加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用

加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。

在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。

至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。

浅谈收益还原法在土地价格评估中的应用土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地的市场价格的测定。

土地价格评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法以及基准地价系数修正法。

本文主要介绍了收益还原法的概念、特点以及其在土地价格评估中的基本应用，同时也简要分析了收益还原法的一些缺陷。

标签土地价格评估；方法；收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是土地估价中最常用的方法之一，它是对土地、房屋、不动产或者其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。

它是根据预期原理，即求得未来收益权利現在的价值。

其主要是运用适当的资本化率（还原率）, 将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值, 求其之和得出估价对象价格的一种估价方法,采用收益还原法求得的价格,称为收益价格。

1 收益还原法的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能够提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。

当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在的价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。

其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。

这就是收益还原法的基本原理。

2 收益还原法的基本公式收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于有收益的土地和建筑物或者房地产的估价。

土地的纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。

这种土地的纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它实际上就是地租。

收益还原法的最一般的计算公式为：V=a11+r1 +a2(1+r1)(1+r2) +…+ an(1+r1)(1+r2)+...+(1+rn)式中：a1, a2,…an分别为未来各年的纯收益；r1,r2,r3 …rn分别为未来各年的还原利率。

加油站土地评估收益法上市公司备案版————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：◆收益还原法的评估测算过程：收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益)的基础上,以一定的土地还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

根据委托方提供的资料及估价人员的调查,估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角,土地为三角形。

三利大街南北贯穿高阳县,为该县中心主干道;保沧路向东直达河间,向西连接宏润大街,沿宏润大街向北可达保定,向南可直通保沧高速。

高阳县宏观经济平稳,估价对象所临道路车流量稳定，估价对象年销售量稳定，考虑到估价对象为**＊*＊下属加油站，油量供应稳定,供应价格稳定，对于加油站而言，其毛利率是固定的。

故本次估价设定未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变,有限年期的土地使用权价格计算公式为：Ｐ=ａ÷r×[1-1/(1+r)n］其中:P——土地价格a——土地年纯收益r——土地还原利率n——估价对象土地使用年期1、最高最佳利用方式分析估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。

三利大街南北贯穿高阳县,为该县中心主干道;保沧路向东直达河间,向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。

该站站前保沧路为双向四车道,中间无隔离带,沿路开口６0米,进出口宽度均为18米，过往车流量大，地理位置优越。

经当地国土资源局、规划局及相关经贸部门核准，评估对象符合城区和公路沿线加油站发展布局规划,用地手续和建设手续合法,现状利用方式符合最高最佳利用方式,有利于作为加油站用地的最佳功能发挥。

ﻩ收益预测的假设条件2、加油站年房地客观总收益的测算加油站作为一种特殊用途的土地,不像其他商业用地往往沿街分布或成片聚集,加油站之间一般都有一定距离的间隔,位置分布离散性较强。

收益还原法在土地估价中的应用收益还原法是土地、房屋等不动产进行估价的基本方法之一，该方法适用于具有现实或潜在收益的土地估价。

在估价过程中能否准确的确定收益还原法中各参数取值，将对评估的科学性和结果的准确性造成很大影响。

标签收益还原法；土地价格评估在我国市地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法，前三者为国际上所公认市地价格评估的基本方法。

在我国，基准地价及其修正体系已日趋完善，使用频率和准确度也不亚于前三者，因此，基准地价系数修正法也可称为我国市地价格评估的基本方法之一。

在此结合土地评估实践，就收益还原法及其在土地价格评估中的应用作如下探讨。

1 收益还原法是土地估价的基本方法收益还原法，又称收益资本化法，即在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总和的一种方法。

收益还原法的经济涵义是：在一定量的土地上进行经济活动，土地提供的收益额，按照一定的资金报酬率计算，付出一定量的资本金，就可以取得与一定量土地提供的等量收益。

收益还原法是评估土地价格的基本方法。

它具有科学性、实用性。

科学性是指收益还原法符合市场经济条件下商品交易的法则，即符合等价交换规律的要求；实用性是指在土地资产评估中是完全可以应用的方法。

因此，其他的几种评估方法，均应以收益还原法为基础。

2 收益还原法的应用前提由收益还原法基本公式P=a/r可知，评估结果取决于土地纯收益及还原率准确程度。

对纯收益进行分析，可得到如下三种收益法的应用前提：第一，续用前提。

其含义是土地的现行投放状态对其未来使用与运营具有有效性。

第二，预用前提。

其含义是当土地尚未投人使用与运营，但其注定可以在未来投入使用与运营，且有收益。

第三，未来预期收益及其成本能用货币衡量，否则就无法利用收益还原法的公式；而土地还原利率是一种社会一般投资报酬率，受很多因素影响，主要包括社会、经济、生活等各方面，确定它也是一个难题。

