下载文档原格式
融资与投资 Prepared on 24 November 2020第五部分写出地块的融资与投资报告1. 地块投资决策①确定投资目标55号地块土地坐落南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块；用地总面积为平方米，其中市政配套用地面积平方米，实际出让面积为平方米（其中社区中心及社区绿地面积10000平方米）。
规划用地性质为二类居住用地；容积率≤；建筑密度≤25%；建筑高度≤35米；绿地率35%；②制定投资决策方案在对55号地块的拍卖公告解读以后，发现地块的销售面积为，楼面投影面积为4307284，道路占40%,绿化占35%，楼投影占25%，由拍卖公告推断建筑面积=实际出让面积*=*=（M2）总户数=建筑面积/100=100=1723（户）车库面积=户数*10=1723*10=17230（M2）规划设计——楼层数=建筑面积/（出让面积*25%）=7层，又因为要小于35米，所以楼层安排在7到11层之间。
造价根据规划分析，本小区设计成一梯两户，每幢楼设计2—4单元。
采用周边式和行列式的布局形式，建立7层和11层两种类型住宅。
16栋7层占地13312m2,7栋11层的住宅占地5894m2，车库面积10000m2,娱乐中心1114m2，花园1000m2,商业用地占4600m2，文化广场占1000m2。
③分析与评价方案7层住宅900/m2，11层住宅1400/m2，地下车库2200/m2,商业配套900/m2由此得出造价（万元）7层：900*832*7*16=11层：1400*842*11*7=车库：10000*2200=2200商业用地：900*4600=414文化广场，娱乐中心：1000*（1000+1114）=花园：1000*1000=100总费用=即建安成本为万元左右，前期费用我为*7%=万，基础设施费用为26920*240=万，其他工程费用为*2%=万，间接开发费和管理费为450万，假设现售单价为6000元/m2，收入=26920*6000=16152万，销售费用=16152*2%=万，不可预见费=*4%=万，企业所得税按33%，营业税按5%，城建税按7%，教育附加按4%。
宝华山项目策划及经济测算报告第一部分市场研究项目名称：山城美景物业地址：栖霞仙林大学城东侧的宝华镇投资商：江苏宝华旅游开发有限公司详情：江苏宝华旅游开发有限公司是以自然、文化为依托，以休闲、旅游为开发理念，以多元化经营为方向的综合旅游房地产开发公司。
从2003年开始公司与地方政府合作，运用全新的市场化运作方式，由公司出资对宝华山国家森林公园的投入，一举成为国家AAAA级旅游区。
开发商：江苏山城房地产开发有限公司详情：江苏宝华旅游开发有限公司系江苏山城房地产开发有限公司子公司是以房地产开发经营、旅游景点开发为主，涉及多种经营范围的综合性房地产开发企业。
公司成立于2003年，注册资金1000万元人民币开发项目：山城美景、宝华山一方营销代理：南京金棕榈接待中心：龙盘中路26号售楼电话：84609400、84609500产品介绍项目规模：占地面积——4.3万平米建筑面积——5万平米物业类别：16栋6F多层户型面积：主力面积63-89㎡、89——116㎡交通状况：隆栖线内部配套：无外部配套：学校——宝华中心小学、宝华中学（由于属于句容，南京学生需交赞助费）商业——苏果超市医院——宝华医院市场内容开盘时间： 2005-12（一期）开盘推出两百套套房源2006-5-27（一期第二批房源）开盘推出约八十余套房源2007-3-30（二期）开盘推出两百一十套房源交付时间：一期2007.4月二期2008.9月销售情况：目前正在销售13.14.16三栋（15栋暂未开盘）销售价格：一期（第一批房源）均价1700元/㎡一期（第二批房源）均价2100元/㎡二期（第一批房源）均价2500元/㎡促销方法：目前二期第一批房源现房销售无任何优惠。
项目分析1、区域分析：宝华镇因宝华山而得名，位于长江南岸，地处句容西北部，辖7个行政村，两个社区居委会，总人口2.36万人，面积100平方公里，东西长7.2公里，南北宽4.2公里发展方向：现镇区建设用地主要围绕312国道两侧布局，给镇区南北联系带来了不便，同时影响了交通干线的通畅性。
仙林宝华地块投资分析投资分析报告南京尊地房地产营销顾咨询有限公司2007年8月8日报告总体结论1、报告讲明本报告中投资估算采纳假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。
销售推测采纳市场比较法。
运算时点为20 07年8月。
本报告所采纳的运算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及有关单位作决策参考之用。
在实际开发中按照实际情形作相应调整。
2、总体评判句容宝华得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，都市综合配套功能进一步加大，各项社会事业和谐进展，将为本项目的进展提供良好的社会环境与经济环境。
大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“江苏高成”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。
按照本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供托付方参考：A、本项目用地区位理想，有相当的进展潜力，适合开发大型项目。
B、本项目开发低密度住宅为主的项目有较好的市场前景。
C、本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。
