土地一级开发审计及相关知识

土地一级开发审计重点知识土地一级开发审计是指对土地使用权转让、出让、租赁等一级开发活动进行审计，以确保土地资源的合理利用和开发过程的合规性。

下面是土地一级开发审计的重点知识。

1. 土地政策法规，审计人员需要熟悉国家和地方相关的土地政策法规，包括土地管理法、国土资源法、城市房地产管理法等，以了解土地开发的法律依据和规定。

2. 土地使用权出让，审计人员需要关注土地使用权出让的程序和合规性，包括土地出让方式、出让程序、出让合同的签订和执行情况等。

同时，还需要审查土地出让金的支付情况和使用情况，以确保土地出让资金的合理使用。

3. 土地征收与补偿，审计人员需要审查土地征收的程序和合规性，包括征收范围、征收程序、征收补偿标准等。

同时，还需要关注征收补偿款的支付情况和使用情况，以确保征收补偿款的合理使用。

4. 土地开发项目管理，审计人员需要审查土地开发项目的管理情况，包括项目规划、设计、施工等各个环节的合规性和效果。

同时，还需要关注项目资金的使用情况和项目进展情况，以确保土地开发项目的顺利进行。

5. 土地利用效益评价，审计人员需要对土地利用效益进行评价，包括土地的开发利用效益、资源节约利用情况、环境保护情况等。

通过评价，可以发现土地利用中存在的问题，并提出改进意见。

6. 土地管理和监督，审计人员需要关注土地管理和监督的情况，包括土地管理部门的组织架构、职责分工、监督机制等。

同时，还需要审查土地管理部门对土地一级开发活动的监督情况，以确保土地开发的合规性和规范性。

以上是土地一级开发审计的重点知识，审计人员需要全面了解土地政策法规、土地使用权出让、土地征收与补偿、土地开发项目管理、土地利用效益评价以及土地管理和监督等方面的内容，以便能够从多个角度全面审计土地一级开发活动。

第三章土地资源审计（一）土地资源审计内容1. 土地资源管理、利用情况。

（1）土地资源状况。

主要摸清土地总量、耕地和基本农田面积、新增建设用地总量、征地和农用地转用总量、占补平衡情况.（2）土地征收、转用情况。

主要检查执行土地利用总体规划、计划制度，征地、农用地转用审批制度，耕地占补平衡、基本农田保护等耕地保护制度的情况。

（3）土地供应情况。

主要检查执行供地与产业政策、招标拍卖挂牌出让和协议出让土地制度的情况。

（4）土地使用情况。

主要检查用地单位执行用地合同和闲置用地、转让政策，以及城乡规划管理政策的情况。

2. 土地出让收支管理情况。

主要检查征收、管理、使用土地出让收入的情况，包括提取廉租住房保障资金的情况。

3. 土地整治相关资金的征收管理使用情况。

主要检查耕地开垦费、土地复垦费、新增建设用地土地有偿使用费、用于农业开发的土地出让金4项资金的征收管理使用情况。

4. 土地整治项目建设情况。

主要检查土地整治项目的申报情况，执行招投标制、法人负责制等工程管理制度的情况、项目建设进度、质量等。

第二节土地出让收入和土地整治相关资金审计实例一、项目概况2002年至2011年，审计署先后5次组织特派办、地方审计机关对土地征收管理使用及土地专项资金（包括土地出让收入及土地整治相关资金1）进行了审计。

审计署连续大规模组织土地审计项目主要基于三点原因：一是我国土地资源形势十分严峻。

我国人多地少、耕地更加稀缺，人均耕地只有1.4亩，不到世界平均水平的40％。

更为严峻的是，有限的耕地资源还在不断减少。

进入21世纪以来，随着我国经济社会快速发展，建设用地面积增长过快，大量耕地被占用于各项建设，部分省区的建设用地指标在2009年已经突破《2006-2020年土地利用总体规划纲要》确定的2010年控制指标，耕地保有面积已经少于规划确定的2010年耕地保有量，已严重威胁到我国的可持续发展和粮食安全。

