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房地产开发资金筹措的渠道一、汇集自有资金一项开发项目,只要利润率高于银行存款利率,开发商就可以投入自有资金;自有资金包括现金和其他速动资产,以及在近期内可以收回的各种应收款等;速动资产包括各种应收的银行票据、股票和债券可以抵押、贴现而获得现金的证券,以及其他可立即售出的建成楼宇等;至于各种应收款,可包括已定合同的应收售楼款、近期可出售的各类物业的付款等;二、申请贷款任何房地产开发商要想求得发展,都离不开银行和其他金融机构的支持,而且由于"杠杆效应"的存在,开发商不可能也不愿意完全靠自有资金而不利用银行或其他金融机构的信贷资金;利用信贷资金经营,实际就是"借鸡生蛋"、"借钱赚钱";一取得银行等金融机构支持的条件金融机构是不会轻易向开发商敞开大门的;要得到金融机构的大力支持,甚至提供各种优惠和方便,取决于以下一些因素：1.开发商的实有资本;金融机构要考察和检查开发商的资产负债表和近期的损益表;除固定资产外,金融机构十分关心开发商的速动资产、流动负债等,以便算出开发商的速动运营资本净值;2.开发商的信誉;包括开发商过去完成的开发项目情况,特别是工程质量和是否按期完成开发工程和是否按期租售完以及用户的反映如何等;因为开发商是靠开发项目完成后的租售收入偿还贷款的,一旦开发商不能如期将楼宇租售出去,金融机构将无法收回其贷出的款项;3.拟开发建设项目的情况;金融机构在确定是否贷款给开发商之前,还需要了解拟开发建设项目的财务评价结果,即项目本身的还贷能力;一般情况下,开发商应向金融机构提供其所委托的房地产咨询机构站在第三方的公正立场上,对开发项目经济可行性所作的评估报告;该报告应就房地产市场情况、预期的租金和售价水平及总开发成本、项目本身的收益能力和还贷能力、财务评价的有关技术经济指标、不确定性分析的结果等提供专业性意见,以供金融机构参考;4.房地产市场情况;办理房地产抵押贷款的金融机构,还要通过自己的房地产市场研究人员,或委托另外的咨询机构,就房地产市场发展的现状与前景作出判断,以决定是否提供抵押贷款及数额的大小;当房地产市场前景不明朗时,金融机构通常持慎重态度或严格贷款条件;5.开发商在建工程情况;特别要了解开发商有多少在建工程,其工程进展状况和租售状况;如果开发商在建工程过多、规模过大,负担严重地超过了其开发能力,则金融机构也会对贷款持慎重态度;6.开发商的诚实可靠性;有的开发商为了获取贷款而有意隐瞒一些情况,例如,在列出的应收款项中,实际上由于存在争议而可能无法收回；隐瞒在建工程的潜在亏损；甚至串通咨询机构提供虚假评估执行报告等;这种不诚实的行为是金融机构最忌讳的;二对金融机构的选择随着我国金融体制的改革,金融业务打破了过去几家银行垄断的局面,地方性银行和开办信贷业务的非银行金融机构、外资银行、中外合资银行纷纷涌现,这为开发商选择金融合作伙伴提供了较大的选择空间;在选择金融合作伙伴时,要考虑以下一些因素：1.最好选择国际交往信誉好,政府和公众都很信任的较大金融机构合作；2.有良好的服务质量和办事效率；3.收费合理,无论是存贷利息、佣金或手续费用等,均能给予优惠待遇；4.便于资金调动和转移;开发工程量大、营业额高而又有较好资信的开发商,也是众多金融机构争夺的主顾,开发商可利用金融机构之间的竞争来选择合作伙伴,根据金融机构特点和性质建立相应的业务往来;三全融机构贷款的方式1.房地产开发企业流动资金贷款;房地产开发企业流动资金贷款是房地产金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷款,其贷款对象是在规定贷款范围内的、具有法人地位、实行独立经济核算的从事房地产开发活动的企业;一般来说申请该项贷款的房地产企业应具备以下贷款条件：1具备开发企业资格;即具有开发企业资格证书和工商营业执照;2在贷款金融机构开立账户,持有贷款证;3拥有一定量的自有资金;4具有开发计划;即有关部门下达的年度投资计划和开发项目的有关批准文件;5具有健全的管理机构和财务管理制度;6具有还本付息的能力等;另外,贷款金融机构对企业的实有资本、信誉、拟开发项目的成本和效益情况、开发商在建工程情况是否超能力开发等也将进行审核;房地产开发企业流动资金贷款一般要经过贷款申请、贷款评估与贷款审核、贷款额度与期限核定、贷款合同和担保合同签订等过程,并办妥有关手续,最后由金融机构按贷款合同规定发放贷款;2.