土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例

亿城股份:关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告证券代码:000616证券简称:亿城股份公告编号:2011-003亿城集团股份有限公司关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

一、交易概述2011年1月13日,亿城集团股份有限公司(以下简称“本公司”)与唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)(以下简称“两河管委会”)、唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司(以下简称“两河投资公司”)签署《唐山市环城水系大城山片区一级开发投资合作协议》,我公司同意提供人民币4亿元的资金支持,由两河管委会和两河投资公司对唐山市环城水系大城山地块(以下简称“目标地块”)进行土地一级开发整理。

本次交易不构成关联交易。

2011年1月13日,公司第五届董事会临时会议审议通过了本次交易。

公司实有董事7名,出席会议董事7名,一致同意关于本次交易的议案。

因公司本次提供财务资助金额超过公司最近一期经审计净资产10%,根据《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》的规定,本事项应在董事会审议通过后提交股东大会审议。

二、交易对方基本情况(一)唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)性质:唐山市政府派出机构负责人:刘敬文(二)唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司成立日期:2009年1月23日地址:唐山市北区富强楼文化路办事处法定代表人:夏宝胜注册资本:3900万元人民币主营业务:环城水系基础设施和重大产业项目的非金融性投资股东情况:唐山市国有资产监督委员会持股100%财务状况(未经审计):截至2010年11月30日,总资产163874万元,净资产3926万元。

两河管委会、两河投资公司与本公司及持股5%以上的股东均无关联关系。

交易对方不存在除本公告所披露的以外、与本公司及本公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的关系,亦不存在其他可能或已经造成本公司对其利益倾斜的其他关系。

土地一级开发若干问题探讨“土地是财富之母”，土地是人类社会最重要的生产资料之一。

合理利用和管理土地这个最重要的生产资料，就需要对土地进行开发，其中，首先需要进行的就是土地一级开发。

然而，在当前的土地一级开发实践中，由于对土地一级开发的认识不足而出现了一系列问题，造成了一定的影响。

因此，我们很有必要对土地一级开发的内涵进行科学的界定，进而分析存在的问题并加以改进。

1.土地一级开发的界定土地一级开发最初可追溯到1996年我国杭州、上海等地率先开展的土地整理活动。

实际上，土地一级开发就是一种土地整理。

目前，人们对土地一级开发的概念还比较生疏，较明确提出一级开发概念的书籍也很少。

第一次提到“土地一级开发”一词的正式文件是2000年12月北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》（以下简称《条例》）。

《条例》第四十八条规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……。

”但《条例》并未对土地一级开发的涵义做出界定。

之后，北京市人民政府办公厅印发了《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》（京政办发［2002］16号），北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出字［2002］1100号），对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定。

根据中关村科技园区的实践，土地一级开发可定义为：国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地），根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。

1.1 土地一级开发基本可区分为两类根据《中华人民共和国土地管理法》，我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权两类。

新形势下土地一级开发实施模式研究作者：聂晓文来源：《中国房地产业·中旬》2020年第03期摘要：土地一级开发是土地储备制度建立和实施过程中的重要一环。

北京市的土地市场历经20多年的发展，已经形成较为完备的土地储备制度和土地招拍挂供应制度。

然而近年来，随着北京作为人口经济高度密集的大都市区，人地矛盾、资源环境、城市开发等问题日渐突出，倒逼发展方式的转变。

为更好的解决土地资源供需矛盾，处理好保护耕地与城市建设的关系，促进土地集约节约和合理高效利用，落实“减量提质”的新总规要求，土地市场供应源头——土地一级开发实施模式亟需进一步完善。

关键词：新形势下;土地一级开发;实施模式研究本文通过对现行土地一级开发实施模式及特点进行梳理和分析，具体阐述土地一级开发所面临的新形势，即近期国家和北京市关于政府隐性债务清理规范和《北京城市总体规划（2016年-2035年）（以下简稱“新总规”）减量发展要求，思考现有土地一级开发模式存在问题，探讨完善土地一级开发实施模式的实现路径，具有积极的现实意义。

1 现行土地一级开发实施模式及特点1.1 土地一级开发内涵土地一级开发的开展与土地储备制度密不可分。

根据最新的国家层面制度《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）规定：土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。

土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。

按照北京市地方政策《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，土地储备和一级开发是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

土地储备开发坚持以政府为主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。

1.2 现行土地一级开发模式和特点土地一级开发模式，实际上是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即谁是开发主体和投资主体的问题。

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

53中国房地产2009.12总第348期房地产开发一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。

按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。

土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。

通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。

真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。

二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。

土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。

其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。

由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。

而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。

因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。

政府虽然不作为土地一级开发的直接责任主体，但通过一级开发成本的审计，依然能够强化对土地一级开发项目的管理与控制；保障土地储备机构在使用土地储备开发资金返还土地一级开发主体土地熟化成本及支付企业开发利润时资金的安全性。

