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小区住宅项目策划书3篇篇一小区住宅项目策划书一、项目概述1. 项目名称：[小区名称]2. 项目位置：[详细地址]3. 项目性质：住宅小区4. 项目规模：占地面积[X]平方米，总建筑面积[X]平方米二、市场分析1. 市场需求：随着城市的发展，人们对居住环境的要求越来越高，住宅小区的市场需求旺盛。
2. 竞争对手：分析周边已有的住宅小区项目，了解其优势和不足。
3. 市场定位：根据市场需求和竞争对手情况，确定本项目的市场定位。
三、项目规划2. 规划布局：合理规划小区的住宅、配套设施、绿化景观等布局。
3. 建筑风格：采用现代简约风格，体现时尚、大气的建筑形象。
四、产品设计1. 户型设计：根据市场需求，设计多样化的户型，满足不同客户的需求。
2. 户型特点：户型设计合理，空间利用率高，采光通风良好。
3. 装修标准：提供不同档次的装修标准，满足客户个性化需求。
五、配套设施1. 教育配套：引入优质教育资源，配套幼儿园、小学等教育设施。
2. 医疗配套：临近医院，为居民提供便捷的医疗服务。
3. 商业配套：规划商业中心，满足居民日常生活购物需求。
4. 休闲配套：设置休闲广场、公园等，提供居民休闲娱乐的场所。
六、营销策略1. 定价策略：根据市场情况和项目定位，制定合理的价格策略。
2. 销售渠道：建立多元化的销售渠道，包括售楼处、网络平台、中介机构等。
3. 促销策略：制定开盘优惠、团购优惠等促销活动，吸引客户购买。
七、运营管理1. 物业管理：引入专业的物业管理公司，提供优质的物业服务。
2. 社区管理：建立和谐、文明的社区氛围，促进居民之间的交流与互动。
3. 后期服务：提供售后服务，及时解决居民在使用过程中遇到的问题。
八、财务分析1. 投资估算：包括项目开发成本、运营成本等。
2. 收入预测：根据销售价格和销售进度，预测项目的销售收入。
3. 利润分析：分析项目的盈利能力和投资回报率。
4. 风险分析：分析项目可能面临的风险，并提出应对措施。
房地产开发项目的策划分析（优秀范文五篇）第一篇：房地产开发项目的策划分析在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。
随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。
市场调研是选择投资意向、进行项目可行性研究、确定项目开发方向重要的基础性工作。
只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。
第一节房地产市场调查的内容房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。
市场调查有广义和狭义之分。
狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。
例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。
广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。
因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。
一、房地产市场调查的重要性企业的生存环境是不断变化的，企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。
现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。
只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。
建造好的房屋若能符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。
二、房地产市场调查的主要内容.房地产市场环境调查（1）政治法律环境调查①国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。
中海康城项目整体策划方案(一)中海康城项目整体策划方案中海康城项目是一项综合性住宅项目，位于深圳市龙岗区龙岗街道大鹏社区，占地面积约为305亩，规划建筑面积约为40万平方米。
该项目是中海地产有限公司在深圳市的精心打造，以高质量住宅和生态环境为主要出发点。
一、项目定位中海康城项目旨在建设一个“舒适宜居，绿色健康”的住宅群体，满足居民对高品质生活的需求。
该项目位于城市新区，周围环境优美，空气清新，是人们避开城市喧嚣、提高健康指数的理想居住地。
同时，该项目定位以高端人群为主要目标用户，因为高端人群购房有更高的要求，如环境、交通等方面都需要更好的配套设施。
二、规划设计1.户型设计该项目主要分为高层住宅、洋房和花园洋房三个板块，总共约有800多户居民。
其中，高层住宅以40-100平方米不等的户型为主，洋房户型从150平方米到250平方米，花园洋房则分为独栋和双拼两种，户型面积从300平方米到600平方米。
2.配套设施为了满足高端人群需求，中海康城项目亦在配套设施上下足功夫，造就一个完美的生活环境。
该项目会建设社区商业、母婴站、SPA、健身中心、图书馆、儿童乐园等完善的配套设施。
同时，该项目还会建设儿童活动室、健身房、私人游泳池等高端设施，为居民提供一个舒适、便利、快乐、健康的居住环境。
三、交通状况1.地铁该项目不久后即可与地铁3号线相接，相信对于居民出行会有很大的帮助。
2.道路该项目位于龙岗公路东侧，交通十分方便。
在交通上，中海康城项目周边多条高速道路贯穿，交通较为发达。
北邻深汕高速出入口，西接龙岗大道，东侧邻深汕公路，南靠依山傍海的大鹏新区滨海公路，交通便利。
四、项目特点1.面积合适中海康城项目拥有大量高品质户型，房屋面积合理，满足不同消费群体的需求，让消费者能够有舒适、适合的生活空间。
2.环境优美由于龙岗新区周围以山为墙、以水为带，尽显大自然的美丽，空气也十分干净，令居民在生活中能够呼吸到清新的空气。
房地产项目策划方案地产开发策划方案（精选3篇）房地产项目地产开发策划方案篇1(一)房地产营销-立异：以租带售房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。
尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。
因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。
目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。
在此情况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”(价格方面)，倒也可以在高明独树一帜。
但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。
所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”(营销手段方面)，采取“租售结合”的营销策略。
“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。
