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房地产市场中的房地产价格研究随着城市化的不断加速，房地产市场的火爆程度也在不断攀升。
房地产价格作为房地产市场中的重要指标，不仅关系到开发商和投资者的切身利益，也影响到普通市民的购房和租房负担。
本文将从不同角度来探讨房地产价格的研究问题，以期能够更好地揭示房地产市场的实质。
1.房地产价格的定义房地产价格是指在特定时间和空间范围内，房地产物业按照市场需求和供给关系所形成的价格。
房地产价格的高低直接反映了房地产市场的整体供求关系和投资环境。
在房地产市场中，价格的波动受到各种因素的影响，如政策法规、经济环境、区域特点、市场行情等等。
2.房地产价格的影响因素（1）政策法规因素政策法规一直是影响房地产市场的重要因素。
政府的土地政策、财税政策、信贷政策等对房地产市场的发展和价格形成产生了重要影响。
政策趋势的明显变化将对房地产市场的供需关系产生影响，从而导致房地产价格的波动。
（2）经济环境因素经济环境也是影响房地产价格波动的重要因素。
经济周期的变化、行业景气度、利率水平、通货膨胀水平、人民币汇率等都将直接或间接地影响房地产市场的供需状况和价格变化。
（3）区域特点因素房地产市场的价格和地理位置也存在直接关系。
不同区域的人口规模、经济发展水平、交通配套等都将影响该区域房地产市场的供需状态和价格波动。
（4）市场行情因素市场行情是影响房地产价格变化的一个重要因素。
市场供给和需求的变化、房企品牌和声誉的影响、房屋的质量和面积等都会对市场行情和房地产价格波动产生影响。
3.房地产价格研究的方法要研究房地产价格的波动规律和趋势，需要利用各种科学方法进行定量分析和深入挖掘。
（1）统计学方法统计学方法在房地产市场中也得到越来越广泛的应用。
通过对房地产价格的定量数据进行分析，可以得出多种房地产价格变化的指标和趋势，如涨跌幅度、同比增长率、预测结果等。
（2）GIS方法GIS是地理信息系统的缩写，是一种将各种数据集成到一个平台中进行地理分析的方法。
房地产市场的价格预测模型与建模分析房地产市场是一个重要的产业，对于政府经济政策的制定和投资者的决策具有重要影响。
因此，对于该市场的价格预测模型与建模分析显得尤为重要。
本文将讨论房地产市场价格预测模型的建立与分析方法，以帮助投资者和政府决策者更好地理解市场趋势和未来走势。
一、房地产市场价格预测模型的建立方法房地产市场价格预测模型的建立可以采用多种方法，包括回归分析、时间序列分析和机器学习等。
下面将分别介绍这些方法的原理和应用。
1. 回归分析回归分析是一种常用的统计方法，用于探索变量之间的关系。
在房地产市场中，可以选择影响房价的相关变量，如地理位置、楼层、面积、楼龄等，作为自变量，房价作为因变量，建立回归模型进行预测。
通过分析各个自变量的系数和显著性水平，可以了解各因素对房价的影响程度和方向。
2. 时间序列分析时间序列分析是一种用于研究时间序列数据的方法，适用于预测具有一定规律性和趋势性的数据。
在房地产市场中，可以将历史的房价数据作为时间序列数据，通过分析趋势、周期性和季节性等特征，建立时间序列模型进行预测。
3. 机器学习机器学习是一种基于数据的自动化建模方法，可以利用大量的历史数据进行模型训练和预测。
在房地产市场中，可以使用机器学习算法，如决策树、随机森林、神经网络等，根据房产特征数据和历史价格数据进行训练，建立预测模型。
机器学习有着良好的拟合能力和预测性能，可以提供较为准确的房价预测结果。
二、房地产市场价格模型的分析方法建立价格预测模型之后，需要对模型进行分析以评估其准确性和稳定性，进而为投资者和政府决策者提供决策支持。
下面将介绍几种常见的模型分析方法。
1. 模型拟合度分析模型拟合度分析用于评估模型对观测数据的拟合程度，可以通过计算拟合优度指标（如R方值）来衡量模型的拟合效果。
拟合度分析可以帮助我们了解模型的预测能力和稳定性。
2. 模型参数显著性检验模型参数显著性检验可以用于评估各个自变量对因变量的影响是否显著。
