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房地产市场数据分析房地产市场是一个重要的宏观经济领域，对国家经济发展具有重要的影响。
通过对房地产市场数据的分析，可以更好地了解市场的发展趋势、规律以及影响因素，为相关决策提供可靠的依据。
本文将对房地产市场的数据进行系统分析，旨在揭示其背后的经济现象和动态。
一、房地产市场总体数据分析房地产市场是一个庞大而复杂的系统，包括住宅、商业地产等多个子领域。
我们首先从总体的宏观数据入手，分析整个房地产市场的规模和发展情况。
1.1 房地产投资房地产投资是一个衡量房地产市场活跃度的重要指标。
通过对投资额度的分析，可以了解到国家或地区对房地产的关注程度和投资趋势。
例如，去年我国房地产投资额达到X万亿元，同比增长X%，显示出房地产市场的快速发展。
1.2 房价指数房价指数是衡量房地产市场价格水平的重要指标。
通过对房价指数的分析，我们可以了解到房价的波动情况，以及各地区房价的差异。
例如，北京地区的房价指数连续X个月上涨，而成都地区的房价指数相对平稳，这表明不同地区的房地产市场存在一定的差异化特点。
1.3 市场供需关系市场供需关系是一个动态的过程，通过对供应和需求数据的分析，可以了解到市场的平衡状态以及变化趋势。
例如，某地区房屋供应量急剧增加，而需求量相对较低，这表明该地区可能存在房地产市场过剩的风险。
二、房地产市场细分数据分析除了整体数据分析，我们还可以对房地产市场进行细分，分析某个特定领域的数据以及其背后的经济现象。
2.1 住宅市场数据分析住宅市场是房地产市场的主要组成部分，通过对住宅市场数据的分析，可以了解到人们对住宅的需求以及供应情况。
例如，某地区住宅平均销售价格上涨了X%，这表明该地区住房需求旺盛，但供应不足。
2.2 商业地产市场数据分析商业地产市场是一个与经济发展密切相关的领域，通过对商业地产市场数据的分析，可以了解到商业地产的投资趋势和收益情况。
例如，某个商业地产项目的租金收入增长了X%，这表明该项目具有较高的投资回报率。
房地产价格调查统计工作中存在的问题及对策房地产业作为重要服务性产业已成为国民经济中的支柱性产业，房地产价格的变动与城镇居民和其他经济主体的经济利益密切相关，是反映国民经济运行情况的晴雨表。
当前，不管是房地产价格，还是房地产的供求关系、房地产的在建项目和新建项目情况等，不仅对政府决策很重要，对宏观管理部门和老百姓也非常重要.因为随着人们收入水平的提高，大家对于住房的需求也越来越大，住房已经成为老百姓支出当中最大的一项。
对于老百姓来讲，买房可能是一生当中最大的一个支出项，所以我们从事房地产价格调查统计工作者的担子非常重。
房地产价格调查的目的是以翔实的数据资料反映房地产市场的价格水平和价格变化趋势，服务于各级党政决策，服务于国民经济核算，服务于企业和社会公众的信息需求，引导和促进房地产业持续、健康发展；是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要.房地产价格调查统计的任务是调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地掌握各种价格资料，编制房屋销售、土地交易、房屋租赁和物业管理等价格指数，科学地计算各种房地产价格，准确地反映房地产价格变动幅度、市场发展趋势和绝对值价格水平，结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情况、新问题并提出合理的政策建议,为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务,定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息.一、当前房地产价格调查统计工作中存在的主要问题根据笔者近几年从事房地产价格调查统计实际工作经验和统计法规执行情况以及部分年份的重点抽查看，当前房地产价格调查统计工作主要存在以下问题：房地产价格调查统计的现状不容乐观.近年来,为了提高统计数据质量,统计部门采取了一系列加强和改进基础统计工作的措施，并取得了比较显著的成效。
从近年的统计执法和统计巡查来看，统计数据质量，基本上能够客观地反映经济社会事业发展的实际情况。
我国房地产市场的现状及前景余萍我国的房地产业自２００２年以来已经持续了５年的繁荣。
２００４年５月，我国政府开始运用经济、行政手段对房地产市场进行调控。
政府宏观调控房地产业的力度呈现出逐渐加大之势，但房地产市场的顽疾并未因为一系列政策的实施而彻底根治，房地产市场仍面临一些具需解决的问题。
主要表现为各城市房价不断攀升，城市双富（负）现象严重。
即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润，富者更富，然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款，即所谓负者更负。