3、技术经济指标要紧经济技术指标商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、幼儿园、社区配套商业、生活会所等非住宅建筑◆项目总占地面积：700亩，分三期开发，其中一期240亩，二期244亩，三期216亩。
◆容积率: 1 ◆建筑密度：22 %◆绿化率：55.8 % ◆车位比例：1：1◆项目开发周期：4年◆开发总成本：15.39亿元◆每平方米单位成本：3297元/平方米◆项目销售收入：保守估量：237042.95万元一样估量：262707.06万元乐观估量：288038.16万元◆总投资利润率：保守估量：45.38%一样估量：61.12%乐观估量：76.66%4、结论与建议本项目用地区位理想、有相当的进展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。
因此本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、排除或转移风险并达到自身资源能够承担的程度，该项目具有相当的可行性。
55号地块可行性研究报告1．项目概况土地坐落南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块；用地总面积为117660.7平方米，其中市政配套用地面积9978.6平方米，实际出让面积为107682.1平方米；规划用地性质是二类居住用地；容积率：≤1.6；建筑密度：≤25%；建筑高度：≤35米；绿地率：35%。
小区的基础设施配套不完善,附近缺少超市、银行、邮局、医院等配套设施。
交通不是非常的便捷，没有直达南京市区的公交。
但是，小区周围具有很好的文化教育氛围，位于仙林大学城的中心区域，紧邻南邮、紫金、南财等几所高校。
进行可行性研究是为了实现项目决策的科学化.民主化,减少或避免的盲目性和风险性，提高经济效益.社会效益和环境效益。
在可行性研究报告中的采用的数据和案例全部来源于官方报告和本开发企业的深入市场调查，无虚假信息，确保真实准确的反应市场需求情况，为投资决策提供决策信息和建议。
在外界的压力下政府土地供应量减少，从中央到地方制定了一系列规范房地产市场的规定和政策，加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向，严格控制土地储备贷款的发放，规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。
另外，从房地产开发的成本构成看，政府各部门收取的各种税费大约占到55%左右。
其中税收占10%，土地费用占30%，奥妙无穷的“其他”费用则占15%—20%。
按照国家和省有关房地产税费征收管理的规定，我市目前已经依法确定并开始征收的房地产管理税费项目包括：契税、营业税、印花税、个人所得税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税，以及土地出让金、土地登记费、房屋登记手续费、办证工本费等国家和省规定的其他收费项目。
仙林板块房地产市场调研报告提要：✧仙林是政府规划的3个新市区之一，在南京老城资源稀缺，城市化进程加速，都市圈扩大的背景下，仙林等新区已经成为南京人口分流和新产业聚集的主要区域，也是南京政府今后投资开发的主要区域。
✧仙林位于南京城东郊，地处紫金山、栖霞山风景区，生态环境优良，从功能定位为“新市区”，且兼具大学城、高新产业区概念，具备得天独厚的高端形象，与其他新区相比更具有开发中高档和高档居住区的资源禀赋。
✧经过5年的建设，仙林大学城一期已初具规模，社区配套和市政配套日益完善，将在今明年完成，交通网络已基本成型。
从一个新区开发的角度来判断，仙林大规模住宅开发的时机已经成熟。
✧经过10年的发展，仙林已经成为全市住宅开发的重要板块之一，并形成了高档别墅和中档住宅开发相结合的市场形象，市场认知度高。
目前，多层售价3800-4200元/㎡，双拼别墅4500-5000元/㎡，独立别墅：5500-8000元/㎡。
✧仙林多层项目较少，由于市场需求量大，因此，市场机会明显。
✧房地产开发用地一律以招投标方式出让。
✧从9月份土地出让结果来看，多层住宅项目的地价达到2100元/㎡（楼面价），与河西相当。
由于地价尚处于市场定位过程中，且上述地价带有明显的非理性因素，并不能代表仙林真正的地价水平。
✧仙林处于土地出让初期，先期进入市场的低价土地仅400亩，目前是进入的较佳时机。
目录一、仙林区位分析 (3)1、地理区位 (3)2、仙林新市区功能定位 (5)3、与其他区域的关系分析 (7)二、仙林区域环境分析 (9)1、自然环境 (9)2、产业环境 (10)3、人文环境——大学城建设 (11)4、配套 (13)5、市政 (14)6、交通条件 (16)三、房产市场分析 (19)1、发展沿革 (19)2、供求形势分析 (20)3、基本面分析 (25)四、土地市场分析 (27)1、土地政策 (27)2、土地出让 (27)一、仙林区位分析1、地理区位1.1 概述仙林，位于南京主城东部，一环线外侧，距主城核心距离17公里，行政隶属栖霞区，是政府规划的3个新市区之一，亦是仙林大学城的所在地。
仙林中心区E2地块商务办公楼商业裙房结构设计
杨广龙
【期刊名称】《城市建筑》
【年(卷),期】2016(000)029
【摘要】本文通过对仙林中心区E2地块商务办公楼项目的介绍,简述了工程的设计特点,为实现建筑效果及使用需求,存在楼板开洞,大跨度梁,局部转换等结构不规则布置,结构上从合理选型、多模型控制、加强薄弱部位、采用预应力设计等多种措施进行控制.此外,亦从基础设计及结构超长控制等方面进行阐述.