土地一级开发属性分析及其市场集中度实证研究——以北京市为例一、引言土地一级开发是土地储备的一个重要环节，其产生和发展始终离不开土地储备制度的发展演变。

从1996年我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心的成立到2007年国土资源部、财政部、中国人民银行三部委联合发布的《土地储备管理方法》(国土资发[2007]277号，土地储备从实践摸索上升到立法层面经历了十余年的艰辛，取得了不小的进展。

作为首个土地开发管理全国性标准文件，该《方法》明确规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，这里的前期开发即一级开发。

具体来说，就是依据城市总体规划、土地利用总体规划、国民经济和社会发展计划，由地方政府统一组织征地、拆迁安置补偿、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设的土地开发行为。

但在实际开发过程中，土地一级开发与二级房产开发常常以联动的形式出现，即由同一开发方完成一二级不同的开发任务，而且在时间安排上也相互交错，并不是严格意义上的分工开发。

土地一级开发研究文献主要集中在土地一级开发基本问题如内涵的探讨以及政府在一级开发中的地位和作用一、开发模式和盈利模式，显然还未引起广阔学者的广泛关注，但是土地一级开发实践却领先于开发理论研究，其在各大城市已普遍展开。

因此，从开发属性及市场结构方面来考察土地一级开发尤为重要，这对于我国土地开发市场的培育和标准、土地一级开发政策的优化和对开发实践活动的引导都有着十分迫切和重要的理论和现实意义。

产业组织理论的哈佛学派认为，市场结构决定市场行为，企业的市场行为进而决定市场绩效，因此市场结构的分析和优化对于产业的发展意义重大。

即使是与哈佛学派持异议的芝加哥学派，也认为对于市场结构研究的重要意义仍是不可无视的。

因此，本文着力通过土地一级开发属性的分析和市场集中度的实证研究，试图对土地一级开发政策的优化提供理论依据和现实支撑。

二、我国土地一级开发属性分析(一)自然垄断特性在传统的自然垄断理论中，自然垄断产业具有以下特征：第一，规模经济特征，主要考察的是生产成本导致的规模经济。

土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例来源：《中国房地产》作者：邵福军俞国泰密亚洲发布时间：2010-01-10邵福军俞国泰北京天鸿房地产开发有限责任公司密亚洲中船建筑工程设计研究院一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。

按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。

土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。

通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。

真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。

二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。

土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。

其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。

由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。

而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。

因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。

土地一级开发的作用土地一级开发的运行，突破了传统的房地产开发商兼做土地开发模式的许多不足，其作用体现在：(1)有效制止国有土地资产及政府财政收入流失，降低城市发展成本在传统的土地开发模式下，房地产开发商须在开发房产前进行土地的熟化整理，由于在土地出让后，政府难以了解土地开发的具体情况，无法掌握和控制土地开发成本，土地开发以后的增值情况就变得模糊，政府难从土地增值收益中获益；房地产开发商由于承担了征地、拆迁、补偿以及市政建设等工作，也加大了企业的经营成本负担和风险。

传统模式客观上延长了房地产开发周期，一定程度上增加了开发成本，也加大了城市发展的成本。

同时，房地产开发商有多种土地取得途径，存在开发商囤地炒作地价现象，使房地产价格失稳，损害了消费者利益，也不利于房地产市场的发展。

相比之下的土地一级开发模式下，政府可以有效地核算和控制土地开发的成本，从而掌握了政府土地收入源头；并且在政府主导下来展开土地一级开发，可有效缩短土地一级开发周期，降低一级开发继而降低房地产开发的成本，也一定程度上稳定了房地产服务的价格，有利于提高城市整体竞争力。

同时土地一级开发也极大程度的避免了房地产开发商通过其他途径购地的可能，防止了开发商囤地炒作地价，有利于稳定房地产市场秩序，降低房价。

(2)优化城市后备资源，保证城市可持续发展；土地是城市的自生资源，具有稀缺性、区位性、保值增值性等特点。

传统的土地开发模式下，政府没有明确的土地资源储备库。

如果政府在迎合城市的快速发展之时出现后备资源不足的情况，将会制约城市的发展。

土地一级开发模式下，政府以节约集约利用土地为指导原则，在城市总体规划的指导下，对城市土地利用统一规划和策划，由专门机构进行土地的储备与开发，并配合市政配套与建设实施方案，为土地供应做好准备。

因此，合理的土地一级开发模式的构建和运行，将使城市发展步入持续、健康、稳定的轨道，有利于城市的整体规划的落实和城市产业结构的优化。

土地一级开发及各地开发模式的初步探讨摘要：为有效地规范土地市场、盘活和最大效率地利用土地，就必须结合国家及各个地区的城市总体规划、土地利用总体规划，在此基础上对土地开发、出让、利用等各个环节进行有效地调控和管理。