房地产市场价格预测模型研究近年来，中国的房地产市场逐渐成为影响全球经济的重要因素之一。
尤其是在中国经济逐渐转型的过程中，房地产市场成为支撑经济增长的重要支柱。
因此，对于房地产市场的价格走势进行预测和研究，不仅有助于投资者制定更为准确的投资策略，也有助于政府制定更为科学的房地产政策。
而房地产市场价格预测模型在其中扮演着至关重要的作用。
通过对历史数据的分析和建模，可以预测未来房地产市场价格的走势，提供有价值的参考。
下面将对房地产市场价格预测模型进行详细的探讨。
一、房地产市场价格预测模型的基础房地产市场价格预测模型的基础是时间序列分析。
在时间序列分析中，主要有趋势分析、季节性分析、循环性分析和随机性分析等多种方法。
其中，趋势分析可以用来预测长期趋势，季节性分析可以用来预测周期性，循环性分析可以用来预测大周期变化，而随机性分析则可以用来对预测结果进行误差估计。
在建立房地产市场价格预测模型时，需要进行数据处理和模型选择。
对数据进行处理可以包括平稳性检验和差分处理等，以消除数据中的随机波动和季节性趋势。
对于模型选择，则需要根据不同的预测效果和背景选择合适的预测模型，如自回归移动平均模型（ARMA模型）和自回归积分滑动平均模型（ARIMA模型）等。
二、房地产市场价格预测模型的应用房地产市场价格预测模型可以对市场价格进行长期或短期预测，并为投资者和政府提供参考依据。
1. 预测市场价格的长期趋势房地产市场价格预测模型可以预测房地产市场价格的长期趋势，对于投资者和政府制定房地产市场长期计划具有重要意义。
例如，借助趋势分析，预测某地区房地产价格在未来5-10年内可能呈上涨或下跌趋势，根据预测结果，投资者可以采取不同的投资策略。
2. 预测市场价格的季节性变化房地产市场价格预测模型可以预测房地产市场的季节性变化，有助于政府和投资者确定不同季度的投资方向和策略。
例如，季节性分析可以发现某些城市房地产市场在夏季和冬季存在不同的趋势，根据这些趋势来调整投资策略，可以确保投资者在不同季节获得更好的投资回报。
特征价格法及其在我国住房价格指数编制中的应用特征价格法是一种用于住房价格指数编制的方法，通过选取一组特定的住房特征来计算住房价格指数的变化。
在我国的住房市场中，房价涨跌对经济和社会的影响巨大，因此编制住房价格指数对于政府决策和市场监管至关重要。
本文将介绍特征价格法的原理和在我国住房价格指数编制中的应用。
特征价格法的原理是基于经济学中的消费者指数理论，即将一篮子商品的价格按照一定比例加权平均，用来反映消费者购买力的变化。
在住房价格指数编制中，使用的篮子商品就是不同特征的住房，比如面积、地段、楼层等。
通过分析这些住房特征的价格变化，可以计算出住房价格指数的变化情况。
第一步是确定住房特征及权重。
住房特征的选取应该具有代表性，同时需要考虑到住房购买者的需求和市场变化。
在确定住房特征时，可以采用统计数据、市场调研等方式进行，同时可以根据实际情况对不同特征进行加权。
第二步是收集住房特征的价格数据。
为了计算住房价格指数，需要收集住房特征的价格数据。
这可以通过抽样调查、市场监测等方式进行，确保数据的准确性和代表性。
第三步是计算住房价格指数。
通过特征价格法，可以计算出每个住房特征的价格指数。
然后将这些价格指数按照权重加权平均，得到整体的住房价格指数。
这样可以更准确地反映住房市场的价格变动情况。
第四步是监测住房价格指数的变化。
住房价格指数应该定期监测，以了解住房市场的价格变动情况。
这可以帮助政府和市场监管部门及时调控住房市场，保持市场的稳定性和可持续发展。
通过特征价格法编制住房价格指数的优势在于它可以更准确地反映不同特征住房的价格变化情况。
相比于简单平均法等其他方法，特征价格法可以排除不同特征住房的价格差异，减少了由于不同特征住房的权重不同而引起的误差。
特征价格法可以根据实际情况调整特征的权重，更好地反映住房市场的实际情况。
特征价格法也存在一些问题和挑战。
确定住房特征及权重是一个复杂的过程，需要考虑多个因素和数据。
