2017年海南省房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要实物状况考试试题

2017年海南省房地产估价师《理论与方法》：房地产征收征用的需要考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=．【2004年考题】A：B：C：α×nD：∞E：工业用地的监测点评估价格2、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。

在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为__。

A．1999年8月1日至2002年4月1日B．2000年10月1日至2002年4月1日C．1999年8月1日至2002年10月1日D．2000年10月1日至2002年10月1日3、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。

A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D．此时乙的需求价格弹性最大4、以下说法不正确的是__。

A．估价目的不同，估价的依据可能不同B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同5、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。

A．投资利润率B．投资回报率C．贷款利率D．成本利润率6、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。

A．概算指标B．概算定额C．预算定额D．施工定额7、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。

海南省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，分，6060分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。

上，空置率由。

A ：上升到下降：上升到下降B ：下降到上升：下降到上升C ：高于合理空置率到低于合理空置率：高于合理空置率到低于合理空置率D ：低于合理空置率到高于合理空置率：低于合理空置率到高于合理空置率E ：借款合同：借款合同2、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日为100)。

该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。

日的价格为元／㎡。

A ：2 402．22B ：2 302．22C ：2 202．22D ：2 102．22E ：工业用地的监测点评估价格：工业用地的监测点评估价格3、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在__身上。

身上。

A ．开发商．开发商B ．银行．银行C ．购房者．购房者 D ．都是．都是4、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，每个需安置的农业人口安置补助费标准为：__倍。

倍。

A ．5～10，4～6B ．5～12，3～6C ．6～10，4～6D ．3～6，2～35、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，如果他总收入的30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到__元才有足够的偿还能力。

元才有足够的偿还能力。

A ．9876.35B ．9564.72C ．9421.67D ．9375.816、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。

2017房地产估价师《案例分析》辅导：工业房地产的估价工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。

下面是小编为大家带来的关于工业房地产的估价的知识，欢迎阅读。

一、工业房地产及其估价特点(一)涉及的行业多工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。

(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大工业厂房有一些属于标准(通用)厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。

标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。

另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护(外墙)。

因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。

因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象建造标准，以便准确确定建筑工程造价。

(三)要区分设备和建筑物的造价有些工业设备的建造安装是和建筑物(厂房)同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。

如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。

(四)受腐蚀的可能性大厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。

因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度大小确定房屋使用年限缩短程度。

二、影响工业房地产价格的主要因素(一)影响工业房地产价格的主要区位状况1.交通条件工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如：邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道(或海岸)且有专用码头。

2０17年海南省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的种类及作用试题本卷共分为2大题5０小题,作答时间为1８0分钟，总分１00分，60分及格。

一、单项选择题（共25题,每题２分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、物业服务成本的构成一般包括＿_. ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等;②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用;⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金;⑧物业管理企业固定资产折旧;⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A．①②③④⑤⑥⑧⑨ﻭ B.①②③⑤⑥⑦⑧C.①②③④⑤⑥⑦⑨D．①③④⑤⑥⑧⑨2、砖混结构二等房屋的残值率一般为。

Ａ:4％ﻭ B:３%ﻭ C：２％D:1％ﻭ E：工业用地的监测点评估价格3、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的__。

ﻭ Ａ．考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值ﻭ B.考虑抵押后的公开房地产市场价值ﻭ Ｃ.考虑查封后的公开房地产市场价值D．公开房地产市场价值,不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响4、路线价法主要适用于两侧土地的估价。

A:城市街道B:城市主干道C:城市商业街道ﻭ D：城市高速公路E：工业用地的监测点评估价格5、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是.【2007年考题】A：有租约限制下的价值B:共有房地产的价值ﻭ C:无租约限制下的价值D：承租人权益的价值Ｅ：工业用地的监测点评估价格６、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。

A：地役权B：抵押权ﻭ Ｃ：典权ﻭD:租赁权E:工业用地的监测点评估价格7、在实际工作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案.。

A：1~2Ｂ:２~3C:２~４D:3~５ﻭ Ｅ：借款合同8、在运用长期趋势法测算房地产未来价格,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。

海南省房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要实物状况考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820万元、850万元和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为__万元。

A．850B．845C．869D．8572、下列风险中，属于个别风险的是__。

A．购买力风险B．市场供求风险C．政策风险D．比较风险3、下列不属于物业管理基本特性的是__。

A．城市化B．社会化C．专业化D．市场化4、某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。

A．225.35B．216.75C．230.25D．245.455、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。

估价资料归档主要作用不包括。

A：有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平B：有助于解决日后可能发生的估价纠纷C：有助于保持估价机构工作的连续性D：有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核E：工业用地的监测点评估价格6、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为__。

A．23.80%B．20.23%C．19.70%D．18.96%7、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和5％。

海南省2017年上半年房地产估价师《相关知识》: 拍卖委托考试试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、申请房地产估价师初始注册的, 申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部B．建设部C．省级人事行政主管部门D. 所在地省级房地产行政主管部门2、下列关于地租的表述中, 错误的是。

A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的E: 工业用地的监测点评估价格3、以下属于房地产资产管理范围的是__。

A. 制订物业策略计划B. 设备更新财务预测C. 室内布局与空间规划D. 建筑设计与工程规划4、房地产转让的分类中, 根据将房地产转让分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

