投资性房地产公允价值评估研究
随着投资性房地产公允价值会计计量的实施，以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。文章在参照国家对会计报表审计的相关管理，结合企业会计准则和相关评估规范，对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围等相关因素进行了初步探讨。不多说下面请看下面的内容吧：
一、关于委托主体
房地产评估委托权问题在评估界研究不多，因为传统房地产评估主要为房地产交易服务，而交易一般仅涉及交易双方，牵涉的利益相关方较少，评估委托权上容易达成一致。但是，基于财务报告目的的评估，涉及的相关利益方多，利益诉求各不相同，因此，委托评估制度设计是否科学合理，对于评估报告质量，乃至资本市场的稳定均有重要影响。
对于投资性房地产公允价值评估，委托权制度设计的基本原则，是平衡各方利益，让既是评估客体又是评估结果的利益最相关方与委托权的行使适当隔离，评估委托交由评估结果对其利益影响相对较小、地位比较超脱者行使，即由独立董事行使评估委托权。
二、关于评估独立性
独立、客观、公正是评估机构执行评估业务的基本要求，独立性是中介鉴证机构的生命线，丧失独立性即丧失公信力。从独立性要求出发，不仅会计师事务所、评估师事务所与企业之间要保持独立，而且会计师事务所、评估师事务所之间也应该保持各自独立。目前兼营房地产评估业务的会计师事务所或实质上归于同一主体控制或双方的关系足以影响其独立性的两家事务所，不得在接受审计委托的同时，又接受投资性房地产公允价值评估的委托。
注册会计师在审计过程中可以借助评估师的工作对企业提供的投资性房地产公允价值计量是否合规、合理提供咨询意见，评估师的工作具有咨询性，属于注册会计师利用专家的工作，评估师提供咨询性意见，只对注册会计师负责，责任由注册会计师承担，笔者认为评估机构承担此类业务仅需评估机构和企业保持独立性即可，因为责任主体是审计机构。这和承担财务报告目的评估是截然不同性质的工作，后者是鉴证性评估。
中国会计准则与国际会计准则的比较研究
————资产类科目比较
写作提纲
一、投资性房地产
二、存货
三、固定资产
四、生物资产
五、无形资产
六、非货币性资产交换
1 中国会计准则与国际会计准则的比较研究
—— 资产类科目比较
内容摘要: 1997年至今，构建按经济业务统一规范的会计准则体系《企业会计准则》和分行业会计制度实行之后，由于不同行业财务报表项目有所不同，在上市公司信息揭示，企业兼并以及财务报表合并等诸多方面存在着不便。为了增强财务信息的可比性，规范财务信息的披露，建立一套适用于不同行业的所有制形式的企业会计准则体系就显得十分必要。这一阶段，不仅要制定企业会计的30多个具体准则（包括通用业务准则、特殊业务准则、特殊行业准则和会计报表准则），还要制定《核算会计准则》与企业会计准则形成配套。这一阶段是以《企业会计准则——关联方关系及交易的披露》的发布为正式开始的标志。在2005年11月7日至8日召开的中国会计准则委员会与国际会计则理事会在会计准则趋同会议上,双方认为.中国会计准则与国际财务报告准则在极少数问题上存在差异,而中国在2006年2月颁布了新的企业会计准则,构建了新的会计体系,然而中国新会计准则与国际会计准则仍然存在着差异,本文以资产类的会计科目:投资性房地产、存货、固定资产、生物资产、无形资产、非货币性资产交换进行比较。
中国会计准则国际差异分析及应用
新准则·新思路
第二讲 国际会计准则简介
第三讲 具体会计准则的对比分析及应用
一、会计准则的性质与意义
会计是一种商业语言
会计准则是游戏规则
会计准则是政治工具
美国是IFRS的新主人
会计准则国际化是大势所趋
CAS与IFRS趋同
1、会计是一种商业语言
会计是一种商业语言。无论公司规模大小、无论身处哪个国家，所有股东和相关利益人都需要通过会计所提供的财务信息来了解企业的财务状况与经营成果，以决定未来的行动方案。“会计准则”就是这种特殊“语言”的语法。随着全球经济一体化的加速，建立一套能让全球的企业都能共同使用的会计准则，即国际会计准则，是人类的共同要求。
IASC于1973年由英、美、日澳大利亚等九个国家在英国发起成立。目前已拥有来自112个国家的153个成员组织，已经有100多个国家和地区采用了国际财务报告准则(IFRS)。