关键词：土地一级开发开发意义开发模式Abstract: in order to effectively regulate the land market, dish vivid and maximum efficiency in the use of land, must be combined with the national and the various regions of the city overall planning, the overall planning of land use, on the basis of land development, transfer, use and other aspects of effective control and management.Keywords: land development development development mode一、土地一级开发简述土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发是按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。

土地一级开发，就是一种“政府主导、市场化运作”的土地开发新模式。

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

土地一级开发一、我国土地一级开发产生的背景1．土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础。

2．我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式。

3．我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力。

二、我国土地一级开发的发展历程从全国范围来看，土地一级开发大约经历了三个阶段：1．萌芽期(1996年至1999年)这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，因此人们对土地一级开发的概念还不是很明确。

1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。

1999年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。

土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。

按照当时的供地程序，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地，自行进行征地、拆迁和大市政建设后，再开发建设房屋。

可以看出这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。

2．发展期(1999年至2002年)这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。

由于经营性用地“招拍挂”制度的实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的土地一级开发(包括征地、拆迁和基础设施建设等)之后将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。

但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。

这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发中，成立了北京科技园建设股份有限公司、北京海淀科技园建设股份有限公司等多家土地一级开发公司，其各自以划拨方式取得了一定范围的土地，进行征地、拆迁、市政基础设施建设后，分别由政府以协议或公开方式出让土地。

土地一级开发四种模式简析土地开发一般分为一级开发和二级开发。

土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。

土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。

本报告通过结合一级、二级市场的开发现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，总结为四种模式并结合公司与土地性质作出简析。

一、固定比例收益模式（BT）该模式是指土地一级开发企业接受政府或土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益的模式。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备中心主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

开发企业仅仅作为土地储备中心的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。

北京采用这一模式。

《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

”此外，这种模式在福建漳州也有实践。

2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。

土地一级开发的运作模式分析土地一级开发正在逐步全面推向市场，房地产企业将面临更多的机会。

土地一级开发的业务特性及业务拓展，直接决定了土地一级开发的运营模式与开发主体，根据现在土地一级开发现状以及我国的政策规定，可以把土地一级开发运作模式分为政府主导型和市场运作型两种。

一、政府主导型土地一级开发的政府主导型包括四类：1.政府下属的土地储备作为土地一级开发的主体，全权负责土地一级开发工作的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或招标开发企业负责项目的具体施工和具体管理。

比如，北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2％。

以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2.是政府领导下的市场化运作，即政府授权委托国资控股企业行使土地一级开发的职能，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备行使土地储备职能，如重庆市的九大国有控股集团，大部分的城市公司-云南城投、中天建设等。

比如，重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。

土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是若干国有控股集团。

土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，国有控股集团公司拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，再到土地交易进行“招拍挂”出让。

出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10％，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余上交财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按规定比例分配；剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。

我国土地一级开发运行模式研究的开题报告题目：我国土地一级开发运行模式研究一、研究背景土地资源是我国最稀缺的资源之一，也是国家发展的基础和重要资源保障。

土地的开发利用不仅关系到国家经济发展和社会进步，更涉及到人们的生活和环境质量。

近年来，随着城市化进程的加快和人口的增长，土地资源日益紧张，土地一级开发的需求增加，但同时也存在一系列问题和挑战。

因此，研究我国土地一级开发的运行模式，探索合理的开发方式，具有重要的理论和现实意义。

二、研究内容和目的本研究旨在探讨我国土地一级开发的运行模式，分析现有的土地开发模式，挖掘其优点和不足之处，以及存在的困境和问题。

同时，结合国内外相关实践，借鉴先进经验，提出优化土地一级开发模式的建议和措施，以期实现可持续发展和资源高效利用。

具体研究内容包括：（1）我国土地一级开发现状和存在问题的调查和分析，旨在揭示土地资源利用的现状和存在的困境和问题。

（2）对我国土地一级开发的现有模式和模式特点的探讨和分析，旨在总结和评估现有模式的优点和不足。

（3）国内外土地一级开发实践的案例分析和借鉴，旨在总结成功案例的经验和教训，有助于深入理解土地一级开发模式的优化方向和可行性。

（4）优化我国土地一级开发模式的建议和措施，旨在提出合理的开发方案和制度设计，推动实现可持续发展和资源高效利用的目标。

三、研究方法和技术路线研究方法主要采用实证研究和理论分析相结合的方式，具体包括：（1）文献综述和案例分析。

通过搜集和整理相关文献和实践案例，深入了解国内外土地一级开发的状况、存在的问题和解决方案，有助于理论分析和实证研究。

（2）问卷调查和访谈。

通过对土地开发企业、政府部门、专家学者等相关人士的问卷调查和访谈，了解土地一级开发的具体情况和问题，采集实证数据，有助于深入分析和阐释存在的问题。

（3）理论分析和模型构建。

通过分析现有理论和模型，构建合理的研究框架和模型，分析土地一级开发模式的影响因素和优化方向。