【总页数】1页(P77)
【作者】杨广龙
【作者单位】南京金宸建筑设计有限公司,南京210000
【正文语种】中文
【相关文献】
1.上海淮海中路3号地块发展项目裙房结构设计 [J], 温沛纲;刘冠亚;丁然
2.广州科学城中心区商务生态办公楼方案设计 [J], 颜磊
3.特定区域环境下的城市中心区--南京仙林大学城中心地块城市设计 [J], 高崧
4.中等城市商业中心区商业用地规模预测及其在规划设计中的应用——以河源市东城西片区10号地块为例 [J], 骆文标
5.珠江新城J1-4地块超高层商务办公楼建筑设计 [J], 宋光辉
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
宝华地块投资分析报告南京尊地房地产营销顾问有限公司2007年8月8日报告总体结论1、报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。
销售预测采用市场比较法。
计算时点为2007年8月。
本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。
在实际开发中按照实际情况作相应调整。
2、总体评价句容宝华得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。
大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“江苏高成”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。
根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：A、本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。
B、本项目开发低密度住宅为主的项目有较好的市场前景。
C、本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。
3、技术经济指标主要经济技术指标项目总计数量比例占地面积(亩) 700亩其中：一期240亩34%二期244亩35%三期216亩31% 总建筑面积（m2）466620㎡容积率：1 住宅（m2）419958其中：花园洋房242642.4 52% 联体别墅130653.6 28%独体别墅46662 10%商业及公共配套（m2）46662 10%商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、幼儿园、社区配套商业、生活会所等非住宅建筑◆项目总占地面积： 700亩，分三期开发，其中一期240亩，二期244亩，三期216亩。
◆容积率: 1 ◆建筑密度：22 %◆绿化率：55.8 % ◆车位比例：1：1◆项目开发周期：4年◆开发总成本： 15.39亿元◆每平方米单位成本： 3297元/平方米◆项目销售收入：保守估计： 237042.95万元一般估计： 262707.06万元乐观估计： 288038.16万元◆总投资利润率：保守估计： 45.38%一般估计： 61.12%乐观估计： 76.66%4、结论与建议本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。
当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。
建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在2008年上半年开工建设。
目录前言：研究结论一、项目介绍二、宏观社会经济环境研究三、项目区位环境分析四、目标客户群拓展建议五、项目建议六、项目投资估算及资金筹措计划七、财务分析及财务评价八、项目综合经济评价与建议结束语：有关说明及建议第一章项目介绍一、项目背景及地块现状1、项目背景A、宝华镇位于句容市西北部,西距南京23公里,东至镇江35公里，南至句容市区30公里，北至长江龙潭港6公里，312国道、337省道、沪宁铁路穿境而过B、宝华山境内有享誉东南亚的佛教名寺——宝华山隆昌寺及宝华山国家森林公园，生态完好，环境优美，地理位置优越，文化底蕴深厚。
C、政府计划结合宝华镇独特的景观文化资源，学习边城镇发展规划，同时利用与汤山镇、与南京接壤的地理位置，大力发展地区度假休闲型房地产业，在未来的几年内，合理发掘出宝华山及附近的地块，打造出一块南京及周边城市高端人群的养生休闲的生活胜地。
D、南京汤山镇由于其独特的温泉资源，使其成为一个全国知名的旅游胜地。
随着旅游业的不断发展，带动了地区房地产业的发展兴旺。
近几年，随着东湖丽岛、城开汤山公馆等高端项目的开发，其也成为了南京乃至周边都比较有名气的养生休闲居所，吸引着来自城市中的高端人群在此购置第二居所。
E、仙林新市区，南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里。
是南京总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。
F、宝华镇加快推进仙林大道、自来水、天然气建设步伐，确保年内实现与南京的无缝对接。
尽快打通贯穿南北交通的南北通路。
G、宝华镇中的房产大部分都规划在仙林板块中。
2、宝华镇与周边城镇的关系A、宝华镇与南京的关系：宝华镇属于南京都市圈,到南京CBD中心大概1小时车程B、宝华镇与仙林的关系：宝华镇在仙林规划圈内C、宝华镇与汤山的关系：宝华镇距离汤山10公里路程3、地块现状项目地块位于宝华镇，总占地700亩。
地块南临仙林大道东延线，东侧与汤龙公路为邻，北侧目前为农业区。
项目地块被青山绿水环抱。
700亩土地，遍地都是青青的草，灿烂的花；遥望如黛青山；地块中间又有一汪清澈的池水缓缓流动。
本地块完全纳入群山环绕、树木青翠、流水潺潺的宝华山风景区域之中，天然景观环境资源得天独厚。
地块实景地块实景交通区位图二、项目地块综合开发环境1、自然及人文历史景观条件地块整体自然条件优越，宝华山境内有享誉东南亚的佛教名寺——宝华山隆昌寺及宝华山国家森林公园，生态完好，环境优美，地理位置优越，文化底蕴深厚。
2、交通条件A、项目地块与外界连接交通条件地块边有一条两车道水泥路面公路——汤龙公路，整体路况较好，连接龙潭到汤山镇。
另外还有一条在建的两车道水泥路面公路，连接仙林大道。
B、项目地块周边交通状况与汤山镇5公里路程，驱车20分钟更可到达市区。
