南京市地方税务局关于转发《关于进一步加强土地增值税清算工作的

乐税智库文档财税法规策划 乐税网南京市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知【标 签】预征率,土地增值税清算,分别核算【颁布单位】南京市地方税务局【文 号】宁地税发﹝2009﹞134号【发文日期】2009-11-03【实施时间】2009-11-01【 有效性 】全文废止【税 种】土地增值税注释：全文废止。

参见南京市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收问题的公告　发文文号：宁地税规字﹝2011﹞1号发文部门：南京市地方税务局 发文时间：2011/4/8 实施时间： 2011/5/1各分局(局)、纳税服务中心、县局，市局机关各处室及所属事业单位： 为加强土地增值税预征，有效促进土地增值税清算，结合我市实际，并根据《关于南京市调整土地增值税预征率的批复》(苏地税函〔2009〕241号)精神，现将土地增值税预征率调整情况通知如下，请遵照执行。

一、预征率 1、高级公寓、渡假村、别墅，预征率为4%； 2、写字楼、营业用房，预征率为3%； 3、普通住宅，预征率为2%； 4、其他类(指除以上列举外的项目)，预征率为2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不分别核算的，按照项目涉及的商品房类型从高适用预征率。

二、纳税人取得房地产转让收入预缴土地增值税税款的，应当在取得收入次月15日内申报预缴税款。

三、关于土地增值税预征的其他事项仍按《南京市地方税务局转发〈江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知〉的通知》(宁地税发 ﹝2004﹞71号)规定执行。

四、本通知自2009年11月1日执行。

二00九年十一月三日关联知识：1.关于南京市调整土地增值税预征率的批复。

南京市人民政府办公厅关于调整城镇土地使用税税额标准的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------南京市人民政府办公厅关于调整城镇土地使用税税额标准的通知宁政办发〔2017〕46号各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：根据《江苏省财政厅江苏省地方税务局关于南京市城镇土地使用税税额调整方案的批复》（苏财税〔2017〕10号）精神，经市政府同意，现就我市除溧水区、高淳区以外其它地区城镇土地使用税税额标准及土地等级划分调整有关事项通知如下：一、税额标准。

一类地为18元/平方米，二类地为15元/平方米，三类地为10元/平方米，四类地为7元/平方米，五类地为5元/平方米，六类地为4元/平方米。

二、土地等级范围划分。

土地等级范围划分综合了区域调整、经济繁荣程度等因素，秉承着整体税负基本不变的原则，除溧水区、高淳区以外其它地区城镇土地使用税税额标准表详见附件。

三、上述各等级土地范围及税额标准从2017年1月1日起执行。

《市政府办公厅关于简并市区城镇土地使用税应税土地等级的通知》（宁政办发〔2010〕98号）同时废止。

四、我市溧水区、高淳区继续执行原标准至2017年12月31日。

五、有关城镇土地使用税的具体税收政策、税收征管等规定由江苏省南京地方税务局负责解释。

附件：南京市城镇土地使用税税额标准表（溧水区、高淳区除外）南京市人民政府办公厅2017年2月28日附件南京市城镇土地使用税税额标准表（溧水区、高淳区除外）土地等级土地范围税额标准一类新街口商业区（东至抄纸巷，南至石鼓路-羊皮巷-户部街一线，西至螺丝转弯，北至汉中路-管家桥-长江路-青石街-中山东路一线）；湖南路；山西路；中山北路D段（云南路至青春剧场北侧）；狮子桥步行街；珠江路西段（东鼎大厦东侧至中山路）；中央路南段（鼓楼广场至新模范马路）；中山路；丹凤街；东至总统府-东箭道，南至长江路，西至太平北路，北至长江后街夫子庙核心区（东至平江府路，南至琵琶街，西至四福街、来燕路一线，北至建康路）建宁路东段（中央门立交至金陵装饰城）；钟阜路；中央北路南段（建宁路至沪宁铁路）；龙蟠路北段（黄家圩路至中央门立交）18元/平方米二类中山北路B段（新模范马路至虎踞北路）；中山北路C段（南京三乐电气总公司至新模范马路）中山北路E段（鼓楼广场至云南路）中央路北段（新模范马路至黑龙江路）长江路（太平北路至中山路）；太平北路；管家桥汉中路（螺丝转弯至汉中门广场）；牌楼巷；永庆巷；拉萨路中山南路A段（九条巷至羊皮巷）；户部街；太平南路北段（小火瓦巷至中山东路）；中山东路A段（长白街至抄纸巷）；洪武路（白下路至户部街）建康路西段（平江府路至中华路）15元/平方米三类除一类、二类以外的核心城区：东至明陵路—苜蓿园大街—光华路—大明路—宁铜铁路，南至应天大街，西至郑和中路—漓江路—浦江路—燕山路——燕山东路，北至南京西站铁路—南京站铁路—红山路—龙蟠路—北安门北街—沿城墙至中山门以内10元/平方米四类主城区：一类、二类、三类土地以外，绕城公路以内的区域7元/平方米东山街道五类江南市区：除一类、二类、三类、四类以外地区（含八卦洲、江心洲）5元/平方米高新技术开发区五类沿江工业开发区（现六合区的西厂门、山潘、卸甲甸、葛塘、长芦，包括化工园）5元/平方米江宁区：除四类土地以外的区域浦口区：江浦、泰山、顶山、沿江、盘城、汤泉、桥林街道六合区：雄州、龙池街道及六合经济开发区六类浦口区：除五类以外的区域4元/平方米六合区：除五类以外的区域——结束——。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

