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万科房地产成本构成房地产行业是一个关键的经济领域，对于国家经济的发展具有重要意义。
而在房地产开发商中，万科地产作为中国最大的房地产企业之一，其经营模式和成本构成备受关注。
本文将探讨万科房地产成本的构成，以及对其战略规划和财务状况的影响。
一、土地成本如同其他房地产企业一样，土地成本是万科房地产开发中最重要的成本之一。
万科作为一家全国性的开发商，需要在各个城市寻找适合开发的土地。
土地供应的紧张和稀缺性使得土地成本逐渐上涨，这对于万科的盈利能力和市场竞争力带来了挑战。
万科需要在土地成本和规划建设成本之间进行权衡，以获得理想的投资回报。
二、建设成本建设成本是指房地产项目的设计、施工、材料等所需的开支。
在万科的房地产开发过程中，建设成本占据了很大的比例。
房屋的设计和施工质量直接关系到项目的销售和市场竞争力。
因此，万科必须确保在保证质量的前提下，控制建设成本，以提高项目的盈利能力。
三、人力成本作为一家规模庞大的房地产企业，万科需要吸纳大量的员工，包括开发人员、设计师、销售人员等。
人力成本是万科的固定成本之一，在一定程度上影响着企业的运营效率和盈利能力。
万科通过提供合理的薪酬体系和培训机制，吸引和留住人才，以提高员工的专业素质和工作效率。
四、市场营销成本在竞争激烈的房地产市场中，市场营销成本非常重要。
万科需要进行广告宣传、产品推广、销售渠道建设等，以吸引客户并提高销售额。
市场营销费用通常占据万科总成本的一定比例，并且根据项目的规模和定位的不同而有所差异。
万科通过市场营销的投入来提高品牌影响力和市场份额，进一步加强在房地产领域的竞争优势。
五、管理成本管理成本是万科运营过程中不可或缺的一部分。
作为一家上市公司，万科需要投入一定的资金用于行政管理、财务管理、法务事务、人力资源管理等方面。
管理成本的合理控制对于企业的长期发展和盈利能力至关重要。
在房地产市场经济的背景下，万科作为一家领先的房地产开发商，其成本构成对于其经营和发展具有重要的影响。
万科管理制度1. 引言万科是中国领先的房地产开发商和物业管理公司，成立于1984年。
多年来，万科一直致力于建立和完善一套科学、规范、高效的管理制度，以确保企业的可持续发展和长期成功。
本文将对万科的管理制度进行全面详细、完整且深入的介绍。
2. 公司治理2.1 董事会万科的董事会是公司的最高决策机构，负责制定公司的发展战略、决策重大事项，并对公司的运营进行监督。
董事会由一定数量的董事组成，其中包括独立董事，他们在公司运营中起到监督和建议的作用。
2.2 高级管理层万科的高级管理层由总裁、副总裁和各部门的负责人组成。
他们负责日常的运营管理，执行董事会的决策，并向董事会汇报工作进展和业绩。
高级管理层必须具备丰富的行业经验和管理能力，以确保公司的良好运营和业绩增长。
2.3 内部控制为了确保公司的财务报告的准确性和真实性，万科建立了一套完善的内部控制制度。
内部控制包括风险管理、内部审计、财务管理等方面，旨在防止和发现潜在的风险和错误，并及时采取措施进行纠正。
3. 人力资源管理3.1 招聘与选拔万科注重人才的招聘与选拔，通过严格的面试和评估程序，选择最适合岗位的人才。
招聘过程中，万科尊重平等、公正、公开的原则，不歧视任何人，确保公平竞争的环境。
3.2 培训与发展万科重视员工的培训与发展，为员工提供广泛的培训机会和职业发展通道。
公司设有培训中心，定期组织各类培训课程，帮助员工提升专业技能和领导能力，实现个人和公司的共同发展。
