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第10章资产评估准则10.1复习笔记第一节资产评估准则概述一、资产评估准则概念资产评估准则是从专业技术的角度对资产评估业务处理提出的规范要求和判别标准，是资产评估规范的重要组成部分；它是资产评估实践工作经验的抽象、概括和总结，反过来指导和规范资产评估实践工作。
二、资产评估准则功能（一）规范执业行为，提升行业公信力；（二）维护评估事务所和资产评估师的合法权益及公共利益；（三）促进行业监管，服务市场经济；（四）促进资产评估经验的国际交流。
三、影响资产评估准则制订的因素（一）经济因素经济环境主要指一个国家的社会生产力发展水平、所有制形式、经济管理体制、经济政策等，它是资产评估产生和发展的直接动因之一。
（二）政治因素政治环境包括一个国家实行的政治制度与政治体制等，是统治阶级意志的体现，这种意志渗透于社会生活的各个方面，评估业也不例外。
（三）法律因素法律环境是资产评估得以顺利进行的基本条件。
（四）文化因素社会文化因素通常包含人们的价值观念、文化传统、思维方式、道德规范、生活方式、教育普及程度和科学精神等各个方面的内容。
第二节我国资产评估准则体系一、我国资产评估准则的历史演进（一）探索阶段；（二）准则初步建立阶段；（三）准则发展阶段。
二、我国资产评估准则框架体系我国资产评估准则包括基本准则、具体准则、评估指南和指导意见四个层次，如图10-1所示。
图10-1我国资产评估准则框架体系（一）资产评估基本准则资产评估基本准则是资产评估师执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务的基本规范，它是各类资产评估业务都应当遵守的基本规章制度。
（二）资产评估具体准则资产评估具体准则是根据不同的资产类型、不同的评估行为类型分别制定的。
资产评估具体准则分为程序性准则和专业性准则两个部分。
（三）资产评估指南资产评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。
资产评估指南拟对我国资产评估行业中涉及主要评估目的的业务进行规范，如公司注册、公司股份经营、关联交易、抵押贷款、不良资产处置、法律诉讼等。
被评估单位：
管理费用分析表评估基准日：20 年 月 日
填表人：评估人员：填表说明：
1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
被评估单位：
管理费用分析表
金额单位：人民币元
索引号：SY-13
评估基准日：20 年 月 日
管理费用预测表
填表人：
4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
填表说明：
1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
复核人：
被评估单位：
管理费用分析表索引号：
SY-14
金额单位:
填表人：
填表说明：
1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
巴菲特是如何估价可口可乐的可口可乐股价走势图时间价格市盈率 现金流 净资产 每股收益 可口可乐 1988年5.2214.5倍12倍1.0736美分1988年可口可乐公司股票每股收益0.36元、净资产1.07元，巴菲特买入价为5.22元，买入市盈率为14.5倍，市净率4.88倍。
1981－1988年，可口可乐的净现金率以年均17.8的速度增长，公司在资本支出相对很小的情况下，权益资本的收益率高达31％.1988年巴菲特认为可口可乐公司股票的定价比其实际的内在价值低了50-70%。
(市值148估值296-493)巴菲特1988年首次购入可口可乐公司股票时，人们问“可口可乐公司的价值何在？”，公司股票市价相当于税后净收益的15倍（即15倍的市盈率）、现金流的12倍，分别比市场水平高30％和50％。
巴菲特花了5倍于账面价值的钱买入可口可乐公司股票，年收益率仅有6.6％。
他之所以这样做，是因为看好可口可乐公司非凡的经营前景。
公司在资本支出相对很小的情况下，权益资本的收益率高达31％。
当然，可口可乐公司的内在价值是由公司未来预期赚取的净现金流用适当的贴现率贴现所决定的。
1988年，可口可乐的股东收益为8.28亿美元。