江苏省国家税务局、省地方税务局转发《国家税务总局关于印发＜土地增值税纳税申报表＞的通知》的通知
【法规类别】土地增值税税收征收管理
【发文字号】苏国税发[1995]336号、苏地税发[1995]132号
【发布部门】江苏省国家税务局江苏省地方税务局
【发布日期】1995.07.11
【实施日期】1995.07.11
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
江苏省国家税务局、省地方税务局转发《国家税务总局关于
印发＜土地增值税纳税申报表＞的通知》的通知
（苏国税发[1995]336号、苏地税发[1995]132号1995年7月11日）
各省辖市及常熟、泰州市国家税务局、地方税务局，省地方税务局直属分局、税务稽查局，苏州工业园区国家税务局、张家港保税区国家税务局：
现将国税发(1995)090号《国家税务总局关于印发＜土地增值税纳税申报表＞的通知》转发给你们。

根据土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，结合我省实际，对办理缴纳土地增值税作如下规定，请一并贯彻执行。

一、纳税项目登记从事房地产开发与建设的纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内，向主管税务机关填报《土地增值税项目登记表》。

房地
产开发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象登记，成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算之前，不得变动。

二、纳税申报
纳税人向房地产所在地主管税务机关报送房地产开发项目登记表后，按下列规定办理纳税申报手续。

(一)纳税人应在每次签订转让房地产合同并取得收入后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并同时提供与该项目有关的资料。

(二)纳税人因经常发生房地产转。

土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表北京发改委立项辽宁发改委立项；工程规划许可证安徽工程规划许可证宁波工程规划许可证深圳销售许可证重庆工程规划许可证浙江审批、备案项目（不许自行划分）吉林发改委立项；五证/竣工备案证江苏发改委立项；自行分期结合工程规划许可证厦门工程规划许可证大连企业会计核算单位（税局审核）广州整体开发、统一核算；销售情况会计核算/初始产权青岛国土、规划审批西安工程规划许可证/销售许可证湖北工程规划许可证海南工程规划许可证附：各地法规清算单位确定各地政策规定总结表一、中央的规定（国税发【2006】第187号）二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号）四、海南的规定（琼地税发[2009]187号）五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）六、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）七、青岛的规定（青地税发[2008]100号）八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号）九、大连的规定（大地税函[2008]188号）十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号）十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号）三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）十四、银川的规定（银地税发【2007】214号）十五、云南的规定（云地税发[2007]180号）十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿）十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号）十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号)十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号）二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号）二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号）二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号）一、中央的规定（国税发【2006】第187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

关于转发《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》的通知无锡市地方税务局锡地税函〔2009〕46 号江阴、宜兴、锡山、惠山地税局，市区各税务分局、稽查局： 现将《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（苏地税函[2009]120 号）（以下简称 《通知》）转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行。

一、根据苏地税发[2004]58 号文件规定，结合土地增值税征管实际情况并报经省地税局批 复同意，现对我市土地增值税预征率作如下调整： （一）对房地产开发企业建造的普通住宅，按 2%的预征率预征土地增值税； （二）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村等，按 2.5%的预征 率预征土地增值税； （三）对房地产开发企业建造的别墅（包括独幢、双拼、联排等类型），按 4.5%的预征率 预征土地增值税。