房地产开发项目贷款;房地产开发项目贷款是指房地产金融机构对具体的房地产开发项目发放的生产性流动资金贷款;这种贷款的特点是贷款只能用于规定的开发项目,贷款对象是一些投资大、建设周期长的开发项目,如大型住宅小区等;承担项目开发的房地产开发企业是开发项目贷款的债务承担者;开发项目贷款,除必须符合房地产开发企业流动资金贷款条件外,还必须具备以下条件：其一,贷款项目必须列入当年的开发计划；其二,必须具备批准的设计文件,并通过金融机构进行的项目评估；其三,前期工作准备必须就绪,落实了施工单位,具备了开工条件;与房地产开发企业流动资金贷款不同,申请开发项目贷款时,金融机构参与项目的选择,参与项目可行性研究工作,并进行项目评估;未经评估的项目金融机构一般不承诺贷款;金融机构参与项目的扩初设计及概算的审查,并根据项目有关情况参与销售价格的制定;金融机构参与项目的年度计划的安排,并根据计划执行情况,编制年度贷款计划,核定贷款额度;房地产开发项目贷款程序与流动资金贷款程序基本相同;3.房地产抵押贷款;房地产抵押贷款是指借款人以借款人或第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供按期履行债务的保证而取得的贷款;当借款人不履行债务时,银行有权依法处理作为抵押物的房地产,并优先受偿;当处理抵押房地产后的资金不足以清偿债务时,银行有权继续向借款人追偿不足部分;可以设定抵押权的房地产有:依法取得的土地使用权；依法取得的房屋所有权及相应的土地使用权；依法取得的房屋期权；依法可抵押的其他房产等;以划拨方式取得的土地使用权设定抵押权的,依法处理该房地产后,应当先用处理所得的价款缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额,金融机构贷款方可优先受偿;房地产抵押贷款对象可以是符合条件、具有可抵押的房地产的法人,也可以是具有可抵押的房地产、并具有完全民事行为能力的自然人;房地产抵押贷款的条件除一般贷款的基本条件外,最主要的就是拥有可抵押的房地产;房地产抵押是建立贷款关系的前提,也是取得贷款的条件;房地产抵押贷款的程序与房地产开发企业流动资金贷款程序基本相同,不同之处在于:其一,房地产抵押贷款的额度由贷款的金融机构根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定,但最高不超过抵押物现行作价的70%,并且抵押物的现行作价一般由具备专业资格条件的房地产评估机构评估确定;其二,抵押合同由借款人或抵押人与贷款金融机构双方共同签订,抵押合同是房地产抵押贷款合同的不可分割的文件;其三,房地产抵押贷款合同、房地产抵押合同签订后,必须办理抵押登记手续,若按规定需公证的,贷款合同和抵押合同必须经公证机关公证;三、发行债券筹资发行公司债券筹集的资金与银行贷款一样,同属企业外来资金,但可使用时间较长;由于公司债券较政府债券风险大,因此其利率要高于政府债券利率;1987年国务院发布的企业债券管理暂行条例规定"企业发行债券必须经过中国人民银行批准,并且授权中国人民银行对发行债券的企业和购买企业债券的企业、事业单位的资金使用情况进行监督、检查；企业债券的票面应当载明企业的名称、住所、债券的票面额、债券的票面利率、还本期限和方式、利息的支付方式、债券发行日期和编号、发行企业的印记和企业法定代表人的签章、审批机关批准发行的文号、日期等；企业发行债券的总额不应大于该企业的自有资产净值；企业为固定资产发行债券,其投资项目必须经有关部门审查批准,纳入国家控制的固定资产投资规模；债券的票面利率不得高于银行同期居民定期存款利率的40%:企业债券的发售可以由企业自己办理,各专业银行和其他金融机构可以经办企业债券的转让业务;"一发行企业债券的一般条件1.企业规模达到国家规定的要求F2.企业财务会计制度符合国家规定；3.具有偿债能力；4.企业经济效益好,发行债券前连续三年赢利；5.所筹集资金的用途符合国家产业政策；6.