房地产私募项目选择标准

房地产开发融资方式改革，房地产基金或将迎来新的发展机遇房地产基金监管政策：不动产私募基金投资范围放宽至存量商品住宅2016年-2022年，私募基金投向房地产领域受到严格限制。

2017年，为加强房地产市场调控，防范过热风险，中基协发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，限制16个热点城市普通住宅地产项目的债权投资，限制所有地产项目的债权融资用于缴纳土地款、补充流动资金或者支付首付贷。

自2018年资管新规发布以来，私募资管业务持续规范化整改，通道业务快速缩减。

2023年，不动产私募资金开始试点。

2022年11月，证监会支持房企股权融资的“第三支箭”，提出积极发挥私募股权投资基金作用，随后，证监会在2023年2月启动了不动产私募投资基金试点工作，中基协配套发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，私募投资基金通往房地产行业的道路被打通，且首次被正名。

此次政策目的为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。

同期，部分私募股权投资机构取得不动产私募投资基金管理人的试点资格，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信(北京)投资基金管理有限责任公司。

总体来看，监管部门鼓励私募基金大力发展股权投资，对债权和收益权投资监管依据房地产市场环境略有收放，在一定程度上肯定了债权和收益权的积极作用，私募基金可以做着两类投资，但必须要有度，而且不能偏离私募基金本质。

表：房地产基金重要监管政策摘要发挥私募股权投资基金作用2023年2月证监会启动了不动产私募投资基金试点工作证监会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策2023年2月《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》中基协明确不动产投资范围、管理人试点要求、向适格投资者募集、适度放宽股债比及扩募限制、加强事中事后监测等数据来源：中指研究院整理2023年不动产私募投资基金的差异化监管主要体现在以下几点：（1）大幅提升准入门槛。

重磅：备案管理规范第4号禁投房地产企业、项目（附与征求稿逐条对比解析）导读：2017年2月13日，中国基金业协会下发《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4 号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，（以下简称“备案管理规范第4号”），主要针对私募资管业务投向房地产现状，重点规范私募资管计划投资热点城市普通住宅地产企业、项目等行为，本文对比剖析。

一、概括备案管理规范第4号，6条禁私募投房地产；16热点城市普通住宅，适用范围包括私募；5种方式暂不予以备案，向下穿透审查底层；严限资金用途充分披露，新老划断平稳过渡。

二、扩大适用范围1、当然适用主体：证券期货经营机构，主要规范基金子公司设立私募资产管理计划、券商设立定向资管计划投资房地产开发企业、项目。

2、扩大适用主体：私募基金管理人，备案管理规范第4号主要规范内容为私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目，其中有一部分是通过基金子公司及券商来实现，另一部分就是通过私募基金来实现。

但是2016年7月18日的证监会颁布的《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》其使用主体包括证券公司、基金管理公司、期货公司及其依法设立的从事私募资产管理业务的子公司，且其第十五条规定：私募证券投资基金管理人参照本规定执行。

《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》相关问题解答中再次明确：其不适用于私募股权投资基金、创业投资基金。

但此次备案管理规范第4号文规定私募基金管理人开展私募投资基金业务，投资房地产开发企业、项目的，参照规范执行。

私募基金管理人的分类如下图：备案管理规范第4号规定私募基金管理人是否为包括私募股权投资基金、创业投资基金，答案很明确适用。

3、不适用主体证券公司、基金管理公司子公司按照规定开展的资产证券化业务不适用。

三、列举+概括规范投资模式（一）区分地域证券期货经营机构设立私募资产管理计划，直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市北上广深、厦合南苏、无杭天福、武郑济成目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

