投资性房地产准则利弊分析及应对策略研究
姜葵 （湖南涉外经济学院商学部，湖南长沙４１００１３） 摘要：本文对新旧投资性房地产准则进行了详细的差异比较，深刻剖析了新准则的利弊，为广大会计从业人员提供了 相应的应对策略。 关键词：投资性房地产；新旧会计准则；应对策略 作者简介：姜葵（１９７２一），男，湖南岳阳人，湖南涉外经济学院商学部会计系副教授，高级会计师，中国注册会计师，中国 注册税务师，研究方向：会计、税务。 中图分类号：Ｆ２７０ 文献标识码：Ａ ｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６７２—３３０９（ｘ）．２０１０．１２．Ｉ１ 文章编号：１６７２—３３０９（２０１０）１２—２６一ｏ３
一、新准则与旧准则的差异比较 我国旧会计准则将投资性房地产作为存货、固定资 产和无形资产的部分核算内容．新准则规定，为赚取租金 或资本增值．或两者兼有而持有的房地产．应在“投资性 房地产”科目核算 新旧准则的差异主要体现在： １．后续计量的差异 旧准则规定．房地产开发企业自行开发房地产或企 业固定资产中房地产用于对外出租的．在“存货”或“ 定 资产”科目巾核算．土地使用权在“无形资产”科目核算， 按照成本模式进行计量 在业务处理时．“出租开发产品” 按期摊销出租产品的成 ：“固定资产”按期计提折旧， “无形资产”按期进行摊销．均计入“其他业务成本”科 目。 新准则规定．投资性房地产可采用成本模式或公允价 值模式．同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产 进行后续计量．不得同时采用两种计量模式。选用成本模 式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值损失一 经计提．不得转回 采用公允价值模式计量的，资产负债 表日不对投资性房地产计提折旧或进行摊销．应当以该 日公允价值为基础调整其账面价值．公允价值与原账面 价值之间的差额计人当期损益（公允价值变动损益）。 ２．新准则有关投资性房地产转换的差异 新准则规定．对投资性房地产的计量模式一经确定， 不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计 政策变更 已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不 得再转为成本模式 旧准则没有这方面的规定。 在成本模式计量的情况下．房地产转换后的入账价 值以其转换前的账面价值确定 在公允价值模式计量的情况下：第一，投资性房地产 转换为臼用房地产或存货．以转换日公允价值作为自用 房地产或存货的账面价值．转换日公允价值与投资性房 地产原账面价值之间的差额计入当期损益。 例１：甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于 对外经营租赁。２０ｘｘ年１０月１５日。因租赁期满．甲企业 将出租的写字楼收回．并作出书面决议．将该写字楼重新 开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日 的公允价值为５８００万元 该项房地产在转换前采用公允 价值模式计量，原账面价值为５６００万元，其巾，成本为 ５０００万元．公允价值增值为６００万元。 甲企业的账务处理如下： 借：开发产品 ５８ ０００ ０００ 贷：投资性房地产——成本 ５０ ０００ ０００ ——公允价值变动 ６ ０００ ０００ 公允价值变动损益 ２ ０００ ０００ 第二．自用房地产或存货转换为投资性房地产．转换 日公允价值小于原账面价值，差额计人当期损益：转换日 公允价值大于原账面价值．将其差额在已计提的减值准 备或跌价准备的范围内计人当期损益．剩余部分计入资 本公积。 ３．投资性房地产处置的差异 旧准则巾．投资性房地产的处置参照存货、固定资 产、无形资产准则进行会计处理。