A：土地使用权的获得方式B：转让的对象C：转让的方式D：转让的时间E: 执行层的组织协调5、在市场法选择可比实例的过程中, 可比实例的规模应与估价对象的规模相当, 选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。

A：0.5～2.0B：1.5～2.0C：0.5～1.5D：1.0～1.5E: 工业用地的监测点评估价格6、随着社会经济的发展, 房地产价格总体上呈波动趋势。

A：向下B：平稳C：不稳定D：向上E: 借款合同7、某宗房地产土地面积300m2, 建筑面积250m2, 建筑物的外观及设备均已陈旧过时, 有待拆除重建, 估价拆迁费用每平方米建筑面积300元, 残值每平方米建筑面积50元, 则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A．62500B．62000C．61000D. 615008、房地产开发企业销售成套商品住宅, 应采取的销售方式是。

2017年上半年湖北省房地产估价师《案例与分析》：影响旅馆房地产价格的主要实物状况试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B．经营收入=销售收入+出租收入C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D．可分配利润=税后利润-未分配利润2、设立物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。

A：工商行政管理部门B：建设行政主管部门C：民政主管部门D：劳动主管部门E：执行层的组织协调3、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。

A．住房公积金管理中心B．住房公积金管理委员会委托的银行C．各个单位D．全体职工4、运用平均增减量法进行估价的条件是。

A：房地产价格时间序列逐期升高或下降B：房地产价格的变动呈现出一定的规律性C：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等D：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近E：工业用地的监测点评估价格5、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是。

A：乙6、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。

A：省级人民政府B：市、县人民政府C：市、县人民政府土地管理部门D：乡镇人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章7、下列不属于在建工程抵押特点的是。

A：目的是取得在建工程继续建造资金的贷款B：以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为偿还贷款履行担保C：以转移占有的方式抵押给贷款银行D：以不转移占有的方式抵押给贷款银行E：执行层的组织协调8、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷九）一、单项选择题1、下列选项中，属于居住房地产的是()。

A、超级市场B、度假村C、俱乐部D、别墅2、居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是()。

A、商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权B、房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权C、房改房、经济适用住房的土地使用权只能是划拨的D、廉租住房只拥有建筑物的使用权3、下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是()。

A、容积率B、建筑质量C、绿地率D、周围环境4、成本法中，投资利润率的计算基数不包括()。

A、土地成本B、销售费用C、管理费用D、开发利润5、房地产估价方法中，主要用于出租型公寓等居住房地产，在居住房地产估价中应用较少的是()。

A、收益法B、比较法C、假设开发法D、成本法6、房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑()的扣除问题。

A、土地出让金或土地收益B、房屋出租收益C、房屋折旧损失D、土地折旧损失7、下列各项中，属于商业房地产中便利店业态结构特点的是()。

A、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人B、目标顾客以居民为主C、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，商品价格略高于一般零售业态的商品价格D、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求8、各种零售业态中，实行卖场租赁制是()业态结构特点。

A、专卖店B、购物中心C、仓储商店D、百货店9、下列各项中，不属于商业房地产特点的是()。

A、收益性B、水平空间价值衰减性明显C、装修高档而复杂D、经营内容多，业态多样10、影响商业房地产价格的首要因素是()。

A、交通条件B、临街状况C、楼层D、所处地段的繁华程度11、商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以()是商业房地产估价最为常用的方法之一。

2017年上半年海南省房地产估价师《相关知识》：会计基础考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产估价的主要难点是。

A：市场行情变化不定B：供需变化引起价格变化C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D：房地产价格的影响因素影响程度不同E：工业用地的监测点评估价格2、房地产评估员的考试、认证工作由负责。

A：国务院建设行政主管部门和人事主管部门B：国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门C：省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门D：省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门E：执行层的组织协调3、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．允许的最低经济效益指标B．最大费用C．利润为零D．最大利润4、收益递增递减原理可以帮助我们确定__。

A．最佳用途和最佳规模B．最佳集约度C．最佳规模和最佳集约度D．最佳用途5、根据，债券一般可分为附息债券和贴现债券。

A：发行主体的不同B：偿还期限的长短C：利息的不同支付方式D：发行方式E：执行层的组织协调6、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。

A：乡级以上地方人民政府B：乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门C：县级以上地方人民政府D：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章7、从2006～2010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为__%。

A．100B．200C．300D．4008、基准地价是城市中均质区域内的土地。

A：最低价格B：最高价格C：平均价格D：成交价格E：工业用地的监测点评估价格9、职工死亡或者被宣告死亡的，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户的存储余额。

2017年贵州房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要实物状况模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。

那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。

A．18%B．20%C．15%D．25%2、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。

A：4451元／㎡B：4500元／㎡C：4549元／㎡D：5821元／㎡E：工业用地的监测点评估价格3、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。

A：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B：从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C：即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D：利率是资金时间价值的一种标志E：借款合同4、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时__万元。

A．13.2B．15.9C．19.5D．20.45、影响房地产价格的环境因素不包括．【2005年考题】A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格6、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．物业管理水平B．同类型物业的市场供求关系C．业主目标收益要求D．物业适应性7、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。

A：3B：5C：7D：15E：房地产估价机构必须加盖公章8、大跨度厂房指跨度在m以上的单层工业厂房。