房地产开发企业的资金流控制

房地产企业现金流管理存在的问题及对策研究作者：彭海明来源：《经营者》2020年第13期摘要房地产开发行业具有开发周期长、资金需求量大、投资风险大的特点，现金流是房地产企业生存和发展的关键因素，房地产企业应对高效、合理、安全的现金流提出更高的管理要求。

现在部分房地产企业对现金流预算的编制流于形式，现金流管理与业务流程管理脱节。

对房地产企业的管理模式、理念进行分析，可以发现，产生上述问题的原因在于财务的职能仅限于反映和监督。

现金流管理与业务管理相结合已成为未来现金流管理的發展趋势。

房地产企业财务的职能应逐渐向筹集资源、合理配置资源方向发展。

关键词房地产企业现金流管理一、前言现金管理贯穿于房地开发企业经营管理的所有环节，是流动性最强的资产，高效的现金流管理关系到企业的生存与发展。

房地产行业是资本密集型行业，与其他行业相比，具有资金需求量大、投资回收期长的特点。

房地产行业与其他行业相比面临着更大的资金风险。

本文对房地产企业现金流管理中的预算编制、执行以及现金流管理与业务管理相结合等方面进行探讨，旨在提高房地产企业资源的配置效率，提高房地产企业抵御风险的能力。

二、研究房地产企业现金流管理的必要性现金流是企业运营的“血液”，资金链是企业成败的关键因素，现金流在企业决策中占很大比重。

因为房地产行业具有资金需求量大、占用时间长、投资风险大等特点，所以现金流成为了企业生存和发展的关键。

合理、高效、安全地管理现金流是房地产企业经营管理中最重要的任务。

现金流不同于净利润，它能更好地反映房地产企业的发展能力和偿债能力，体现房地产企业的收益。

房地产企业在市场经济中面临着巨大的压力，许多公司经营业绩良好但因为现金周转问题崩溃。

现金流是驱动房地产企业前进的基本动力，没有充足现金流的房地产企业必定失败。

必须作好战略性的现金流规划，在经营方面，要优化现金流管理流程，不应独立进行现金流管理，现金流管理是企业战略管理和经营管理的重要组成部分。

房地产开发企业的资金管理1、房地产开发企业资金管理的概念房地产企业项目开发过程的资金流构成要素主要包括有开发成本、期间费用、销售收入和各项税费。

根据房地产企业资金流动的来源、方向、大小、速度等情况,参考多家知名房地产企业在项目开发中的关键控制节点,将房地产开发流程分为六大阶段:即项目投资机会研究及土地竞投阶段、项目定位策划及前期筹备阶段、规划设计阶段、工程建设阶段、市场推广和营销阶段、售后及物业管理阶段。

房地产资金管理指的是企业在上述阶段中对于其应用的各项资金的控制与管理,它是作为房地产财务管理的核心。

2、房地产开发企业资金管理的特点房地产项目开发所需投资成本高、项目周期长,单纯依靠自有资金难以保证项目开发顺利进行和分担项目风险,更无法撬动大项目开发。

房地产企业上市融资门槛极高,绝大多数企业难以利用资本市场直接股权融资。

为弥补项目开发资金缺口,大多采用商业银行贷款等进行负债融资,导致资产负债率极高。

房地产资金管理既要受到国家政策的影响,又要受到社会经济等因素的影响,因此其资金运筹较其他行业表现的更加复杂化。

房地产的开发和投资都具有阶段性,随着分阶段的逐步投入,期间资金也在逐步的回收,特别是期房交易的存在,使得资金运筹方面存在投资和回收的互补性。

回收的资金可以投入商品房的再开发,而开发不断,又可以使资金不断回收,实现资金使用的最大化。

二、房地产开发企业资金管理措施1、进行房地产开发项目的可行性规划可行性研究对于企业在确定房地产的投资项目时极其重要,不能仅仅流于形式,要对投资项目的背景情况进行详细调查,规避可控因素,对于市场上房地产的基本情况进行调查,对于类似相近的投资项目进行对比,尽可能地减少风险,避免盲目投资带来的经济损失。

2、进行周密的资金预算管理和过程控制资金预算管理,从内容上看,是一个包括现金收支预算、销售预算、生产预算、成本费用预算等在内的完整体系;从职能上看,是对其业务流、资金流、信息流和人力资源进行全面整合,最终使企业的资金获得最佳全面效率;从过程上看,是通过预算编制、执行与控制、考核与激励,对资金预算内容进行整合并实现“预算职能”的以“资金预算管理”为中心的价值监控。

