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2013-2014学年 第一学期房地产经济学杏林试卷A

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房地产经济学期末考试A卷

房地产经济学期末考试A卷

- - --期末考试A卷课程：房地产经济学年级：：学号：一、选择（选项中只有一个是最符合题意的，多选不得分。

每题2分，共20分）1、在某地区的房地产市场上，国家强制规定的租金水平高于均衡租金水平，在这种情况下，市场上会出现____________。

（1）供不应求（2）供过于求（3）供求均衡（4）不确定2、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务分析，就可以弥补___________与实际情况不符的缺点。

（1）成本投入的数量（2）成本投入的数量和时间（3）支出与收入的数量和时间（4）销售收入的数量3、当银行贷款利率为15％，房地产投资的期望利润率为20％，则财务杠杆率为_________。

（1）20％（2）15％（3）10％（4）5％4、房地产需求的特殊性主要表现在___________。

（1）房与地需求的统一性（2）收益主导性（3）位置（4）投资和消费的双重性5、工业区位理论的主要观点是，通过对运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品___________最低的点作为工业企业的理想区位。

（1）工资（2）生产成本（3）利润（4）地租6、劳动成本对工业区位选择的影响表现在___________。

（1）劳动成本指数大，偏向于劳动成本较高地点- .总结资料- - --（2）劳动成本指数大，偏向于劳动成本较低地点（3）劳动成本指数小，偏向于劳动成本较高地点（4）没有影响7、在土地收益不变时，土地价格同利率的关系是___________。

（1）利率下降，土地价格提高（2）利率上升，土地价格提高（3）利率下降，土地价格降低（4）没有关系8、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取___________成本作为评估依据。

（1）该宗房地产的实际（2）类似房地产的客观（3）类似房地产的最高（4）类似房地产的最低9、除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是：___________。

（1）收入水平的变化（2）对未来的预期（3）可替代商品价格的变化（4）房地产开发成本10、假定某项房地产投资项目预期投资报酬率为8％，一般社会报酬率为5％，那么该经济社会的风险补偿率为____________。

房地产经济学答案A(2014)

房地产经济学答案A(2014)
8.ACD
9.ABCD
10.ABCDE
11.CDE
12.ABC
13.AB
14.CD
15.ABCD
三、
判断题：判断下列各题是否正确，正确的划√，错误的划×。（每小题1分，共15分）
1.√
2.√
3.×
4.×
5.√
6.√
7.×
8.×
9.√
10.√
11.×
12.×
13.√
14.√
15.×
四、
简答题：（共20分）
3.
（1）图中房地产业衰退阶段时间为___RS_____（EB、BPR、RS、STE）；此阶段持续时间相对____短暂____（短暂、较长）。（每空1.5分）
（2）主要特征：
①房价在开始时虽仍然继续上升，但是涨幅明显放缓并出现下跌迹象，现房价格基本上停顿不前；（2分）
②交易量明显减少，形成明显的有价无市的状态。（2分）
1.
答：房屋抵押贷款的运作过程实际上是抵押关系产生后到抵押贷款债务消失的全过程。（1分）
在抵押贷款中，抵押人以购房合同和房屋产权证换取抵押权人的贷款；抵押权人凭借房屋产权证和抵押贷款合同承诺贷给抵押人资金。（1分）
在正常情况下，购房人按本付息，到期取得房屋全部产权；银行收回本金和利息。（1分）
当抵押人违约时，抵押房屋将被拍卖，所得收入首先偿还银行还清债务，剩余部分返还抵押人。如果拍卖价不能弥补银行债务，则成为抵押人欠银行的债务，抵押人向银行承担偿还义务。（2分）
(2)求出售原有住房时间
住房市场价值V=A×l2/R=2000×12/9.6%=25万元
设剩余M个月需要偿还25万元，则有
有：(1+0.5%)M=2.667