3.3 绩效考核与激励万科采用科学的绩效考核制度，根据员工的工作表现和贡献，进行全面评估，并根据评估结果给予相应的激励和奖励。
激励措施包括薪酬、福利、晋升机会等，以激发员工的积极性和创造力。
4. 财务管理4.1 预算管理万科建立了严格的预算管理制度，将公司的经营目标转化为具体的财务指标和预算。
各部门必须按照预算执行，进行费用控制和资源分配，确保公司的财务状况良好。
4.2 资金管理万科注重资金的合理运用和管理，确保公司的资金充足和流动性良好。
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX万科集团2024年房地产开发项目协议一本合同目录一览第一条：项目概述1.1 项目名称1.2 项目地点1.3 项目规模1.4 项目投资估算第二条：合作原则2.1 平等互利2.2 共同发展2.3 合规合法2.4 诚实信用第三条：合作内容3.1 房地产开发3.2 销售与营销3.3 物业管理3.4 配套基础设施建设第四条：合作方式4.1 股权合作4.2 项目合作4.3 融资合作4.4 技术合作第五条：合作期限5.1 项目启动时间5.2 项目竣工时间5.3 合作终止条件第六条：投资与收益分配6.1 投资金额6.2 投资回报方式6.3 收益分配比例6.4 收益分配时间第七条：风险防范与责任承担7.1 风险评估7.2 风险防范措施7.3 责任承担原则7.4 违约责任第八条：沟通协调8.1 合作会议8.2 信息共享8.3 争议解决8.4 变更与调整第九条：法律法规与合同执行9.1 法律法规遵守9.2 合同变更条件9.4 合同终止后的处理第十条：保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 泄露后果10.4 保密义务履行第十一条：违约责任11.1 违约情形11.2 违约责任承担11.3 违约赔偿金额11.4 违约解决方式第十二条：争议解决12.1 争议类型12.2 协商解决12.3 调解解决12.4 仲裁解决12.5 诉讼解决第十三条：合同的生效、变更与解除13.1 合同生效条件13.2 合同生效时间13.3 合同变更条件第十四条：其他条款14.1 合同的履行地14.2 合同的份数14.3 合同的保管14.4 合同的补充协议第一部分：合同如下：第一条：项目概述1.1 项目名称：万科集团2024年房地产开发项目1.2 项目地点：位于市区，具体位置详见附件一1.3 项目规模：项目总占地面积平方米，总建筑面积平方米，包括住宅、商业、办公、配套设施等1.4 项目投资估算：项目总投资估算为亿元，具体投资金额根据项目实际进展和市场需求进行调整。
深圳市万科房地产有限公司营销费用控制管理规范适用范围：公司所有项目的直接营销费用。
规范目的:加强计划性；充分发挥营销费用投入的作用及效果;合理控制项目营销成本，增加项目利润.撰写人：修订人:规范内容:营销费用的界定第一条：营销费用是指在销售周期内专为促进项目的销售而发生的直接支出。
营销费用不同于公司销售费用，后者和楼盘没有直接关系，如除现场销售以外的其他销售人员的人工费用、组织销售人员外出参观培训费用、万客会费用、公司整体形象广告费用、销售部门交际费等。
第二条：营销费用按性质分为两大类：A类为现场销售人工费用，包括工资、第三条:为某一项目增加发行的万客会专刊的设计、印刷、邮寄等费用，计入该项目营销费用。
第四条：标识牌、会所以及小区内环境等永久性投入，属于项目建造成本，不属营销费用范畴。
第五条:如一项营销费用的受益对象涉及多个项目或涉及建安和公司管理方面，则按照合理的标准予以区分或分配，分配办法由成本管理部会同销售部共同确定。