近年来，中央和国务院出台了一系列加强房地产市场建设的宏观调控政策，起成效正在逐步显现出来，实践证明这些政策的出台是十分必要的，它对于保持房地产业持续健康发展，促进国民经济平稳及较快速增长具有重要意义。
２００６年我国房地产业的发展经历了“房地产新政”宏观调控的严峻考验，房价的涨幅得到有效遏制，涨幅趋缓；同时，“房地产新政”并没有导致房价的大落，房地产业在总体上保持了可持续发展的好势头。
２００７年全国房地产市场供求两旺，房价涨幅比２００６年有所增加，国房景气指数逐月上升达到近三年来的新高水平。
进入１０月后，在持续加息和央行限制第二套房贷政策的影响下，部分城市出现房屋交易量下降、房价环比涨幅回落的现象。
一、近年我国房地产市场运行状况经济增长和房地产业发展，主要取决于两大因素：一是市场需求拉动；二是资源条件约束。
总体来说，２００７年房地产市场运行状况呈现以下三个特征：（一）房地产开发企业购置土地面积大幅增加，土地价格快速上涨从全国数据来看，２００３－２００６年房地产企业购置土地面积增长出现较大幅度下降，２００７年３月以来，房地产企业购置土地面积增幅逐月增加，房地产企业购置土地面积的大幅增加，体现了２００７年宏观调控思路的转变，２００７年初政府工作报告自２００３年来首次将“控制房地产投资增长过快”改为“保持房地产投资合理规模”，显然土地供给的增加对对缓解未来房价上涨预期具有积极意义。
对当前房地产市场形势的几点分析和建议整体看，2020年1—9月房地产市场整体继续向下调整。
继2季度70大中城市二手住宅销售价钱同比下降以后，70大中城市衡宇销售价钱和新建商品住宅销售价钱在8月份和9月份持续显现环比下降局面，房地产开发投资意愿持续下降。
从周期分析的角度看，我国房地产市场此刻已经进入了一次尚未见底、可能持续2—3年的衰退。
一、2020年1—9月房地产市场运行状况（一）房地产市场销量增加持续12个月维持下行2020年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在以后收入预期显著下降，和资产价钱暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。
1—9月商品衡宇销售面积同比负增加%。
商品住宅、办公楼、商业用房等各类要紧类型物业的销售面积均同比下降。
商品衡宇空置面积迅速增加，2020年8月末同比增加%。
购房者“观望”态势从珠三角区域已经慢慢蔓延到全国范围。
40个重点城市中有15个城市商品衡宇销售面积比去年减少30%以上，北京、深圳、宁波等城市商品衡宇销售面积乃至同比下降50%左右。
（二）70个大中城市房价显现绝对下降2020年1—9月，70大中城市衡宇销售价钱同比涨幅逐月快速回落，环比价钱小幅波动。
衡宇销售价钱环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%，继而又降为2020年1季度的%和2季度的%，7月为%，8月和9月那么为－%。
其中，商品住宅销售价钱环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%、2020年1季度的%和2季度的%，7月为%，8月那么为－%，9月为－%；二手住宅销售价钱环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%和2020年1季度的%，2季度那么为－%，7月为%，8月那么不升不降，9月为%。
2020年上半年，70大中城市中有20%的城市住房价钱显现下降，7月和8月这些城市住房价钱继续下降。
其中，珠三角地域要紧城市房价显现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价钱比年初别离下降了10%和15%，90平方米以下商品住宅销售价钱比年初下降了15%；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价钱均比年初下降5%左右。
我国房价的变化趋势、周期波动与城市差异性作者：谭凯玲来源：《中国经贸导刊》2018年第29期摘要：目前我国房价在长期趋势上处于上升阶段，伴随着幅度较小、时间较短的下跌；2005年6月至2018年3月，包括4个周期长度、波动幅度不完全一样的非标准周期。
不同类型城市的房价具有较大的差别：相对于二线城市，一线城市房价上涨的幅度更大、持续时间更长，而下跌时基本上相反，不同类型城市房价具有明显的差异。
关键词：住房价格长期趋势变化周期差异性住房价格关乎国计民生。
习近平总书记多次强调，要紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。
李克强总理也强调，要加强房地产市场分类调控，遏制热点城市房价过快上涨。
