会计经验：不同标的物出租的租金收入的税收筹划方案

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【老会计经验】怎样做好租赁的税收筹划
三、营业税转嫁筹划案例
营业税是世界各国普遍征收的税种，是对我国境内销售应税劳务、转让无形资产或不动产的单位和个人征收的一种税，属于商品课税的范畴，其主要特点是计算征收比较简单。

自1994年工商税制改革后，营业税的征收范围相对缩小，具体地讲，营业税共设置了九大征收项目：交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、服务业、转让无形资产、销售不动产、娱乐业等。

在这九个征税项目中，各种不同的项目的税率也各不相同。

因此，营业税的税负转嫁不像增值税那样几乎遍及所有的行业，而只是指这九大行业。

营业税作为对商品课税的一种税，它与价格的自由浮动有着密切的关系，具备了税负转嫁的基本前提条件，即营业税较易转嫁。

进行营业税税负转嫁可以从三个方面入手：（1）企业与企业之间进行转嫁。

假设甲企业为一服务业，若其营业状况不佳，则很难通过服务将营业税转嫁给接受服务的消费者，而只能千方百计地将税负转嫁给卖者，以减轻自己的税收负担。

（2）企业与个人之间进行转嫁。

以上述甲企业为例，若甲企业营业状况相当好，消费者也愿意在此消费，则甲企业就具备了前转的条件，即将营业税转嫁给消费者，由众多的消费者共同承担。

但甲企业应掌握好。

房产出租中的税务筹划与合规实施方法房产出租作为一种常见的投资方式，不仅可以实现资产增值，还可以获取租金收入。

然而，在进行房产出租时，我们也要关注税务问题，合理筹划税务，有效降低税负，确保符合税法合规。

本文将介绍房产出租中的税务筹划与合规实施方法，以帮助读者更好地了解和应对相关税务问题。

一、租金收入的税务处理房产出租的核心是获得租金收入，对于这部分收入，我们需要进行正确的税务处理。

根据税法规定，租金收入属于个人所得税的范畴，应当按照相应的税率缴纳个人所得税。

以下是租金收入应纳税的一般规定：1.1 确定租金收入的计税依据租金收入的计税依据是指根据实际取得的租金收入减去相关费用后的金额。

相关费用包括房产税、房屋维修费、物业管理费等。

我们可以根据法律规定合理列支这些费用，从而减少计税依据，降低个人所得税的负担。

1.2 缴纳个人所得税的计算方法个人所得税的计算方法是根据适用税率与计税依据相乘来确定具体的纳税金额。

根据税法规定，个人所得税的税率包括多个档次，不同区间所适用的税率也不同。

我们可以根据租金收入的具体数额，按照相应的税率计算个人所得税。

二、增值税的处理方法除了个人所得税之外，房产出租还需要关注增值税的处理。

增值税是针对商品和劳务的增值部分征收的一种税费。

在房产出租中，出租房产被看作一种劳务，因此需要考虑是否适用增值税。

2.1 判断是否适用增值税根据税法规定，房产出租可以不适用增值税，但同时也不能享受进项税额抵扣的权利。

因此，在进行税务规划时，我们可以根据实际情况来判断是否适用增值税。

如果出租房产的税额较高，可以选择适用增值税，并进行进项税额的抵扣，从而减少税负。

2.2 确定适用增值税的计税依据如果决定适用增值税，我们需要确定适用增值税的计税依据。

在房产出租中，计税依据可以根据租金收入减去一些必要的费用后的金额确定。

相应的费用包括房屋维修费、管理费以及一些其他不含税的费用。

2.3 缴纳增值税的计算方法增值税的计算方法是根据税率与计税依据相乘来确定纳税金额。

【老会计经验】租赁经营的税收筹划_税收筹划_税收筹划基础一、租赁经营的一般分析所谓租赁, 就是由物件所有者（出租人）按照合同的规定, 在一定期限内将物件出租给使用者（承租人）使用；承租人按合同向出租人缴纳一定的租金。