控制原则第六条：营销费用按“严格总额控制、额度内相对灵活掌握、按计划使用、尽量采用招投标方式"的原则进行管理；销售部经理对营销费用的总体使用与控制负直接责任；各费用经办部门对销售部委托事项的费用开支承担具体使用与控制责任；成本管理部履行服务及监督职责。
总额的确定第七条：项目开发初期，综合考虑各项目特点、预期定价、市场竞争状况、周遍环境等因素，初步制定营销费用目标总额，由公司成本决策委员会在项目预期销售总收入的1％——3%范围内核准确定。
内部认购开始前6个月，由销售部提出分阶段、分项目内容的A、B两类具体营销费用计划，经成本管理部核准后执行.第八条:为使核准营销费用总额有充分依据，销售经营部应事先做好以下工作,并提供相应资料：1、经财务部核准的公司已完工项目营销费用和收入的对比说明；2、营销计划书，包括对市场的调查、销售预测、现场销售人员安排和各种促销手段的安排等。
营销费用额度的使用第九条：总额一经确定即应严格控制，例外事项不调增总的费用额度。
万科集团营销策略的标准化【含全套案例】内容提要项⽬营销策略⼤纲⼯作流程及推导逻辑。
营销策略⼤纲基本要求营销策略⼤纲范例分析营销策略⼤纲操作注意事项⽬前的项⽬操作流程营销策略⼤纲的推导逻辑全⾯了解项⽬定位报告内各项内容,梳理出营销诉求点。
带着市场、竞争关系、客户需求、推⼴思路综合考虑、评估项⽬核⼼机会和卖点，形成营销推⼴定位、原则、表现标准，即营销策略⼤纲。
策略⼤纲：⽬的和内容从项⽬前期资料（定位报告、产品深化建议等）中寻找适合向⽬标客户传播的元素，将其转化为营销语⾔。
提炼贯穿项⽬始终的准确、独特⽽且清晰的品牌形象，并适度延展。
确⽴项⽬长期⼀致的推⼴原则和总精神。
搭建项⽬传播主要资源、渠道平台和话语体系。
因此，根据对前期项⽬产品定位、市场调研、客户细分的结论的解读，营销策略包括：对谁说：⽬标对象的分析和描述；说什么：项⽬品牌DNA，DNA的主要表现（案名、LOGO、SLOGAN）、VI⼿册怎么说：推⼴原则、营销推⼴策略、话语体系、主要资源和⼯具策略⼤纲的基本构架市场分析产品分析－－基础分析消费者分析品牌策略－－品牌DNA（项⽬营销定位）传播策略－－原则、策略、话语体系、资源渠道视觉表现－－ VI⼿册及延展策略⼤纲的基本内容组成市场分析－－⼤市场环境、版块分析、竞品分析－结论：市场定位是什么？产品分析－－项⽬规划、产品等－结论：项⽬核⼼产品⼒有哪些？消费者分析－－⽬标客户物理、精神和需求描摹－结论：⽬标客户定位（是谁？）、客户地图（在哪⾥？）、客户核⼼需求（要什么？）。
品牌策略（项⽬营销定位）－－据以上分析，什么是项⽬可贯穿始终的独特的最吸引⽬标客户的东西？－结论：品牌DNA传播策略－－推⼴原则、主要策略、话语体系(各阶段说什么)、主要资源渠道有哪些、营销费⽤的年度铺排视觉表现－－ VI⼿册及延展营销策略⼤纲基本要求逻辑性：在市场、项⽬、客户的研判和把握的基础，推导出项⽬DNA；DNA的表现，营销策略的制订、资源渠道的选择等都是基于前期分析得出的结论，并围绕客户和DNA展开，⽽不是跳跃性的主观臆断。
销售公司费用管理制度一、总则1. 本公司费用管理制度是为了规范公司费用的申请、审批、报销和使用，确保费用的合理性、透明性，防止浪费和滥用。
2. 本制度适用于公司全体员工，特别是财务部门和销售部门，所有员工必须严格遵守。
二、费用分类1. 固定费用：包括租金、水电费、网络费等固定支出。
2. 变动费用：包括差旅费、业务招待费、广告宣传费等随业务量变化而变化的费用。
3. 非计划性费用：指未在预算内但因特殊情况必须发生的费用。