债券利率不得高于国务院限定的水平F7.国务院规定的其他条件;对房地产企业而言,在此一般条件上,还有一系列的限制性规定;二企业债券的发行程序1.由公司权力机构作出决定;有限责任公司或股份有限公司发行债券由董事会制订方案,股东大会或股东会作出决议；国有独资公司由国家授权投资的机构或国家授权的部门作出决定;2.报请国务院证券管理部门批准;申请时应提交下列文件：1公司登记证明；2公司章程；3公司债券募集办法；4资产评估报告和验资报告;3.公告债券募集办法;在该办法中应公告企业的名称、发行债券的用途、债券的票面额、利率、还本期限与方式、利息支付方式、债券的流通性等情况;在债券募集办法中一般还包括该公司债券经证券主管机关指定的评估机构评定的债券等级;4.承销机构承销债券;四、发行股票筹资对股份公司而言,发行股票是主要的筹资渠道;一〉股票发行条件1.投资项目符合国家产业政策；2.发行的普通股限于一种,同股同权；3.发起人认购的股本数不低于总股本的规定比例；4.向社会公众发行的部分不低于股本总额的规定比例；5.中国证监会规定的其他条件;若是原有企业改组申请公开发行股票的,还应具备以下两个条件t1.发行前一年年末净资产在总资产中的比例不低于规定要求,无形资产在净资产中的比例不高于规定要求；2.最近三年连续赢利;增资扩股发行股票,除上述条件外,还应当具备以下条件：1.前一次发行的股份已募足,并间隔一年以上；2.最近三年连续赢利,并可向股东支付股利；3.公司预期利润率可达同期银行利率水平；4.中国证监会规定的其他条件;五、其他筹资渠道除利用上述主要资金筹集渠道外,房地产开发企业还可利用以下几种渠道筹集资金:一利用各类信托基金融资各类信托基金除将部分资金用于购买可以确保其利息收入的风险较小、收益水平相对较低的政府债券投资外,仍有愿望将基金的一部分用于虽有一定风险性,但收益相对较高的房地产投资,作为其投资组合的一部分,开发商J可以约定的利率向各类基金组织融资,也可以吸收其投资人股;尽管使用基金的利率水平相对高于银行贷款,但对资金需求量很大的房地产开发企业而言仍不失为一条有效的筹资渠道;二预收购房定金或购房款在房地产开发进行到一定程度投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,政府允许房地产企业预售房屋;预售房屋对于购房者来说,只需支付少量定金或部分房款,即可能享受未来一段时间的房地产增值收益;而对开发商来说,预售部分房屋既可以筹集到必要的建设资金又可降低市场风险;尽管可能损失部分未来收益,但对于习惯于"借鸡生蛋"的开发商来说,适时、适价地预售部分房屋又是必要的;尤其对自有资金实力不强的开发商来说,能否成功地组织预售是房地产开发成败的关键;三利用各类企事业单位的自有资金在当前投资渠道尚不很健全的情况下,许多企事业单位拥有的自有资金处于闲置状态,他们希望投资于收益较高的房地产业以将死钱变活,由于不易拿到开发经营权或无专门力量经营此类业务,常常拿着钱去寻找合作伙伴;开发商可以适时抓住机会,以分享固定利润或支付利息的方式与这些企事业单位合作;四借助于有经济实力的公司合作开发开发商如果确实筹款困难,那么寻找一家或几家有经济实力的国际或国内公司联合开发,是一种分散和转移资金压力的较好办法;开发商可以组织合作成员发挥各自的优势,并由各成员分别承担和筹集各自需要的资金;五由承包商带资承包建设工程在建筑市场竞争激烈的情况下,许多有一定经济实力的承包商,有可能愿意带资承包建设工程,以争取到建设任务;这样,开发商就将一部分融资的困难和风险分摊给了承包商;当然,对延期支付的工程款项,开发商也要支付利息,但通常这个利息率较银行贷款利率低,而且更低于整个开发项目的投资收益率;如果开发商决定要承包商带资承包,一定要对承包商的经济实力进行严格的审查,对其筹资方案认真分析;必要时,在承包商筹资过程中,开发商也要给予支持与合作,如为承包商开具银行付款保函等;应该指出的是,房地产开发商在进行某项目的开发建设时,通常要综合运用上述各种筹资手段;例如,将汇集到的自有资金用于支付地价款和前期开办费用,在获取土地使用权后,可将其向银行或其他金融机构抵押以获取抵押贷款,用于地上物建设；当楼宇建设进行到一定阶段后可预售楼宇,用楼宇预售款,再加上用其他方式筹集的资金,将楼宇开发完毕;在开发建设过程中,还可能辅之以短期银行透支贷款等;。