房地产项目私募基金发行条件以房地产项目私募基金发行条件为标题，我们来探讨一下私募基金发行的相关要求和条件。

一、合规要求在房地产项目私募基金发行过程中，首先要满足合规要求。

私募基金的发行需要遵守相关法律法规，如《私募投资基金监督管理暂行办法》等。

发行方需要具备合法合规的运作资质，包括持有基金销售牌照、基金管理人资格等。

二、风险评估在私募基金发行前，需要进行风险评估。

发行方需要对房地产项目进行全面的风险评估，包括市场风险、项目风险、流动性风险等。

同时，需要对投资者进行风险承受能力评估，以确保投资者具备足够的风险识别和承受能力。

三、募集资金规模私募基金发行需要确定募集资金规模。

发行方需要根据项目需求和投资者需求，合理确定基金的募集规模。

募集规模的确定应考虑到项目的规模、市场需求、项目的可行性等因素，以确保募集资金的合理利用和项目的顺利进行。

四、投资者要求私募基金发行还需满足投资者要求。

发行方需要明确投资者的准入门槛，包括投资者的资质、经验、投资金额等要求。

同时，还需向投资者提供充分的信息披露，确保投资者了解基金的运作机制、投资策略、风险收益特征等，以便投资者做出明智的决策。

五、费用结构私募基金发行还需要确定费用结构。

发行方需要明确基金的管理费用、托管费用等费用项目，并根据相关规定合理确定费率水平。

同时，需向投资者充分披露费用信息，确保费用的透明度和合理性。

六、募集期限私募基金发行还需确定募集期限。

发行方需要根据项目的特点和募集进度，合理确定基金的募集期限。

募集期限的确定应充分考虑项目的运作周期和投资者的需求，以确保募集资金的合理运用和项目的顺利进行。

七、退出机制私募基金发行还需考虑退出机制。

发行方需要明确基金的退出机制，包括期限到期退出、项目实施完毕退出等方式。

退出机制的确定应考虑到投资者的退出需求和项目的实际情况，以确保投资者的合法权益和基金的可持续发展。

八、法律文件私募基金发行还需编制相关法律文件。

私募投资评价标准是投资者在选择私募基金时需要考虑的重要因素。

根据知乎上的一篇文章，私募股权投资基金的评价标准包括以下几个方面：
1. 内部收益率（IRR）：IRR是指截至某一特定时点，倒推计算至基金成立后第一笔现金流产生时，基金资金流入现值加上资产净值现值总额与资金流出现值总额相等，即净现值等于零时的折现率。

它是衡量私募股权投资基金收益能力的最直接指标。

2. 年化复合回报率（CAGR）：CAGR是指将一项投资项目的NPV 或ROI换算成一项年化的增长率。

它能够反映私募股权投资基金在一段时间内的平均增长速度。

3. 投资回报率（ROI）：ROI是指投资项目的净利润占全部成本的百分比。

它能够反映私募股权投资基金在单个项目中的收益能力。

4. 尽职调查：尽职调查是指对拟投资企业进行全面、深入的调查和分析，以评估其潜在风险和价值。

一个优秀的私募股权投资基金应该具备强大的尽职调查能力。

浅议中国房地产开发私募股权融资模式摘要：房地产私募股权投资基金是一种产业投资基金，在我国房地产开发企业在公开发行证券融资受限的情况下，它为房地产开发融资提供了一种新模式。

本文结合国内房地产实践，提出房地产开发私募股权融资的必要性，具体分析研究中国房地产开发企业私募股权融资新模式，并对该模式提出一些建议。

关键词：房地产开发；私募股权；融资一、引言房地产开发是一个资金密集型、投资庞大型的系统工程，对于房地产产业而言，资金就是血液，是保证房地产开发项目正常运转的动力。

随着近年来我国房地产业波动和宏观调控力度的加大，银行系统的潜在金融风险也逐步加剧，从而不断收紧对房地产行业的贷款，将会对房地产业融资带来一定的冲击。

因此，房地产业的融资渠道多元化已成为直接关系到房地产业能否持续、稳定发展的关键因素。

房地产金融化是未来中国房地产行业发展的方向，自2008年第四季度，美林宣布成立价值26.5亿元的亚洲房地产基金；易居成立房地产投资集合信托计划等，房地产金融创新就在房地产产业中快速开展而来。

房地产私募股权基金应时而生，为房地产开发融资提供了一种新模式。

二、中国房地产私募股权融资的必然性分析（一）拓宽房地产业融资方式的必然要求受长期以来国内金融市场的结构影响，一直以来，房地产业融资以间接融资为主，企业融资结构具有一定的不合理性，尤其表现在对银行依赖度较高。

虽然银行开始或明或暗的对房产业市场收紧信贷，但是清科研究中心发布研究报告显示，2009年前三个季度，中国房地产市场的融资渠道中，银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占据房地产行业融资总量的61%左右[1]。