三、费用预算1. 各部门应根据年度经营计划，提前编制年度费用预算，并报公司管理层审批。
2. 预算一经批准，各部门应严格按照预算执行，超出预算的部分需提出书面申请，说明原因并重新审批。
四、费用申请与审批1. 员工因公发生费用前，需填写费用申请表，明确费用的性质、金额及用途。
2. 费用申请应按照公司规定的权限进行审批，一般由直接上级初审，财务部门复审，最终由公司领导批准。
3. 对于超出预算或非计划性费用，应提供详细的说明和必要的证明材料。
五、费用报销1. 员工完成费用支付后，应在规定时间内提交报销单及相关凭证至财务部门。
2. 财务部门负责审核报销单据的真实性、合规性，并对符合规定的费用进行报销。
3. 未经批准的费用或不符合规定的票据，财务部门有权拒绝报销。
六、费用控制与监督1. 财务部门应定期对各部门的费用使用情况进行分析，发现问题及时提出改进建议。
2. 公司将定期或不定期进行费用审计，以确保费用的合理使用。
3. 对于违反费用管理制度的行为，公司将视情节轻重给予相应的处罚。
七、附则1. 本制度自发布之日起实施，由财务部门负责解释。
2. 如有与国家法律法规相抵触的地方，以国家法律法规为准。
3. 本制度如有更新，将另行通知。
1. 目的：对集团营销费用管理统一口径、规范流程、加强内控，提高集团营销费用使用效果。
2. 范围：本办法适用于集团内房地产开发企业。
3. 职责：集团市场营销部、财务管理部负责本规范的制订、解释、修改，并会同审计法务部检查执行情况。
集团内房地产开发公司负责具体实施。
4. 营销费用的界定4.1营销费用的定义：营销费用指为产品销售及与营销相关的售后服务、维护保养而发生的费用。
4.2 营销费用的分类：4.2.1 依据费用与项目的关系可分为项目营销费用与综合营销费用，直接为特定项目营销服务、能直接计入项目的属于项目营销费用，通过间接方式为项目营销服务、不能直接计入项目的属于综合营销费用(具体分类参见附件1—营销费用分类指引)。
4.2.2 各一线公司可在本规范分类基础上进行更为明细级别的分类。
5、营销费用的管理5.1 目标管理5.1.1 目标的确定(1)各一线公司应按项目、年度分别编制营销费用计划。
营销费用计划由销售部会同有关部门拟订，经专题会议讨论、总经理批准后确定。
新项目整体性营销费用计划在项目定位会后一个月内完成，并由销售部上报集团市场营销部备案，格式参见附件2—项目营销费用计划。
年度营销费用计划随年度经营计划完成，并在上报年度经营计划的同时，将年度营销费用计划报集团市场营销部备案。
参见附件2—年度营销费用计划(2)项目整体性营销费用控制总额由各一线公司根据项目销售额(含认购额)的一定比例(如2%～3%之内)自行确定，并按部门与费用类别、分期分营销阶段进行分解, 不同营销阶段可以有所侧重。
5.1.2目标的调整(1)项目、年度营销费用控制总额一经确定，除非项目定位、整体性规划设计发生重大调整、新增计划外政策性费用、年内新增计划外项目，否则不得进行调整。
超额使用须事先提交申请，说明原因，经一线公司财务管理部、成本管理部审核，报一线公司总经理特批。
(2)不同项目的营销费用控制额度不能串用。
同一项目不同阶段营销费用的控制额度，前期费用如有节余可用于后期，但后期没有发生的费用不能提前使用。
(3)在项目营销提前完成的前提下，应调减营销费用控制额度或停止相应费用额度支出。
5.1.3 目标的跟踪(1)一线公司财务管理部应定期通报各责任部门营销费用额度使用情况，对超额或可能超额情况及时予以提醒、警报。
格式参见附件3—付款进度控制透视表(2)一线公司相关部门应随时跟踪、按季分析营销费用计划执行情况，发现问题及时解决。