美国30年国债到期收益为9％左右。
如果可口可乐1988年的净现金流以9％贴现（注意，巴菲特没有在贴现率中加上股权资本风险溢价补偿），则内在价值为92亿美元。
巴菲特在购买可口可乐公司股票时，它的市场价值已达到148亿美元，这说明巴菲特购买可口可乐股票时的出价可能过高。
但既然市场愿意付出超出这个数字60％的价格，便意味着购买者考虑了它未来增长的可能性。
当一家公司可以不增加资本就可以增加其净现金流时，贴现率就可以取无风险收益率与净现金流的预期增长率之差。
我们可以发现，1981－1988年，可口可乐的净现金率以年均17.8的速度增长，比无风险收益率要高。
这是，可用两阶段估价模型来估算可口可乐公司股票的内在价值。
（完整版）资产评估学原理（周友梅胡晓明主编）第八章【例】_收益法评估计算表_工作底稿样例被评估单位：管理费用分析表评估基准日：20 年月日填表人：评估人员：填表说明：1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
被评估单位：管理费用分析表金额单位：人民币元索引号：SY-13评估基准日：20 年月日管理费用预测表填表人：4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
填表说明：1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
复核人：被评估单位：管理费用分析表索引号：SY-14金额单位:填表说明：1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
第六章房地产评估一、思考题1．房地产评估的基本原则和一般程序有哪些?答：（1）房地产评估的基本原则①合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
②供求原则房地产价格的形成最终是由房地产市场供求状况决定的，遵循经济学中的供求均衡法则。
③最佳使用原则最佳使用原则是指必须在合法原则下综合考虑房地产的最佳用途、最佳规模、最佳集约度的最有效使用。
④替代原则由于房地产商品特有的区域性和极强的个体差异性，只存在不完全可替代性。
⑤预期收益原则地价是资本化的地租，是未来地租的贴现值。
因此房地产价格的评估需要的不是过去，而是未来的收益。
⑥评估时点原则房地产估价的时点原则是指估价的结论具有很强的时效性，即同一宗房地产，其价格随市场的变化在不同的时段是不一样的。
（2）房地产评估的一般程序①明确基本事项，签订评估协议；②选择评估方法；③实地勘察，收集资料；④配备人员，制订并实施评估计划；⑤计算、确定评估价格；⑥撰写评估报告书。
2．试从评估原理、适用范围、计算公式、操作步骤等方面比较运用收益法、市场法和成本法评估房地产的区别。
答：（1）成本法①评估原理：成本法的评估原理建立在重置成本的理论基础上，即以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格。
②适用范围：主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。
③计算公式：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益④操作步骤：a.若评估对象是新开发土地，那么评估步骤为：估算土地取得费、估算土地开发费、估算投资利息、估算投资利润、估算销售税费、估算土地增值税、最终计算土地价格；b.若评估对象是新建房地产，那么评估步骤为：估算土地取得成本、估算土地开发成本与建筑物建造成本、估算管理费用、估算投资利息、估算销售税费和估算开发利润。
（2）收益法①评估原理：运用收益法来评估资产的价值，即把资产所有者期望的收益转换成现值，这一现值就是购买者未来能得到的利益的价值体现。
周友梅《资产评估学基础》（第3版）课后习题详解（6-10章）【圣才出品】第六章房地产评估一、思考题1．房地产评估的基本原则和一般程序有哪些?答：（1）房地产评估的基本原则①合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
②供求原则房地产价格的形成最终是由房地产市场供求状况决定的，遵循经济学中的供求均衡法则。