新准则规定，企业出售、 转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时， 应当将投资性房地产的处置收入扣除其账面价值和相关 税费后的金额计人当期损益 二、投资性房地产准则利处分析 １．采用公允价值计量可极大提高企业净资产价值．有 利于企业向 际市场发展 新准ｒＡ０规定．企业将自用房地产转换为投资性房地 产时。公允价值大于原账面价值的差额计人所有者权益； 企业在首次执行《企业会计准则第３号——投资性房地 产》时，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益，两 ※本文是湖南省哲学社会科学规划基金办公室立项资助的课题《新企业会计准则利弊分析与当代企业应对策略研究》（批准 号０９ＹＢＢ２４４）的研究成果之一。 ｌ 。阮：ｎ一纛 Ｉ 石锄 百泳｛砭： 一婺讲Ｉ薯订ｒ、 石 Ｉ ｏ’。年第’。期 Ｉ
管理观察・年月40公共管理MANAGEMENT贷款咨询服务中心和在全国首创聘请村支书为农信社协理员制度等，确保了每个发展经济但又资金不足的农民都能顺利及时得到农信社贷款支持。2007年全县农信社支农贷款达5亿多元，户均贷款8000多元。在政府有效组织服务下，德庆柑桔产业快速健康发展，柑桔面积由2002年的5万亩，发展到23万亩，农民种植技术年年提高，平均亩产的由二、三千斤提高五、六千斤，高的超万斤。销售价格由1元多提升到2元多，亩均收入由三、四千元提高到超万元，高的甚至几万元，形成农民大幅稳定增收支柱。三、几点启示市场机制是提高供给效率的基本手段。要把一个农业产业做大做强，受很多方面制约，由于千家万户分散生产，组织化程度很低，农民种出的果不易卖出，农业科技难以普及千家万户，私人农资门店时有售卖质次价高甚至假冒伪劣产品，农民要调整种植结构或扩大生产也受资金不足的制约。针对这些问题，德庆县创新政府服务，通过中介组织的市场化手段，把千家万户的农民组织起来，对接市场，对接科技，对接农资，对接金融，帮助农民解决农业产业链管理中迫切需要解决，但他们自身又难以解决的各种问题，通过几年努力，终于做大做强了这一主导产业，取得了明显效益，带动了农民致富。全国各地只要充分发挥好本地优势，选准自己的特色产品和优势产品，加以引导和扶持，大力抓好农业产业链管理，也将能抓出实效，培育出本地拳头产品和主导产业。农业产业链管理的主体行为是一个多主体关系的复杂系统，其逻辑构成包括农民、政府和中介组织，即为三位一体的多主体关系结构，它遵从于利益合作、关系协同和价值共享的行为范式才能达到共赢。（1）农民是农业产业链管理的基本参与者主体，但分散的传统个体农民难以成为农业产业链管理的现实主体，只有组织化新型农民才能真正实现其实践主体和利益主体，农民组织化实现是基于利益相关及其共同契约下的利益链接，合作与分享是其基本行为。在农业产业发展的长期实践中，传统意义上分散的和个体的农民将难以发挥其主体作用，只有组织化的新型农民才能真正实现其主体地位和主体角色的实践发挥与利益表达，包括充分发挥主体自身的能动性、积极性和创造性，并直接分享农业产业发展的物质成果以及社会公共资源和精神文化产品。（2）政府作为农业产业链管理特定主体，既是公共产品和服务的提供者，付之于社会公共承诺下的公共管理和服务行为，而且是农业产业链管理的宏观组织者与微观协调者，其利益分享体现于地方经济社会发展、农村福利最大化预期和政治利益驱动下的政绩实现。（3）中介组织是农业产业链中竞争性动态主体，即市场化中间载体和服务的提供者，其行为表现于农业产业发展中参与提供中间服务产品及过程，并遵循竞争与市场规则。◆参考文献：[1]丁孝智，龙镇辉等.破解十大难题-德庆社会主义新农村建设探索［M］.北京:新华出版社2007年11月.[2]丁孝智，龙镇辉等.政府组织型新农村建设模式研究-来自德庆的启示［M］.北京:新华出版社2008年4月.[3]李炳坤.加快构筑现代农业产业体系[J].农业经济问题2007（12）：4-8.[4]王锦旺张洪吉张现强孙俊锋，内生性农业产业集群演化机理研究[J].农村经济，2008（4）：40-42.[5]叶依广，纪漫云.基于个案的区域农业集群成长思考[J].南京农业大学学报（社会科学版），2006(7)：121-126.