下载文档原格式
物业前期介入工作计划物业前期介入是指物业管理公司在物业项目开发的早期阶段就参与进来，从物业管理的角度为开发商提供专业的建议和支持，以确保物业项目在建成后能够顺利交付使用，并为业主提供优质的物业服务。
为了更好地开展物业前期介入工作，特制定以下工作计划。
一、介入阶段和工作目标1、规划设计阶段工作目标：对物业项目的总体规划、建筑设计、配套设施等提出合理化建议，使其符合物业管理的要求和业主的需求。
2、施工建设阶段工作目标：监督施工过程，确保施工质量符合相关标准，避免出现影响后期物业管理的问题。
3、竣工验收阶段工作目标：协助开发商进行物业项目的竣工验收，对发现的问题及时提出整改意见，确保物业项目达到交付使用的条件。
4、物业交付阶段工作目标：做好物业交付的各项准备工作，包括人员培训、资料准备、设备调试等，确保物业交付工作的顺利进行。
二、具体工作内容1、规划设计阶段参与项目规划设计的评审，从物业管理的角度对小区的总体规划、功能布局、交通组织、配套设施等提出意见和建议，如小区出入口的设置、停车位的规划、垃圾收集点的位置等。
对物业用房的位置、面积、布局等提出要求，确保物业用房能够满足物业管理的需要。
关注小区的智能化系统设计，如安防监控系统、门禁系统、车辆管理系统等，提出合理的建议，以提高小区的安全性和管理效率。
2、施工建设阶段定期对施工现场进行巡查，了解工程进度和施工质量，重点关注隐蔽工程和关键部位的施工，如基础工程、主体结构、给排水管道、电气线路等。
对施工中发现的问题及时与开发商和施工单位沟通，提出整改意见，并跟踪整改情况，确保问题得到解决。
参与工程例会和质量检查活动，及时掌握工程建设的情况，为后期的物业管理做好准备。
3、竣工验收阶段协助开发商组织物业项目的竣工验收，按照相关标准和规范对房屋建筑、配套设施、设备安装等进行全面检查。
对验收中发现的问题进行详细记录，并编制验收报告，提出整改意见和建议，督促开发商和施工单位及时整改。
物业公司物业项目项目前期介入工作指引1.前期介入小组组织架构图2.前期介入小组职权与职责2.1 前期介入小组职权（1）物业管理委托合同签订后，市场拓展部移交相关资料，前期介入小组代表物业公司同发展商进一步接洽。
（2）组织秩序维护部、环境管理部、工程维保部等相关部门对新接项目进行考察，提出合理化建议。
（3）同发展商洽谈售楼处、样板间的接管方案，经主管副总经理同意、公司评审后促使双方总经理签订管理协议。
（4）监督检查秩序维护员、保洁员的岗位职责及其执行情况，对不合格者有权向主管部门提出更换人选。
2.2前期介入小组职责（1）编制项目前期介入工作安排表，在不同阶段组织相关部门对项目进行实地考察，汇总各部门意见，编制考察报告，供发展商参考。
（2）配合发展商的售楼需要，向其提供物业公司的宣传资料、入伙资料及其他需提供的材料。
（3）为新接项目建立档案，收集、保管售楼期间的宣传资料和前期介入资料。
（4）同发展商保持密切联系，跟踪项目进展情况并随时向主管副总经理汇报。
每季度向发展商征询意见1次，填写《前期介入意见征询表》。
（5）起草售楼处、样板间管理协议，同发展商协商一致，在进驻前签订协议。
（6）对售楼处、样板间进行不定期巡查，检查各项目的服务质量，填写《售楼处、样板间月检记录》，对发现的问题及时进行处理。
（7）按时向发展商收取管理协议中规定的各项费用；监督秩序维护员、环境管理部门按时发放员工的各项工资福利。
（8）项目入伙前协助分公司配备人员、资源，同发展商确认物业办公室的各项设施设备，保证能够按时入驻。
（9）介绍分公司各部门人员同发展商认识，保持良好的关系。
（10）领导交给的其他工作。
3.前期介入工作内容（1）组织公司各部门对项目进行考察，提出整体管理建议。
（2）以外观统一和维修方便为出发点，对空调的安装提出建议。
（3）对电梯的安装、设备机房的通风等要求提出建议。
（4）对消防系统的设置、施工和管理提出建议。
（5）对智能化系统的设置进行了解并提出建议。
前期介入缺陷手册
编制：方杨汉戎镇波
审核：廖军
审批：王磊
编制时间：二0一一年五月三一日
前言
本手册根据武汉万科各项目物业服务过程中遇到的部分问题和多年来收集到部分客户投诉的焦点问题，为避免新项目重复出现类似问题，特编制本手册指导今后前期介入工作的开展。
本手册主要分成三个部分：（一）房屋本体类；（二）园建景观类；（三）机电设备类等。
内容涵盖了缺陷的原因和解决方法，同时也提出在前期介入图纸审核中结合前期设计缺陷进行审图，避免在施工过程中更改，降低与地产公司沟通难度和返工的成本。
随着环境的变化新材料、新技术的应用，在今后的前期介入过程中，还会遇到更多的问题。
因此，本手册是一个长期维护和完善的工作，希望在今后的工作中不断总结，不足之处敬请反馈和批评。
为未来在新建物业规划设计中输出更多、更专业、更科学的资料。
编者注
米，
第二章：设施景观类
树池与铺装之间应做反坎相接
组团或组团围墙铁艺应采用竖
不利排水。
第三章：机电设备类
1、水泵基础增加减震垫和管道
固定支架做弹簧吊杆。
2、地下室水泵房上方应设计架
不安全。
物业服务前期介入作业指导书编制日期审核日期批准日期修订记录1.目的规范物业公司对前期介入的程序和内容，指导物业公司前期介入业务的开展。
2.范围适用于项目前期介入全过程。
3.职责公司设立前期介入工作小组，由专人或团队负责指导与落买新项目物业服务前期介入相关工作。
4.定义4.1 物业服务前期介入:指物业公司在接管物业以前，于房地产开发的各个阶段(规划设计、营销策划、施工建设、承接查验阶段)就参与介入，从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、承接查验等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业设计和建造质量，为物业的使用和维护创造良好的条件。
有效的前期介入可以减少承接查验时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
5.方法与过程控制5.1 规划设计介入5.1.1 立项介入5.1.1.1 成立前期介入工作小组，设立邮件组群，并添加至地产相关新项目部工作组群，以便及时获取新项目信息。
5.1.1.2 前期介入工作小组安排人员定期参加必要的地产项目部会议，以收集项目及进度最新信息。
5.1.1.3 前期介入工作小组组织对新项目实地及周边调研，获取相关参考信息。
5.1.2 方案介入收集项目规划方案信息后，参与项目规划设计评估，参考《项目规划设计物业关注要点指引》。
并从提升客户居住感受角度，提交项目规划设计评估报告。
评估报告内容包括: 5.1.2.1 总体评估1) 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
2）住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
3）建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
4) 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
5）设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
6）注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
引言：在物业管理领域，物业前期介入是一个非常重要的环节。
物业前期介入主要指在物业项目启动前，物业团队参与项目规划、设计、建设等各个阶段，为项目的后期管理奠定基础。