为保障我国18亿亩耕地红线保护目标不突破，有必要开展审计。

昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知文章属性•【制定机关】昆明市人民政府•【公布日期】2010.08.30•【字号】昆政发[2010]74号•【施行日期】2010.08.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知(昆政发〔2010〕74号)各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局、直属机构，市属各投融资公司：现将《昆明市土地一级开发整理管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一○年八月三十日昆明市土地一级开发整理管理办法第一章总则第一条为规范本市土地一级开发整理行为，加强土地资源的合理有效配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）、《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号），以及《昆明市土地储备管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条凡在本市行政辖区范围内经市、县（市）区人民政府批准的土地一级开发整理项目，适用本办法。

第三条本办法所称土地一级开发整理，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。

第四条土地一级开发整理项目应当符合土地利用总体规划、城市总体规划、城乡近期建设规划、土地利用年度计划、年度土地储备计划，以及相关法律、法规和规章的要求。

第二章土地一级开发整理项目和单位的确定第五条根据市规划部门提供的城市建设项目和方案，经市政府审批确定的新增片区开发和城市更新改造项目，以及市委、市政府确定的重大建设项目，按照“成街坊、成组团、成片区”收储的原则，由市级土地储备机构会同发改、财政、规划、国土、住建、交通运输、审计、监察、林业、滇保、环保等相关部门和三个国家级开发（度假）区管委会、县（市）区政府研究提出土地一级开发整理项目，将土地一级开发整理项目列入土地储备计划，报经市储委会批准后，对土地一级开发整理项目统筹安排，实施计划管理。

土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析作者：沈玉秀来源：《经营者》2019年第22期摘要土地一级开发整理就是政府或者具有一定授权的企业对某一特定地区或者区域内的土地包括城市国有土地、乡村集体土地进行征、拆、安置、补偿的行为，是使特定的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），然后进行商业交易的行为。

本文针对其涉及的收入确认和涉税问题进行研讨，提出相应的建议，期望对市场运作和发展有所帮助。

关键词土地一级开发整理项目收入确认涉税分析一、建造合同模式与商品销售模式的选择土地一级开发整理项目的收入确认依据开发单位或主体以及其与政府相关土地部门签订的土地开发委托合同，依照现行会计准则，可分为两种收入确认模式：一是建造合同模式，二是商品销售模式。

两种模式的选择不同，使用标准不同，具体应以相关政府土地管理部门是否明确开发主体可取得的收益金额、开发主体是否承担土地交易拍卖风险为判断标准。

建造合同模式。

选择建造合同模式一般是在土地委托合同中对开发金额进行预先暂定，明确相应的暂定价格，但是最终的费用由相应的审计单位进行审定。

合同中的约定金额与开发土地的最终交易拍卖的价格没有相关性，与土地的取得时间也没有相关性。

但是在委托开发合同中一般约定具体的结算时间，包括土地开发整理、验收后达到付款条件的合同款项等。

商品销售模式。

商品销售模式的选择条件是土地开发主体开发整理的土地在委托合同中约定的预估收益，与该土地的未来交易拍卖价相关联，并且约定在该土地交易拍卖后即支付合同约定的相应款项的情况。

二、土地一级开发整理业务涉税分析关于土地一级开发整理业务的总体涉税分析。

国家税务关于投资国有土地的征税规定，对于符合条件的国有土地投资者不予征收营业税，这是一项基于我国现有市场形势的具有普遍性使用意义的规定。

关于有关融资平台公司与国家土地主管部门签订的土地一级开发整理项目合同，其行为实质并不是严格按照或参照国家税务总局的相应文件进行的，因此并不属于有关规定的投资行为。

