土地一级开发审计及相关知识.

土地整治项目审计工作方案项目名称********** 土地整治项目*********** 土地整治项目************目录一、项目名称............................................................................................................3...二、审计依据............................................................................................................3...三、审计内容............................................................................................................4...四、审计安排............................................................................................................4...五、审计实施............................................................................................................6...（一）、工程施工费和设备费审核.....................................................................6..1、现场踏勘阶段.........................................................................................6...2、初步审计.................................................................................................7...3、核对定案.................................................................................................8...（二）、其他费用审核.........................................................................................8..（三）、出具报告................................................................................................9...（四）、资料归档..............................................................................................1..0.六、人员安排..........................................................................................................1..0.七、工作时间安排..................................................................................................1..0.八、其它.................................................................................................................1..1..土地整理项目竣工决算审计工作方案为了保证审计工作质量，提高审计工作效率，根据《财政投资审计管理规定》、《江苏省省级土地整治专项资金管理办法》等要求，制定东台市富安镇上灶等村土地整治项目和唐洋镇郭砂等村等村土地整治项目审计工作实施方案。

1.土地管理：国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。

2.相对封闭原理：在任何一个系统内，管理手段必须构成一个封闭的循环回路，才能形成有效的管理活动。

3.地籍：指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本情况的薄册（含图）。

4.地籍管理：国家为获得地籍信息，科学管理土地而采取的以土地调查（含测量）、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。

5.土地调查：指对土地的地类、位置、面积、分布等自然属性和土地权属等社会属性及其变化情况以及基本农田状况进行的调查、检测、统计、分析的活动。

6.基本农田：指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

7.土地登记：国家依照法定程序将土地的权属关系（所有权、使用权和他项权利）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的薄册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。

8.土地统计：利用数字、图表及文字资料，对土地数量、质量、分布、权属和利用状况及其动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项管理措施。

9.地籍档案：国家和地方各级土地管理部门及其事业单位在地籍工作中直接形成的，对国家、社会和土地管理工作有保存价值的，反映地籍工作和土地状况的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。

10.土地制度：是一定社会制度下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用的制度。

11.土地产权：指有关土地财产的一切权利的总和。

12.土地所有权：是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表现形式。

或者说，是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护和限制的排他性的专有权利。

13.土地使用权：是指实用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法部分处分的权利。

土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析作者：沈玉秀来源：《经营者》2019年第22期摘要土地一级开发整理就是政府或者具有一定授权的企业对某一特定地区或者区域内的土地包括城市国有土地、乡村集体土地进行征、拆、安置、补偿的行为，是使特定的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），然后进行商业交易的行为。

本文针对其涉及的收入确认和涉税问题进行研讨，提出相应的建议，期望对市场运作和发展有所帮助。

关键词土地一级开发整理项目收入确认涉税分析一、建造合同模式与商品销售模式的选择土地一级开发整理项目的收入确认依据开发单位或主体以及其与政府相关土地部门签订的土地开发委托合同，依照现行会计准则，可分为两种收入确认模式：一是建造合同模式，二是商品销售模式。

两种模式的选择不同，使用标准不同，具体应以相关政府土地管理部门是否明确开发主体可取得的收益金额、开发主体是否承担土地交易拍卖风险为判断标准。

建造合同模式。

选择建造合同模式一般是在土地委托合同中对开发金额进行预先暂定，明确相应的暂定价格，但是最终的费用由相应的审计单位进行审定。

合同中的约定金额与开发土地的最终交易拍卖的价格没有相关性，与土地的取得时间也没有相关性。

但是在委托开发合同中一般约定具体的结算时间，包括土地开发整理、验收后达到付款条件的合同款项等。

商品销售模式。

商品销售模式的选择条件是土地开发主体开发整理的土地在委托合同中约定的预估收益，与该土地的未来交易拍卖价相关联，并且约定在该土地交易拍卖后即支付合同约定的相应款项的情况。

二、土地一级开发整理业务涉税分析关于土地一级开发整理业务的总体涉税分析。

国家税务关于投资国有土地的征税规定，对于符合条件的国有土地投资者不予征收营业税，这是一项基于我国现有市场形势的具有普遍性使用意义的规定。

关于有关融资平台公司与国家土地主管部门签订的土地一级开发整理项目合同，其行为实质并不是严格按照或参照国家税务总局的相应文件进行的，因此并不属于有关规定的投资行为。

土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例来源：《中国房地产》作者：邵福军俞国泰密亚洲发布时间：2010-01-10邵福军俞国泰北京天鸿房地产开发有限责任公司密亚洲中船建筑工程设计研究院一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。