本文将详细介绍物业前期介入的主要工作内容，包括项目需求分析、规划设计、招投标、合同谈判、人员培训等方面。
概述：物业前期介入是指在一个物业项目启动前，物业团队通过参与项目规划、设计、建设等过程，为后期物业管理工作作好准备。
物业前期介入的主要目标是确保项目在后期运营管理中能够高效、安全、顺利的进行。
本文将详细介绍物业前期介入的主要工作内容，包括项目需求分析、规划设计、招投标、合同谈判、人员培训等方面。
正文：1. 项目需求分析- 理解业主需求：物业团队在前期介入时，需要与业主进行深入沟通，了解他们对物业管理的需求和期望。
这可以通过现场调研、座谈会、问卷调查等方式进行。
- 定义服务范围：物业团队需要明确定义服务范围，根据项目的规模、用途等因素，确定需要提供的物业管理服务内容和标准。
- 制定管理计划：根据需求，物业团队需要制定详细的管理计划，包括安全管理、设备维护、清洁卫生、绿化景观、消防安全等方面。
2. 规划设计- 参与项目规划：物业团队应参与项目规划，提供物业管理的专业意见和建议。
他们会根据项目的特点，合理规划物业配套设施和服务流程，确保后期管理的高效性。
- 设计物业管理系统：物业团队需要与设计团队合作，设计物业管理系统。
这包括物业管理软件、门禁系统、监控系统等，确保物业管理工作的信息化和智能化。
- 确定资源需求：物业团队需要根据项目规模和物业服务要求，确定所需的人力、物力等资源。
这包括物业管理人员、维修设备、清洁用品等。
3. 招投标- 准备招标文件：物业团队需要编制招标文件，明确各项管理标准和要求。
招标文件应包括工作范围、服务内容、工作流程、管理要求等详细信息。
- 发布招标公告：物业团队需要发布招标公告，吸引合适的物业服务提供商参与竞标。
公告中应包括项目基本情况、资格要求、评标标准等内容。
干货：万科物业前期介入工作亮点什么叫前期介入？物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入。
前期介入包括五个阶段1、规划设计阶段；2、营销策划阶段；3、施工建设阶段；4、服务中心成立至交付；5、交付半年内。
1第一阶段（规划设计）的主要工作1、整体布局；2、安防消防；3、交通布局；4、社区配套用房；5、垃圾站；6、管理用房；7、员工宿舍。
需要关注的焦点问题——焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施。
（周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统，主出入口及车场出入口的闭路监控系统，断电后电控门禁系统的开启）（采光井等重要部位安装防爬设施）（半地下室围墙单刺）（外围墙三刺）（局部防爬钉）（管道防爬刺）（防爬刺设置）（阳台或花园围墙的栅栏式红外）（靠山区域栅栏式红外）（东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，连接至中心）监控镜头分布合理；关键镜头的确定；固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当；红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明；控制中心的选址（大树构成了新的攀爬危险源）大堂\单元玻璃门地弹簧前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成虚设,业主很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无限位地弹簧; （防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道）附件：《智能化安防新技术应用》FD-300埋地光纤施工工艺规范（非常棒）焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划有学校的路段；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施（可移动止车石：控制主要车道乱停车）焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制焦点四、垃圾站及垃圾桶平面布置垃圾桶的实用性焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国家和地方政策法规）焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统（绿化带无排水沟，黄泥水外流）（交付时已作好排水沟）（施工阶段已经完成少量变更）（物业补硬化，效果总差一点）（垃圾桶：大、盖、留缝排臭、有烟灰缸，底部要硬化）（左边为施工阶段作好，右边为物业后期硬化。
编号：______________万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)审核：__________________时间：__________________单位：__________________万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)用户指南：该管理规范资料适用于管理中，为使规则公开化，让所有人保持集体的协调，维护集体的利益，从而充分发挥团体的力量，实现管理有法可依，内部运行有规则保障。
可通过修改使用，也可以直接沿用本模板进行快速编辑。
万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2.物业管理在景观专业需要提前介入的内容包括：4.2.1绿化配置a)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。
b)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。
c)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。
d)绿化品种便于养护，养护成本节约。
e)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。
f)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能(如尾气)。
g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
4.2.2景观配置a)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。
b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。
1 目的规范物业公司在新项目物业服务的前期介入工作，为项目正式接管后的物业服务工作开展奠定良好的基础。
2 范围适用于公司物业服务项目的前期介入工作的例行管理。
3 职责3.1 服务中心成立前3.2服务中心成立后4 管理要求4.1 定义物业服务前期介入：是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2 前期介入的一般程序4.2.1 依据所签订的关于前期介入的相关合同，明确前期介入的相关工作要求。
4.2.2 公司成立“新项目指导小组”，指导、开展物业前期介入工作；公司组织成立项目物业筹备小组进驻项目现场，小组人员组成根据项目现场的实际需要并结合与地产签订的前期介入服务合同的约定进行配置。
同时，应与地产项目部明确与物业对接人员，便彼此间的良好沟通。