2、会计准则是一种游戏规则
会计准则作为反映经济活动、确认产权关系、规范收益分配的专业技术标准，是市场经济“游戏规则”。如：
债务重组
关联方定义
3、会计准则是一种政治工具 会计准则的制定是相关各方利益冲突条件下的一种公共选择过程，最终沦为一种政治工具也是很自然的事情。欧盟至今仍拒绝承认中国市场经济地位，称仍存在四大障碍：
政府的影响力
会计准则
破产法
金融服务领域的改革
但2002年11月，欧盟却承认俄罗斯市场经济地位，而俄罗斯至今还不是WTO成员。在这里，会计准则被当作一项政治工具。
国际会计准则和反倾销调查
据2006年11月24日《参考消息》引援英国《金融时报》报道，世界上1/3以上的反倾销行动都是针对中国。由于美国和欧盟不把中国视为“市场经济国家”，中国特别容易成为反倾销目标。中国在国际反倾销中受损的原因
主观原因：企业缺乏应对的意识和胆量
客观原因：中国会计核算制度与国际会计准则还存在差距。
与国际接轨的真正含意是产品技术标准国际化和资本技术标准国际化。
2009年4月(下)总第191期投资性房地产会计准则浅析广东省建筑工程集团有限公司叶爱玲
'◆一、新会计准则与我国会计制度相关规定的差异(一)会计科目的差异此前，我国未针对投资性房地产单独制定相关准则，有关业务根据《企业会计制度》和有关规定进行处理。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业开发的房地产对外出租的．在“固定资产”科目核算．土地使用权在“无形资产”科目核算。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特性．有别其他价值逐期减损的无形资产和固定资产，新准则单独设置“投资性房地产”科目，用于核算企业为赚取租金或获得资本增值为目的的房地产。(二)后续计量方法的差异会计制度对列入“固定资产”或“无形资产”科目的具有投资性质的房地产采用成本模式计价，按期计提折旧或摊销，会计期末以扣除折旧、摊销及资产减值准备后的金额作为账面价值。在此模式下，“固定资产”或“无形资产”的账面价值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，无法客观反映资产的实际价值。新准则中在成本法的基础上，引入了公允价值模式，并对其使用条件进行了限制．只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才能用公允价值模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧、摊销或计提减值准备，以会计期末的公允价值为基础调整期初账面价值，公允价值与原账面价值的差额，计人当期损益。在此模式下，投资性房地产的价值能够客观体现，不再受初始成本的约束，资产的增值能体现在报表上，从而有利于企业为相关信息使用者提供更客观、更真实的资产信息。■◆二、新准则与国际会计准则相关规定的差异(一)投资性房地产所涵盖的范围国际会计准则中投资性房地产所涉及的“土地”是指土地所有权．而我国由于土地属于公有制性质。因此，我国新准则中的“土地”则是指土地使用权：国际会计准则将融资租人的房地产和以经营租赁方式租人后转租的房地产均纳入投资性房地产的范围，而我国新准则将其纳入租赁准则的范畴。(二)投资性房地产确认和计量的选择我国对投资性房地产的确认条件和计量规定是，与该投资性房地产有关的经济利益可能流人企业，该投资性房地产的成本能够可靠计量；并要求按照成本进行初始计量，与国际准则基本一致。该准则最大的变化是在后续计量上引入了公允价值，在保留现行成本模式的同时，规定“在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的”．可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，两种模式可以进行选择；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，二者的差额计人当期损益，不得计提折旧和减值准备；在计量模式变更上，作了严格的规定，这些都将有效防止上市公司操作利润。