2000～2010年中国房地产价格研究综述一引言20世纪90年代中后期住房体制改革以来，尤其是2003年、2004年以来，中国住房价格以较快的速度上升，引发了居民住房支付能力不足的问题，使得有关房地产价格的课题成为各界关注的焦点，也成为学术研究的热点。
已有的研究进展如何，取得了什么样的成果，以及存在什么样的不足，是值得回顾与总结的。
本文主要就发表于《中国社会科学》、《经济研究》、《管理世界》、《世界经济》、《财贸经济》、《统计研究》、《数量经济技术经济研究》、《世界经济文汇》、《经济评论》、《中国土地科学》、《经济地理》、《财经研究》、《南方经济》、《城市发展研究》、《地理科学进展》、《地理学报》、《经济问题探索》等刊物上的论文作综述，概括2000年以后国内学者就房地产价格问题开展研究时采用的方法、数据以及得出的结论和政策建议。
第二部分利用统计数据描述20世纪90年代以来的房地产价格波动，讨论房价和住房支付能力问题，第三部分对文献进行分类综述，最后一部分是评论和展望。
二房地产价格高不高根据《中国统计年鉴》、《中国统计月报》提供的销售面积和销售额数据，笔者计算得出了1991～2009年中国商品住宅和非住宅商品房的平均销售价格（见图1），可以看出，商品住宅和非住宅商品房的平均销售价格都呈现较快上涨的趋势——商品住宅的平均销售价格从1991年的756元/平方米上升到了2009年的4474元/平方米，年均上涨10.8%，其中1991～2003年年均上涨9.75%，2004～2009年年均上涨12.92%；非住宅商品房的平均销售价格从1991年的1780元/平方米上升到了2009年的6934元/平方米，年均上涨13.6%。
图1 1991～2009年中国商品住宅和非住宅商品房的平均销售价格如图2，根据中经网统计数据库提供的季度价格指数（上年=100），笔者计算了1998年第一季度到2009年第四季度中国商品住宅和非住宅商品房的价格指数，可以看出，除了季节波动，两个价格指数都呈向上态势——1998年第一季度的商品住宅价格指数为97.2，2009年第四季度为174.8；1998年第一季度的非住宅商品房价格指数为100，2009年第四季度为137.3。
中国房地产价格研究房地产价格是我国价格体系中备受国民关注的价格变量,房地产价格是否合理,房地产价格水平与国民经济发展水平是否相适等敏感问题直接关系到全社会物价和货币价值的稳定。
房地产业作为我国国民经济的支柱产业,关系国计民生,房价的涨跌会直接影响投资和消费。
近年来,我国房价持续攀升,与诸多的社会因素、经济因素有关,各地区经济的快速增长是引起我国近些年来房地产价格快速上升的主要动力,国家政策的导向、国内贷款的增加、建筑成本的上升,也是引起房地产价格快速上升的重要因素。
这些因素对房地产价格的影响程度虽然不尽相同,但却形成了一股共同影响价格的合力,已成为整个房地产价格体系的重要组成部分。
因此,对我国房地产价格的研究已刻不容缓,加强对房地产价格的研究,有着十分重要的现实意义。
标签：房地产价格因素建议0 引言自1998年房改以来。
我国房地产业进入了快速发展通道,房地产业的蓬勃兴起为我国国民经济的高速增长做出了巨大贡献,但在房地产业快速发展的同时也带来了房地产价格的飞速上升。
根据统计局的统计资料显示,在2006年,全国商品房平均售价比1999年上涨了64%,年平均上涨了9%以上。
房地产市场能否稳定发展,不仅关系到房地产产业本身,也和我国宏观经济发展关系重大[1],房地产价格的快速上涨,已经成为我国经济运行中的突出问题,也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。
一定程度上波及到社会经济生活的稳定,成为社会各界关注的热点问题。
1 分析房价上涨的原因房价居高不下的原因是多种因素综合产生的结果。
从理论上讲,房地产作为商品,其价格由供给和需求共同决定,但房地产又有其特殊性,它既是投资品,又是消费品。
研究房地产价格的变化,就是要研究引起房地产市场价格涨跌变化的多种因素,以及对国民经济的影响程度。
