第二十一章 租赁

注册会计师考试辅导《会计》第二十一章讲义3出租人的会计处理一、出租人对经营租赁的会计处理●出租人应按照直线法将租金费用分摊至租赁期内的每一期，确认每一期的租金收入。

●在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租赁收入。

●在出租人承担了承租人某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在租赁期内进行分配。

●经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益。

金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。

【例题1·计算分析题】沿用第二节的【例题1】。

分析：此项租赁没有满足融资租赁的任何一条标准，出租人应作为经营租赁处理。

确认租金收入时，不能依据各期实际收到的租金的金额确定，而应采用直线法分配确认各期的租赁收入。

此项租赁租金收入总额为750 000元，按直线法计算，每年应分配的租金收入为250 000元。

[答疑编号3756210301]『正确答案』相应的账务处理为：20×7年1月1日：借：银行存款150 000贷：应收账款150 00020×7年12月31日：借：银行存款150 000应收账款100 000贷：租赁收入250 00020×8年12月31 日：借：银行存款200 000应收账款 50 000贷：租赁收入250 00020×9年12月31日：借：银行存款250 000贷：租赁收入250 000提示：本题这里需要的是一个往来账，用应收账款和预收账款都是可以的，应收账款的贷方即表示预收的款项，一般在实务中，对于同一个客户可以只设置一个往来账，用于核算应收、预收的款项。

二、出租人对融资租赁的会计处理会计问题：初始确认；未实现融资收益的分配；应收融资租赁款坏账准备的处理；未担保余值减值的处理；或有租金的会计处理；租赁期届满时的会计处理。

第二十一章租赁一、单项选择题1.2010年10月1日，甲公司与乙公司签订了一份租赁合同。

合同规定：A公司于2010年12月10日与B租赁公司签订了一份设备租赁合同。

合同主要条款如下：〔1〕租赁标的物：甲生产设备。

〔2〕租赁期开始日：2011年1月1日。

〔3〕租赁期：2011年1月1日至2014年12月31日。

〔4〕租金支付方式：2022年至2022年每年年末支付租金200万元。

〔5〕租赁期届满后承租人可以以每年50万元的租金续租2年，即续租期为2015年1月1日至2016年12月31日，估计租赁期届满时该项租赁资产每年的正常租金为180万元。

〔1〕甲公司与乙公司签订租赁合同的租赁开始日为〔〕。

A.2010年10月1日B.2011年1月1日C.2015年1月1日D.2014年12月31日〔2〕该项租赁合同的租赁期开始日为〔〕。

A.2010年10月1日B.2011年1月1日C.2015年1月1日D.2014年12月31日〔3〕该项租赁合同的租赁期为〔〕。

A.4年B.3年C.5年D.6年2.以下关于或有租金的说法中正确的选项是〔〕。

A.或有租金是合同约定支付的固定金额的租金B.或有租金的金额不固定，其金额确实定与时间长短有关C.或有租金，是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素为依据计算的租金D.承租人应将预计支付的或有租金确认为预计负债3.甲公司与乙资产租赁公司签订一项融资租赁合同租入A设备。

合同约定：租赁期为4年，甲公司每年年末向乙公司支付租金150万元，甲公司担保的A设备的资产余值为80万元，甲公司的母公司担保的A设备的资产余值为30万元。

同时，乙资产租赁公司又与丙财务担保公司签订合同，丙公司对A设备担保的资产余值为60万元。

另外租赁期间，发生设备维修费用以及人员培训费用共计40万元，按照合同约定计算根底支付或有租金15万元。

那么甲公司对该项融资租赁，应确认的最低租赁付款额为〔〕万元。

A.710B.750C.725D.7654.长江公司于2011年1月1日采用经营租赁方式从宏达公司租入机器设备一台，租赁期为6年。

2024版房屋租赁合同法第一章总则第一条为规范房屋租赁市场，保护租赁双方当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，制定本法。