浅谈收益还原法在土地估价实践中的应用作者：高邦怀高帮胜李扣芹周国胜来源：《科技经济市场》2008年第04期土地估价中的收益还原法是根据预期原理，即求得未来收益权利的现在价值。

其主要是运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法，是不动产估价中最重要的最常用的基本估价方法之一，采用收益还原法求得的价格，称为收益价格。

1 总收益测算1.1确定房地产总收益1.1.1在确定总收益时，一般应考虑以下条件：总收益是指客观收益（一般情况下的正常收益），而不是待估房地实际收益。

如目前空置的写字楼，在评估时不能按零收益计，而应按同类写字楼的平均租金计算收益；经营效益特别好的酒店，不能按它本身的高入住率计算收益，而应参照市场同类酒店的平均入住水平计算；收益必须是长期可以固定取得的收益。

如土地登记用途为“工业”的房地产，目前改作商业使用，租金明显高于工业用途，但由于未进行土地变更登记，政府部门随时会对这种擅自变更用途的行为进行查处，责令业主补交工业用途与商业用途土地出让金的差价，所以目前的商业租金收益是一种无保障、不固定的收益，故不能作为客观收益。

收益是安全可靠的收益（即风险小的收益）。

1.1.2确定收益的方法根据资料收集情况及土地所在地的房地产市场情况，收益有土地收益（单纯的土地租金）、房地收益两种。

如确定土地收益调查、收集土地所在地的与待估宗地同区域的单纯的土地出租案例（土地租赁协议），结合待估宗地的区域因素、个别因素、期日等因素修正，采用市场比较法确定宗地的土地收益。

如确定房地收益，可通过调查待估宗地所处区域、同类用途、结构相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面积等情况，分析、比较确定待估房地的收益。

房地年总收益=年单位面积租金×房屋出租率×有效出租面积（有效使用面积）或者通过确定企业总的营业收入来确定收益（其收入包括主营业务收入和其他业务收入，凡与土地及地上建筑物相关的收入都不得遗漏，也不得重复计算）。

加油站用地评估案例（加油站土地估价的探讨）加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。

在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中(如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的,但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题:一是:不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作,就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作,如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中,土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件,二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益)，否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营.至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。

加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。

即：加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。

无形资产的收益是一种超额收益。

因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。

在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

公式：无形资产收益=总收益×收益分成率加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值加油站配套机器设备=配套机器设备重置价格－折旧总额＝配套机器设备重置价格－年折旧费×已使用年限房产价值=房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限⑴待估宗地区域加油站经营状况根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。

通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：周边类似加油站近三年财务指标表⑵该加油站年正常净收益预测通过对周边类似加油站2008年—2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。

一、估价方法根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商服，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，评估可以选用以下方法：考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内，且估价对象所处区域可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过市场比较法合理确定房地产总价，则选用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。

二、估价过程：1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

⑴基准地价成果介绍及内涵根据《某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》（某政发[2011]13号），某县城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。

基准地价内涵为在乡镇范围内，以2009年7月1日为基准地价基准日，在现状利用条件和“三通一平”土地开发程度下，各土地用途不同等级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业等土地用途，分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。

不同用途基准地价见下表。

某县乡镇国有建设用地基准地价表单位：元/平方米等别乡镇名称用途级别基准地价一二三一商业430 370 300 容积率 1.0 1.0 1.0 住宅380 320 260 容积率 1.4 1.4 1.4 工业220 200 180二商业380 330 260 容积率 1.0 1.0 1.0 住宅340 280 220 容积率 1.4 1.4 1.4 工业210 190 170三商业330 280 220 容积率 1.0 1.0 1.0 住宅300 240 190 容积率 1.4 1.4 1.4 工业200 180 160根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：估价设定开发程度下的宗地地价＝（基准地价＋K f）×（1+∑K i）×K ai×K Y×K v×K t×ΠK ai式中：∑K i—宗地区域修正因素修正系数K ai—宗地个别修正因素修正系数K Y—年期修正系数K v—容积率修正系数K t—估价期日修正系数K f—开发程度修正额ΠK ai—特殊因素修正系数。