1.1 土地因素我国经济快速发展,人民收入增加,增强了人民的实际购房能力,使得人民更加注重自己的生活质量,对房子的要求也会提高。
地产价格指数研究李 铃(中国土地勘测规划院土地经济所 北京,100029)摘要 阐述了地产价格指数的特点和用途以及海内外编制地产价格指数的基本方法。
提出了建立我国地产价格指数的设想:包括正确确立地产价格指数的种类、建立地产价格固定观测点以及采用正确的数字公式等。
关键词 地产 价格 指数中图分类号 F301.31 地产价格指数的含义所谓地产价格指数就是指地产价格自某时点以来的增减变动幅度。
地产价格指数一般又分为地价指数和房价指数。
地产价格指数在发达的资本主义国家早就有了,这些国家的地产价格指数主要是由地产商和地产中介服务机构编制。
他们编制地产价格指数的目的,还主要在于为其地产交易和地产开发服务。
我们现在编制地产价格指数,除了为开发商服务、引导社会投资方向外,还要为政府的地产管理政策提供参考。
地产价格指数因地产、地产价格和地产市场的特殊性,而表现出下面的特点:(1)地产价格指数以地域性的指数为主,以全国性大范围的平均指数为辅。
虽然宏观经济形势对地产价格的走向有一个基本的影响,但最能反映地产价格变化的还是各地域的地产水平。
所以,就地产价格指数来讲,一是要在各城、镇编制自己的地产价格指数的基础上来编制全国性的或地域性的,而不宜先全国性的,后地域性的。
在指数使用上,各地的地产市场的变化还是要以当地的指数为主,全国性的指数只作参考而已。
(2)地产价格指数以分类指数为主,综合指数为辅。
就一个城市来讲,价格变化起伏最大的首推商业类的和别墅类的,即价格需求弹性大的地产项目。
价格需求弹性小的地产项目的价格变化幅度相对较小一些。
对投资决策真正有价值的还是各类地产价格指数,因为,这样的指数才能给投资者或管理者以一个明确的地产市场变化概念。
之所以要编制地产价格指数,是因为地产价格指数具有重要的用途。
(1)为政府决策提供参考。
全国性的和地区性的综合地产价格指数可以让各级政府了解地产市场的总体行情和走势。
为制订土地供应计划、资金安排计划、投资项目安排计划提供参考。
目前，国内存在多种不同的房地产价格指数，各种房地产价格指数编制方法由于其计算方法与所需数据的不同而各有优劣，适用于不同的房地产市场情况、信息收集与发布状况。
中国国土辽阔，各地区的自然条件和社会经济状况差异很大，房地产市场情况也存在明显差别，在此情况下，各城市所适用的房价指数是不同的。
但现实中，房价指数和真实房价变化不一致的情况显示了我国存在着混用、滥用房价指数的现象。
在此形势下，各城市应如何选取适用的房价指数编制方法，采用何种指数，如何编制以使其及时、准确地反映房地产的“纯价格”变动情况，成为有待深究的紧迫问题。
一、房地产价格指数主要编制方法及其特征(一) 简单方法简单方法，也称非同质方法，将住房直接视为同质性商品，直接将原始数据代入公式得出指数。
简单方法包括中位数法、算术平均值法、简单加权平均法等。
1.中位数法。
中位数法将所选取的房地产交易价格数据按数值大小依次排序，选取排序中的中位数来编制房地产价格指数。
该方法能够剔除交易数据中极端值的影响，从而反映市场情况。
中位数法的优点在于样本数据完整，排序即可得出结果，但此方法得出结果的准确性有待商榷。
2.算数平均值法。
算数平均值法将房地产样本价格与基期相比，将得出的值再相加，求得平均数得出结果。
该方法也存在自身的局限性：如果样本数量庞大，而各样本间又存在较大差距，其结果会产生较大偏差。
3.简单加权平均法。
加权方法主要有拉氏指数法和帕氏指数法两类。
拉氏指数和帕氏指数的明显区别是：拉氏指数将权重固定在基期，不同报告期的指数具有可比性。
帕氏指数是一种非固定权重的综合指数，其权重随报告期不同而变化，所以需要收集报告期最新的价格数据和总量数据，因而不同时期的指数缺乏可比性，其优点是可以同时反映价格、数量及其结构的变化。