③最佳使用原则最佳使用原则是指必须在合法原则下综合考虑房地产的最佳用途、最佳规模、最佳集约度的最有效使用。
④替代原则由于房地产商品特有的区域性和极强的个体差异性，只存在不完全可替代性。
⑤预期收益原则地价是资本化的地租，是未来地租的贴现值。
因此房地产价格的评估需要的不是过去，而是未来的收益。
⑥评估时点原则房地产估价的时点原则是指估价的结论具有很强的时效性，即同一宗房地产，其价格随市场的变化在不同的时段是不一样的。
（2）房地产评估的一般程序①明确基本事项，签订评估协议；②选择评估方法；③实地勘察，收集资料；④配备人员，制订并实施评估计划；⑤计算、确定评估价格；⑥撰写评估报告书。
2．试从评估原理、适用范围、计算公式、操作步骤等方面比较运用收益法、市场法和成本法评估房地产的区别。
答：（1）成本法①评估原理：成本法的评估原理建立在重置成本的理论基础上，即以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格。
②适用范围：主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。
③计算公式：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益④操作步骤：a.若评估对象是新开发土地，那么评估步骤为：估算土地取得费、估算土地开发费、估算投资利息、估算投资利润、估算销售税费、估算土地增值税、最终计算土地价格；b.若评估对象是新建房地产，那么评估步骤为：估算土地取得成本、估算土地开发成本与建筑物建造成本、估算管理费用、估算投资利息、估算销售税费和估算开发利润。
周友梅《资产评估学基础》（第3版）模拟试题及详解（一）一、单项选择题（下列各题只有一个符合题意的正确答案。
本类题共10小题，每小题1分，共10分。
不选、错选或多选，该小题均不得分）1．从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估可分为（）。
A．完全资产评估和限制性资产评估B．可确指资产评估和不可确指资产评估C．评估、评估复核和评估咨询D．单项资产评估和整体资产评估【答案】D【解析】从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。
①单项资产评估，是指对以单项可确指的资产为对象的评估，例如机器设备评估、土地使用权评估、建筑物评估、可确指无形资产评估等。
②整体资产评估，是指对若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估，最为典型的整体资产评估就是企业价值评估。
2．运用市场法评估资产价值的重要前提是（）。
A．参照物与评估对象的相似或类同B．参照物与评估对象的可比性C．参照物与评估对象的相对性D．参照物与评估对象的一致性【答案】B【解析】参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。
3．恰当的选择评估基准日，这体现了（ ）原则。
A ．时点B ．供求C ．预期D ．贡献【答案】A【解析】资产评估基准日是评估业务中极为重要的基础，也是评估基本原则之一的时点原则在评估实务中的具体体现。
4．决定设备成新率的关键因素是（ ）。
[暨南大学2011年研]A ．设备的技术水平B ．设备的功能C ．设备的购置时间D ．设备的使用程度【答案】D【解析】成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
成新率是由设备的实际已使用年限决定的，而不是单纯的由设备的已使用年限决定。
其计算公式为：=100%+ 预计尚可使用年限成新率（实际已使用年限预计尚可使用年限）其中，实际已使用年限反映的是设备的使用程度，主要由加权投资年限求得。
5．一宗土地其出让年期为40年，资本化率为10％，预计未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、24万元、21万元和25万元，从第6年开始稳定保持在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格最接近于（ ）万元。
第1章资产评估概述一、单项选择题1、标的物是否具有（），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。