4.2.3 制定筹备组前期介入的工作计划，并按计划实施。
物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业服务方案和服务合同的确认。
4.2.4 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
4.2.5 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业服务合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
4.3前期介入时段的划分及各阶段所包含的内容4.3.1 前期介入主要分以下三个阶段：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段。
1）规划设计阶段a）此阶段工作主要由客服及品质部组织开展，如此阶段项目服务中心已成立，则由项目服务中心组织开展，公司专业委员会提供专业支持；b）工作内容：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
物业管理前期介入工作指引1、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。
2、范围适用于房地产开发公司和其下属的物业管理公司3、职责3.1 结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.2 房地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4．方法和过程控制4.1 物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量为确保业主正常入住奠定基础。
4.2 前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
4.3 前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收4.3.1 规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
万科物业前期介入工作指引1、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。
2、范围适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。
3、职责3.2各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.3各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究,听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4、方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序4.2.1双方确定工作内容要求；4.2.2物业组成工作小组；423制定工作计划；424计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、（）空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
425物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
426对涉及物业利益的文件应由物业确认，如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
4.3.2营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。
4.3.3施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
5.规划设计阶段介入5.1规划设计评估准备5.1.1规划设计评估需要获得的资料。
5.1.1.1报批报建文件《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。
5.1.1.2企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。
5.1.1.3设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、***图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
5.1.2地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。
5.1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。
5.2项目评估细则。
5.2.1总体评估。
5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
5.2.1.4生活便利,基本生活配套齐全，出行便捷。
5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。
521.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设521.9便于物业组织管理，节约管理成本。
5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
5.2.2分类评估5.2.2.1安保布局a）便于安保管理区域分割，消除管理死角。
b）便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。
c）人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。
d）安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。
e）安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见 522.6智能化设备）。
522.2消防布局a）消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。
b）消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。
c）消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。
d）消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
5.2.2.3交通布局a）各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。
b）主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c）机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的21、另加访客车位占车位数的5%联排别墅等高标准住宅应按户数 1:1,另加访客车位占车位数的10%）。
非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1:1.5），便于停放。