与国际准则相比，国际准则未强调适用公允价值的条件，而要求所有企业为计量目的或为披露目的(成本模式)而确定髓Il◆投资性房地产的公允价值；在如何计量上，国际准则认为公允价值就是市场价值，它是在资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得最可能的价格。(三J投资性房地产信息披露的要求我国要求披露投资性房地产的种类、金额和计量模式；采用成本模式的。披露折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；采用公允模式的，披露其确定方法和依据以及公允价值变动对损益的影响等等。与国际会计准则相比，披露内容简化，减少对公允价值计量下投资性房地产产生的收益和相应费用、投资性房地产变现能力限制、公允价值对评估师的依赖等披露要求。■◆三、新会计准则下房地产企业的会计政策选择(一)正确选择自用房地产或存货转换为投资性房地产的时机l、依据企业的现金偿债能力进行选择如果一家公司面l临两种选择，将房地产作为存货以供未来销售，或将其作为投资性房地产供出租或增值后转让，则需要考虑当前的负债状况及偿债能力。考虑到两者在现金流量上的区别，作为存货时，可能在一定时期内全部或大部分变现。由此获得的现金流量可以用于清偿债务。作为投资性房地产时，因出租获得的现金流量颇为有限，由此获得的现金流量难以用于清偿债务。因此，高负债公司通常不宜选择将金额巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。2、依据企业的持有目的进行选择如果一家公司自用房地产或存货客观上已存在巨额重估盈余，那么是否应将自用房地产或存货转换为投资性房地产呢?这往往取决于企业持有的目的。如果说企业持有是为了近期转让，并且比较容易实现转让。那么好的选择是继续作为自用房地产或存货。因为这样丝毫不影响它们按照公允价值转让，获得巨额账面利润，并获得现金流量。而选择转换为投资性房地产的结果是，绝大部分的重估盈余在采用公允价值模式进行初始计量的同时确认为股东权益，而不能确认为账面利润。为此，只有在不打算近期转让的情况下，公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。(二)科学选择投资性房地产转换为其他资产的时机当企业选择以成本计价模式对投资性房地产进行计价时，无论何时将投资性房地产转换为其他资产均不会产生转换损益。但当企业选择以公允价值计价模式对投资性房地产进行计价时，不同的时机选择会产生不同的结果。当企业所持有的投资性房地产在活跃的房地产交易市场上的价格处于上升趋势时，企业应继续将其作为投资性房地产。一方面，由于市场价值的不断提升，租金的价格可以相应地提高。从而获得较高的租金回报。另一方面，待市场价格到达一个相对高点时再将其转换为其他资产，从而获得一个更高的转换收益，增加转换当期的利润。反之，当市场价格处于下降趋势时则应选择尽快转换为其他资产，从而回避转换损失。(三)合理选择成本计价与公允价值计价1、根据管理层对企业价值的判断标准选择相应的计价方式财政金如果管理层侧重对利润的考核。以利润最大化作为企业价值最大化的评判标准，那么对那些拥有大量投资性房地产的公司而言，在所持物业持续升值的情况下会考虑将成本计价改为公允价值计价。因为这样会形成公允价值与原账面价值之间的正差，增加当期利润。但是在当今社会，越来越多的人不仅关注公司的盈利状况，还关注公司良好的现金流量状况。如果管理层侧重对现金流量的考核，那么采用公允价值计价就不会带来好处。相反，由于利润总额的增加，企业缴纳的所得税会增加，总收入不变，纳税增加，意味着现金支出增加，公司账面的价值不能变成实际利润，企业反而要付出大量的现金，这样企业就不会选择公允价值计价。2、根据房地产企业的类型选择相应的计价方式。(1)主要经营普通居民住宅的企业投资性房地产会计准则主要是针对那些拥有大量投资性房地产的公司而制定的，对主要经营普通居民住宅的企业来说，除部分投资性土地储备外，作为存货的房地产远远大于投资性房地产．因而受投资性房地产会计准则的影响较小。投资性房地产会计准则第十六条规定，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。转换当日的公换当日的公允价值大于原账面价值，其差额计人所有者权益，在当期盈利能力不变的情况下，反而降低了公司的净资产收益率，选择公允价值计价方式对这类公司无明显益处。