房地产开发项目资金筹措方案
房地产开发项目资金筹措方案通常需要考虑以下几个方面：
1. 确定资金需求量：根据项目规模、建设周期、土地成本等因素，估算项目所需的总资金量。
2. 资金来源分析：分析项目资金来源，包括自有资金、银行贷款、股权融资等，并评估各种资金来源的可行性。
3. 融资方案设计：根据资金需求量和资金来源分析，设计合理的融资方案，包括贷款额度、利率、还款方式等。
4. 风险评估：对各种可能出现的风险进行评估，并制定应对策略，以确保项目的顺利实施。
5. 财务分析：对项目的财务状况进行全面分析，包括盈利能力、偿债能力、运营效率等，以确定项目的经济效益和社会效益。
在制定房地产开发项目资金筹措方案时，需要综合考虑项目的实际情况和市场环境，选择合适的融资渠道和方式，以确保项目的顺利实施和可持续发展。
同时，还需要注意遵守相关法律法规和政策规定，确保合法合规。
房地产市场的房地产开发融资如何筹集资金和实施项目房地产开发是现代城市化进程中重要的一环，对于房地产项目的顺利开发和实施，充足的资金是至关重要的。
本文将重点探讨房地产市场中房地产开发融资的方式和实施项目的过程。
一、房地产开发融资的方式1. 银行贷款银行贷款是房地产开发中最常见的融资方式之一。
开发企业通过向银行申请贷款，以房地产项目作为抵押物，获得所需的资金。
在申请贷款时，开发企业需要提供详细的项目计划、财务状况和还款保障措施等。
2. 债券发行债券发行是一种通过市场融资的方式，房地产开发企业可以发行债券筹集资金。
债券发行需要向证券交易所申请挂牌上市，并向投资者提供债券收益和风险的详细说明。
投资者购买债券后，企业可以获得筹集到的资金。
3. 资产证券化资产证券化是将房地产开发项目的现金流、资产收益等转化为证券，通过发行证券的方式融资。
投资者购买这些证券后，企业可以得到相应的资金支持。
4. 合作开发合作开发是指开发企业与其他企业或个人进行合作，共同承担项目开发和融资的方式。
合作伙伴可以提供一部分资金或者在项目管理、销售等方面给予支持，开发企业与合作伙伴共享项目的收益。
二、房地产项目的实施过程1. 立项阶段立项阶段是房地产项目的起始阶段，此阶段需要对项目的可行性进行评估。
开发企业需要进行市场研究，并制定项目规划和预算。
同时，开发企业也需要向相关部门提交项目的申请文件，如土地使用证、建设许可证等。
2. 筹集资金阶段在项目立项后，开发企业需要开始筹集项目所需的资金。
根据前面提到的融资方式，开发企业可以选择适合自己的融资方式进行资金筹集。
此阶段需要与银行、投资者或合作伙伴进行沟通和洽谈，确保获得足够的资金支持。
3. 施工和销售阶段资金筹集成功后，开发企业可以着手进行项目的施工和销售工作。
施工工程包括建筑施工、装修和配套设施建设等。
同时，开发企业也需要进行房地产销售市场的推广和销售工作，确保项目的出售。
4. 项目的运营和管理阶段在项目完成销售后，开发企业需要对项目进行运营和管理。
房地产资金筹集随着城市化的不断推进和人口的迅速增长，房地产行业成为了一个蓬勃发展的领域。
然而，房地产业的发展需要大量的资金支持。
在这篇文章中，我们将探讨房地产资金筹集的各种方式和可行性。
一、银行贷款银行贷款是房地产开发商最常见的资金筹集方式之一。
开发商可以向银行贷款购买土地、进行建设和装修等。
银行根据开发商的信誉和可靠性，以及项目的可行性状况来决定贷款额度和利率。
贷款期限一般较长，可以根据项目的情况进行灵活调整。
二、债券发行债券发行是另一种常见的房地产资金筹集方式。
开发商可以通过发行企业债券或地方政府债券来融资。
债券投资者购买债券后，开发商需要按照约定利率和期限支付利息和本金。
债券发行可以为开发商提供大量的长期资金，但也需要面临债务偿还风险。
三、股权融资股权融资是指开发商通过发行股票或引入投资者来获取资金。
投资者购买股票成为公司的股东，分享未来的利润和风险。
股权融资可以为开发商提供灵活的资金来源，并且投资者可以参与企业的决策和管理。
然而，股权融资也可能会导致开发商丧失部分控制权和利润。
四、合作开发合作开发是指开发商与其他投资者或房地产公司合作进行项目开发。