具体比例如图1所示。

过度依赖单一的融资方式，一旦经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全。

因此，我国房地产行业的融资房地产业私募股权融资作为一种新兴的融资模式，为房地产产业融资提供了一个全新的融资方式。

（二）有利于房地产企业实现成功上市私募股权投资基金是通过私募形式对具有融资意向的非上市企业进行的权益性投资，它以实现投资增值为主要目的，在投资后保留强有力的影响来保护自己的权益价值，最终通过上市、并购或管理层回购等各种方式，出售持股获利。

PE项目投资的三个标准PE，是英文 Private Equity 的缩写，在中国被称为私募股权投资，PE 项目投资往常有三大标准：1、PE投资的基本素质：情绪管理能力强，身体素质还要好为何说 PE 也是一个德扑游戏？德扑最考验人的情绪管理能力，假如情绪简单失控，没有一个好的心态，往常都很难赢钱。

好多人有很强的激动，屡次地出手，每把都进去，屡次进场，往常都不是最后的赢家。

德扑很需要耐心，在他人都屡次下注而你没有好牌的时候，你能耐得住孤独。

和德扑近似，能够赚大钱的投资，必定不是所有的赛道都去赌，而是有些项当今了重手，在这些项目里面投的比率很重，金额也很大。

这种项目一旦成功了，会给机构赚特别多的钱。

有时一期基金可能就靠一笔特别重的投资，能够把整个基金的钱所有赚回来。

真切投资做得好的人，往常德扑都玩得很好，或许说德扑玩得收放自如的人，做投资也不会太差。

任何一个小的赛事，从开始入局到最后拿冠军，你需要连续战斗，不断地思虑，不断地做出决议，要坚持到最后还可以不出局。

他人问我做好投资最主要的素质是什么？我说是身体素质。

特别是在中国做投资，你假如身体素质不好，那么投资根本做不好，由于中国太大，我们常常要看好多项目，对体力要求也是很高的，这个跟德扑游戏也很近似。

2、中美 PE之“大不一样”【基金规模 /根源】，美国 PE 的均匀规模大体是 13.2 亿人民币，而中国 PE 的均匀规模为 4 亿人民币。

当前中国的 PE机构整体上管理的规模仍是比较小。

从主流的 LP 来讲，美国基本所有是以机构为主，包含大学的基金、养老基金等这种规模化的 LP 为主，这种 LP 给出来的钱，可能都是 10 亿到 20 亿，甚至能够给到 50 亿到 100 亿美金，这是一个特别大的体量。

中国的 PE机构管理的资本仍是来自于高端个人的个人财产。

固然这几年政府指引基金、股权母基金、银行保险都进到了 LP 阵营里面来，但当前主流的仍旧仍是个人。

房地产私募股权基金募集说明书房地产私募股权基金募集说明书一、基金募集概述本基金是一只以房地产领域为投资方向的私募股权基金，旨在为投资者提供房地产相关项目的投资机会。

基金的募集期为年月日至年月日。

二、投资策略基金将采取以下投资策略：1. 深度研究房地产市场：基金团队将对房地产市场进行深入研究，了解行业趋势、政策影响等因素，以把握投资机会。

2. 寻找优质项目：基金将通过广泛的渠道寻找具有潜力的房地产项目，包括住宅、商业地产等领域。

3. 严格的尽职调查：在投资决策前，基金将进行详细的尽职调查，包括项目质量、盈利能力、风险管理等方面的评估。

4. 主动管理风险：基金将通过分散投资、风险控制等手段主动管理投资风险，以保护投资者利益。

三、募集规模及投资门槛本基金的募集目标规模为x亿元，最低投资门槛为x万元，投资者可根据自身实际情况决定投资额度。

四、投资回报与分配基金的投资回报主要来自项目盈利和资产增值。

基金管理人将按照约定规则，对投资回报进行分配，并在每年x月x日向投资者进行结算。

五、投资风险提示投资者需注意以下风险：1. 市场风险：房地产市场受多种因素影响，投资可能面临市场波动和价格波动的风险。

2. 政策风险：政策变化可能对房地产市场产生重大影响，投资者应密切关注政策动态。

3. 运营风险：投资项目的运营风险涉及项目管理、资金使用等方面，可能对投资回报产生影响。

六、基金管理人介绍本基金的基金管理人为公司，公司拥有丰富的房地产行业经验和专业团队，致力于为投资者提供优质的投资服务。

七、投资者权益保护基金管理人将依法履行对投资者的信息披露义务，并建立健全的投资者权益保护机制，保护投资者的合法权益。

八、风险提示投资风险与投资回报并存，请投资者在充分了解相关风险后，做出明智的投资决策。

以上为本基金的募集说明书，投资者可根据实际情况进行投资决策。

如有任何疑问，请联系基金管理人。

reits项目条件摘要：1.REITs 的定义与特点2.REITs 项目的条件3.REITs 项目的优势4.我国REITs 市场的发展正文：一、REITs 的定义与特点REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种通过发行受益凭证或股票来进行房地产投资的方式。