按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。

土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。

通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。

真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。

二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。

土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。

其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。

由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。

而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。

因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。

拆迁审计方案一、土地一级开发审计服务方案（一）审计内容土地储备及一级开发主要对所涉及的前期程序及相关费用、征地拆迁补偿费及有关税费、收购回收和置换过程中发生有关补偿费用、市政基础设施建设有关费用、招标拍卖和挂牌交易中发生的费用、贷款利息等土地开发程序和土地开发成本进行审计，具体包括：（一）审查确认土地储备过程中发生的各项费用，审核拆迁程序及相关资料，会同拆迁公司、评估公司进行入户调查，对拆迁公司报送的拆迁补偿资料实施现场审核，并出具审核意见；（二）定期参加拆迁或房屋征收工作会议，掌握拆迁动态，审查项目有关合同条款的合法性、合理性，提出审计意见；（三）定期审核拆迁和房屋征收单位财务资料，着重审查资金的支出情况；（四）审核确认工程结算价款，掌握现场洽商、设计变更情况，并审核确认其价款，进行工程结、决算审核；（五）按要求完成上市成本审计工作；（六）配合区重点监督审计联席会议单位，开展相关工作。

按照石景山区审计局要求提供阶段性汇报报告和正式报告；（七）其他需要审计的事项。

（二）审计方法1、主要审查征地、拆迁补偿标准是否符合国家相关标准；征地、拆迁面积是否与批准(合同)、测绘面积相符；征地、拆迁补偿费是否及时、足额补偿到受补偿人。

2、主要审查土地一级开发主体是否按照规定要求设计、实施和维护成本明细表编制相关内部控制，是否选择和运用恰当的会计政策做出合理的会计估计。

3、主要审查项目成本明细报告是否按照《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》的规定编制；审查编制依据是否充分，编制内容是否全面，各项数据是否正确真实，应附送的资料是否齐全，签报手续是否完备。

需要注意的是在实施成本审计时，通常是对截止到某一个特定时间点的成本构成的审核，具有明确的时间属性。

因此，在审计时应该以该时间点为界，将土地一级开发项目的投资总额分为实际支付额与尚未支付额进行审计，并在审计报告中分别进行描述。

4、主要审查费用支出情况。

审查计入项目报审的成本明细的各项费用科目是否符合土地一级开发成本的开支范围和标准，各项目费用支出界限划分是否清晰；成本明细报表有无错报、漏报、以少报多、虚列支出、扩大开支范围和标准、挤占成本等问题。

昆明市审计局关于印发土地储备和土地一级开发成本审计工作方案（试行）的通知各处室：为做好土地储备和土地一级开发成本审计工作，切实提高政府投资审计工作质量，经研究制定了《昆明市审计局土地储备和土地一级开发成本审计工作方案（试行）》，现印发你们。

请各处室在开展土地储备和土地一级开发成本审计过程中，按方案精心组织，抓好落实，认真做好土地储备和土地一级开发成本审计工作。

附件：昆明市审计局土地储备和土地一级开发成本审计工作方案（试行）二○一○年七月二十六日昆明市审计局土地储备和土地一级开发成本审计工作方案（试行）为规范土地储备和土地一级开发成本审计监督行为，控制审计风险，提高审计质量及工作效率，促进土地市场的健康发展，服务现代新昆明建设，根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计法实施条例》、《昆明市土地储备管理办法》（昆明市人民政府令第97号）、昆明市人民政府办公厅《关于落实和推进土地储备工作的会议纪要》（第186期）、《昆明市土地储备成本核算管理办法》（讨论稿）、《昆明市土地储备一级开发整理管理办法》（讨论稿）等规定，针对土地储备和土地一级开发成本审计项目具有政策性强、情况复杂、涉及环节多、专业性要求高等特点，并结合我局土地储备和土地一级开发成本审计项目的实施具有突发性强、要求时间紧、审计任务繁重、操作环节复杂的实际，特制订本工作方案。

一、审计目标、审计组织方式（一）审计目标1、依据土地储备和土地一级开发的相关政策，通过审计，真实、合理、合法的确认我市纳入土地收储的土地储备和土地一级开发成本。

2、通过审计控制土地储备和土地一级开发的成本支出，促进提高土地储备和一级开发项目管理水平，从而提高土地收储资金的应用效果。

3、通过审计提出合理化建议，为政府相关部门制定土地收储相关政策、完善土地收储的管理提供参考依据。

（二）审计组织方式按照市政府办公厅《关于落实和推进土地储备工作的会议纪要》精神，为提高审计工作效率、保证审计工作质量，土地储备和土地一级开发成本审计采取由我局组建审计组，审计组长、副组长由我局审计人员担任，审计项目的具体实施委托社会专业机构完成的方式进行。

市国土房管出字[2002]1100号关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知各区、县国土房管局，各直属机构，机关各处室：北京市土地一级开发管理暂行办法，已经市政府领导同志同意，现印发给你们，请认真组织贯彻落实。