同时，由一线公司财务部填写附件2—营销费用年度计划表的实际数，上报集团市场营销部备案。
5.1.4 目标的考核(1)营销费用按部门、项目、年度进行考核。
各一线公司应根据责任划分，明确纳入各部门考核的费用范围，并使各项费用均纳入考核之中。
(2)营销费用考核应包括但不限于下列指标，突出关注营销业绩、营销费用计划执行情况和营销费用使用效果，并将考核结果与年度奖励挂钩：销售费用率=营销费用发生额/销售额(含认购额)×100%营销费用计划(额度)发生率=｛营销费用发生额/营销费用计划数(额度)｝/｛实际销售面积/计划销售面积｝×100%(虽未支付、但已签约合同额及已发生非合同内外政策性等费用计入营销费用发生额)(3)按项目分解营销费用控制额度及分析、考评营销费用时，综合营销费用可按销售金额比例在各项目之间分摊。
5.2 责任管理5.2.1 一线公司营销部门为营销费用总体控制责任部门。
负责组织拟订营销费用管理办法，根据营销计划编报营销费用计划并分解额度，实施、跟踪、督促营销采购的询价议价及合同的洽谈拟订，会同相关部门进行营销费用分析等。
5.2.2 一线公司财务与成本管理部门为营销费用总体控制的配合、监督责任部门，主要协助完善营销费用管理、审核营销费用计划及相关合同、分解控制额度。
其中财务管理部负责营销费用的归集与核算等，并侧重销售费用的监控；成本管理部侧重列入开发间接费的营销费用的监控。
5.2.3 一线公司其他部门为专项营销费用控制的相关责任部门，主要对营销设施设计、建造、装修涉及的招投标、采购询价议价、合同洽谈拟订、费用结算及工期、质量、效果、过程等进行控制，并进行相关费用分析。
5.2.4 一线公司可根据本规范，结合实际细化相关部门对营销费用的管理职责。
5.3 过程控制5.3.1 营销类采购、印刷与营销设施设计、建造、装修等尽量应通过招投标、长期合作，建立集团或区域性战略合作伙伴，实行集中采购、印刷等。
5.3.2营销费用的支付、报销应做到事前申请，合同、发票、验收单、结算单等资料齐全、手续完备。
5.3.3一线公司应根据项目营销节奏确定与营销绩效匹配的额度支付比例，有效控制营销费用的使用、支付进度，避免和防止营销费用浪费和超支。
5.4 专项管理5.4.1 营销场所及设施工程性费用(1)营销场所及设施建设的设计、建造、装修必须实行招标、签订合同，禁止不签合同、不提供设计与施工图纸就进行施工。
(2)尽可能利用已交付使用的项目用地投建实景样板间，根据需展示户型及其销售进度，综合考虑样板间投建数量和展示时间，避免发生不必要的重复投建、拆除和场地租赁费用。
需投建临时性卖场、样板间应在项目定位会予以说明。
(3)样板间装修、装饰、资产购置的额度标准应参照以往同档次样板间装修、装饰、购置资料，结合项目具体情况确定。
样板间装修、装饰、购置完成后，应建立包括实景图片在内的样板间数据资料库。
(4)样板间的装修和装饰除满足展示效果要求外，应考虑实用性，符合交付使用标准，计算整体出售回收率和装修费用年损失率，并将其作为考核指标。
整体出售回收率=样板间整体出售收入/样板间成本费用支出×100%装修费用年损失率=(1-样板间装修出售回收率)/年限(整体出售回收率和装修费用年损失率的计算应扣除可移动家电)(5)样板间宜采取拍卖方式整体出售，其不可动装修、装饰部分应根据其成本、展示时间长短、完好程度等作价出售。
作价应由一线公司营销部门会同设计、成本、财务共同确定，并报总经理审批同意后实施。
作价收入扣除营业税费并按10%比例计提保修、维修、返修费用后，可全额抵补该项目该期营销费用。