A、历史成本B、历史收益C、预期成本D、投资收益2、下列各项中，属于资产评估主体的是（）。
A、评估专业人员B、委托人C、企业价值D、资产损失3、假定原1台电脑与4部手机的价值量相等，现在生产电脑的社会劳动生产率提高一倍，而生产手机的社会必要劳动时间缩短到原来的一半，其他条件不变，则现在1台电脑与（）部手机的价值量相等。
A、2B、4C、8D、164、下列关于劳动价值论的说法中，不正确的是（）。
A、商品具有使用价值和价值两个因素B、使用价值是商品的自然属性，价值是商品的社会属性C、人类劳动分为具体劳动和抽象劳动，具体劳动构成了商品的使用价值，抽象劳动则形成了商品的价值D、决定商品价值量大小的是生产商品的个别劳动时间5、下列关于评估时点原则的说法中，不正确的是（）。
A、资产评估具有动态性特点，资产的价值会随着时间因素的变化而变化，因此必须选取一个评估基准日B、评估基准日为资产评估提供了一个时间基准C、评估时点原则也是对持续经营假设和有序清算假设的一个反映D、评估基准日为“特定的时间点”，资产评估专业人员的价值意见为该时点的价值意见，价值标准是该时间点适用的价值标准6、资产评估的基本作用是（）。
A、稳定市场关系B、评估资产价格C、缓解通货膨胀D、反映和揭示资产的价值二、多项选择题1、下列各项中，属于资产评估中的资产的有（）。
A、被评估企业的固定资产B、被评估企业的动产C、被评估企业获得的特许经营权D、被评估企业获得的采矿权E、被评估企业母公司的固定资产2、均衡价格理论强调，决定其价值量大小的因素包括（）。
A、其他商品的价格B、商品的供求C、市场中劳动的成本D、商品过去发挥的效用E、市场的供求关系3、下列关于资产评估经济技术原则的说法中，正确的有（）。
A、商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降，商品价格与供求变化成正比B、最高最佳使用原则强调商品在交换时，应以最佳用途及利用方式实现其价值C、相同效能的资产，最低价格的资产需求最大D、在资产评估过程中，资产的价值由过去的生产成本或销售价格决定E、资产评估必须选取一个评估基准日答案部分一、单项选择题1、【正确答案】 D【答案解析】资产是能够为特定主体带来未来经济利益的经济资源。
1.2 课后习题详解1．什么是资产评估?如何认识资产评估的功能和作用?答：（1）资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为；简单地说，就是对资产价值进行评定和估价，即资产价值形态的评估，以重新确定资产价值。
（2）资产评估的功能是资产评估工作的客观要求和内在功效及能力，是资产评估所固有的，是资产评估工作的抽象化。
资产评估最基本的功能是通过对资产的现时价值进行评定和估算，为资产业务提供公正的价值尺度。
在市场经济条件下，在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下，资产评估可以为各项资产业务提供与之相适应的价值尺度，从而保证资产业务的顺利执行。
资产评估是市场经济条件下资产业务的重要内容之一。
市场经济的核心内容是交易，而现实经济生活中的交易无非由商品交易、劳务交易、金融工具交易和相关的资产交易构成。
在这四方面的交易中，资产交易具有特别重要的意义，这是由于资产是生产商品和劳务的工具，它在一定程度上决定着商品和劳务的市场价格，决定着商品和劳务的质量，因此对商品和劳务的市场交易具有重要的影响。
（3）资产评估的作用①咨询作用从某种意义上说，资产评估属于一种专业技术咨询活动，具有咨询的作用。
咨询的作用是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身虽然没有强制执行的效力，但可以作为当事人要价和出价的参考；资产评估给相关当事人提供的有关资产交换价值方面的专业判断或专家意见，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。
②鉴证作用鉴证由鉴别和举证两个部分组成。
鉴别是专家依据专业原则对资产交易的现时价格做出的独立判断，而举证则为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理、持之有据。
