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房地产估价理论与方法：地价评估和地价分摊学习资料 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 基准地价修正法是一种（ ），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
A.直接估价方法 B.间接估价方法 C.精确的估价方法 D.经验性的估价方法 本题答案：B 本题解析：基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。
参见教材P384。
【该题针对“基准地价修正法”知识点进行考核】 2、判断题 临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为”房地产状况调整”。
（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------3、多项选择题确定路线价时，选取标准宗地应符合（）的等要求。
A.一面临街B.两面临街C.土地形状为矩形D.土地形状为正方形E.容积率为所在区段具有代表性的容积率本题答案：A, C, E本题解析：选取标准宗地的要求是：一面临街；土地形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度；临街宽度与临街深度的比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面。
土地地价评估土地地价评估是指对土地的经济价值进行评估和确定的过程。
土地地价评估是土地管理、土地交易和土地开发的重要基础，对土地使用和配置具有重要的指导和决策意义。
下面将从土地地理位置、土地用途、土地规模和土地市场等几个方面对土地地价进行评估。
首先，土地地理位置是影响土地地价的重要因素之一。
地理位置优越的土地往往具有更高的价值。
例如，靠近城市中心、商业区或交通枢纽的土地，由于交通便利和商业资源的丰富，使得其地价相对较高。
相反，偏远的山区或边远的乡村地区，地价相对较低。
其次，土地用途是决定土地地价的另一重要因素。
不同的用途对土地的价值产生不同的影响。
例如，住宅用地由于人口需求的持续增长，其价值相对较高。
商业用地和工业用地由于商业和工业发展的需求，其地价较高。
而农业用地由于农业产出的低效性以及不断减少的农村人口，其地价相对较低。
第三，土地规模也是影响土地地价的重要因素之一。
土地规模越大，土地地价相对较高。
这是因为大规模的土地利用能够获得更多的经济收益，对投资者更具吸引力。
相反，小规模的土地往往难以实现经济效益，导致地价相对较低。
最后，土地市场是决定土地地价的重要因素之一。
土地市场供需关系的变化会直接影响土地地价的波动。
当土地需求大于供应时，土地地价往往会上涨。
而当供大于求时，土地地价则会下跌。
土地市场的供求关系受到多种因素的影响，如经济发展水平、政府政策的支持和房地产市场的繁荣程度等。
综上所述，土地地价评估是一个综合性的过程，需要考虑土地地理位置、土地用途、土地规模和土地市场等多个因素。
只有在对这些因素进行综合分析和评估的基础上，才能确定土地的真实价值，为土地的合理利用和开发提供科学依据。
第六章土地价值评估本章学习目的1.了解基准地价评估的概念和特征及其在社会经济中的作用。
2.理解城市基准地价的评估方法。
3.熟悉城市基准地价的评估步骤。
4.掌握基准地价系数修正法的应用过程和应用方法。
第一节概述本章的土地价值评估专指城市基准地价评估以及基于基准地价的城市土地价值评估，即宗地价值评估，涉及的城市用地包括住宅用地、商业用地和工业用地等。
一、基准地价的概念和特点基准地价是指在宗地评估的基础上，按照土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。
一般情况下，我们都指的是城市的基准地价。
基准地价具有以下几个方面的特点。
（一）基准地价是一种区域性的价格基准地价总是以某一个区域为单位进行评估的，此区域就叫做基准地价的评估区域。
所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性价格，它总是与一定的区域相联系的。
基准地价的评估一般有级别、区片和区段三种形式，相应地，基准地价通常也有三种表现形式：级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价。
（二）基准地价是一种分用途的价格在同一个区域中，不同用途的土地有不同的价格水平。
所以，不同用途的土地，其基准地价也是不一样的。
城镇基准地价通常包括三大类：即商业用地基准地价、住宅用地基准地价和工业用地基准地价；个别城镇根据其特殊情况，还包括其他用途的基准地价，如旅游用地基准地价。
农用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。
目前，全国所完成评估的农用地基准地价主要是耕地基准地价。
（三）基准地价是一种加权平均价格因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格。
基准地价反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。
在某一区域中，具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格。
所以，在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。
（四）基准地价是有限年期的价格基准地价是土地使用权的价格，土地使用权是一种有时间限制的产权，所以说基准地价是有限年期的价格。
地价评估方法有哪些地价评估是指对土地的市场价值进行估算和评估的过程。
它是土地交易、土地规划和土地经营的基础，对社会经济发展和国民经济的调控具有重要意义。
本文将介绍一些常用的地价评估方法。
一、比较法比较法是地价评估中最常用的一种方法。
它通过将待评估土地与周边地块进行对比，从而确定土地的市场价值。
比较法要求待评估土地与参考地块在尺寸、形状、土地用途、交通便利程度等方面具有相似性。
评估师可以通过市场调查和现场考察来确定土地的各种影响因素，并进行合理的调整，最终得出土地的估价。
二、收益法收益法是一种根据土地的经济效益来评估其价值的方法。
这种方法适用于商业用地和住宅用地等产生收益的土地。