5.4.2 营销类采购费用(1)物品采购应按“广泛询价、货比三家、就地就近”的原则选择商家，优化性价比，减免运费、途中损耗等。
工程性采购应实行招标。
具备集中采购条件的应集中采购。
(2)事先提供包括采购清单在内的采购计划，报经批准后严格按清单采购。
采购清单应列明物品名称、品牌、规格、型号、产地、采购地点、数量、单价或限价、采购批次及相应时间、付款方式、运输方式、用途等相关内容。
(3)一线公司营销部门应建立健全营销类商家档案资料，积累各档次物品基本资料，把握市场价格。
(4)营销类物品要充分利用商家资源，优先考虑争取、利用家居经销商等提供免费展品，或租借商家展品。
已购置可周转使用或重复利用的物品应避免重复购置。
(5)家用电器等大宗物品购置应考虑可重复利用、尽量能在不同销售期或不同项目间移动、修复、周转使用，提高其利用率。
(6)一线公司应根据本规范及有关规定制定或修改包括营销类物品购置、验收、登记、保管、使用、维护、移交、处理等内容在内的专项管理办法，明确相关流程和责任。
(7)已购置的营销类物品要从数量、质量、价值等方面严格履行验收、登记、移交、盘点手续，建立有关台帐(格式参见附件4—营销类物品管理台帐参考格式)，保证帐物相符。
符合固定资产标准的，实物应比照固定资产管理规定进行管理。
(8)可出售样板间整体出售时，除可移动家电外，其他家私和装饰品应根据其成本、展示时间长短、完好程度等整体作价出售给客户。
(9)不能整体作价出售且不可周转使用的家私、装饰品，可由设计部列出清单，经一线公司组织营销、财务等有关部门确认后进行拍卖，拍卖必须采取“暗标”方式。
(10)作价依据及其审批件、实际拍卖清单及其相关资料应在一线公司成本管理部存档。
(11)作价收入和拍卖收入按10%比例计提保修、维修、返修费用后，可全额抵补该项目该期营销费用。
5.4.3 广告类费用(1)充分发挥规模集中效应，与当地主要媒体、独家经营的媒体公司合作，建立、保持长期合作关系。
尽可能以公司名义签订年度协议，约定计费方式、价格和支付方式。
(2)媒介广告在策划设计前，应通过、利用委托书表达清楚我方的意图、基本要点等并加以确认，以减免盲目性、事后扯皮和责任不清。
(3)营销广告内容、形式应符合国家有关法规政策，避免口径不一致、承诺不当、广告侵权及其他违规带来的赔偿、纠纷处理、诉讼损失。
(4)按实际需要采取分期付款。
5.4.4活动类费用(1)一线公司营销部门应提前提交营销活动具体计划，明确费用明细及其付款时间与方式，经相关部门审核，报总经理审批同意后执行。
(2)政府、媒体组织的主题活动，应落实其目的、费用要求等情况，综合分析评价其对公司品牌形象、项目营销的影响，由一线公司相关部门报公司领导审批后决定是否参加。
5.4.5其他营销费用(1)根据政府有关法规政策应支付的租售交易费、产权登记费、备案费、空置房物业维修基金等，应纳入营销费用额度和计划内。
(2)水电气价量差补贴、专线车运营补贴、物业管理费惠让、完工物业维修费及赔付费等售后费用，以及售楼处物业管理费、样板间开放和项目开盘及入伙时的物业管理公司配合费、空置房物业管理费和物业维修基金，根据政府有关法规、集团物业与地产相关业务操作规范、地产与物业公司相关协议规定执行，纳入营销费用计划内。
(3)日常人工、行政、财产等营销类费用，根据集团有关管理制度规定执行，纳入营销费用额度和计划内。
6、本规范自集团总经理批准之日起生效。
7、附件7.1.1 附件1—营销费用分类指引7.1.2 附件2—营销费用计划7.1.3 附件3—营销费用管理台帐参考格式7.1.4 附件4—营销类物品管理台帐参考格式。