杏林-房地产经济学试卷A2014

杏林-房地产经济学试卷A2014
10.我国大多数城市的空间发展表现出与理论分析相吻合的特征，土地租金高的地区作为商业用途，工业项目等选择搬离城市市中心或在城市郊区建设。（）
11.住宅特征价格方程 满足了消费者对住宅属性的价值评估符合边际收益递减规律。（）
12.住宅潜在需求是指一定时期消费者既有购买意愿又有支付能力的住宅需求。（）
13.写字楼房地产的需求对当地的人口统计状况依赖性较大，较少地依赖于交通的便捷程度和可达性。（）
6.纺织、旅游业、家具业、零售业、家电业等是房地产业的后向关联产业。（）
7.直接融资就是由资金供应者将资金交给房地产金融机构，由其以一定的方式将资金提供给房地产开发经营企业。（）
8.在经济萧条时，中央银应该采取降低法定存款准备金率或贴现率、或扩大买进政府债券的规模等措施。（）
9.住宅存量的供给曲线一般为垂直的供给曲线，其弹性为0。（）
13.住宅潜在需求的函数式可表示为：Dp=f（____________）
14.宏观调控的主要手段有财政政策和货币政策，其中货币政策工具有法定存款准备金率、（）和公开市场业务。
15.房地产开发产品入市时间可分为（）和期房入市。
16.成本-收益分析和（）是经济学的基本分析方法。
17.（）是指食品支出占家庭总支出的比例。随着收入的增加，食品在支出中所占比重减少。
2.住宅再开发的前提条件是进行最佳开发后的（）要超过原有土地和资本的总价值与旧有建筑的拆除成本之和。
3.宏观经济学研究经济的总体运行，考察整个国家的总产出、（）和价格。
4.蛛网模型Qdt=α-β·Pt
Qst=-δ+γ·Pt-1
Qdt= Qst
式中α、β、δ、γ均为常数，且均大于零。该蛛网发散的条件是（）。
1.长期资金借贷期限在1年以上的为货币市场交易。（）

房地产经济学A卷

房地产经济学A卷

一、单选题（每小题2分，共20分）1、下面属于第一产业的是（）A 畜牧业B 仓储业C 供应业D 采矿业2、因土地的肥沃程度和位置的不同而产生的地租形式是（）A 级差地租 1B 级差地租 2C 绝对地租D 垄断地租3、土地价格具有增值性，不是其增值原因的是（）A 资本有机构成的提高B 土地的稀缺性C 社会平均利润的下降D 利率的上升4、下面的选项中属于房地产价格与其他商品价格共有特征的是（）A 区位性B 个别性C 用货币表示D 敏感性5、在土地使用权出让中，居住用地的最高使用年限是（）年A 70B 40C 30D 506、下面不属于房地产金融的显著特征的是（）A贷款偿还期长B 利息率较高C开发周期长D 资金周转慢7、排水权属于房地产产权体系中的（）A 永久业权B 租赁业权C 地役权D 担保权8、下面的选项中哪个不是房地产税收的特征（）A 强制性B 有偿性C 无偿性D 固定性9、国家对下面那些房产免征房产税（）A 国家机关和军队自用房产B 宗教寺庙、公园、名胜古迹C 非营业用的房产D 全选10、房地产经济的宏观调控，是以（）为主体A 社会B 政府C 企业D 房地产行业二、名词解释（每小题3分，共30分）1、不动产2、地租3、级差地租4、房地产二级市场5、房地产经纪6、房地产投资风险7、房地产开发8、物业管理市场9、房地产中介10、房地产金融三、简答题（每小题5分，共20分）1、土地价格的特征是什么？2、简述房地产投资决策的过程。