开发商可以与土地拥有者、建筑公司或金融机构合作，共同投入资金和资源开发房地产项目。
合作开发可以分担风险和压力，提高项目的成功率。
同时，合作开发也需要解决合作关系和权益划分等问题。
五、信托基金信托基金是一种由信托公司或金融机构设立的专门用于投资房地产的基金。
投资者可以将资金委托给信托公司，由信托公司进行房地产项目的投资和管理。
信托基金可以为投资者提供更加便捷的投资途径，同时也能为开发商提供稳定的资金来源。
六、公开市场融资部分上市的房地产开发商可以通过发行股票或债券等方式在公开市场融资。
公开市场融资可以为开发商提供更大规模和更多元化的资金来源，但需要满足严格的监管要求和法律规定。
七、自筹资金除了依靠外部资金，开发商也可以通过自筹资金来满足项目的资金需求。
房地产开发资金筹措渠道引言房地产开发是一个需要大量资金投入的行业，在资金筹措方面具有一定的特殊性。
本文将介绍房地产开发资金筹措的几种常见渠道，并分析其优缺点。
1. 银行贷款银行贷款是房地产开发中最为常见的资金筹措渠道之一。
开发商可以通过与银行进行合作，申请贷款用于土地购置、建设工程投资等环节。
银行贷款的优点主要有：•贷款额度相对较大，可以满足大规模项目的资金需求；•贷款期限较长，有利于项目的稳定运营；•利息相对较低，降低了项目的融资成本。
然而，银行贷款也存在一些缺点：•贷款程序相对繁琐，需要提供大量的资料和担保；•银行贷款存在一定的利率风险，如果贷款利率上升，项目的融资成本将增加；•银行贷款需要按时偿还，如果项目运营不如预期，可能会导致还款压力增大。
2. 债券发行债券发行是另一种常见的房地产开发资金筹措渠道。
开发商可以发行公司债券或者地产债券，吸引投资者购买，以获取筹措资金。
债券发行的优点包括：•筹资额度较大，可以满足高额资金需求；•债券发行相对灵活，可以根据市场需求进行调整；•利息支付相对稳定，降低了融资成本波动的风险。
然而，债券发行也存在一些缺点：•债券发行需要具备较好的信用背景，对于信用评级较低的开发商来说较为困难；•债券市场波动性较大，发行人需要承担利率风险和市场风险；•债券发行需要支付费用，包括承销费用和托管费用等，增加了项目的融资成本。
3. 股权融资股权融资是通过发行股票或引入战略投资者等方式筹集资金的一种途径。
房地产开发商可以通过向投资者出售股份，获取开发项目所需的资金。
股权融资的优点主要有：•可以吸引到更多的资金，有利于项目的扩张和发展；•可以引入战略投资者，提升公司的经营管理水平；•股权融资相对灵活，可以根据实际需求进行调整。
然而，股权融资也存在一些缺点：•开发商需要将部分股份出让给投资者，可能面临控制权的流失；•股权融资的成本相对较高，包括发行费用和上市费用等；•股权市场波动性较大，可能会对开发商的估值产生影响。
房地产开发经营工作中的资金筹措与运用房地产开发经营是一个资金密集型的行业，需要巨额资金来支持项目的开发与运营。
资金的筹措和运用对于房地产企业来说至关重要，它决定着企业的生存与发展。
本文将从房地产开发经营工作中的资金筹措和资金运用两个方面进行论述。
一、资金筹措1. 银行贷款银行贷款是房地产企业最主要的资金来源之一。
企业可以向商业银行贷款来满足项目开发和经营运营的资金需求。
通过和银行建立长期合作关系，企业可以获得更好的贷款条件和利率，更好地满足其资金需求。
2. 债券发行房地产企业可以通过发行债券来筹集资金。
债券作为一种长期、稳定的融资方式，可以帮助企业解决短期资金需求和长期项目投资。
债券的发行通常需要经过相关监管机构的批准，企业需要根据自身的情况选择合适的债券类型和发行方式。
3. 股权融资通过股权融资，房地产企业可以向投资者出售部分股权，筹集资金用于项目开发和运营。
股权融资可以通过上市或非上市的方式进行，企业需要进行详细的财务和市场分析，选择合适的融资平台和投资者。
二、资金运用1. 项目开发房地产企业的主要资金运用方向是项目开发。
通过投入资金进行土地购置、规划设计、施工建设等环节，实现房地产项目的开发与销售。
企业需要根据市场需求和风险评估，合理配置资金，确保项目的高质量和高回报。
2. 营销推广资金的运用不仅限于项目开发，还包括营销推广方面。