[6]武云亮，董秦.中外农业产业集群研究评述[J].安徽农学通报，2007（19）：1-2.[7]胡新民.金华市农业产业集群化发展问题研究[J].浙江师范大学学报(社会科学版)2008（1）：49-55.作者简介：龙镇辉（1964—），男，广东封开人，副教授，研究方向是流通与区域经济理论和政策。关于公允价值在投资性房地产核算中应用的思考□惠光伟（昆明理工大学，云南昆明650093）摘要：2007年1月1日起我国在上市公司中开始实施《企业会计准则第3号一投资性房地产》，但截至2007年5月初，据统计已披露年报的1300多家上市公司中，采用公允价值计量的仅有11家。本文在应用该准则对上市公司净利润和净资产的影响进行实证分析的基础上，对运用现状的原因进行了分析，拟对投资性房地产中更好运用公允价值提出了自己的建议。关键词：投资性房地产；成本法计量；公允价值计量；投资收益率引言2006年2月财政部颁布了新的会计准则，基本实现了我国会计体系与国际财务报告准则的“实质性趋同”，其主要标志就是公允价值的大范围使用，这也是此次新会计准则的最大亮点。公允价值的应用，对于客观、真实反映投资性房地产的价值具有重要意义。1.公允价值在投资性房地产中的相关规定新准则中定义的投资性房地产在符合条件的情况下，可以对其采取公允价值模式进行后续计量，否则必须采用成本模式。两者在会计处理上的最大差别在于：公允价值计量不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。2.公允价值应用对投资性房地产核算的实证研究从以上规定中可以看出，由于近几年来，我国物业升值迅速，因此，如果上市公司一旦采用公允价值法来对其早些年购入（或自建）的投资性房产进行后续计量，必将会释放出巨大的威力，大大提高其当期净利润和净资产。那上市公司是如何发挥自己的“主观能动性”来应对公允价值在投资性房地产中的一应用呢？2.1公允价值应用对投资性房地产净利润的影响本文查阅大量资料后统计：至2008年5月上旬，披露年报的上市公司中采用公允价值对投资性房地产后续计量的有11家（其中S*S百花未对前期追溯调整，07年公允价值未发生变动，不在分析之内），其他10家公允价值变动对投资性房地产净利润的影响详见表1：从统计资料可以看出：影响程度超过10%只有四家，其中海欣股份、方大A投资性房地产公允价值变动的贡献当年就让公司扭亏为赢，其他各家占07年总利润的比重均小于3%；绝对额影响最大是中国银行，07年投资性房地产公允价值变动损益达到20.70亿元，占07年10家投资性房地产公允价值变动20089管理观察・年月41MANAGEMENT公共管理损益总额的93.30%；10家公司07年投资性房地产公允价值变动损益总额占当年净利润总额的比重仅为2.35%，即使加上06后追溯调整对净利润的影响，也只占当年净利润总额的5.43%。表1上市公司采用公允价值计量对投资性房地产后续计量对净利润的影响表(单位:万元)公司名称代码07年计入损益的公允允价值变动额前期追溯调整计入留成收益07年净利润公允变动额对净利润影响/净利润①②③④⑤⑥=③*0.67/⑤海欣股份6008511,466.30576.28509.451.9284方大A0000554,217.314,399.192,438.601.1587津滨发展0008971,739.074,477.877,431.350.1568白云山A0005222,855.7618,907.844,451.320.1324中国银行601988207,000.0059,500.005,622,900.000.0247武汉控股60016804.96217.015,859.550.0234胜利股份0004073.55末调整-2,231.830.0131深发展0000014,273.3011,854.20264,990.300.0108沱牌曲酒6007020.08178.034,135.420.0015国脉科技0020934.9159.235,548.870.0078合计221,874.24100,169.655,930,496.680.0251注：根据上市公司2007年年报资料整理2.2公允价值应用对投资性房地产净资产的影响“根据本报信息部统计，至4月23日已披露年报的1139家上市公司中，在股东权益调节表中对“拟以公允价值模式计量的投资性房地产”项目进行调整的上市公司仅有10家，合计调增金额40.31亿元。