简单方法操作简便快捷，透明性强，适用于基础数据资料不全、数据不够精确、要求短时间内发布指数结果等情况。
对于建设条件和房屋质量稳定且市场变化不剧烈的房地产市场，简单方法具有独特优势。
特征价格法及其在我国住房价格指数编制中的应用特征价格法（hedonic price method）是一种经济学方法，用于解析商品价格背后的隐含特征，并将其转化为价格预测模型，从而对商品价格进行分析和评估。
在住房价格指数编制中，特征价格法常被用来解析影响住房价格的各种特征因素，如房屋的面积、地理位置、交通便利程度等，进而用于计算住房价格指数。
第一步，收集数据。
在特征价格法中，需要收集与房屋价格有关的各种特征变量，如房屋的面积、地理位置、楼层高度、户型结构、小区配套设施等等。
这些数据可以通过相关政府部门、房地产开发商、中介机构等途径获取。
第二步，构建价格预测模型。
在特征价格法中，通过对收集的数据进行分析和建模，构建价格预测模型，以预测各种特征变量对房屋价格的影响程度。
常用的建模方法包括多元回归模型、人工神经网络模型等。
在建模过程中，需要考虑各种特征变量之间的相关性，并进行数据处理和模型选择。
第三步，计算价格指数。
通过价格预测模型，可以得到房屋的隐含特征价格，即各个特征对房屋价格的预测贡献。
将房屋的实际价格与预测的特征价格相比较，得到价格指数，并进行标准化处理，用于比较不同时间点和不同地区的房屋价格水平。
第四步，验证和调整。
计算得到的价格指数需要进行验证和调整，以确保其准确性和可靠性。
验证可通过与实际交易数据进行比较，以评估价格指数的预测能力和拟合度。
若发现误差较大或模型缺失一些重要特征时，需对预测模型进行调整和改进。
特征价格法能够解析住房价格的多个影响因素，不仅考虑了房屋的基本特征，如面积和品质，还考虑了地理位置、交通便利程度等其他因素，从而更全面地反映了住房价格的多样性和差异性。
特征价格法能够提供更加准确的价格指数。
通过构建价格预测模型，特征价格法能够将住房价格分解为各个特征的贡献，从而减少了非特征因素对价格指数的影响，提高了价格指数的准确性。
特征价格法适用于不同类型的住房价格指数编制。
无论是城市的整体住房价格指数，还是特定区域、特定类型的住房价格指数，特征价格法都可以根据不同的需求进行调整和应用，具有较强的灵活性和适应性。
房地产评估师行业的房地产市场价格指数计算在房地产行业中，价格指数是评估房地产市场走势和价格水平的重要指标之一。
对于房地产评估师来说，准确计算房地产市场价格指数是他们工作中必备的技能之一。
本文将介绍房地产评估师行业中常用的房地产市场价格指数计算方法。
一、房地产市场价格指数的意义房地产市场价格指数是指用来衡量房地产市场价格变动的指标。
通过计算价格指数，我们可以了解到房地产市场的价格趋势、波动情况以及市场的稳定性。
对于购房者、开发商、投资者和政府监管部门而言，价格指数可以提供决策所需的基础数据和市场信息。
二、常见的房地产市场价格指数计算方法1. 加权平均法加权平均法是最常用的价格指数计算方法之一。
该方法通过对不同物业类型和地区的价格进行加权平均，得出总体的价格指数。
具体计算步骤如下：步骤一：确定指数基期。
一般选择一个较稳定的时期作为基期，将其价格指数设为100。
步骤二：收集数据。
从不同的物业类型和地区收集相应的价格数据。
步骤三：计算加权平均价格。
根据数据的权重，计算各物业类型和地区的加权平均价格。
步骤四：计算价格指数。
将步骤三中得到的加权平均价格与基期的加权平均价格相比较，得出价格指数。
2. 回归分析法回归分析法是一种通过建立房地产价格与其他因素之间的回归模型来计算价格指数的方法。
这种方法考虑了多个因素对价格的影响，可以更准确地反映市场价格的变动情况。
具体计算步骤如下：步骤一：确定回归模型。
选择适当的自变量（如面积、地理位置、环境等）和因变量（房地产价格）建立回归模型。
步骤二：进行回归分析。
通过回归分析得到回归方程，确定各变量的系数。
步骤三：计算预测值。
利用回归方程计算每个观测点的预测值。
步骤四：计算价格指数。