3、房地产开发具有具有什么样的特点？4、简述物业管理的原则。

四、论述题（每小题10分，共30分）1、简述房地产投资特征2、简述房地产金融风险3、试述房地产一、二、三级市场各自的特征及其相互联系。

2014年9月份考试房地产经济学第一次作业

2014年9月份考试房地产经济学第一次作业

一、单项选择题（本大题共64分，共 32 小题，每小题 2 分）1. 各个城市的详细规划由（）审批。

A. 县政府B. 市政府C. 国务院D. 省政府2. （）是指在生产过程中大部分损失掉,不会转换到制成品中去。

A. 广布原料B. 限地原料C. 失重原料D. 纯粹原料3. 若土地使用者( )年内不搞投资开发，国家将无偿收回土地使用权。

A. 1B. 2C. 3D. 44. 城市土地利用的原则是（）。

A. 竞争优先原则B. 最高最佳利用原则C. 城市规划原则D.生态保护原则5. 私房买卖是在（）市场进行经营交易的。

A. 一级市场B. 二级市场C. 三级市场D. 四级市场6. 当需求的价格弹性系数大于零小于1时，表明房地产需求是（）。

A. 缺乏收入弹性的B. 富有收入弹性的C. 缺乏价格弹性的D. 富有价格弹性的7. 收益法是以（）为基础的。

A. 预期收益原理B. 边际效用原理C. 替代原理D. 估价时点原理8. 房产供给弹性较小是在房地产供给的（）。

A. 市场期B. 特短期C. 短期D. 长期9. 绝对地租是指（）。

A. 土地连续投资所造成的劳动生产率的差异产生的超额利润转化的地租B. 土地肥力和位置差异产生的超额利润转化的地租C. 由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租D. 只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租10. 从本质上讲，房地产业是（）。

A. 主要依靠信贷支持的产业B. 主要依靠自有资金的产业C. 主要依靠流动资金的产业D. 主要依靠长期投资的产业11. 房地产商品的类型主要有（）。

A. 房地产服务、房地产开发、房地产咨询B. 建筑地块、房屋、房地产服务C. 生活用房、生产用房、行政用房D. 土地、房屋、附属建筑物12. 区位论这种学说，产生的标志是（）的出版。

A. 《孤立国》B. 《工业区位论》C. 《区际贸易与国际贸易》D. 《区位理论研究》13. 我国城镇工业用地的土地使用权出让的最高年限为( )。

2013-2014学年 第一学期房地产经济学答案B(已校正)

2013-2014学年 第一学期房地产经济学答案B(已校正)
第一象限演示的是住宅使用市场，其中，横坐标为住宅使用权的存量S，纵坐标为住宅使用权的价格即租金R，租赁需求曲线dd0在一定的经济状况下，供给和需求一旦相等，租金水平R随之确定。（1分）。第二象限演示的是住宅资产市场，其中，横坐标为房地产所有权的买卖价格P，以原点为起点的射线ii的斜率等于房地产的资本化率I，是投资者希望通过拥有住宅得到的收益率。在这里，资本化率是根据投资者的预期给定，一般受长期利率、租金的预期上涨率、出租经营的风险以及国家住宅政策的影响。由第一象限的租金水平以及预期的资本化率，可以确定住宅相应的投资价格P=R/I，这样第二象限就确定了住宅价格P。（1分）第三象限是住宅资产市场的另一部分，反映了新建的数量是如何确定的。斜线f(c)反映的是住宅的开发成本，图中假设开发成本P与开发量C成正比，所以是一条向左下方的斜线，斜线与横轴相交处的横坐标数额，代表了启动开发所需的最少资金量。将资产市场确定的价格投影到成本曲线，得出相应的开发量，此时开发成本等于价格P=f(C)。当开发量小于资产市场所需的开发量时，开发商获得超额利润；反之，则无利可图。（1分）第四象限是使用市场的另一部分，反映了新开发量C(增量)如何转化成使用市场的存量S。在一定时间内，存量变化(流量)AS等于新建住宅数量减去由于房屋拆除(折旧)导致的存量损失。如果折旧率以δ表示，则：
－302.27
－727.98
－853.99
－190.53
655.99
5
净现值
－279.87
－364.96பைடு நூலகம்
－100.03
487.64
576.14
6
累计净现值
－279.87
－644.83
－744.86
－257.22
318.92