收益法评估土地的价值是基于土地所能创造的经济效益，例如租金和销售收入等。
评估师通过分析土地的经济潜力和未来的收益预测，结合市场需求和供求关系，计算出土地的净现值，并最终得出土地的市场价值。
三、成本法成本法是一种根据土地的建设成本来评估其价值的方法。
这种方法适用于土地尚未开发或土地已经开发但没有交易记录的情况。
成本法的核心思想是土地的价值等于其开发所需的成本。
评估师需要根据土地的用途，对土地的现状、土地批准手续、建筑成本等因素进行详细的调查和估算，从而计算出土地的市场价值。
四、收敛法收敛法是一种综合运用多种评估方法对土地进行评估的方法。
它通过对比不同方法的评估结果，找出它们的共同点，以此来确定土地的市场价值。
收敛法可以避免单一评估方法的不足和偏差，提高评估结果的准确性和可信度。
评估师需要权衡各种评估方法的优劣，结合实际情况，综合运用多种评估方法，最终得出土地的市场价值。
此外，还有独立估价法、评级法等其他地价评估方法，每种方法都有其适用的场景和特点，评估师需要根据具体情况选择合适的方法。
地价评估是一项复杂的工作，它需要评估师具备丰富的专业知识和经验，综合运用多种方法，进行科学、客观、准确的评估。
只有这样，才能为土地交易和土地规划提供科学依据，促进社会经济的稳定和可持续发展。
土地价格评估方法土地价格评估是指根据一定的评估方法和技术手段，对特定土地的价值进行测定和估算的过程。
土地作为一种有限资源，具有较高的价值，因此土地价格评估对于房地产交易、土地利用规划等方面具有重要意义。
以下是几种常用的土地价格评估方法。
首先是比较法。
这种方法是根据市场上相似土地的成交价格，通过对比、分析和归纳，确定被评估土地的价值。
比较法的优点是简单直观，适用范围广，可以较为准确地估算土地价格。
但是比较法也存在一些限制，比如市场交易信息不完全、土地特性差异大等因素可能影响评估结果的准确性。
其次是收益法。
收益法是通过评估土地可能获得的潜在收益来确定其价值。
主要包括直接收益和间接收益两部分。
直接收益是指通过出租或销售土地所带来的现金流入；间接收益则是指通过土地所能产生的附加利益，如资本增值、人口增长带来的需求增加等。
收益法能更全面地评估土地价值，但是需要对土地可能呈现的各种情况进行预测和假设，因此存在一定的不确定性。
再次是成本法。
成本法认为土地的价值应等于其重建或复制所需的成本。
该方法主要适用于新开发的土地或无法通过市场交易进行比较的土地。
成本法的优点在于评估结果较为稳定，但也存在一些限制，如重建成本难以确定、土地特性难以衡量等因素可能影响评估结果的准确性。
最后是综合法。
综合法是将以上几种评估方法相结合，根据实际情况和需求进行综合分析，得出较为准确的评估结果。
综合法具有较高的科学性和权威性，能够较全面地考虑各种因素对土地价值的影响。
但是综合法也要求评估人对土地市场和行业有较为深入的了解和熟悉，以确保评估结果的准确性。
总之，土地价格评估方法有比较法、收益法、成本法和综合法等多种，每种方法都有其适用的场景和特点。
评估人应根据实际情况选择合适的方法，并结合专业知识和经验进行分析和判断，以提高土地价格评估的准确性和科学性。
地价评估⼀般有两种情况：⼀是评估现状地价，即在原有房地产持续经营前提下评估的现状地价；⼆是地上原有建筑物需要拆除重建（旧城改造），即评估其规划状态下的地价。
后者通常是按规划后⽤途、容积率等进⾏评估。
在旧城改造情况下也有两种情况：⼀种情况是评估其净地价格；另⼀种情况是评估其⽑地价格。
认识上的误区旧城改造涉及到拆迁安置，那么拆迁安置费和地价是什么关系呢？很多⼈把拆迁安置费看作是地价的组成部分。
如：甲市基准地价＝出让⾦＋基础设施配套建设费＋征地费＋城镇拆迁费。
⼄市基准地价＝征地或拆迁费＋⼟地开发费（含市政设施配套费）＋税费＋利息＋利润＋政府出让⼟地收益。
这是认识上的⼀个误区。
地价⾼低主要的并不决定于开发成本。
按上述观点，如果两宗需改造地块，位置相邻，规划⽤途、容积率等均相同，只是拆迁安置成本不⼀样，⽽得出两个不同的地价。
这是⾏不通的。
基准地价受条件限制在资产持续经营前提下，基准地价反映的是⼀定条件下的现状地价。
⽽在旧城改造，即原有建筑需要拆除情况下，基准地价反映的是净地地价。
为什么说在资产持续经营前提下，基准地价反映的是现状地价？这是由基准地价的测算⽅法决定的。
基准地价的测算⼀般有两种算法：⼀是以⼟地级差收益为主⼈依据测算地价；⼆是以房地产交易样本为主要依据测算基准地价。
不管⽤哪种⽅法测算，都是⽴⾜于⼟地利⽤现状，算出来的地价当然就是现状地价。
为什么说在旧城改造情况下，基准地价反映的是净地地价？现举例说明：假设图中的4宗地地段相连，区位、⽤途、现状（或规划）容积率及其他条件均相同，那么其地价也应该是趋同的。
宗地A每平⽅⽶地价1000元，是由其收益决定的，是根据同类地区、同⾏业企业平均收益测算出来的，也是市场横向⽐较的结果。
如果在宗地B和宗地C上进⾏与宗地A同样的开发，那么宗地B和宗地C可以获得与宗地A相同的收益。
如果开发者以同样1000元的价格获得了⽑地D，那么他在开发过程中，由于要拆除原有建筑，多⽀付了500元的开发成本。
第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。
A.70B.50C.40D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ D ）。
A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。
A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。
投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ B ）。
A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。
5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（ A ）评估较为合适。
A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（ A ）元。
A.3 609B.2 500C.3 541D.4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。
7.土地的“三通一平”是指（ C ）。
A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。