将每个观测点的预测值与基期的预测值相比较，得出价格指数。
三、房地产评估师在价格指数计算中的注意事项1. 数据的选择与采集。
评估师应该选择具有代表性的价格数据，并确保数据的准确性和完整性。
同时，要定期更新数据，及时反映市场的变化。
特征价格法及其在我国住房价格指数编制中的应用随着我国住房市场的持续发展，住房价格指数的编制也日趋重要。
特征价格法被广泛应用于住房价格指数的编制中，该方法基于房屋特征的不同，将房屋分类，并给不同类别的房屋赋予不同的权重，从而计算住房价格的变化情况。
特征价格法的核心思想是将房屋特征作为衡量住房价格变化的关键因素。
常见的房屋特征包括房屋的面积、楼层、户型、地理位置等。
在特征价格法中，会对这些房屋特征进行归一化处理，以保证每个特征对最终住房价格指数的贡献度相同。
接着，特征价格法将每个房屋分类，以确定每个类别的权重。
不同的住房类型在特征价格法中具有不同的贡献度，所以它们的价格在计算住房价格指数时应该被赋予不同的权重。
这些权重可以通过市场调研和统计数据等手段来确定，并根据相关的政策和法规进行调整。
最后，特征价格法通过对每个类别的权重和价格指数按权重加权平均的方法，计算出住房价格指数。
这个指数反映了不同特征房屋价格的总体变化情况，并且可以用于评估住房市场的状况和趋势。
在我国住房价格指数的编制中，特征价格法应用广泛。
例如，在2019年，国家统计局发布的住房价格指数就是通过特征价格法编制的。
在这个指数中，分别对70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅进行了分类，并用特征价格法计算出每个城市的价格指数。
这个指数反映了不同城市、不同房屋类型的价格变化情况，具有较强的参考价值。
总的来说，特征价格法在住房价格指数编制中的应用，可以增加数据的准确性、客观性，同时也能够更好地反映住房价格的实际变化情况，为政府、企业和消费者提供更准确、更全面的市场信息。
房地产价格形成机制与价格预测研究引言房地产作为重要的经济支柱，在社会发展和人民生活中具有举足轻重的地位。
随着城市化进程的推进和人口的集中，房地产市场成为经济运行的重要组成部分。
房地产价格的波动和演变对政府、投资者和居民都具有重要影响。
因此，了解房地产价格的形成机制并进行合理的价格预测研究对于房地产市场的稳定和发展至关重要。
1. 房地产价格形成机制综述房地产价格的形成涉及多个复杂因素，例如供需关系、土地政策、金融政策、宏观经济环境等。
下面将对这些因素进行详细探讨。
1.1 供需关系房地产价格的形成首先受到供需关系的影响。
市场需求的增加会推动房地产价格上涨，而供应的增加则使得价格走势趋于稳定甚至下降。
然而，供需关系不仅取决于居民的购房需求，还受到政府政策和投资者行为的影响。
1.1.1 居民购房需求居民购房需求受到多个因素的影响，包括收入水平、人口增长、家庭结构变化等。
例如，当城市收入水平提升时，居民的购房能力会增加，从而推动房地产价格上涨。
此外，人口增长和家庭结构变化也会对购房需求产生影响。
人口增长使得房屋需求增加，从而推动房地产价格上涨。
而家庭结构变化，如年轻人独居或老年人养老需求的变化，也会对房地产需求产生影响。
1.1.2 政府政策政府的土地政策和房地产调控政策对房地产价格的形成起到关键作用。
土地政策的调整可以直接影响到土地供应量和供地价格，进而影响到房地产价格。
同时，政府的房地产调控政策也可以通过限制购房人数、加大购房门槛等手段，对房地产价格进行调控。
1.2 金融政策金融政策对房地产市场的影响主要体现在贷款利率和货币政策上。
当货币政策宽松时，贷款利率下降，借款成本降低，促进了购房需求增加，从而推动房地产价格上涨。
相反，当货币政策收紧时，贷款利率上升，购房成本增加，导致房地产价格下降。
1.3 宏观经济环境宏观经济环境对房地产价格的影响主要体现在经济增长、通货膨胀和就业水平等方面。
经济增长和就业水平的提高会增加居民的购房需求，从而推动房地产价格上涨。