资产评估的鉴证作用主要表现在：a．资产评估是以从事专业鉴别和举证为主要内容的服务性活动；b．资产评估行业的发展状况和水平在很大程度上与资产价值鉴证（非权属鉴证）方面所具备的整体能力相关；c．尽管资产评估的这种鉴证活动一般并不具有法律效力，但仍然是资产业务当事人各方进行决策的重要依据，评估师必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。
周友梅《资产评估学基础》（第3版）笔记和课后习题（含考研真题）第一部分复习指南目录封面第1章绪论1.1 复习笔记1.2 课后习题详解1.3 考研真题与典型题详解第2章资产评估主体与评估程序2.1 复习笔记2.2 课后习题详解2.3 考研真题与典型题详解第3章资产评估的基本方法3.1 复习笔记3.2 课后习题详解3.3 考研真题与典型题详解第4章流动资产评估4.1 复习笔记4.2 课后习题详解4.3 考研真题与典型题详解第5章机器设备评估5.1 复习笔记5.2 课后习题详解5.3 考研真题与典型题详解第6章无形资产评估6.1 复习笔记6.2 课后习题详解6.3 考研真题与典型题详解第7章长期投资评估7.1 复习笔记7.2 课后习题详解7.3 考研真题与典型题详解第8章房地产评估8.1 复习笔记8.2 课后习题详解8.3 考研真题与典型题详解第9章企业价值评估9.1 复习笔记9.2 课后习题详解9.3 考研真题与典型题详解第10章资产评估报告10.1 复习笔记10.2 课后习题详解10.3 考研真题与典型题详解第11章资产评估的基本准则11.1 复习笔记11.2 课后习题详解11.3 考研真题与典型题详解试读第一节资产评估的产生与发展一、资产评估的产生与发展阶段（一）简单评估阶段简单评估是对财产的偶然的、直观的评价。
具有如下特点：1．直观性；2．非专业性；3．无偿性。
（二）经验评估阶段与简单评估阶段相比，经验评估阶段的评估结果比较可靠，但还未能实现评估工作的规范化。
具有如下基本特点：1．评估人员具有一定的评估经验和专业水平，评估业务也比较频繁；2．评估人员对资产评估业务进行有偿服务；3．估价对象的种类、估价活动、估价手段与方法等带有个别性、偶然性、经验性。
（三）规范评估阶段规范评估是在经验评估的基础上发展而来的。
资产评估管理机构或行业自律协会开始制定统一的评估准则，对评估师的职业道德规范和评估工作程序作出明确、具体的规定。
第8章长期投资评估8.1复习笔记第一节长期投资评估概述一、长期投资的概念、分类及特点（一）长期投资的概念长期投资包括持有时间准备超过一年（不含一年）的各种股权性质的投资、持有至到期投资和其他长期投资。
企业的长期投资可分为：1．股权投资股权投资包括向附属企业、其他企业的投资。
2．债权投资债权投资是指通过购买国库券、各种企业债券或公债等所实现的投资。
（二）长期投资的分类1．长期投资按投资方式分类（1）货币资金投资；（2）实物资产投资；（3）无形资产投资；（4）混合资产形式的投资。
2．长期投资按投资性质分类（1）持有至到期投资；（2）长期股权投资；（3）混合投资。
3．长期投资按投资时限分类（1）有期限长期投资；（2）永久性长期投资。
（三）长期投资的特点长期投资评估主要是对长期投资评估所代表的权益进行评估。
其主要特点是：1．长期投资评估是对资本金的评估；2．长期投资评估是对被投资企业获利能力和偿债能力的评估；3．长期投资评估是对被投资企业偿债能力的评估。
二、长期投资评估的原则（一）债券价格评估原则1．收益现值原则；2．实际变现原则。
在评估非上市流通债券时，应侧重于收益现值原则，按收益法进行评估；而在评估上市流通债券时，应侧重于实际变现原则，按市场法进行评估。
（二）股票价格评估原则1．内在价值原则；2．收益本金化原则；3．实际变现原则。
第二节债券投资的评估一、债券投资及其特点（一）债券投资分类1．按发行主体分类（1）政府债券；（2）金融债券；（3）公司债券。
2．按偿还期限分类（1）短期债券，即期限在1年以下的债券；（2）中期债券，即期限在1年以上5年以下的债券；（3）长期债券，即期限在5年以上的债券。
3．按是否记名分类（1）记名债券；（2）无记名债券。
4．按有无担保分类（1）信用债券；（2）担保债券。
5．按利息的支付方式分类（1）附息债券；（2）贴现债券。
6．按本金的偿还方式分类（1）定期一次偿还债券；（2）定期分批偿还债券；（3）随时偿还债券；（4）浮动偿还债券。