这一调整金额对于这1000多家上市公司总计3万多亿的股东权益来说，显然是小菜一碟。”上述10家上市公司中只有津滨发展的主营业务包含房地产开发，而拥有大量物业的房地产版块和商业百货版块，07年无一家采用公允价值对投资性房地产后续计量（金融街一季度预告披露，自2008年1月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量）。其影响对整个上市公司微乎其微。公允价值计量对投资性房地产的威力并没有得到释放。3.公允价值在投资性房地产中应用现状的原因分析企业会计政策选择的会计实证研究表明，企业往往通过选择会计政策来实现对于自己有利的经济后果。上市公司为何在采用公允价值对投资性房地产后续计量时如此慎重呢？本文认为主要有以下几个方面的原因：3.1对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。采用公允价值计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。实际上是不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。如果对公允价值运用时证据不全面，就难以说服会计师事务所，获取无保留意见审计报告的可能性较小。即便获取了无保留意见的审计报告将来依然有可能涉嫌欺诈。因为一旦卷入司法调查，依然无法提供证据支持公允价值的存在。新准则还规定：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。这种刚性规定使得大多数上市公司不得不慎重考虑采用公允价值模式计量的时机是否成熟。3.2投资性房地产在持有期间采用成本法计量比公允价值计量更实惠以公允价值计量投资性房地产，虽然能够享受房地产升值带来的收益，但这只是“纸上富贵”，不会产生现金的流入，相反每年至少一次对投资性房地产的价值评估产生的评估费用和房地产升值产生的递延所得税却导致现金的流出；成本法计量投资性房地产，虽然每年的折旧减少了当期利润，但折旧的抵扣使得企业的税收也随之减少了，减少了企业的现金流出。更为重要的是采用公允价值对投资性房地产后续计量，会计政策变更之时企业净利润较大增长的同时，净资产会出现较大增长，从而影响当期甚至后期净资产收益率的增长，而净资产收益率往往是实施股权激励时考察的重要指标。3.3在房地产市场景气度高时，成本法对投资性房地产计量比公允价值计量调节利润的作用更大在持有期间，公允价值对投资性房地产后续计量，其账面价值随着房地产市场景气度的高低会有起伏；成本法计量时，由于计提折旧和减值准备，其账面价值只减不增。在房地产市场持续景气度高时，公允价值法把房地产增值产生的收益分摊于各个报告期，而成本法却把这种收益蓄积起起来，随着时间的推移，两种不同属性的计量基础使其账面价值产生的差额越来越大。因此，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏的企业，采用成本法计量，出售房地产时，售价减去成本产生的利润一次性全部进入当期收益。出售时带来的巨大利润，无论是对达到股权激励要求的增长目标，还是关键时刻避免企业戴帽退市，显然都大有益处。4.拟对投资性房地产中更好运用公允价值提出了几点的建议综上所述认为，谨慎地对待公允价值在投资性房地产中的运用既是政策制定者的初衷，也是大多上市公司综合考虑多种因素后作出的选择。这种谨慎是必要的，因为我国确实出现过上市公司借助公允价值操纵利润的现象。但这也是一把“双刃剑”。一般说来，小范围的慎重运用，可能会使会计信息的可检验性相对提高，但信息的相关性会相应降低；而大范围运用，虽然能提高会计信息的相关性，但可能会降低信息的可检验性。