二〇〇二年十二月十二日北京市土地一级开发管理暂行办法第一章总则第一条为规范本市土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足本市经济发展和城市建设用地需求，根据国家和本市有关法律法规以及《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发〔2002〕4号）的有关规定，结合本市的实际情况，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域内经市、区（县）政府批准的土地一级开发项目，均适用本办法。

第三条本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心（以下简称市土地储备中心）及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

第四条市国土房管局负责本市土地一级开发的管理工作。

市土地储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施工作。

第五条土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。

经市政府批准由市土地储备中心负责组织实施的项目除外。

参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。

中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目。

第二章土地一级开发项目的确定和实施第六条市国土房管局根据土地利用总体规划、城市总体规划和土地供应计划，会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组织编制全市土地一级开发年度计划，经市土地储备联席会议审定后报市政府批准执行。

土地一级开发计划包括存量国有土地一级开发计划和新征土地一级开发计划。

第七条根据土地一级开发年度计划确定的土地一级开发项目，按以下程序实施：（一）办理计划和规划手续。

土地整治项目审计方案土地整治项目审计工作方案一、项目名称本次审计的项目名称为XXX土地整治项目。

二、审计依据本次审计的依据为《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计署关于加强土地整治项目审计工作的通知》等相关法律法规和规章制度。

三、审计内容本次审计的内容主要包括工程施工费和设备费审核、其他费用审核、出具报告以及资料归档等方面。

四、审计安排审计工作将分为现场踏勘阶段、初步审计阶段和核对定案阶段。

在现场踏勘阶段，审计人员将前往项目现场进行实地考察和调查，并了解项目的基本情况和施工进展情况。

在初步审计阶段，审计人员将对项目的工程施工费和设备费进行初步审核，并对存在问题的地方进行记录和整改。

在核对定案阶段，审计人员将对初步审计的结果进行核对和定案，并提出相应的整改意见和建议。

五、审计实施一）工程施工费和设备费审核1、现场踏勘阶段在现场踏勘阶段，审计人员将进行实地考察和调查，并了解项目的基本情况和施工进展情况。

2、初步审计在初步审计阶段，审计人员将对项目的工程施工费和设备费进行初步审核，并对存在问题的地方进行记录和整改。

3、核对定案在核对定案阶段，审计人员将对初步审计的结果进行核对和定案，并提出相应的整改意见和建议。

二）其他费用审核审计人员将对项目的其他费用进行审核，并对存在问题的地方进行记录和整改。

三）出具报告审计人员将根据审核结果，撰写审计报告，并提出相应的意见和建议。

四）资料归档审计人员将对相关资料进行整理和归档，确保审计工作的可追溯性和可复查性。

六、人员安排本次审计的人员安排包括审计组长、审计员、资料员等。

七、工作时间安排本次审计的工作时间安排为**年**月**日至**年**月**日。

八、其它本次审计工作中，审计人员应严格遵守相关法律法规和规章制度，确保审计工作的公正、客观和准确。

同时，审计人员还应积极与项目管理方沟通，加强合作，确保审计工作的顺利进行。

为了确保审计工作的质量和效率，根据相关法规文件，制定了东台市富安镇上灶等村土地整治项目和唐洋镇郭砂等村土地整治项目的审计工作实施方案。

关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知昆明市人民政府文件（昆政发〔2010〕74号）各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局、直属机构，市属各投融资公司：现将《昆明市土地一级开发整理管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一○年八月三十日昆明市土地一级开发整理管理办法第一章总则第一条为规范本市土地一级开发整理行为，加强土地资源的合理有效配置，促进土地节约集约利用。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）、《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277 号），以及《昆明市土地储备管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条凡在本市行政辖区范围内经市、县（市）区人民政府批准的土地一级开发整理项目，适用本办法。

第三条本办法所称土地一级开发整理，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。

第四条土地一级开发整理项目应当符合土地利用总体规划、城市总体规划、城乡近期建设规划、土地利用年度计划、年度土地储备计划，以及相关法律、法规和规章的要求。

第二章土地一级开发整理项目和单位的确定第五条根据市规划部门提供的城市建设项目和方案，经市政府审批确定的新增片区开发和城市更新改造项目，以及市委、市政府确定的重大建设项目，按照“成街坊、成组团、成片区”收储的原则，由市级土地储备机构会同发改、财政、规划、国土、住建、交通运输、审计、监察、林业、滇保、环保等相关部门和三个国家级开发（度假）区管委会、县（市）区政府研究提出土地一级开发整理项目，将土地一级开发整理项目列入土地储备计划，报经市储委会批准后，对土地一级开发整理项目统筹安排，实施计划管理。

土地整理学习资料“城乡建设用地增减挂钩”学习资料一、基本概念1、土地分类（第一种分法）农用地、城镇建设用地及工矿用地、未利用地；（第二种分法）一般农田、基本农田、建设用地。