由于在租赁期间出租人把物件交由承租人使用, 但物件所有权仍属于出租人自己, 因而它也可简单概括为“动产或不动产所有权的借贷关系”。

我国租赁主要指银行、租赁公司和委托投资公司出租大型设备的活动。

这些出租人本身不是生产企业, 但拥有资金, 可以从国外设备制造单位或设备供应厂商购买机器后再向国内外用户出租。

租赁的范围包括飞机、船只、车辆、电子计算机和各种机电设备, 甚至扩大到成套工厂。

租赁期限一般在5年以下, 带有中期融资性质。

现代租赁的种类很多, 主要有两类：一是融资性租赁, 亦称金融租赁或金额清偿租赁。

它是指出租人把租赁物件出租给承租人, 按期收取租金。

回收租金总额相当于租赁物件价款、价款利息、手续费的总和。

在租赁期内, 承租人除分期向出租人支付租金外, 还应将租赁物件保险。

租赁期满时, 承租人可以支付象征性货价以取得租赁物件的所有权。

融资性租赁具有可自己选择租赁物件、租赁时间长、不得中途退约的特点。

二是经营性租赁, 亦称服务租赁、管理租赁或操作性租赁。

它是一种以提供租赁物件的短期使用权为特点的租赁形式。

通常运用于一些需要专门技术进行维修保, 技术更新较快的设备。

它具有租赁物件由出租人根据市场需要选购、实行专业化、租期太短的特点。

租赁对承租人来说, 可以避免长期拥有机器设备而承担资金占用和经营风险。

况且, 租金的支付过程是较为平稳的, 与其他方式筹集来的资金购买企业所需的机器相比, 具有很大的均衡性。

企业购买机器设备其贷款人一般为一次性支出, 即使采用期付款的方式, 资金的支付时间仍比较集中；而租赁过程中所支付资金的方式可在签合同时与双方共同商订。

这样, 承租企业就可以从减少税负的角度出发, 通过租金的稳支付, 来减少企业的利润水平, 使利润在各个年度平均分摊, 以达到减轻所得税租的目的。

企业房屋租赁业务的纳税筹划一、房屋租赁服务方式的类型1.1房屋租赁业务概念及相关政策规定。

根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发[1993]149 号）的规定，租赁业（包括房屋租赁业务），是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。

《合同法》明确规定：房屋租赁合同的出租人按约定承担租赁物的维修责任等主要责任。

1.2仓储业务概念及相关政策规定。

根据《财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2011〕111 号）的规定，物流辅助服务，包括航口服务、港口码头服务、代理报关服务、仓储服务、装卸搬运服务等。

而仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。

《合同法》也明确规定：仓储合同的保管人有接验仓储物，给付仓单、妥善保管仓储物、返还仓储物，并承担保管期间仓储物灭失、毁坏等法律风险。

1.3物业管理业务概念及相关政策规定。

物业管理企业根据财政部（财基字[1998]7 号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人，使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

因此，对物业管理企业代有关部门收取的房租，房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

二、案例引入位于东阳市中心的某企业因市场行情的变化，做出战略的调整，将原有50000m2厂房打算对外出租，厂房的原造价为3000 元/m2,按照30年的使用期限进行计提累计折旧。

如何在出租的方式上进行改变而提高效益？最终提出了2个方案：方案一：将厂房全部提供为房屋租赁服务类型的业务，并与承租方协商一致，按照每月租金15元/m2的价格出租，这样一年的出租收入=50000X 15X 12=9000000元方案二：将厂房的30000 m2 对外提供租赁服务，但与承租方协商，承接承租方20000 m2 的仓储服务业务，本公司提供专门的人员和设备进行24 小时全天候的管理和服务。

汽车租赁服务如何进行税务处理和筹划汽车租赁服务如何进行税务处理和筹划，是该行业财务管理工作的一大难点。

通过与相关从业者的沟通，初步罗列以下12个问题：一、汽车租赁公司服务用车如果是由股东或其他个人提供，如何纳税，成本如何扣除？二、汽车租赁公司的三大业务：租车业务、包车业务（含司机）、其他服务（如导游等）如何纳税？如何核算？三、租赁公司同时提供用车租赁信息平台服务，如何征税？四、租车跨区域提供劳务，纳税地点？五、租车公司总分机构不在同一地点如何纳税？如果相互之间车辆、司机借调使用，如何纳税？六、汽车租赁公司纳税义务的发生时间如何确定？七、如果车辆租自个人，油费、过路费如何列支？八、如果车辆租自个人，出现故障，维修费可否列支？九、车辆以股东个人名义购买和公司名义购买，哪个更划算？十、汽车租赁公司是一般纳税人税负轻，还是小规模纳税人税负轻？十一、车船税方面，是否存在减免税优惠？十二、车辆购置税计算方法，是否存在减免税优惠？一、汽车租赁公司服务用车如果是由股东或其他个人提供，如何纳税，成本如何扣除？1、如果以汽车租赁公司的名义对外提供租车或包车服务，则租赁公司需全额确认服务收入，其成本费用为租赁公司向所租用车辆的所有者实际支付的租金，包括向兼职司机支付的劳务费用。