d）有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。
522.4生活配置a）根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b）—般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c）如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。
如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。
d）如住宅区设置会所，宜独立设计。
会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。
例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
5.2.2.5设备配套a）水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要并留有适当扩展余地。
b）配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c）沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。
d）公共照明、楼道照明配置合理。
公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。
楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
e）配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。
水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。
522.6智能化配置a）安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。
b）网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。
c）设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。
d）中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
e）智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。
522.7房屋单体a）屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b）墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
c）楼板厚度与隔音符合国家规范。
d）住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e）住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f）厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。
g）卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h）厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理,便于检修。
i）管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。
j）宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm）,应有防止油烟回流和串烟措施。
出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。
k）底层地坪应充分考虑防潮措施。
l）房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。
m）有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时,应考虑防盗措施。
n）阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于 0.10M,防止儿童攀爬。
522.8室内配置a）室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。
卧室内宜避免对床直吹。
b）室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
c）室外空调机位应考虑安装及维修便利。
距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应米取安全隔离措施。
d）空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。
e）室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10 度左右。
f）当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。
g）如使用小型中央空调，层高应大于3.3m,并留有室外机位置。
h）室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。
配电箱配出回路设计分配合理。
i）电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。
j）联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
k）高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
522.9绿化配置a）绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。
b）绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。
c）绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。
d）绿化品种便于养护，养护成本节约。
e）绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。
f）绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。
g）主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
5.2.2.10景观配置a）景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。
b）采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c）水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d）不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。