以上调整后的预征率自 2009 年 6 月 1 日起执行（税款所属期）。

二、根据《通知》第二条要求，结合我市实际情况，对土地增值税核定征收率作如下调整： （一）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，按取得收入的 0.5%计征土地增值税； （二）对房地产开发企业建造的普通住宅，按取得收入的 2.5%计征土地增值税； （三）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村等，按取得收入的 3%计征土地增值税； （四）对房地产开发企业建造的别墅（包括独幢、双拼、联排等类型），按取得收入的 5% 计征土地增值税； （五）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其 收入应分别核算，否则从高计征土地增值税。

以上调整后的核定征收率自 2009 年 6 月 1 日起执行； 调整之前已经主管税务机关审核认定 实行核定征收的项目仍按原认定的核定征收率征收。

三、对以按实清算方式进行土地增值税清算的项目，其建筑安装工程费支出高于市局核定 标准的， 在计算扣除项目时建筑安装工程费支出应按照不高于市局核定标准予以核定扣除。

河北省地方税务局关于转发国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 河北省地方税务局关于转发国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的通知（冀地税发〔2009〕34号）各市、县（市、区）地方税务局：现将《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）转发给你们，同时提出如下意见，请一并贯彻执行。

一、对符合本规程第九条规定清算条件的，纳税人应在符合清算条件后90日内，向主管税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附表1），同时提供本规程第十二条（二）、（三）、（四）项所列资料。

对符合受理条件的，10日内予以受理，按规定办理土地增值税清算手续。

对纳税人符合清算条件，但报送的资料不全的，主管税务机关应要求纳税人在规定期限内补报。

在规定的期限内补齐清算资料后，10日内予以受理。

二、对符合本规程第十条规定，税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的房地产开发项目，主管税务机关应向纳税人发送税务事项通知书（附表2）。

纳税人自接到税务事项通知书之日起30日内，据实填报《土地增值税清算申请表》，同时提供本规程第十二条（二）、（三）、（四）项所列资料。

三、主管税务机关根据纳税人清算资料及本规程第三十四条规定，确定清算方式（查账征收、核定征收）。

对查账征收的纳税人，应据实填写土地增值税清算项目明细表（附表3至13）；对核定征收的纳税人，应据实填写《转让房地产收入明细表》（附表4）、《土地增值税核定纳税鉴证表》（附表15），同时报送主管税务机关审核。

四、主管税务机关受理纳税人清算资料后，应自纳税人提出清算申请之日起90日内完成清算审核工作。

解读国税函[2010]220号：土地增值税清算新规与所得税政策又增区别文号：国税函[2010]220号状态：有效发文日期：2010-5-31 —————————————————————————————————————近日，为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局下发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）就土地增值税清算工作中有关问题作出明确。

笔者结合相关政策解读如下。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）规定纳税人下列情形之一的，应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。

纳税人符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。

纳税人具备以上条件，无论是主动清算还是被动清算，都要首先面临一个问题，就是如何确定收入总额。

根据国税函[2010]220号具体可归纳为以下两种情况。

1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发文文号：国税发[2006]187号发文单位：国家税务总局发文时间：2007-1-17各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局： 为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

目录一、土地增值税清算的背景 (1)二、土地增值税的清算条件（国税发〔2006〕187号）—两种情形 (2)三、土地增值税的清算期限—90日内 (3)四、土地增值税清算的工作流程 (3)五、土地增值税的清算单位 (3)六、土地增值税清算资料的收集和准备 (4)七、土地增值税清算工作的进行 (5)八、税收优惠政策 (21)九、特殊交易行为的征免 (21)十、核定征收的情形—六种 (23)十一、房地产开发的简要开发流程 (23)十二、案例分析 (24)十三、土地增值税纳税申报表及填表说明—接【案例3】讲解 (32)十四、土地增值税征管和政策解答—涉及地方政策请根据当地税务机关的相关政策执行 (37)土地增值税清算全过程——政策汇集、实例解析、疑难解答【原创】收集整理：Apple品牌一、土地增值税清算的背景1、制订的目的—开征的理由？开征土地增值税对于维护国家利益，合理分配国家土地资源收入，促进房地产业和房地产市场健康发展都会产生积极作用。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第一条规定，为了规范土地，房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

2、概念—什么是土地增值税？土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

土地增值税从1994 年1 月1 日起在全国开征。

3、征收范围—同时具备三要素《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

这里强调的是“有偿转让国有土地使用权或房地产并取得增值额”，对虽发生转让行为，而未取得收入的不征税。

如对以继承、赠与方式无偿转让房地产，则不予征税。

4、纳税人—单位和个人具体包括哪些？包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。