事实上，我们运用公允价值的主要目的就是为了提高会计信息的相关性。还有，不同企业对同一业务采用不同的计量属性，使得会计信息可比性降低。公允价值模式能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，符合投资性房地产的特性，也符合国际惯例。如何促进和完善公允价值在投资性房地产中的更好地应用，以下两方面成了目前制约的主要“瓶颈”和急需解决的问题。4.1加大对投资性房地产估值方法和技术的研究公允价值计量模式的引入正式奠定了重估资产净值方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。而且随着投资性房地产的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产的真实价值，并使重估净资产值的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。4.2积极培育和严格规范评估市场中介机构，提高评估机构的公信力，使其功能到位，发挥应有的作用◆参考文献：[1]财政部.企业会计准则案例讲解[M].立信会计出版社，2006.44.[2]龙可.观察：投资性房产对新准则采用公允价值计量不多[N].中国财经报，2007-4-29.作者简介:惠光伟(1971—)，男，讲师，昆明理工大学在读研究生，主要研究方向：财务会计。20089
【摘要】投资性房地产是一项新执行的会计准则，一般企 业应用较少。本人通过具体企业业务和结合会计准则的相关规 定，就投资性房地产会计的核算、增减及改进方法进行阐述，希
望能为相关企业提供参考。
【关键词】投资性房地产 会计核算与改进
一、投资性房地产概述 投资性房地产是企业为了通过租赁赚取租金收入或引起
资产增值而部分或全部持有的土地、房屋建筑物等。投资性房
地产是一种特殊资产，其不同于～般意义上的存货、固定资产、
无形资产等。
１、投资性房地产的主要特点。一是投资性房地产不适用于
销售。在我国一些地区房地产交易市场日渐完善，房地产已经
具备相当的流通ｌ生。但根据准则的定义，用于销售以获取差价
的房地产，应界定为存货，不是投资性房地产。二是投资性房地
产的实际使用寿命较长，应当对其后续支出与处置加以考虑。
三是由于受到法律规定的限制，我国企业持有土地的行为，只
是获得了土地使用权，而并非取得了所有权，因此企业持有的
自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴；对于为了出租
或资本增值而持有的土地使用权应界定为投资性房地产。四是
企业持有投资性房地产的目的不是为了耗用，而是为了赚取长
期的租金收益或获得资本增值。对于这部分资产的核算，应当
充分遵循实质重于形式的原则进行收益的确认。
２、投资性房地产的范围。投资性房地产是指为赚取租金或
资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使
用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物
等。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助
服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人
提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房
地产。
二、投资性房地产的初始计量
企业取得的投资性房地产应按照实际成本的原则进行计
量。根据投资Ｉ生房地产取得的方式不同，其计量的内容也有一
定的差异；对于企业购入的投资ｌ生房地产应当将为了取得该项
瞳圈因ＴＨＥＯＲＹ＆ＰＲＡＣＴＩＣＥ
新会计准则规范了投资性房地产的确认、计量和信息披露，对拥有投资性房地产的上市 公司而言，具有重大的意义
上市公司首次实施投资性房地产
新准则遇到的问题及对策探讨