谈营运资金管理存在的问题及对策———以房地产开发企业为例李健花摘要：随着我国房地产开发企业数量越来越多，竞争越来越激烈，营运资金管理作为房地产开发企业经营的关键环节。

如果企业营运资金短缺，企业的投资、建设项目等活动就会受到重大影响；而储存的营运资金过多的话，对于企业的发展不但没有积极的促进意义，还会增加企业运营的机会成本，因此管理好营运资金是房地产持续发展的关键。

本文以国内一家上市房地产开发企业为例，以营运资金管理的关键指标，探讨我国房地产开发企业的营运资金管理现实状况及存在的问题，并提出解决问题的措施，使企业更具发展优势。

关键词：上市公司；房开企业；营运资金管理一、房地产开发企业营运资金管理概述（一）房地产开发企业的特点房地产开发企业从事房地产开发和经营，以营利为目的，主要经营范围包括房屋建造、城镇土地开发、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。

房地产开发行业是个对资金需求量很高的行业，它的特点是项目周期特别长、资金的需求量巨大，从而导致经营风险也特别大。

由于房地产开发行业这些特殊性，所以资金管理对房地产企业来说相当重要,如不对营运资金进行有效的管理，资金链一旦断裂，将使企业遭受灭顶之灾。

（二）房地产开发企业营运资金管理的重要性随着经济发展，房地产市场也是热门且竞争激烈的行业，而营运资金管理也是企业竞争优势的关键。

房地产开发企业经营得当，盈利水平会比其他行业高，但由于风险高、资金量投入大，相较其他行业获得的高盈利率其实是对其承担的高风险的补偿。

一旦资金流出现断裂，企业容易出现崩盘情况，所建造的已售出的但未完工的期房可能成为烂尾楼，导致民生不稳定，会涉及公众利益。

因此对于资金管理，企业应该加重对营运资金的管理，切不可大意。

二、房地产开发企业营运资金管理分析与非上市房地产开发企业相比，上市房地产开发企业的经营管理和制度建设更加完善，因此通过对上市房地产开发企业的营运资金管理关键指标进行分析，可以更加清楚了解房地产开发企业的营运资金管理状况。

房地产企业现金流量管理问题及对策作者：孟静朵来源：《财经界·上旬刊》2019年第06期摘要：现金是企业流动性最强的资产，它贯穿于企业生产经营的各个环节，能否进行有效的现金流管理，关系到企业的生存与发展。

房地产行业是典型的资本密集型行业，具有对资金的需求量大、开发建设周期长、资金回笼速度慢等特点，与一般行业相比，面临更高的资金风险。

目前，因为资金链断裂而倒闭的房地产公司不在少数，因为资金链断裂而烂尾的楼盘不在少数。

从小处说，影响开发商的利益，影响广大业主的权益;从大处说，烂尾楼盘得不到妥善解决，会影响社会稳定。

但是目前我国大多数房地产企业并没有足够重视对企业现金流的管理，也没有建立起有效的现金流风险预警机制来防范财务风险。

本文针对房地产企业现金流的特点，在分析了我国房地产行业现金流量管理存在的问题的基础上，提出了相应的优化策略，对于房地产企业加强现金流管理具有一定的借鉴意义。

关键词：房地产企业 ;现金流管理一、房地产企业资金流的特点（一）资金需求量数以亿计首先，房地产企业购买土地用于开发，地价款、拆迁费用所需金额巨大，收购其他房地产公司股权，股权会包含地价款及地上在建工程款，所需金额更是巨大。

其次，开发建设过程中，需要根据工程合同支付工程款，目前政府对农民工工资监管严格，开发商不能拖欠施工单位工程款。

再次，预交各种税款，发放工资，售楼部建设与装修，各种营销活动等都需要大量的资金。

（二）资金回收周期数以年计开发企业经历拿地，办五证—《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，开工建设，预售，竣工验收，交房等多个环节，整个流程短则两三年，長则四五年。

另外房产销售收款以首付款加银行按揭方式为主，在目前高单价高总价商贷利率上浮的情况下，销售进度放缓，按揭放款进度放缓，导致资金回收期变长。

（三）资金监管政策严格目前我国大量房地产项目实行预售制度，政府对房地产开发商收取的房款实行监管，虽然各地监管制度细节不同，但都要求房地产公司存入大额监管资金，同时限制了监管账户资金的取出使用过程。