房地产经济学试卷A2014

试题
一
二
三
四
五
六
总分
得分
注意事项：
1.请在《试卷》的密封线内填上考生信息。
2.全场考试时间为120分钟。
得分
评卷人
一、
填空题：（每空1分，共28分）
1.西方经济学的一些基本假设包括（）、完全信息假设、产权清晰假设。
2.我国通过城镇住房制度改革，已逐步建立起（）、廉租住房、（）等三项制度为主要内容的住房保障政策体系。
7.零售商店和一般店铺供给弹性相对小一些，大型购物中心和写字楼供给弹性相对较大。（）
8.住房公积金具有专用性、自愿性、政策性等特定。（）
9.当住宅价格超出一定幅度而继续上涨时，其需求的价格弹性较大，即富有弹性，表现为奢侈品德特性。（）
10.项目的最佳规模不一定是边际收益等于边际成本时的规模，但一定是净收益最大的规模。（）
19.经济增长的驱动因素有劳动力、（）、自然资源、（）。
20.房地产债券融资按是否委托证券中介机构可分为（）和间接发行。
21.宏观调控的主要手段有财政政策和货币政策，其中货币政策工具有（）、中央银源自对商业银行的贴现率和公开市场业务。
22.房地产开发产品入市时间可分为（）和现房入市。
23.住宅再开发的前提条件是进行最佳开发后的（）要超过原有土地和资本的总价值与旧有建筑的拆除成本之和。
12.房地产泡沫形成与膨胀的微观机理有（）
A．市场不确定性B.信息不对称C.羊群效应D.金融自由化E.税收政策
13.商业房地产抵押贷款发放时要考虑的关键指标有（）
A.按揭比率B.偿债覆盖倍数C.债务收入比率D.收入房价比率
14.完全竞争市场必须具备的条件有（）
A.少量的买者和卖者B.产品的异质性C.资源的流动性D.完全信息

2013-2014学年 第一学期房地产经济学杏林试卷B

2013-2014学年第一学期房地产经济学（开卷）试卷（B）第 1 页共 4 页出卷日期2013年12月6日2013-2014学年第一学期房地产经济学（开卷）试卷（B）第 2 页共 4 页2013-2014学年第一学期房地产经济学（开卷）试卷（B）第 3 页共 4 页3. （本题9分）某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。

该家庭首付了房价总额的30％，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。

住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是 4.5％和 6.8％，贷款期限为15年，按月等额偿还。

其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。

（1）如果该家庭以月收入的35％用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？（5分）（2）假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？（4分）（提示：定额回收因子为（A/P，i，n）=[i(1+i)n]/[(1+i)n－1]）4. （10分）某房地产开发企业每亩花300万元取得100亩居住用地的建筑用地使用权，容积率为1.5，根据市场调研，前期费用为400万元，建筑安装工程费为1600元/m2，基础设施建设费为900万元，公共配套设施费用为620万元，管理费用为160万元，财务费用为300万元，销售税费为销售收入的5.5%，商品住宅售价为6500元/m2。

求该项目保本开发面积、保本销售单价和实现8000万元利润的开发面积。

（1亩=666.67m2）5. （本题10分）你如何看待当前我国房地产市场的泡沫现象？（试从泡沫的定义、泡沫形成条件、房地产泡沫对社会经济的深刻影响及房地产泡沫的判定与预警等方2013-2014学年第一学期房地产经济学（开卷）试卷（B）第 4 页共 4 页面阐述自己的观点）。