(2)拥有大量投资性房地产的公司投资性房地产会计准则第七条明确规定，企业取得的投资性房地产应当按照取得时的成本进行初始计量。但第十条规定，在同时满足以下几个条件的情况下有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。第十一条规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。由此可见，即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说，在取得投资性房地产时也应当以成本计价，只有在后续计量满足一定的条件时才可采用公允价值计价。允价值小于原账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价参考文献：值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。根据此规定，这种类型[1】王瑞，公允价值模式对投资性房地产企业的影响【J】．财会研的开发公司在选择公允价值计价时，一方面，如果转换当日的公允价究，2008，16值小于原账面价值，其差额计人当期损益(实为损失)，降低了公司的净【2】王广军，筒析《投资性房地产》准则对房地产企业会计的影响利润，反而将成本计价模式下隐性亏损变成了显性。另一方面，如果转叨．现代商业，2008，29(上接第75页)类管理。“全面审计，突出重点”，抓住重点，有的放矢，可以尽快找到比价审计的突破口，及时发现物资采购中存在的问题。④建立物资、器械价格信息查询系统，为进行比价采购审计提供信息支持。这样，医院通过比价采购既能选择质量和性能优良的产品，又能使采购的成本费用降到最低。二是制订基本建设、修缮改造内审制度。近几年来，医院正处于大规模的改造期、改建、扩建和新建项目很多，为提高资金使用效益，降低工程造价，防止损失和浪费，内审工作应提前，从前期、中期着手。参与项目建设书的拟定、立项评估、项目可行性研究和项目经费预算：参与基建工程项目的考察、招标和施工合同的签订；参与施工图纸的会审和施工图预算的审核。及时深入施工现场、了解施工进度、监督施工单位用料等，了解工程量的增减、变更，对整个施工过程实行动态监控。内审工作的前移。即前期、中期的审计可以有效地解决和堵塞“跑、冒、滴、漏”，减少后期决算许多不必要的纠纷。3．规范内部审计工作程序根据医院的具体情况，拟定审计项目计划．报经单位主要负责人批准后实施，内部审计机构实施审计前，应编制审计工作方案，组成审计组，并提前3日以书面形式通知被审计单位；被审计单位应配合审计工作，提供必要的工作条件。审计组对审计事项实施审计，应取得审计证据编制审计工作底稿，由被审计单位相关人员签字确认。审计组对审计事项实施审计后。编制审计报告，并征求被审计对象的意见。被审计对象在收到审计报告之日起10个工作日内．提出书面反馈意见，送交审计组。内部审计机构应对必要的项目实施后续审计。内部审计机构对办理的审计事项，应当建立完整的审计档案，并按照有规定保存。对审计工作成效显著的内部审计机构和履行职责、忠于职守、坚持原则、做出突出成绩的内部审计人员．所在单位和上级主管部门应给予精神或者物质奖励：对不履行审计职责的内部审计人员，由所在单位给予批评；对滥用职权、循私舞弊、玩忽职守、泄露秘密的内部审计人员，所在单位和上级主管部门依照有关规定严肃处理。对拒绝或者不配合内部审计工作．拒绝提供或者提供虚假资料、拒不执行审计意见以及打击报复内部审计人员的单位和人员．各部门、各单位主要负责人应当及时做出严肃处理。4．不断拓宽内部审计领域针对医院的特点．不仅要继续加强传统的财务收支审计．基建修缮等审计工作，还要向管理审计、绩效审计、经济责任审计等方面延伸。医院内部审计要充分利用审计资源，大力开展社会效益审计，主要审核医疗业务活动各项收费标准是否严格按照有关收费标准是否严格按照有关收费标准执行，保证医院不多收、不少收、不漏收，提高社会名誉。要积极开展经济效益审计，从加强内部管理人手，及时发现经营管理工作中的问题，提出合理化的切实可行的建议，来提高医院的经济运行质量，获得尽可能大的经济效益。参考文献：【1]卫生系统内部审计工作规定，中华人民共和国卫生部令第51号[2】医院内部审计的现状、问题及对策，湖南省卫生经济学会学术论文专辑