REITs 将多种房地产资产打包成投资组合，由专业的基金管理人进行管理和运营，投资者通过购买REITs 受益凭证或股票，可以享受到房地产投资所带来的收益。

REITs 的特点包括：分散投资、专业管理、长期收益、免税等。

二、REITs 项目的条件1.资产要求：REITs 项目需要包含一定规模的房地产资产，这些资产可以是商业地产、住宅地产、工业地产等。

2.组织形式：REITs 项目需要采用信托或公司的形式进行组织，并且需要满足相关法律法规的要求。

3.管理团队：REITs 项目需要有专业的基金管理人进行管理和运营，基金管理人需要具备相关的经验和能力。

4.收益分配：REITs 项目需要将投资收益按照一定比例分配给投资者，并且需要满足相关法律法规的要求。

三、REITs 项目的优势1.资产配置：REITs 项目可以为投资者提供多样化的房地产资产配置，降低投资风险。

2.专业管理：REITs 项目由专业的基金管理人进行管理和运营，提高投资效益。

3.收益稳定：REITs 项目可以享受到稳定的房地产投资收益，并且可以通过资产重组等方式提高收益水平。

4.税收优势：REITs 项目可以享受一定的税收优惠政策，降低投资成本。

四、我国REITs 市场的发展我国REITs 市场起步较晚，但近年来发展迅速。

政府出台了一系列政策支持REITs 市场的发展，如税收优惠政策、资产证券化政策等。

目前，我国REITs 市场规模不断扩大，产品种类日益丰富，市场影响力逐渐提升。

关于设立房地产业私募股权投资基金工作方案（合伙制）受到全球经济不景气影响，大量游资开始关注甲级写字楼市场。

2011年二月份重庆观音桥商务楼在地方政府支持下，放盘量上涨1%，并且这种上涨趋势还将继续。

房地产法律法规--综合2 成都写字楼出租第一阶段、基金管理公司1.发起人的实质要件作为基金发起人和基金私募成功后的投资管理公司（其实质是投资顾问服务工作），基金管理公司的设立除按照目前国家政策要求的3000万元人民币出资之外，至关重要的是，基金管理公司的发起人必须在房地产行业具备一定的行业地位、行业领导能力和行业号召力。

否则，未来基金资金的募集将十分困难，甚至根本无法募集到资金。

2.管理团队基金管理公司成功与否的另一个重要因素是管理团队。

管理团队的基本构成包括投资管理师、财务分析师和风险控制师，同时，还要针对房地产行业配置深谙房地产行业的工程概预算师和工程管理师。

同时，根据目前房地产股权私募投资基金虽然名为基金，但是，在实际操作过程中，往往以追求项目实际控制权为目标，即可以化解投资风险，又能帮助投资者追求项目终极利益。

因此，往往需要配备一定的项目管理人员，参与或者主导项目管理工作。

当然，如果仅仅停留在股权管理状态，就可以不考虑项目管理人员的配备。

3.管理团队与投资者关系基金管理公司成功，一方面需要投资者注入一定数量的资金，同时，另外一方面需要管理团队的精心组织和安排，因此，管理团队在基金管理公司持有一定比例的股权，或者说对管理团队设定一定比例的激励股权或者，分红权是基金管理公司成功的一个必要要件。

受到土地出让市场影响，大量自用买家开始关注甲级写字楼市场。

2011年十月份重庆南岸区办公楼在地方政府支持下，开盘体量上涨2%，并且这种上涨状况还将继续。

谷歌拟斥资8600万美元进入房地产范畴成都写字楼第二阶段、建设项目池1.建设项目池在基金管理公司设立后，迅速挑选一定数量极具有投资价值，投资时间和投资周期适当的项目，以组成项目池，作为未来募集资金的目标项目。