深入分析我国城市房价变化的长期趋势和短期波动以及不同城市房价变化的趋同性、差异性，能够为建立短期和长期相结合的长效机制、遏制热点城市房价过快上涨提供实践依据，具有重要意义。
一、文献综述关于我国房价居高不下持续高涨的原因，房地产投机论认为，我国消费者对住房的投资和投机行为导致了房价快速上涨和泡沫形成；这方面的研究文献有袁志刚和樊潇彦（2003）、况伟大（2010）等。
地方政府地价控制论认为，地方政府对土地供给的垄断和对土地收人的财政依赖是我国房价持续高涨的根本原因（刘民权和孙波，2009；宫汝凯，2012）。
市场垄断论认为，房地产行业的寡头垄断市场使得开发商通过捂盘借售和价格合谋等手段来抬高房价。
综合供给和需求的文献中，李仲飞和张浩（2015）发现，在房价较快增长地区，具有明显的需求拉动型特征，且市场预期因素明显；在房价较慢增长地区，房价上涨主要由于供给成本如土地价格的上升。
邵新建等（2012）认为，通过投资者的预期成本效应，由竞价市场产生的高地价信号将拉高当期房价。
洪涛等（2007）认为，不同城市的房价涨跌存在联动性，不同城市间房地产泡沫的形成、膨胀及其破裂具有较强的关联性。
ＭＡＲＫＥＴ・市场经纬引言随着国民经济的高速发展，房地产业也得以迅猛发展，而房地产指数作为房地产行业发展的“晴雨表”，正日益受到各界的关注，但由于信息源头多元、统计标准等方面的差异，使得运用两大房地产指数预测得到的结果出现了不一致的情况。
因此，完善两大房地产指数势在必行。
一、中房指数与国房指数的比较分析房地产指数是用来衡量一定时期内房地产市场变化的指标。
目前国内房地产指数主要有两种，即“中房指数”系统和“国房指数”系统。
二者从不同的角度反映房地产市场走势，在某种程度上可以相互补充。
然而，二者在内容、数据来源以及指数使用三个方面又有较大差异，本文拟从以下三方面对二者进行比较分析。
１．内容。
“中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。
它由中国房地产开发集团、中国房地产协会和国务院发展研究中心联合研究，通过每季度对全国及各重要城市房地产形势及走势进行系统分析，揭示每季度各城市房地产分物业、分档次、分区位的价格变化情况、销售情况、供给情况、成本效益情况、投资环境情况等，并分析其走势。
中房指数是一种修正的拉氏定基指数，实际操作中以１９９４年１１月为基期，以基期商品房平均价格为基期数值，基期指数定为１０００点，计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。
基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，再调整基期与权数。
由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况，使不同时期的指数具有较强的可比性。
“国房指数”是国家发展计划委员会和国家统计局于１９９８年研制建立的“全国房地产开发业综合景气指数”的简称。
是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等８个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以１９９５年３月为基期对比计算出的综合指数体系。
国房指数属于拉氏年距同比指数，指数以上年同期为１００点，各部分的权重由专家打分确定，一经确定后固定不变。
由于国房指数属于合成指数，指数的变动实际上反映了房地产市场的综合情况。
２．数据来源。
中房指数采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。
由于房地产的特殊性，中房指数系统设计了与股票指数不同的样本替换方案。
另外，还设计了标准价格调整体系，以消除非市场因素对价格的影响。
中房指数样本数据直接来源于市场，对市场反映及时、灵敏，保证了中房指数系统对市场的准确把握。
国房指数系统采样由各级统计部门采用统计报表制度，对注册房地产公司等进行统计监督。
数据来源有统计面广，来源稳定等优点，数据全面，具有较好的代表性，但环节多，数据质量控制难度较大。
３．指数使用。
中房指数属于定基指数，不同城市指数计算时都与北京基期值进行了换算。
表现不同地区房地产市场历史状况的同时，不同城市也具有一定可比性，即中房指数具有横向与纵向可比性。
利用中房指数可以了解不同时期同一城市房价变化状况，也可以了解不同城市在同一时段房价状况。
国房指数由于是环比指数，缺少直接纵横比较的能力（当然，经过逐级换算我国房地产指数的差异及完善文／赵蓓蕾王恩茂!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!"!!!!!!!!!!"!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!"!!!!!!!!!!"２００６・１９经济论坛４１市场经纬・ＭＡＲＫＥＴ也可以达到纵向比较目的），但由于其覆盖了多种指标，是对房地产市场状况的综合反映，可以较全面地反映房地产市场的目前景气状态。