2013-2014学年 第一学期房地产经济学杏林答案A

（3）乘数-加速数原理可以较好地解释房地产周期波动的内生形成机制。根据乘数原理，在房地产业中，房地产投资增加，不仅直接增加了产出，而且能够带领一系列轮次的消费，从而带来产出数倍的增加，反之，房地产投资的减少，带来产出数倍的减少。根据加速数原理，房地产业中产出的变化会引致房地产投资水平数倍的变化。反之，产出减少，会引致房地产投资数倍的减少。（3分）
(2)求出售原有住房时间
住房市场价值V=A×l2/R=2000×12/9.6%=25万元
设剩余M个月需要偿还25万元，则有
有：(1+0.5%)M=2.667
M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月
240-196=44个月
在还款44个月之后出售住房。（4分）
2.
(1) EB、较长（2分）
这样，在乘数原理和加速数原理的共同作用下，房地产周期波动就内生地产生了：当房地产投资增加时，在乘数原理作用下，产出大幅增加；再通过加速数作用，房地产投资进一步增加，从而形成螺旋式上升的房地产业扩张。当房地产扩张超过现有资源充分利用上限以致与资源承受能力和宏观经济发展不相协调时，就会出现房地产过热。（1分）进而投资将减少，房地产业进入调整期，在乘数原理作用下，产出大幅减少，然后通过加速数作用，投资加速减少，从而形成螺旋式下降的房地产业衰退。当房地产业下降到波谷时，随着宏观经济的好转，需求增加，房地产投资又慢慢增加，从而进入新一轮的扩张期。（1分）
我国当前房地产市场的现象：（1）价升量增，正常健康发展？售出现逆经济规律现象，说明房地产购买存在严重的投机行为。
一旦有人炒房，不断有房买进卖出，成交量增加，增长率上升，统计资料无法显示； 有人套购房，多套，囤积投机； 未组成家庭超前消费提前购买商品房，所有人预期价格上升，因此投资机会大。

2013-2014学年 第一学期房地产经济学试卷A

由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。
（）
2.
由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。
（）
5.
项目财务评价是房低产投资决策分析中重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。
A.投资各方现金流量表
B.总投资估算表
C.资金来源与运用表
D.借款还本付息计划表
E.资产负债表
3.
赵某于10月份购买一套普通商品住房自住。经估价，该住房的市场价值为100万元。赵某申请住房公积金贷款。其住房公积金账户本息余额为20000元，9月份个人缴纳的住房公积金为250元，单位缴纳的比例与职工相同。赵某购买该住房时离法定退休年龄还有30年，预计赵某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元。赵某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为15万元。赵某购买住房后，分别向甲、乙两个保险公司投保该住房的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。（3-6题）
6.
若该住房发生火灾，甲保险公司赔偿给赵某的赔偿额度为（）万元。
A.46.6
B.50.0
C.53.3
D.64.0
7.
某房地产开发企业以4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权。该地块面积为20000m2，规划容积率为0.5，绿地率不低于35％。预期投资利润率为35％，销售税费为销售收入的6％。产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为每建筑面积2000元／m2，小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元／m2，可销售比率为95％。促销工作的安排是：开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息；开盘当日在当地电视台播出开盘情况，组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍，并对当日前十名下订单的客户赠送车库。项目按预定计划进行建设，在项目施工进入后期即将面市时，政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知。（7-10）
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2013-2014学年第一学期房地产经济学（开卷）试卷（A）第 1 页共 4 页
出卷日期2013年12月6日
2013-2014学年第一学期房地产经济学（开卷）试卷（A）第 2 页共 4 页
2013-2014学年第一学期房地产经济学（开卷）试卷（A）第 3 页共 4 页
（1）图中房地产业复苏阶段时间为________（EB、BPR、RS、STE）；此阶段持续时间相对________（短暂、较长）。

（每空1分）
（2）主要特征：（各2分）
①
②
③
④
（3）试用乘数-加速数原理解释房地产周期波动的形成。

（5分）3. （本题8分）你如何看待当前我国房地产市场的泡沫现象？（试从泡沫的定义、泡
沫形成条件、房地产泡沫对社会经济的深刻影响及房地产泡沫的判定与预警等方面阐述自己的观点）。

4. （本题10分）试结合实际，论述住宅市场的四象限模型的基本原理及其应用（通
2013-2014学年第一学期房地产经济学（开卷）试卷（A）第 4 页共 4 页
过画图说明）。

（其中图4分，文字说明4分，举例分析2分，如经济增长对四象
限模型的分析）。