成都市人民政府批转市国土局等部门关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知文章属性•【制定机关】成都市人民政府•【公布日期】2011.10.26•【字号】成府发[2011]26号•【施行日期】2011.10.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源,机关工作正文成都市人民政府批转市国土局等部门关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知（成府发[2011]26号）各区(市)县政府，市政府有关部门：有关单位：市国土局、市建委、市规划局、市房管局、市财政局、市监察局、市审计局《关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理的意见》已经市政府同意，现批转你们，请遵照执行。

成都市人民政府二0一一年十月二十六日关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理的意见（市国土局、市建委、市规划局、市房管局、市财政局、市监察局、市审计局）为进一步规范引进社会资金进行一级土地整理，加强国有土地使用权出让收支管理，严格落实“收支两条线”管理制度，根据国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(国发[2010]13号)，财政部、国土资源部《关于印发＜土地储备资金财务管理暂行办法＞的通知》(财综[2007]17号)和省国土资源厅、省财政厅、省监察厅、省审计厅《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》(川国土资发[2011]36号)等文件精神，结合我市实际，现就进一步规范引进社会资金进行一级土地整理，严格土地出让收支管理提出以下意见。

一、坚持政府主导，科学规划，合理布局一级土地整理是依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照城市、区域功能定位和经济社会发展要求，以政府为主体，对新征收土地、旧城区改建土地进行统一的成片征收、拆迁、补偿、安置和土地平整，并完成地上及地下市政基础设施、城市公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地初级开发行为。

各区(市)县引进社会资金进行一级土地整理，应建立健全并坚持政府相关职能部门集体会审制度，坚持政府主导，统一规划，科学布局，统筹安排，合理确定规模范围。

拆迁审计方案一、土地一级开发审计服务方案（一）审计内容土地储备及一级开发主要对所涉及的前期程序及相关费用、征地拆迁补偿费及有关税费、收购回收和置换过程中发生有关补偿费用、市政基础设施建设有关费用、招标拍卖和挂牌交易中发生的费用、贷款利息等土地开发程序和土地开发成本进行审计，具体包括：（一）审查确认土地储备过程中发生的各项费用，审核拆迁程序及相关资料，会同拆迁公司、评估公司进行入户调查，对拆迁公司报送的拆迁补偿资料实施现场审核，并出具审核意见；（二）定期参加拆迁或房屋征收工作会议，掌握拆迁动态，审查项目有关合同条款的合法性、合理性，提出审计意见；（三）定期审核拆迁和房屋征收单位财务资料，着重审查资金的支出情况；（四）审核确认工程结算价款，掌握现场洽商、设计变更情况，并审核确认其价款，进行工程结、决算审核；（五）按要求完成上市成本审计工作；（六）配合区重点监督审计联席会议单位，开展相关工作。

按照石景山区审计局要求提供阶段性汇报报告和正式报告；（七）其他需要审计的事项。

（二）审计方法1、主要审查征地、拆迁补偿标准是否符合国家相关标准；征地、拆迁面积是否与批准(合同)、测绘面积相符；征地、拆迁补偿费是否及时、足额补偿到受补偿人。

2、主要审查土地一级开发主体是否按照规定要求设计、实施和维护成本明细表编制相关内部控制，是否选择和运用恰当的会计政策做出合理的会计估计。

3、主要审查项目成本明细报告是否按照《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》的规定编制；审查编制依据是否充分，编制内容是否全面，各项数据是否正确真实，应附送的资料是否齐全，签报手续是否完备。

需要注意的是在实施成本审计时，通常是对截止到某一个特定时间点的成本构成的审核，具有明确的时间属性。

因此，在审计时应该以该时间点为界，将土地一级开发项目的投资总额分为实际支付额与尚未支付额进行审计，并在审计报告中分别进行描述。

4、主要审查费用支出情况。

审查计入项目报审的成本明细的各项费用科目是否符合土地一级开发成本的开支范围和标准，各项目费用支出界限划分是否清晰；成本明细报表有无错报、漏报、以少报多、虚列支出、扩大开支范围和标准、挤占成本等问题。