用于购置土地、但可以用于还贷、补充流动资金，用于保障房和普通商品房建设。
3、防范措施：（1）严格按照监管机构核准用途规范募集资金投向，并定期披露资金使用情况：①募集资金用于还贷的，发行人逐笔披露拟偿还借款或其他债务的相关情况，及各项借款或其他债务到期情况。
保持债券和银行贷款存量金额的合理匹配；②募集资金用于项目建设的，确保项目资金配比符合监管要求。
披露项目基本情况、建设投资情况、资金来源；③募集资金用于补充流动资金的，发行人应在募集说明书披露用款主体，对流动资金进行测算，且原则上补充流动资金的规模应不高于所测算的新增流动资金额度。
（2）设立募集资金监管专户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，且不得存放非募集资金或用作其他用途。
四、提前兑付的风险1、风险描述债权人向法院提出发行人资信状况出现严重恶化，相关债券的本息到期后无法兑付，请求法院认定发行人为预期违约，要求公司提前还本付息的风险。
2、法律分析：《合同法》第108条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
”3、防范措施：（1）在募集说明书、认购协议等文件上尽量减少债权人可在特定情形下主张债券提前到期或者行使解除权解除合同的预期违约条款；（2）融资债券的发行公告、募集说明书等材料减少发行人未能清偿其它到期债务或兑付其它到期债券，则涉诉债券应提前兑付的条款；（3）出现预期违约诉讼后，发行人可根据产品募集说明书主张发行人权利，追加增信措施豁免加速清偿，并与持有人协商谈判，请求其继续持有债券，为发行人全面制定偿债方案、筹集资金赢得时间。
第四章资产证券化法律风险防范一、基础资产法律性质不明风险1、风险描述：（1）基础资产违法违规：①基础资产所涉及的基础交易违法或未真实存在；②基础资产属于禁止转让的资产，如涉及国家机密、具有人身依附性质的资产、基础交易合同约定不得转让的资产等；（2）基础资产权属不明，不具有独立性；（3）基础资产附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制。
2、法律分析：《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第三条：“本规定所称基础资产，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。
”《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第二十四条：“基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制，但通过专项计划相关安排，在原始权益人向专项计划转移基础资产时能够解除相关担保负担和其他权利限制的除外。
”3、防范措施：（1）存在合法有效的基础交易合同或其他包括但不限于证书、许可证等证明文件，保证基础资产能够定义为法律上权属明确的财产或财产权利；（2）基础交易真实，避免因虚假交易致使基础资产自始不存在；（3）对于已抵押、出质的基础资产，应先解除担保限制后再行转让。
二、专项计划现金流不足风险1、风险描述：基础交易合同的付款人在履行合同的过程中不履行、不完全履行付款义务，导致入池基础资产质量不佳、总量不足，不能产生持续稳定现金流的风险。
2、防范措施：（1）甄选资质优良、信用良好的交易合作方；（2）基础合同的出卖人、原始权益人应妥当履行其对应的义务；（3）在《基础资产买卖协议》中约定，当出现不合格资产时，由原始权益人对不合格资产进行更换或者赎回。
三、未实现真实出售的风险1、风险描述基础资产未真正转移给专项计划，未实现与原始权益人风险相隔离。
2、法律分析《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第五条：“专项计划资产独立于原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人的固有财产。
原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人因依法解散、依法撤销或者宣告破产等原因进行清算的，专项计划资产不属于其清算财产。
”《合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。
”《企业破产法》第三十一条：“人民法院受理破产申请前1年内，债务人的财产以明显不合理的价格进行交易，破产管理人有权请求人民法院予以撤销”3、防范措施（1）购买价款公允：鉴于基础资产购买价款一般都由买方在专项计划设立日或次日一次性支付，从谨慎角度出发，基础资产的购买价款一般不应低于现金流测算所得价值的75%；（2）明确交割方式：①在交易文件中对基础资产权属转移的时点进行明确约定；②签署书面的交割确认函。
（3）完善交割手续：强调基础资产对应的权属转移登记制度，在有公信力的登记平台来公示宣告基础资产的权属转移事宜。
如针对应收账款类基础资产，则必须要求在人民银行征信中心进行动产权属登记；（4）管理人设立单独的募集资金专用账户，专门用于接收、存放发行期内认购人交付的认购资金，独立于原始权益人的自有资金账户和收款账户。
第五章民间借贷法律风险防范一、借款合同无效风险1、风险描述：借款合同被法院认定为无效合同，房企被要求提前还本付息的风险。
2、法律分析：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条：“法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。