第二条本法适用于中华人民共和国境内的房屋租赁活动。

第三条房屋租赁合同是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二章合同的订立第四条房屋租赁合同应当采用书面形式。

第五条出租人应当向承租人提供房屋的权属证明、房屋状况说明等相关文件。

第六条承租人应当按照约定支付租金，并承担房屋使用期间的维护责任。

第三章合同的效力第七条房屋租赁合同自双方签字盖章之日起生效。

第八条合同一经生效，双方均应遵守合同约定，不得擅自变更或解除。

第九条合同当事人一方违反合同约定的，应当承担违约责任。

第四章租金和押金第十条租金应当按照合同约定支付，不得无故拖欠。

第十一条出租人可以要求承租人支付押金，但不得超过三个月租金。

第十二条押金应当在合同终止时退还承租人。

第五章房屋使用和维护第十三条承租人应当合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构或用途。

第十四条承租人应当对房屋进行日常维护，确保房屋安全。

第十五条因承租人原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复或赔偿。

第六章合同的变更和解除第十六条合同当事人一方要求变更合同内容的，应当征得对方同意。

第十七条合同当事人一方要求解除合同的，应当提前通知对方，并承担相应的违约责任。

第十八条因不可抗力导致合同无法履行的，双方均不承担违约责任。

第七章法律责任第十九条违反本法规定，造成对方损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十条违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章附则第二十一条本法自2024年1月1日起施行。

第二十二条本法由国务院负责解释。

第二十三条本法施行前已签订的房屋租赁合同，继续按照原合同执行。

注：本法为模拟示例，具体内容以实际法律文件为准。

注册会计师考试辅导《会计》第二十一章讲义5售后租回交易的披露三、售后租回交易的披露承租人和出租人除应当按照有关规定披露售后租回交易外，还应对售后租回合同中的特殊条款作出披露。

这里的“特殊条款”是指售后租回合同中规定的区别于一般租赁交易的条款，比如租赁标的物的售价等。

【例题1·单项选择题】在售后租回形成融资租赁的情况下，承租人每期确认未实现售后租回损益的方法为（）。

A.在租赁期内平均摊销B.按折旧进度计算确定C.按租金支付比例计算确定D.按实际利率法计算确定[答疑编号3756210401]『正确答案』B第一种情况：售后租回交易形成融资租赁，售价高于资产账面价值【例题2·计算分析题】教材350页【例21-4】沿用第二节【例题4】、第三节【例题4】，假定20×2年1月1日，A公司将一条程控生产线按2 600 000元的价格销售给B公司。

该生产线20×2年1月1日的账面原值为2 400 000元，全新设备未计提折旧。

同时又签订了一份租赁合同将该生产线租回，该合同主要条款与第二节【例题4】的合同条款内容相同，假定不考虑相关税费。

[答疑编号3756210402]『正确答案』（1）卖主（即承租人：A公司）的会计处理。

第一步，判断租赁类型。

根据第二节【例题4】，可知该项租赁属于融资租赁。

租赁开始日最低租赁付款额的现值及融资费用分摊率的计算过程与结果同第二节【例题4】。

第二步，计算未实现售后租回损益。

未实现售后租回损益=售价-资产的账面价值=售价-（资产的账面原价-累计折旧）=2 600 000-（2 400 000-0）=200 000（元）第三步，在租赁期内采用实际利率法分摊未确认融资费用（同第二节【例题4】，见表21—1）。

第四步，在折旧期内按折旧进度（在本例中即年限平均法）分摊未实现售后租回损益（见表21—4）。

表21—4 未实现售后租回收益分摊表20×2年1月1日金额单位：元*参见表21—2中的折旧率。

上海市房屋租赁条例【发布部门】上海市人大(含常委会)【公布日期】1999.12.27【实施日期】1999.12.27【时效性】已被修改【效力级别】省级地方性法规上海市房屋租赁条例（１９９９年１２月２７日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）第一章总则第一条为了规范本市的房屋租赁行为，保障房屋租赁当事人的合法权益，维护房屋租赁市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条本市行政区域内的房屋租赁及其管理适用本条例。