２００６年２月，我国财政部发布了 第３３号令，正式公布了《企业会计准 则——基本准则》和３８项具体会计准 则，这标志着与国际惯例趋同的新会 计准则体系正式建立。其中（５－业会计 准则第３号——投资性房地产》（以下 简称新准则），规范了投资性房地产的 确认、计量和信息披露。此准则对于公 允、客观地反映企业投资性房地产的价 值，具有重要意义。
一，新准则推出背景 原会计制度不能真实反映投资性房 地产的真实价值。我国自２０世纪９０年代 实行市场经济以来，房地产市场得到了 迅猛的发展，全国各地房价走上了一个 上升通道，各种物业，如住宅、商业地 产、工业地产等稳步发展，近几年价格 不断上涨，原有各种物业不断增值，面 临价值重估。在原会计制度下，投资性 房地产按历史成本记入到固定资产、无 形资产、出租开发产品等会计科目，并 按一定年限提取折旧或摊销。但是，这 种计提折旧后的固定资产净值或摊销后 的余额，往往不能反映投资性房地产的 真实价值，投资’性房地产经过数年后， 账面净值越来越小，与市场上实际情况 不符，差异悬殊。 在此背景下，财政部审时度势，发 布了新准则，并谨慎引入公允价值的计 量方法，给企业财务政策的选择留下了 定的空间，也给广大投资人、债权债 务人、各级主管部门、监管机构等报表 阅读者了解企业真实的资产及财务状况 提供了法律保障。 ７２中国总会计师・月刊 二，新准则在上市公司的实施 情况 实施新会计准则对拥有投资性房地 产的上市公司而言．具有重大的意义。 １ 解决了原会计报表对投资性房 地产列表不清的问题。将以往分散列示 （固定资产、无形资产、存货等会计科 目）的投资性房地产单独列示，给报表 阅读者分析企业经营投资性房地产业务 提供了清楚的资产收益关联数据。 ２上市公司运用公允价值模式计量， 比较公允、客观地反映了企业投资性房地 产报表时点的市场价值，有利于报表阅读 者了解企业该类资产的经营情况。 以深方大为例，２００５年经厦门天健 华天会计师事务所审计的净利润与经华 利信国际会计师事务所审计的净利润相 差９６８８万，２００６年同１３径相差４２９２万。 ２００７年，由于深方大执行了新会计准 则，对投资性房地产采用公允价值模 式计量，深方大２００７年７月２１曰公布了 Ａ、Ｂ股一致的半年报利润表（净利润 均为２６０４万），为Ａ、Ｂ股投资人了解 该公司的经营业绩及资产质量，合理评 估公司市场价值提供了条件。有约９家 上市公司采用了以公允价值模式计量投 资性房地产，走出了与国际会计准则接 轨的第一步。 ３．根据２００７年４月３０曰出版的《上海 证券报》研究员朱德峰的统计，至２００７ 年４月２７曰已披露年报的１３０３家上市公司 中，仅有９家选择公允价值计量模式。 那么为什么其他拥有大额投资性房地 产的上市公司，如陆家嘴、张江高科、金融 街、北辰实业等没有采用公允价值计量呢７ 一吕永法 第一个可能的原因是新准则对采用 公允价值计量的标准比较高。对采用公 允价值计量有两个较高的标准： （１） 投资性房地产所在地一般是大中城市 的城区，有活跃的房地产交易市场 （２）企业能从房地产交易市场取得同 类或类似房地产的市场价格及其他相关 信息，从而对投资性房地产的公允价值 作出合理的估计，不允许公司采用估值 技术确定投资性房地产的公允价值。 其中对 同类或类似房地产”定 义，要找到每一处房地产的活跃市场， 是相当困难的。 同一企业也只能用一种模式对所有 投资性房地产进行后续计量，不得同时 采用两种计量模式。而已经采用公允价 值模式计量的投资性房地产，也不得通 过会计政策变更转回成本模式。 第二个可能的原因：新准则采用公 允价值计量对企业经营利润有重大影 响，相对应的税收政策没有同时配套出 台。企业出于谨慎性原则考虑，担心增 加税收支出，准备待相关税收政策明确 后再作决策。 第三个可能的原因：新准则采用公 允价值计量对企业经营指标有重大影 响，如首次执行新准则，将原投资性房 地产账面净值与公允价值之差，记入资 本公积，等于将旧会计制度下以前年度 累计的增值提前实现了利润，增大企业 当期总资产和所有者权益，会降低净资 产收益率，影响上市公司再融资条件。 因此，在新准则实施的第一年，只 有极少数上市公司选择公允价值模式也 在情理之中。