４．两大房地产指数的优缺点。
中房指数具有对价格的反映灵敏性高，及时性好以及可以纵横比较等优点。
然而由于它采用固定权数的拉氏指数编制方法，在市场发展迅速、结构变化较快的情况下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节。
这样一来，指数虽然还能够反映市场房价的变化趋势，可是会与市场实际结构与价格产生距离，降低指数的可比性，尤其横向可比性会受到较大影响。
因此就要求计算指数用的权数必须在经过一定时间后进行调整，以重新适应新的市场结构。
另外，中房指数主要采用价格来反映市场状况，在简单清晰的同时，也降低了信息含量。
国房指数一方面由于计算的权数经专家打分后固定不变，各指数对市场的影响程度不会随市场结构变化而产生较大变化，但由于方法限制，其清晰性与可比性受到限制。
另外，由于其综合了多种信息资料，虽然可以综合地反映市场状况，但先行、同步、滞后等不同指标变化对指数造成的影响却不能清晰反映，而且对指数的横向与纵向的可比性考虑得不够充分。
二、改进和完善两大房地产指数的方法以上我们介绍了目前国内两大房地产指数之间的差异，在高速发展的房地产市场中，中房指数和国房指数这两种数据分别存在着各自无法掩盖的缺陷。
正是由于这些缺陷，在一定程度上导致了目前全国房价数据难以满足各方需求的状况。
几乎所有的企业、专家、研究院都无法完全信赖这两套数据，而是有自己的一套数据分析。
现在很多房地产企业、代理机构也都有自己的房价指数，但企业本身的统计，没有一套科学方法，比较混乱，不成体系。
因此，这类数据只能反映一个面，与市场的真实有所偏差。
（一）中房指数系统的改进与完善１．中房指数的修正改进。
主要通过对区位变量、环境变量、结构变量、装修变量等因素进行修正，去除原先可能混淆统计数据的因素，使之回归还原到市场本来的面目上来，增加样本城市，对重要城市实现全覆盖，以最大限度地符合市场快速发展的需要，符合国内外行业发展趋势的需要，使大部分买房人对披露信息的不信任状况得到改观。
２．加强统计信息。
由于房地产市场趋向多元，产品多样化和各区域板块差异化，加强信息统计从四个方面来分析。
首先是平均价格，一个区域的房地产价格统计数据由多种元素组成，不同地块的房价反映出的平均价格需要调整，还有经济适用房、全装修房等各种因素都会导致价格的变化，这些都应该在信息统计披露中加以区别；其次是不同价位段的涨幅分析；再次是典型楼盘的投资比较；最后是价格指数。
对于不同地区、不同城市的房地产价格信息应该从更多角度及时体现出来。
（二）国房指数的改进与完善１．国家统计局的改革。
现阶段房地产价格统计体系已不能满足国家调控决策、国民经济核算和企业及社会公众的需求，在统计的时效性、代表性以及调查频率和调查内容等方面急需改革。
２００５年７月，国家统计局开始对全国房地产价格统计进行改革。
（１）完善房地产价格统计方法制度和统计指标。
主要是新增了物业管理价格调查和项目的个体平均价格指标。
（２）面对目前房地产数据难以满足各方需要的情况，国家统计局对全国房地产价格统计进行改革，增加调查城市，扩大调查样本的代表性。
在原有３５个大中城市的基础上，又新增３５个调查城市，共计达到７０个调查城市。
为了增加房地产价格统计信息的时效性，自７月份开始，全国７０个城市将按照新方案的要求，按月编制房屋销售价格指数，测算各类房屋销售价格，并上报有关资料到国家统计局汇总。
（３）原有指标老化也是要改革的一个重要原因，例如现有统计指标中还包括公房交易等，这种房改房性质，在很多城市已经销声匿迹了。
而与此同时，廉租房的崛起势必要纳入新的元素，这就要调整和改革原有体系。
２．数据共享。
尽管国家统计局对数据的收集和掌控能力是比较强的，但地方统计局在这一方面相对弱一些。
作为区域性极强的房地产行业，价格波动无处不在，要弥补房价统计中的缺陷，各地房地局交易数据共享是关键所在。
因此，只有各城市房地局的数据完全共享，统计局提供的数据才可能满足各界的需求。
而且，只有房地产交易中心的数据才是最准确的，一旦脱离了交易中心的数据，无论是统计局还是企业自报，都不可能真实反映市场状况。
所以，房地产交易中心的数据就必不可少，统计局必须与其共享这一资源。
三、结束语眼下政府公布的房地产市场信息不仅过于笼统，而且随意性很大，常常出现“不同版本”。
要加强市场监测，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，使得房地产指数真正成为房地产行业发展的“晴雨表”，为国内外房地产业、政府部门、开发商、投资者、消费者服务。
指数必须首先在国家统计局内部得到统一，才能在外部统一。
但是，统计部门内部的统计标准协调只是一方面，关键是需要与税务部门、建设部门、国土部门、央行等合作，才能得到更加全面完整的信息。
（作者单位：兰州交通大学土木学院）４２经济论坛２００６・１９。