2、土地整理通过对田、水、路、林、村等进行综合整治权属调整的措施，以提高土地利用率、生产率、劳动率和改善环境。

当前的土地综合整治包括农用地整理和建设用地的整理。

3、拆院并院与挂钩项目拆院并院和挂钩项目在定义上相差不大，都可泛指城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩。

两者之间主要有三大区别：一、审批权限不同。

挂钩项目由省厅审批，拆院并院（小拆）由成都市国土资源局审批；二、指标使用范围不同。

挂钩项目所得的指标可以在不同区市县范围内使用，拆院并院所得的指标只能在本乡镇使用；三、土地性质不同：通过挂钩项目所得的土地可以依法征收为国有建设用地，拆院并院所的的土地只能保有集体建设用地的性质，不能报征。

4、台账划分各类用地面积；包括农用地面积、建设用地面积、未利用地面积。

5、集体建设用地乡村集体经济组织和农村个人投资或集体，进行各项非农业建设使用的土地。

主要包括：乡村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地6、三农“三农”是农村、农民、农业的总称。

“灾后重建城乡建设用地增减挂钩”试点项目的实施解决了三农问题、三个集中、提高生产力、改变生产关系，加快民主进程。

7、生产力人类改造自然的能力叫做生产力，就是人们征服自然、改造自然以获得物质生活资料的能力，是人们改造自然的物质力量，它表示的是生产中人对自然界的关系。

8、生产关系生产关系是指人们在物质资料生产过程中结成的社会经济关系，它是人们最基本、最主要的社会关系，决定了其它社会关系。

生产关系有广义和狭义之分：狭义的生产关系是指人们在直接的生产过程中、即物质资料生产四个环节中的“生产”环节中所建立起来的关系；广义的生产关系是指它人们在物质资料生产的全过程中、即生产、分配、交换、消费全部四个环节中所发生和结成的各种经济关系。

第十二章一级土地开发及代建工程结算业务本章节主要涉及经营活动中项目结算与收款的核算业务。

主要涉及一级土地整理、基础设施工程代建等业务内容。

3.1一级土地整理3.1.1术语解释及核算内容一级土地整理：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

设置“主营业务收入－一级土地整理”、“主营业务成本－一级土地整理”、“应收账款[辅助核算：客商]”等科目进行核算。

3.1.2 核算依据1．销售商品收入确认根据准则规定，应当在同时满足下列条件时予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）收入的金额能够可靠的计量；（4）与交易相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

一级土地整理开发收入确认的原则：公司在完成土地一级整理开发并移交给政府土地管理部门，在经过土地招、拍、挂流程成交时确认土地一级整理开发收入。

2．确认收入的当月应及时结转销售成本。

3.1.3账务处理3.1.3.1一级土地整理开发结算财务部门按土地储备中心等部门经过招、拍、挂流程完成土地出让手续的各宗土地的成交价格扣除土地储备成本、计提的专项资金等的余额作为营业收入金额，根据各宗土地出让成交资料、专项资金计提表等资料完成一级土地整理收入确认账务处理。

一级土地整理收入确认通过“主营业务收入－一级土地整理”科目进行核算。

2．附件要求①各宗土地出让成交汇总表及相关资料（根据管理需要灵活选择）；②专项资金计提表（根据管理需要灵活选择）等。

3．审核要点①审核各宗土地出让汇总表的相关信息资料是否与明细资料相符，汇总数据是否正确；②审核专项资金计提的金额是否与相关政策文件相符；③审核记账凭证金额、客商单位辅助核算是否与原始凭证一致。

土地一级开发审计及相关知识分析
土地一级开发审计是指对土地使用权流转过程中的所有权、条件、限制、安全、环保等方面进行评估和监督的过程。

在土地一级开发审计中，
需要对相关法规、规章、政策进行深入的分析和研究，确保土地一级开发
过程的合法、规范和可持续发展。

土地一级开发审计的内容主要包括土地用途规划的合理性、土地使用
权的取得方式和使用条件、土地使用权的流转过程、土地资源的保护和利
用情况、环境保护措施的实施情况等。

审计人员需要对这些内容进行综合
分析，判断是否存在问题，提出问题的解决方案。

土地一级开发审计的方法包括文件审查、调查访谈、现场检查等。

审
计人员需要通过查阅相关文件和资料，了解审计对象的基本情况和历史记录；进行调查访谈，与相关人员沟通交流，获取更多信息；进行现场检查，实地查看土地开发情况和环境保护措施。

总之，土地一级开发审计是一项重要的工作，需要对相关知识进行深
入分析和研究。

审计人员需要充分了解相关法规和规章，掌握相关调查方
法和技巧，确保审计工作的准确性和有效性。

只有通过科学、合理的审计
工作，才能保障土地资源的合理利用和环境的保护。