成都商业区域的调查分析

成都五个商圈投资价值金圈———春熙路、盐市口、骡马市金圈解码：凡是坚固、凝固的都是金。

以春熙路、盐市口、骡马市为代表传统商圈不但给商家带来了巨额利润，也给这个城市带来了繁荣，无论什么时候这些区域代表商业中心的地位都不会改变，所以称之为“金圈”。

商业业态：主要以服装、娱乐、餐饮为主商铺租金：500-1500元/㎡·月商铺售价：5万-12万元/㎡投资者目标群：有资金实力又有投资理念的投资者投资人认同度：91%的消费者认为，春熙路、盐市口和总府路是成都市未来最具潜力的商圈。

记者点评：由于历史的原因，该区域一直是成都投资者认为最理想的投资区域。

再加上今年该区域将有近200万平方米的商业投放市场，未来的投资潜力和机会值得考虑。

作为温州投资客的典型代表，穆先生去年4月随本报组织的“温州购房团”一行来蓉，并在“春熙路、盐市口”商圈的某广场投资购买了300余平方米的商业物业。

日前，穆先生在接受记者电话采访时称，在成都投资某广场快一年了，目前300余平方米的物业仍闲置着，虽然有不少求租的电话，但如今他还没有出售或出租的打算。

穆先生分析了成都的商业地产市场后认为，对历史最为悠久的传统商圈、春熙路、盐市口的商业物业呈现出数量最多、分布最密集、价格最昂贵、体量最大的特点。

但随着成都市中心区域的进一步改造，该商圈不可复制的口岸价值也是吸引投资客投资的魅力所在。

木木圈———磨子桥、跳伞塔木圈解码：生长力特别强也特别快称之为木。

由磨子桥发展到跳伞塔只有短短的两年时间，不能不说其发展得不快，所以称之为“木圈”。

商业业态：以电脑数码耗材等IT产品的经营为主商铺租金：100-300元/㎡·月商铺售价：7000元-15000元㎡（而位于此商圈的“庄士中心”目前租金均价为380元/平方米·月；售价为7000元-39000元/平方米）投资者目标群：专业投资者和有实力的IT经销商投资人认同度：大约有42.3%的投资人认为这个IT商圈很有投资价值记者点评：因为成都地区90%以上需要购买电脑数码耗材等IT产品时都会选择到该区域来消费，使得这里人气一直很旺。

随着IT产品的逐渐普及，未来的经营成交额及利润明显呈上升趋势，投资者的利益自然也能得到保障。

记者见到冯女士时，她正在位于“磨子桥、跳伞塔”商圈腹地的“庄士中心·成都数码广场”忙着签商铺购买协议。

据了解，41岁的冯女士为成都知名的职业投资人，专选社区商铺和产权式商铺下单。

提及“磨子桥、跳伞塔”商圈，冯敏锐地指出，作为中国西部最具人气和商气的IT核心商业中心———“磨子桥、跳伞塔”商圈不但坐拥城市交通枢纽的主动脉，而且其成熟的市场环境和火爆的商气更是广大投资者投资该商圈赢利的保障。

对于许多中长远的投资者来说，投资该商圈的物业无疑有着较大的物业增值空间。

水水圈———沙湾、交大、九里堤水圈解码：川流不息称之为水。

该区域主要以西南交大的学生为主力消费群，而且每年生源都有所变化，这样周而复始，生生不息，所以称之为“水圈”。

商业业态：主要以餐饮、娱乐等经营为主商铺租金：60元-150元/㎡·月商铺售价：4000元-12000元/㎡投资者目标群：以看好“校园经济”的中小投资者为主投资人认同度：超过51%的投资者认同该区域的投资稳定性记者点评：据了解，从沙湾到三环路已开和将要开的大卖场就有四家。

而目前该区域的人气不足以支撑如此大的商业体量，再加上原有的临街商铺，未来在该区域的投资应谨慎。

林先生在“沙湾、交大、九里堤”商圈某专业卖场经营钢材批发、零售达六年了。

但长期以来靠租赁店铺经营，一则租金高，二则收益无法保障，因此，林的奋斗目标就是在商海中能拥有属于自己的物业和卖场。

前年，他在位于沙湾的某商业楼盘购置了60余平方米的临街商铺。

林先生认为，近年来随着钢材等建筑用材的上幅，相对而言生意上虽然有所起色，但目前从沙湾到三环路已营业和将要开业的大卖场就有四家，竞争非常激烈。

加之该区域的人气不足，难以支撑这么大的商业体量而使用利润非常薄，所以目前花上100万元投资的店铺，收回投资尚需好几年。

火火圈解码：多少年来，荷花池、高笋塘的经营均是热火朝天，不知有多少投资者在这里成就了他们的百万富翁梦，今后也是如此，所以称之为“火圈”。

商业业态：主要以服装批发市场为主商铺租金：200元-350元/㎡·月商铺售价：27000元-36000元/㎡·月投资者目标群：主要以来自全国各地批发、零售商为主投资人认同度：超过93.6%的投资者认同该区域的投资价值记者点评：荷花池在全国都是有影响力的为数不多的著名商圈之一，加上他的经营范围较广，辐射能力强，随着城北的逐渐改造，荷花池、高笋塘仍然是投资人心目中的首选。