会计成本费用确认：需取得相关支出发生的真实性证明，如租赁服务合同、支付流水、签收依据等。

所得税前扣除：需提供真实合法票据，即提供车辆的单位开具或个人向主管税务部门申请代开的增值税发票。

个人代开发票流程：持身份证及合同等材料到经营地税务机关（详见《中华人民共和国发票管理办法》）申请代开，在起征点以上，增值税征收率为3%，附加税费为0.36%，水利基金0.1%、印花税0.1%，个人所得税一般为（收入-扣除费用）*20%。

扣除费用4000元以下为800元，以上为收入的20%。

部分地区实行核定征收，税率咨询当地主管税务部门。

2、如果汽车租赁公司仅对客户提供租赁信息，收取平台信息服务费，对外承接业务由第三方提供，则成本费用为提供租赁信息相关的运转费用。

会计实务类价值文档首发！[税务筹划精品文档]细化不同标的出租物和租金降低税负，实现
企业价值最大化
不同标的物出租取得的租金收入，适用不同的税收待遇，从而对税负产生影响。

企业应在税收政策允许范围内，积极筹划不同标的物出租的最优方案，通过降低税负，实现企业价值最大化目标。

甲公司位于市经济技术开发区，属于增值税一般纳税人，经营范围为汽车及零配件研发、制造、销售与服务。

2014年12月，公司董事会决议，从2015年1月1日起，将位于A地块闲置资产对外出租，并与乙公司达成意向性经营租赁协议。

为规避税收风险，甲公司将草拟的资产租赁合同委托税务师事务所审核。

租赁合同中注明：1.租赁建筑面积50000平方米，厂房类型为钢结构。

本合同租赁物包括厂房及其相关附属设施。

2.租赁期限为2015年1月～2019年12月31日，年租金955.62万元。

上述租金标准，还包括租赁厂房占用的相应土地的租赁费用、相关附属设施及设备租赁费用，并附出租资产清单。

甲公司提供的计算资产租金明细表反映，厂房建筑面积50000平方米，账面净值8000万元。

土地面积125000平方米，净值2000万元。

上述房屋、土地与房屋产权证、土地使用证记载面积相符，金额也与账面记录一致。

出租A、B设备各两台，于2008年3月购进，净值分别为206万元和412万元。

以各项资产账面净值为基数，并结合当前市场行情，按年报酬率9%。

分析房屋租赁的税务筹划随着城市化进程的不断推进，房屋租赁市场乘以井喷式增长，越来越多的人将自己的房产投入到租赁市场中。

然而，对于房屋出租者而言，如何合理进行税务筹划，最大程度地减少税负成为一项重要而复杂的任务。

本文将探讨房屋租赁的税务筹划方法，帮助出租者更好地理解与应对税务规定。

一、租赁收入应如何申报房屋出租所获得的租赁收入是应纳税的。

一般来说，租赁收入可以按月、季度或年度来申报纳税。

对于按月收租的情况，租金总额需在每个月的15日前缴纳相应的个人所得税。

需要注意的是，对于以个人名义租赁房屋的出租者，在租金超过5000元以上的情况下，需要额外缴纳5%的城市维护建设税。

对于按季度或年度收租的情况，可以在季度末或年度末统一申报纳税。

这种方式相对于按月申报，更加灵活方便，可以降低纳税频率，减少费用和时间成本。

然而，需要出租者注意的是，按季度或年度申报纳税时，可能需要承担更大的税务风险和审查可能。

二、租赁支出可以如何合理抵扣除了计算和缴纳租赁收入所得税外，房屋出租者还可以合理抵扣相应的租赁支出，从而减少实际应纳税所得额。

1. 房屋维修费和装修费出租房屋过程中，房屋维修费和装修费是常见的租赁支出。

无论是正常的房屋维修，还是为了提高房屋出租市场竞争力而进行的装修，出租者都可以在纳税时将这些支出作为合法的抵扣项目。

2. 物业管理费和租赁中介费物业管理费和租赁中介费也是常见的租赁支出。

出租者可以通过缴纳物业管理费来保证房屋的正常运营和维护，而租赁中介费则是找寻租客和管理租赁手续的必要费用。

这些费用同样可以在纳税时作为抵扣项目。

3. 贷款利息和房屋折旧费用如果出租者是通过贷款购买的房产，并且贷款本金未还清，那么支付的贷款利息也可以作为租赁支出进行抵扣。

此外，对于房屋的折旧费用，出租者同样可以按照一定的比例进行抵扣。

尽管折旧确切数额相对较为复杂，但它是减少实际应纳税所得额的重要手段之一。

需要注意的是，以上提到的租赁支出，在抵扣时需要提供相应的发票和凭证，确保合规性和合法性。

房屋出租的税收筹划方略在我国房地产市场蓬勃发展的同时，房屋租赁市场也特别活跃。

对于房产租赁中涉及的房产税问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率只有1.2%，而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率是12%。