房地产企业需要投入资金用于广告宣传、销售推广、品牌建设等，提高市场知名度和销售额。
在资金运用过程中，企业需要制定明确的营销策略和推广计划，确保资金的有效利用。
3. 持续运营除了项目开发和营销推广，房地产企业还需要投入资金用于持续运营。
这包括物业管理、维修保养、客户服务等方面的支出。
通过有效的资金运营，企业可以提高客户满意度，提升品牌信誉度，进一步扩大市场份额。
总结：房地产开发经营工作中的资金筹措与运用是一个复杂的过程，需要企业制定科学的资金管理策略和运营计划。
资金的筹措需要灵活运用各种融资方式，满足项目开发和经营运营的资金需求。
教学方法理论教学内容思考题/教后附记请同学们回答项目融资的一般方法？第五章房地产开发资金的筹集[教学目的] 通过本章学习，使学生要求学生掌握房地产开发项目融资的资金来源与融资方式，熟悉金融机构在给开发项目贷款时需要评价的内容。
[重点难点] 教学重点是房地产开发项目融资的资金来源与融资方式；教学难点是房地产开发资金筹集规划的确定。
[教学时数] 2[教学内容]第一节房地产开发资金筹集的基本概念[本节内容]主要包括房地产开发资金总额的构成；房地产开发资金筹集渠道与资金筹集方式，长期资金筹集与短期资金筹集，直接筹集资金和间接筹集资金，资金成本与资本结构，财务风险与财务杠杆；开发企业筹集资金的目的和原则。
[本节重点]掌握房地产开发资金总额的构成，房地产开发资金筹集渠道与资金筹集方式，开发企业筹集资金的原则。
[本节难点]房地产开发资金筹集渠道与资金筹集方式。
一、房地产开发资金总额的构成建设项目实行项目法人投资责任制，实行建设项目资本金制度。
投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，按照建设项目总投资的一定比例注册登记，不能用借入资本注册，不能搞无本项目。
在资金筹集阶段，建设项目所需的资金总额由自有资金、借入资金两部分组成。
（一）自有资金企业自有资金是指企业有权支配使用的、按国家财务制度和会计准则可用于固定资产投资和流动资金的资金，即在建设项目资金总额中投资者缴付的出资额，包括资本金和资本溢价。
1.资本金：是指以新建投资项目设立企业时在工商行政管理部门登记的注册资金，亦即在项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。
投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。
根据投资主体的不同，资本金可分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金。
2.资本溢价：是指企业或项目建设单位在筹集资本金活动中，投资者缴付的出资额超出资本金的差额。
最典型的是发行股票的溢价净收入。
根据财政部、建设银行制定的《施工、房地产开发企业财务制度》，企业的资本溢价收入、接受捐赠的财产、资产重估差价以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。
资本公积金可以按照法定程序，转增资本金。
（二）借入资金也称负债资金，即企业或项目建设单位对外筹集的资金，是指以企业或项目建设单位名义从金融机构或资本市场借入、需要偿还的固定资产投资资金和流动资金，代表了投资人对企业或项目建设单位的债权，包括长期负债和流动负债。
1.长期负债：是指偿还期在1年或者超过1年的一个营业周期以上的债务，包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。
长期负债的应计利息支出，在建设项目筹建期间，计入开办费。
在建设经营期间的，计入财务费用。
长期负债资金一般采用银行中长期借款、发行债券等方式筹集。
2.流动负债：是指可以在1年内或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付短期债券、预提费用、应付及预收款项等。
流动负债的应计利息支出，计入财务费用。
流动负债资金可以采用商业信用、银行短期借款、商业票据等方式来筹集。