CHINA REAL ESTATECHINA REAL ESTATE9CHINA REAL ESTATE 本期专题自1998年全面取消住房实物分配以来，我国住房价格经历了几轮上涨，特别是2016年部分大中城市出现的新一轮价格大幅上涨，使人们对住宅价格更加敏感。
市场上，人们观察到的住房价格变动源于两个方面：一是市场因素，即纯粹是市场供求变化引起的价格变动；二是非市场因素，如市场中住房品质、档次或周围环境变化引起的。
对于具有高度异质性的住房产品而言，如果不能剔除非市场因素的影响，简单地认为价格上涨或者下跌是不科学的。
为了做到同质可比，剔除非市场因素的影响，研究人员通常采用价格指数来描述住房价格水平的变动趋势。
然而，在我国，住房价格指数主要存在概念不清和方法落后问题（许永洪，2013），基本不具备参考价值。
在国外，学者们在模型拟合数据方面泥足深陷，忽视了指数固有的内在属性，在有关理论的科学假设和应用的规范性方面还有待拓展。
为此，对住房价格指数的构建方法进行系统评述，并探索科学的优化方法具有重要的理论和实践意义。
从1920年开始，住房价格指数测算方住房价格指数测算方法的研究进展及述评陈立中 陈洲博 秦连燕摘要：首先系统研究了以中位数和简单加权平均法为代表的第一代住房价格指数；以样本匹配法和拉氏、派氏加权法为代表的第二代价格指数；以质量调整为代表的第三代价格指数。
重点分析了各种方法的优缺点和适应性，梳理了我国目前采用的各种住房价格指数及其局限。
基于已有的住房价格指数缺乏理论层面的科学假定和应用方面的规范性，未来可以借助公理方法加以改进。
关键词：住房价格；住房价格指数；公理方法中图分类号：F294.3 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2018）07-0010-17 收稿日期：2018-06-21作者简介：陈立中，华中师范大学经济与工商管理学院副教授；湖北房地产发展研究中心研究员，研究方向为房地产经济学。
我国房地产价格指数编制研究我国房地产价格指数编制研究1、房地产价格指数房地产价格指数是动态描述一定区域各类房地产（如商业用房、住宅和办公楼）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数,它是一种单一指标指数，即选取一定数量的房地产价格样点，进行价格指数的编制，用来反映房地产市场的景气状况。
房地产价格指数抓住了市场价格这一核心因素，从而是准确、系统的描述城市房地产价格运动规律最重要的经济指标。
运用价格指数进行房地产市场总体分析其作用主要体现在两个方面：（1）利用价格指数反映价格波动的幅度；（2）价格指数是价格机制中的风向标，利用价格指数反映市场的供求状况。
价格指数上升，说明供求趋紧；价格指数下降，说明市场供求趋缓。
这两个作用都是价格指数在时间序列的比较，用以说明房地产市场的纵向变化。
价格指数的横向作用就是可以被用来比较不同地域房地产市场的发展状况和发展特点。
2、房地产价格指数编制方法价格指数编制首先要求编制对象是“同质可比性”。
所谓“同质可比性”是指在价格指数的编制中，报告期价格与基期价格的内涵应保持一致，可直接对比，因为只有这样测算出的价格指数才能如实反映商品价格的变动。
房地产本身是一个完全差异化的产品，其品质不但受建筑物本身的品质，如建筑结构、房型、朝向、建筑材料、建筑面积、楼层、车库等方面因素影响，且与建筑物周围的环境，如交通、商业、娱乐、治安、绿化、医院以及区域环境发展前景等密切相关。
为了使房地产产品具有“同质可比性”，就必须对其进行同质化处理，这就需要有相应的处理方法和技术。
3、中国当前几种主要的房地产价格指数据不完全统计，目前我国公布的各类房地产价格指数有10多个。
其中，既有全国性的，也有地方性的；既有政府主办的，也有企业主办的，还有官方和民问合办的。
3.1全国性房地产价格指数3.1.1中房指数中房指数系统主要以中房价格指数为主。
中房城市指数系列包括反映相应城市（地区）房地产状况的中房城市指数和中房城市（按功能）分类物业指数。