来自南充市的陈勇，在荷花池做服装批发已有五个年头了。

日前，他在位于肖三巷的某商业楼盘分别购置了26.38平方米的底楼商铺和楼上90余平方米的住宅。

用陈勇的话说，他在荷花池摸爬滚打了五个春秋，如今终于有了自己的“金窝”和“银窝”。

据陈介绍，支撑了“荷花池、高升塘”商圈经济大半壁江山的经营者，有70-80%来自于省内甚至全国各地，他们不但成就了今天炙手可热的“荷花池、高笋塘”商圈，而且还贡献了“中国西部最大的百货批发专业卖场”这一著名金字招牌。

也正因如此，该商圈的物业增值幅度巨大，“一铺养三代”被该商圈广大经营者视为奋斗的目标和骄傲。

土土圈———外双楠、光华土圈解码：城西在成都市民的心目中一直是上风上水，是他们理想的居家之地，有“西贵”之称，其未来的发展不可低估，所以称之为“土圈”。

商业业态：主要以餐饮、娱乐为主商铺租金：60元-120元/㎡·月光华大道60-70元/㎡·月浣花北路70-80元/㎡·月青华街西侧：50-60元/㎡·月青华街东侧：30-40元/㎡·月青羊上街80-100元/㎡·月商铺售价：5000元-15000元/㎡投资者目标群：主要以该区域周边的投资者为主投资人认同度：37.9%的投资者认同该区域的投资价值记者点评：目前该区域的商业氛围还不明显，随着光华大道的开通、城西诸多高档社区的入住，两、三年后这里将又是一个商业中心区。

楚先生在内双楠居家生活了近7年，由于见证了整个双楠片区的兴起与繁荣，加之如今日新月异的生活、居家配套和繁华似锦的商业氛围。

2003年10月，作为房地产职业经理人的楚先生拿出毕生的积蓄，在外双楠的某楼盘购置了一套70余平方米的社区商铺。

原本想利用其物业的增值出手能赚上一笔的楚没想到的是，整个外双楠虽然居家氛围日趋浓郁，但由于是一个崭新的社区，人气和商气的成熟尚需要一个过程。

如今，楚先生到手的商铺有一年多了，不但商铺没有出手赚上理想的利润，而且在相当长一段时间楚仍将持铺观望。

谈到该商铺的投资价值时，楚感叹道，商业物业的保值增值需要“羊群效应”，目前整个“外双楠、光华”商圈除了入住率较低外，社区商业尚缺乏品牌主力商家。

长期以来，城南就是经济繁荣商贸发达的区域，人民南路集中了众多国际性大公司，许多新兴的甲级写字楼也如雨后春笋般涌出，城市之心、AOL网络先锋写字楼、时代数码大厦、威斯顿联邦大厦、川信大厦……的确，成都的城南是东、西、南、北四个区域中，城市规划最好，高档住宅最多，配套设施最完善的一个区域。

那么，这样一个良好的区域，以后还向什么方向发展？三年后，城南又会是一个什么样子呢？规划助跑城南打造副中心根据有关部门的规划，成都市将在未来几年内，在城南建造一个南部副中心，该中心占地约12平方公里，主要由科技商务区、科技博览区两大园区构成。

据介绍，天府大道———人民南路南延线是成都城市向南发展的主轴线，其中途经高新区境内长达8.237公里的道路将串起站前、科技商务、市民（市政）、中央绿化（公园）4大广场，广场周边则分布着城南新区的主题组团———六大功能片区，即站前交通集散及商业广场、科技商务办公区、科技文化博览区、科技创新园区、出口加工区和生态居住区。

据了解，目前高新区已定出在3年内投资20亿元修建基础设施的计划。

完善配套沿街商铺消失今后居住在南部新区的成都市民的购物环境将会是什么样的呢？从目前成都市相关政策要求及商业业态发展的趋势来看，沿街商铺在成都已经逐渐走向“死亡”，而在南部新区更是没有它生存的土壤。

从目前该区域的开发水平了解，深长城、远大、中石化等开发企业都是非常成熟的开发企业，其开发理念也不允许沿街商铺的存在。

因此，今后在南部新区的居住用地上和核心区域，将会出现大量与其楼盘项目定位相匹配的，为区内业主服务，同时又能吸引其它区域消费者的统一定位的特色商业步行街、大型超市、卖场等，全面取代沿街商铺。

房产增值写字楼唱“主角”业内人士都不约而同认识到，城南副中心启动以及政府南迁，预示着城南写字楼的春天来了。

“现在，城南写字楼已经悄然具备了天时、地利、人和的三大时机。

”一在城南投资修建写字楼的房产公司负责人说。

他向记者解释说，首先城南写字楼的大开发才几年时间，价格不高，具有增值空间，此是天时；其次，城南写字楼都面临人民南路交通要道，交通四通八达，此为地利；最后，城南副中心的建设，城南写字楼新一轮开发热潮即将到来，城南居家办公已成人心所向，此乃人和。

从目前已经成为现实的各种迹象来看，地价、开发量、房价定价等诸多指标均已显示：城南新区将会成为今后几年房地产开发的热点板块之一，但目前的房价起点也较高，与今后真正有可能定居(从市内其他区域迁入者)的消费需求相比较，房产增值的空间近年内有限。