二、资金筹集渠道与资金筹集方式（一）资金筹集渠道1.资金筹集渠道的含义房地产开发资金筹集，是指房地产开发企业根据其开发项目的投资开发经营和调整资金结构的需要，通过资金筹集渠道和资金市场，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集资金的过程。
资金筹集渠道，是指筹集资金来源的方向和通道。
2.房地产开发资金筹集的渠道(1)自有资金(2)国内债务资金(3)国外债务资金（二）资金筹集方式1.资金筹集方式的含义筹集资金方式，是指筹集资金时所采用的具体形式。
2.房地产开发资金筹集的方式(1)吸收投资(2)发行股票(3)发行债券(4)向银行借款三、长期资金筹集与短期资金筹集（一）长期资金筹集1.长期资金筹集的含义房地产开发长期资金筹集指筹集使用期在一年以上，用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产等所需要的资金。
一般中期借款在5年以内，长期借款在5年以上。
2.长期资金筹集的方式长期资金主要通过直接投资、发行股票、银行中长期借款和保留盈余等方式筹集。
（二）短期资金筹集1.短期资金筹集的含义房地产开发短期资金筹集指筹集使用期在一年以内，用于企业日常经营活动中占用在流动资产上的资金。
2.短期资金筹集的方式短期资金主要通过商业信用、银行短期借款等方式筹集。
四、直接筹集资金和间接筹集资金（一）直接资金筹集1.直接资金筹集的含义直接筹集资金是指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者（资金提供者）进行筹资，或者发行有价证券进行筹资。
2.直接资金筹集的方式采取的方式主要有：债券、股票、短期融资券等。
特点：（1）受政府金融政策法规、企业法规和企业或项目经营状况的限制较大；（2）必须依附于一定的载体，如股票、债券等有价证券；（3）筹资范围广，方式多。
（二）间接资金筹集1.间接资金筹集的含义间接资金筹集是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资。
2.间接资金筹集的方式采取的主要方式为：银行借款、非银行金融机构借款等。
特点：（1）间接筹集效率高，灵活方便，便于企业或项目在不同时期筹措不同数量的资金；（2）间接筹资通过银行信用积少成多，续短为长，可获得期限长短不一的借款；（3）筹资范围较窄，方式较单一，不能完全满足企业或项目筹资需要。
五、资金成本与资本结构（一）资本成本1.资本成本的含义资金成本是指企业为筹集和使用资金所必须付出的代价。
2.资金成本的构成资金成本由筹集费用和使用费用两部分构成。
筹集费用是指项目在筹资过程中为获得资金而付出的费用，使用费用[思考题]1.房地产开发资金筹集的方式有哪些？2.房地产开发企业筹集资金的原则是什么？是指企业在开发经营过程中因使用资金而支付的费用。
（二）资本结构1.资本结构的含义资本结构是指企业或项目各种资金的构成及其比例关系，反映了资金诸组成要素（数量、期限、来源、成本等）之间的相互联系和作用方式。
2.资金结构的确定一个企业或项目在某一个时点上，其资本结构是确定的，但在持续的开发经营过程中，为了某种开发经营目的又是可以改变的，因此资本结构具有重要的财务管理内涵。
资金成本与资金结构是相互作用的，资金成本高低是衡量资本结构是否经济的主要标准。
六、财务风险与财务杠杆（一）财务风险1.房地产开发企业的财务风险含义房地产开发企业的财务风险是由开发企业筹资决策而引起的风险，他主要有两层含义：一是指企业所有者（股东）收益的可变性；二是指企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性。
由于自有资本属于企业或项目长期占用的资本，不还本和支付固定的利息，因此财务风险主要是针对债务资金偿付而言的。
2.房地产开发企业的财务风险的分类债务资金的额度、期限、利率不同，其偿债压力也不同。
从产生风险的原因和性质上可将财务风险划分为现金性和收支性财务风险两种。
现金性财务风险是指项目在特定时间点上，由于现金流出量大于现金流入量而产生的到期不能偿付债务资金本息的风险，即由于现金短缺、债务资金的期限结构与项目现金流入的期限结构不相配套、理财不当等原因引起的风险。