3、水、土地、空气污染状况项目地块整体污染状况小。
地块内水质较为清澈、流量小；土地平坦，几乎均为农业用地；仙林大道连接线的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。
从整体比较，本项目地块污染状况远比南京市区要轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。
4、项目地块周边治安状况分析项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。
三、项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。
四、项目地块周边居民状况项目地块周边居民人口较少，以附近村民为主，农业人口占绝对比重，没有其它类型的居民，商业人口、服务业人口及企业单位居民极少。
五、项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建的市政工程仅仙林大道连接线一项。
政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。
六、项目地块周边配套设施状况1、商业设施地块周边的商业设施几乎没有，当地居民买东西一般都会骑车去五公里之外的汤山镇。
2、生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。
附近缺少医院、疗养院和教育单位。
七、项目地块优劣势分析1、优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。
A、项目规划用地近700亩，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。
B、紧临仙林大道连接线和龙汤公路，距南京市区23公里，交通条件极为便利。
仙林大道连接线的高标准建设以及现有的龙汤大道，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为一种享受。
C、项目地块位于宝华镇未来规划的中高档居住区内，区域含金量高，升值潜力大。
未来区域的整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。
D、地块内有水有山，有利于打造生态景观；地块内良好的茂密竹林，既有利于打造自然和谐的景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化的成本；河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。
E、项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统一，可保持版块形象的完整性F、本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。
加之江苏高成公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以“高成地产”良好的项目品牌和运作模式，都将进一步加强本项目的优势。
2、劣势分析A、项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。
B、地块周边现有的交通条件较差，仙林大道连接线施工处于停滞阶段，存在较大的变数，若其建设滞后，将对本项目的开发周期产生较大影响。
C、地块周边的商业、生活、娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目的推广。
D、在本项目周边地块到现在都没有实质性的开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。
第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。
当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判一、国民经济景气状况对本项目的影响在全球经济增长趋势减缓，一些权威结构普通提出悲观预测的时候，中国GDP在今年一季度增长8.1%，需求方面，全社会固定资产投资同比增长12.4%，消费品零售总额同比增长10.3%，呈现出稳定增长的运行态势，进而亚洲开发银行4月19日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大7%和6%以上。
目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。
不确定因素主要是外需，最近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。
这种影响将在下半年显现。
国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在7%～8%之间，不会出现大起大落。
与此同时，据国家统计局调查，一季度全国企业景气指数118.6，比上年同期提高3.4个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业的景气指数有所提高。
我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长的影响。
二、银行利息及金融政策对本项目的影响从已发布的货币信贷情况中，今年一季度，人民银行继续执行稳健的货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标13—14%之内，金融运行平稳。
国家货币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政策基本稳定；灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性；保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定；积极运用信贷政策，促进信贷结构调整；促进货币市场和酱市场协调发展。
据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国银行利息不会有上调的可能。
因此，该项目的开发期内依然会处于一个较为宽松有利的金融环境中。