第三条本条例所称的房房租赁，是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。

第四条房屋租赁应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。

房屋租赁应当依法纳税。

第五条上市房地产管理部门是本市房屋租赁的行政主管部门。

区、县房地产管理部门是本辖区内房屋租赁的行政管理部门，业务上受市房地产管理部门领导。

本市有关管理部门按照各自职责，协同实施本条例。

第二章租赁范围和条件第六条房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织，但依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人可以是房屋出租人。

第七条房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织，但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的，从其规定或者约定。

第八条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的；（二）共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；（三）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；（四）被鉴定为危险房屋的；（五）法律、法规规定不得出租的其他情形。

第九条房地产开发企业预租商品房，应当符合商品房预售的条件，并依法取得市或者区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明。

房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租，商品房预购人不得将预购的商品房预租。

第一章总则第一条为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

第三条本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

（二）出租人授予的知识产权许可，适用《企业会计准则第14号——收入》。

勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁，承租人承租生物资产，采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同，不适用本准则。

第二章租赁的识别、分拆和合并第一节租赁的识别第四条在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。

如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

除非合同条款和条件发生变化，企业无需重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

第五条为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。

第六条已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定。

但是，即使合同已对资产进行指定，如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产。

同时符合下列条件时，表明供应方拥有资产的实质性替换权：（一）资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能力；（二）资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益。

企业难以确定供应方是否拥有对该资产的实质性替换权的，应当视为供应方没有对该资产的实质性替换权。

如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分，则该部分不属于已识别资产，除非其实质上代表该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。

注册会计师考试辅导《会计》第二十一章讲义1租赁概述一、与租赁相关的定义1.租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。

2.租赁期，是指租赁协议规定的不可撤销的租赁期间。

如果承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。

3.租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。

在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁，并确定在租赁期开始日应确认的金额。

4.租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。

在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。

5.担保余值●承租人：是指由承租人或与其有关的第三方（比如其母公司）担保的资产余值；●出租人：是指就承租人而言的担保余值加上与承租人和出租人均无关、但在财务上有能力担保的第三方担保（比如担保公司）的资产余值。

其中，资产余值是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。

6.未担保余值，指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。

对出租人而言，如果租赁资产余值中包含未担保余值，表明这部分余值的风险和报酬并没有转移，其风险应由出租人承担，因此，未担保余值不能作为应收融资租赁款的一部分。

7.最低租赁付款额，是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。

承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的，购买价款应当计入最低租赁付款额。

●最低租赁付款额的内容：（1）租金；（2）承租人或与其有关的第三方担保的余值（3）承租人到期行使优惠购买权时支付的款项。

第1篇第一章总则第一条为规范租金收缴工作，保障业主和物业管理公司的合法权益，维护物业管理区域内的正常秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合本物业管理区域实际情况，制定本规定。