此类风险通过合理安排现金流量和财务预算技能规避。
收支性财务风险是指企业或项目在收不抵支情况下出现的不能偿还到期债务资金本息的风险，它属于一种对项目全部债务的偿还都将产生不利影响的整体风险，与某一具体债务或某一时间点上的债务偿还无关，反映了企业不仅理财不当，更主要是经营不当，从而导致项目失败。
这样不仅企业债权人的权益难以得到保障，而且作为企业所有者的股东，其承受的风险和压力更大。
（二）财务杠杆1.房地产开发企业的财务杠杆含义房地产开发企业的财务杠杆是指利用债务资本或发行有价证券而取得资金的方式。
其原理是利用杠杆原理，利用负债资本，既可以提高自有资金的收益率，也可能加速投资利润率的下降，增加项目的财务风险。
2.财务杠杆系数财务杠杆系数是指单位资产利润的变动率相当于税息前利润变动率的倍数。
财务杠杆系数越大，表明企业或项目偿债压力越大，从而筹资风险也越大；财务杠杆系数越小，筹资风险也越小。
七、房地产开发企业筹集资金的目的和原则（一）房地产开发企业筹集资金的目的1.实现项目投资开发目标和企业发展目标2.偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构（二）房地产开发企业筹集资金的原则1.时机适当原则2.安全性原则3.经济性原则4.可行性原则5.盈利性原则第二节房地产开发资金的筹集方式（与工程经济学衔接）[本节内容]主要包括房地产开发资金的筹集的几种方式，即向银行借款、发行债券、发行股票、自有资金筹集、吸收外商投资。
[本节重点]与工程经济学衔接，掌握房地产开发资金的筹集的3种方式，即向银行借款、发行股票、自有资金筹集。
[本节难点]房地产开发资金的筹集的2种方式，即发行债券和发行股票。
一、向银行借款（一）房地产开发企业向银行借款的种类1.房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业或项目获得流动资金贷款的主要条件是：（1）贷款企业在贷款银行开立账户，将其业务收入存入该银行，办理结算业务，并定期向其贷款银行提供本企业或项目的财务收支计划、经费计划和会计报表等有关财务资料；（2）企业或项目自由流动资金占生产流动资金的30%；（3）须具有主管部门下达的项目年度开发计划和经批准的项目规划设计，并提供相应的项目开发方案和可行性报告；（4）有按期偿还贷款本息的能力。
2.商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款又称临时贷款，是指企业为了解决开发项目季节性的超储备材料，或临时周转需要而向银行申请的临时流动资金贷款；这项贷款只向已经落实销售对象，能按期收回房款或预售定金的开发企业发放，且贷款期限一般不超过六个月。
3.房地产开发项目贷款开发项目贷款只能用于制定的项目，申请贷款的企业除了要符合流动资金贷款的条件外，还必须具备以下条件：（1）贷款项目必须已列入有关政府部门的年度固定资产投资计划，必须具备经有权部门批准的设计文件，并通过了银行的可行性研究和项目评估；（2）贷款项目的前期准备工作已经就绪，如获得土地使用权证、预售许可证，已预收规定比例的定金，施工队伍和主要建筑材料货源已经落实，已具备施工条件。
4.抵押贷款凡以批租方式获得土地使用权的开发企业投资开发房地产项目时，均可提出抵押贷款申请贷款额度最高为低价的[思考题]1.试分析银行短期和长期借款的优缺点？2.采用发行股票方式筹集房地产开发企业资金的优缺点？70%。
（二）向银行借款的程序1.提出借款申请2.银行审核申请3.签订借款合同4.企业取得借款5.企业归还借款（三）借款企业归还借款的方式1.定期按等额还本，每月付息一次2.定期按等额还本付息3.每月计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清4.到期本金利息累计一次付清（四）借款合同1.借款合同的基本条款2.借款人的权利和义务3.贷款人的权利和义务（五）银行短期和长期借款的优缺点1.银行短期借款的优缺点(1)银行短期借款的优点① 银行资金充足，实力雄厚，能随时为企业或项目提供比较多的短期贷款；② 银行短期借款具有良好的弹性，可在资金需要增加时借入，在资金需要减少时还款。