出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。

因此，部分房屋出租人对于房屋出租过程中，如何合理进行税收筹划避税也是特别关注。

这里我们简单介绍一下目前房屋出租过程中房产税税收筹划的主要方法，以及相关的筹划风险。

一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款根据相关规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。

房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。

筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。

比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。

筹划风险：主要纳税人是实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。

但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。

对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。

二、出租变仓储房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。

仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。

【老会计经验】从租赁与仓储的比较谈纳税筹划一、租赁还是仓储?盘活存量资产、提高资产使用效率，这是许多企业都面临的任务。

对于闲置的房屋，将其出租给其他单位或个人经营使用，不失为一条解决问题的较好途径。

但改变了资产使用主体后，也产生了相应的税收问题，我们可借下面一个例子进行分析：例1：甲公司为一内资企业，拥有一处闲置库房，原值 1000万元，净值800万元。

乙公司拟承租该库房，初步商定年租金为80万元。

甲公司的管理层发现，对每年的租金收入除了要缴纳5%的营业税和相应的城建税、教育费附加以外，还要缴纳12%的房产税，即80 x 12%=9．6(万元)。

甲公司认为税负较高，因此谋求节税。

有人提供了这样的方案：建议甲公司与乙公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。

在此方案下，甲公司缴纳的营业税、城建税和教育费附加不变，但消除了9．6万元房产税的纳税义务，显然是一个值得采纳的“节税”方案。

“租赁改仓储”一一这也是诸多纳税筹划书刊中推荐的有关房产税的筹划思路。

如此筹划果真节税吗?上述“租赁改仓储”的筹划方案实际上是将房屋的使用权出租给别人使用改为仍旧自用。

而我国《房产税暂行条例》等相关法规规定，如果企业将房屋出租，则应按租金收入缴纳12％的房产税，此为“从租计征”；如果房屋自己使用，则按房产原值一次减除10%-30%后的余值缴纳房产税，此为“从价计征”。

在例1中，假设甲企业所在省份规定的减除比例为30%，则改为仓储后应缴纳的房产税为：1000 x(1-50%)x 1.2%=8．4(万元)，两者相较减轻房产税税负1．2万元；再假设甲公司当期存在着一定的应纳税所得额，由于房产税系企业所得税税前扣除项目，企业少缴的房产税便相应地增加应纳税所得额，综合企业所得税因素后甲公司实际节税额为：12000 x (1-33%)=8040(元)。

【老会计经验】租赁业务的纳税筹划分析税法规定：交纳房产税的企业，（1）自己使用的房产，按房产原值减30％的费用后的余额，再按1.2％交纳房产税。

（2）对外出租的房产，使用权转移后，按租金的12％交纳房产税。

根据税法的规定：出租房屋，收取租赁费，交5％的营业税，交12％的房产税等。

租赁设备，收取租金，出租方可以计提折旧，租金交5％的营业税。

但有的企业签订合同，收取的不是租金而是折旧费，自己不计提折旧。

借：固定资产折旧贷：银行存款。

这就是偷税。

将租金变成折旧就是偷了5％的营业税。

1、另设项目筹划法：北京汽车交易广场出租展厅案例：租赁业目前在我国很普遍，从国与国之间到人与人之间，几乎每个地方都存在着此项业务。

特别近几年，随着房地产的升温，租赁业也蓬勃发展。

我国对出租房产的税收政策是除了要按租赁费交纳5％的营业税以外，还要交纳12％的房产税。

合计17％（还有其他小税种，在这里暂不提）。

在税负高的情况下，怎样解决这一问题，有很多企业在账面上、发票上做文章，虚开发票，长期挂应付款等办法。

结果都被税务部门查处，补税、罚款。

有没有其他的办法解决高税负这一问题？北京成立一家汽车交易广场，规模很大，主要业务是长期租赁展厅，每年租赁费收入预计500多万元。

如按规定纳税：①应交营业税500×5％＝25万元②交纳房产税500×12％＝60万元。

纳税合计85万元。

我们在给企业进行筹划工作中，协助企业到规划局办理物业管理执照，将租赁费分别收取。

①每年收取租赁费200万元②每年收取物业管理费300万元，并在帐上分别核算；分别计算纳税，结果是：应交营业税500×5％＝25万应交房产税200×12％＝24万，合计49万分析：税收政策只对租赁收入征收房产税，对物业管理费只征收5％的营业税，就此一项每年节税85万－49万＝36万元。

为企业降低了税收成本，增加了企业效益。

2、代销与经销的筹划（与租赁重复）一小规模纳税人食品厂，将产品送给一商场代销，但是商场是一般纳税人，商场税率为17％，如果进货商场没有进项税，要全额交纳17％的增值税。