我国城市房地产价格指数构建方法研究内容摘要:本文通过对特征价格模型的深入研究,结合多种价格指数编制方法优点与我国房地产市场的现实,提出当前国内城市房地产价格指数的构建方法:以加权平均法为主要形式,吸收特征价格法的基本思想对加权平均法进行改进,剔除干扰因素,使编制出的价格指数能更好地反映房地产市场供求关系的变化。
关键词:特征价格加权平均房地产价格指数目前,我国房地产市场处于供求两旺的状态。
面对房地产业的大好形势,为了防止泡沫现象的发生,促进房地产市场信息的透明化是一个重要举措。
房地产价格指数是房地产市场综合因素影响下,供求关系的直接体现,能及时地向社会传达市场信息,是房地产市场信息透明化的主要标志。
国内外研究现状目前,我国房地产价格指数的编制与发布既有政府主持的,也有民间承担的。
民间的房地产指数由房地产开发商或中介机构编制,如中房指数(CREIS)、戴德梁行指数(DTZ index),伟业指数、中原城市指数(包括CCI 和CCL)等。
政府的房地产指数一般由房地产管理部门组织编制,如全国35个大中城市房地产价格指数、深圳房价指数、上海住宅预售价格指数、西安40指数等。
这些价格指数的编制和使用上存在以下几个问题(张宏斌、贾生华,2000):指数编制过程中,板块、片区和商业圈的划分缺乏必要的理论依据;指数的计算方法落后;价格指数的预测方法不能体现房地产市场的内在特点;各地编制房地产价格指数的主体不一样,造成了数据的来源和样本的选择方法存在很大的差异。
国外的房地产价格指数编制方法众多,从现有文献来看,大致可归纳为以下几种关键类型:重复交易法、特征价格法以及混合模型方法。
其中重复交易法和特征价格法是解决房地产价格指数编制中由于房地产结构差异、品质差异所造成的指数偏差等问题的较好方法,尤其是特征价格法在国外住宅价格指数的应用中最为广泛。
然而,由于我国特殊的国情和市场条件,国内目前十余种房地产指数的编制大多采取了理论上简单、实际编制上粗糙的加权平均法,或者是加权平均法和重复交易法相结合的不规范做法。
我国房地产价格的分析与论述付亚霏发布时间：2021-09-06T01:55:46.797Z 来源：《中国科技人才》2021年第15期作者：付亚霏张凯欣边忱香[导读] 随着市场经济的发展，我国经济发展中重要的行业之一是房地产业，而房地产消费是我国扩大内需的热点和新动力。
华北理工大学 063210摘要：随着市场经济的发展，我国经济发展中重要的行业之一是房地产业，而房地产消费是我国扩大内需的热点和新动力。
随着现阶段房地产行业限购政策计划的出台，使房地产的价格因素持续上涨，已经远远超过了居民的实际消费水平，是社会各界关注的重要问题。
关键词：房地产；价格；价格形成引言：目前影响我国经济发展的重要因素包括住房问题，是我国现阶段积极构建社会主义和谐社会的重点因素。
通过对我国房地产行业的价格因素影响分析，积极贯彻落实以人为本的经济发展管是重要的发展因素。
一、我国房地产价格变化的主要影响因素1、自然因素一是位置。
其对房地产价格有重大影响，有利的区位条件自然会增加房地产的价值。
二是地质条件。
主要是指地基的承载力，更大的承载力有利于建筑，尤其是高层建筑。
有利地形可以为房地产开发商节省更多资金，并提供良好的地质基础，是房地产的长期附加值。
此外，地质地形、自然灾害影响程度等因素也与房地产价格波动有明显的相互作用。
2、社会因素一是家庭情况的具体结构。
家庭的规模决定了房地产现阶段在市场经济发展过程中的份额一级影响房地产价格因素的具体程度，取决于家庭人口的数量和密度。
无论该地区的原始本地人口还是移民人口，人口基数的增加都会增加对房地产的需求。
根据价值规律，如果房地产供应不能满足市场对房地产的需求，房地产价格将继续上涨。
人口密度的增加带动了金融、商业、服务业和交通运输等市场经济其他部门的快速发展。
这些行业的快速发展，间接推动了房地产行业的快速发展，同时也抬高了房地产价格。
二是土地的合理利用和相关的住房制度体系建设。
国家颁布的土地利用制度直接影响到农村和城市土地等公民的土地利用成果。