第二条本规定适用于本物业管理区域内所有住宅、商业、办公等用途的物业租金收缴工作。

第三条本规定所称租金，是指业主按照物业服务合同约定，向物业管理公司支付的物业服务费用。

第四条物业管理公司应当建立健全租金收缴管理制度，确保租金收缴工作的顺利进行。

第五条物业管理公司应当加强对租金收缴工作的监督检查，对违反本规定的行为予以纠正。

第二章收缴原则第六条公平原则。

租金收缴应当遵循公平、公正、公开的原则，不得擅自提高或降低租金标准。

第七条诚信原则。

物业管理公司应当诚信经营，严格按照物业服务合同约定收取租金。

第八条及时原则。

物业管理公司应当及时收取租金，确保物业服务资金的正常运转。

第九条慎重原则。

物业管理公司在调整租金时，应当充分考虑业主的意见和市场的实际情况。

第三章收缴程序第十条物业管理公司应当与业主签订物业服务合同，明确租金的收取标准、方式、期限等内容。

第十一条物业管理公司应当将物业服务合同及相关收费标准在物业管理区域内公示。

第十二条物业管理公司应当定期向业主发送租金收缴通知，告知业主租金的收取标准、方式、期限等信息。

第十三条业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式支付租金。

第十四条物业管理公司应当为业主提供多种支付方式，包括现金、银行转账、网上支付等。

第十五条物业管理公司应当建立租金收缴台账，详细记录每户业主的租金收缴情况。

第十六条物业管理公司应当定期与业主核对租金收缴情况，确保租金收缴数据的准确性。

第四章收缴方式第十七条现场收缴。

物业管理公司可以在物业管理处设立收缴窗口，业主可以现场支付租金。

第十八条邮政汇款。

业主可以通过邮政汇款方式支付租金，并在汇款单上注明业主姓名、楼号、单元号等信息。

第十九条银行转账。

（最新）机械设备租赁管理办法机械设备租赁管理办法第一章总则第一条为加强公司对项目机械设备租赁的管理与核算工作～提高机械设备的使用效率～特制定本办法.第二条公司根据具体情况按地区编制《机械设备租赁限价表》～施工项目所需租用的机械设备必须由公司物资设备部审定、公司分管领导批准后才能实施。

第三条项目机械设备来源的三种方式:，一，从公司机械设备租赁公司租用,，二,从社会上设备租赁市场租用，，三，项目自购。

第四条设备租赁单位必须具备相应资质要求.对大型起重设备和特种设备～租赁单位应提供营业执照、租赁资质、设备安装资质、安全使用许可证、设备安全技术定期检验证明、机型机种在本地区注册备案资料、机械操作人员作业证明及地区注册资料～符合要求方可租用。

第五条机械设备的特种作业人员必须持行政主管部门认可的有效操作证～才能上岗,其他机械操作人员也必须经培训考核合格后才能上岗。

第六条执行国家、上级有关规定和本公司的管理制度和管理办法.第七条项目不得将租用的机械设备擅自转租。

第八条本规定适用于公司所属各项目施工生产单位。

1第二章租赁原则第九条按已批准的施工组织设计及施工方案，选择所需机械设备的型号和数量。

所需租用的机械设备一律实行项目统一管理和独立核算。

第十条机械设备租赁应本着先内后外的原则～充分利用公司现有设备~市场调剂余缺～在本公司内部无法解决时可考虑向社会上租用。

第十一条从外部租用的设备应实行招租～全面考评供方情况、设备状况、服务能力和价格等择优确定供方～招租时应由项目设备部组织进行。

第十二条租用的设备应选择整机性能好、安全可靠、效率高、故障率低、维修方便和互换性强的设备~避免使用淘汰产品.第三章租赁计划第十三条项目应根据批准的施工组织设计及方案向公司物资设备部申报机械设备需用总体计划,包括机械名称、规格、型号、数量、计划进退场时间等，～由公司物资设备部审定后组织落实机械设备来源。

第十四条项目根据施工生产中的实际情况～依据总体计划编报季度、月度计划，含临时需用的设备、机具等，~编报的阶段性计划必须于季度末20日、月末20日前报公司物资设备部～若有较大的调整应提前一个月报公司物资设备部。

第一章总则第一条为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

第三条本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

（二）出租人授予的知识产权许可，适用《企业会计准则第14号——收入》。

勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁，承租人承租生物资产，采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同，不适用本准则。

第二章租赁的识别、分拆和合并第一节租赁的识别第四条在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。

如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

除非合同条款和条件发生变化，企业无需重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

第五条为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。

第六条已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定。

但是，即使合同已对资产进行指定，如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产。

同时符合下列条件时，表明供应方拥有资产的实质性替换权：（一）资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能力；（二）资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益。

企业难以确定供应方是否拥有对该资产的实质性替换权的，应当视为供应方没有对该资产的实质性替换权。

如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分，则该部分不属于已识别资产，除非其实质上代表该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。