这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。
何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。
这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。
另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。
房屋租金也出现很大的上涨。
所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试!(二)房地产营销策划书-顶楼：困中创“圆”(园)众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。
房地产项目营销策划方案报告书(四篇)房地产项目营销策划方案报告书篇一1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销3、走非常路策略钱用在刀刃上4、走安利销售方式一、老客户推荐策略1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。
3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
二、教师策略寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
三、单位策略主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。
四、各县城、乡镇、主要大村策略1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。
2、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
3、在主要地段，考虑价格的.基础上，可做些广告。
五、派单策略继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。
六、其他1、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。
按排售楼员与客户吃饭。
2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。
一次付清全部交清。
否则不再接收此客户定房。
3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。
(因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。
)4、加大现有售楼员思想教育，提高信心。
5、单页上用词直接，如“安阳东区最优位最低价一口价”等。
如“无融资、无贷款公司”等。
6、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。
7、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息让给客户，我们也同时卖了房，一举两得，很好。
房地产项目营销策划方案报告书篇二1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销3、走非常路策略钱用在刀刃上4、走安利销售方式一、老客户推荐策略1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
房地产策划案例：中海阳光棕榈园引言中海阳光棕榈园作为一个典型的房地产策划案例，是中海地产集团在房地产市场中的一项重要项目。
本文将以Markdown文本格式，详细介绍中海阳光棕榈园的策划过程和实施方案，以及项目取得的成果和效果。
项目概况中海阳光棕榈园是中海地产集团在某市场开发的一座大型综合性住宅社区。
该社区位于市中心附近，占地面积约100亩，总建筑面积约20万平方米。
项目的主要目标是打造一个高品质的居住环境，为居民提供舒适、便捷的生活体验。
策划过程1.市场调研在策划之初，中海地产集团进行了全面的市场调研。
他们通过对目标市场的调查和分析，了解了该市场的需求和竞争情况。
同时，他们还收集了该市场的人口、经济发展、教育资源等相关信息，为后续的策划工作提供了基础数据。
2.地产规划根据市场调研结果，中海地产集团开始进行地产规划。
他们聘请了一支专业的规划团队，对项目的用地和建筑布局进行设计。
他们考虑了社区人口的需求，将居住区与商业区、公共设施区等合理地组织在一起，形成一个完整的社区。
3.环境设计中海地产集团注重环境的设计，他们聘请了一支专业的景观设计团队，对社区的绿化、景观等进行规划和设计。
他们选择了一些特色的植物种植在社区内，营造了一个美丽而宜人的居住环境。
4.设施建设中海阳光棕榈园注重为居民提供便捷的生活设施。
他们在社区内建设了一个配套齐全的商业中心，包括超市、餐饮店、娱乐设施等。
此外，他们还规划了多个公共设施区，包括公园、游泳池、健身房等，为居民提供全方位的生活需求。
5.市场推广在项目建设完成后，中海地产集团进行了全面的市场推广。
他们通过房地产展览、媒体宣传等方式，向潜在购房者展示了中海阳光棕榈园的特点和优势。
同时，他们还与经纪公司合作，开展销售工作，吸引更多的购房者。
项目成果中海阳光棕榈园的策划和实施取得了显著的成果和效果。
1.市场占有率提升通过市场调研和精准的市场推广，中海地产集团成功提高了中海阳光棕榈园在目标市场中的知名度和占有率。
某地产项目定位策划报告尊敬的XXX领导：根据您的要求，我对我们即将推出的某地产项目进行了定位策划。
经过市场调研和分析，我提出如下报告：1. 项目背景在这里简要描述项目的背景和目的。
比如，该项目位于一个发展迅速的城市，项目的目的是满足当地居民对高品质住宅的需求，并为他们提供一个舒适便利的生活环境。
2. 市场分析对当地的房地产市场进行全面的分析，包括供需情况、竞争对手情况、目标客户群体、市场趋势等等。
通过深入了解市场，我们能够确定项目的差异化和竞争优势。
3. 定位策略基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为高档住宅。
其中的关键要素包括：- 高品质：项目将采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，致力于提供一个精致舒适的居住空间。
- 便利性：项目将位于交通便利的地段，附近配套设施完善，包括商场、学校、医院等，为居民提供便捷的生活条件。
- 绿化环境：项目将注重绿化设计，营造一个和谐宜居的生活环境，提供居民一个放松身心的空间。
4. 目标客户群体在确定定位策略后，我们需要确定项目的目标客户群体。
通过市场分析，我们认为以下人群将是我们的主要目标客户：- 中产阶级：他们有一定的经济实力和消费能力，并且追求高品质的生活。
- 年轻购房者：这些年轻人正处于事业的发展阶段，他们希望享受现代化的居住环境和便利的生活方式。
- 家庭人群：有孩子的家庭也是我们的潜在客户，他们注重居住环境的安全和舒适。
5. 营销策略在吸引目标客户的过程中，我们将采取以下营销策略：- 品牌建设：通过品牌宣传和营销活动，提升我们在该地区的知名度和美誉度。
- 线上线下结合：利用互联网平台进行宣传，以及参加当地的房地产展览会等线下活动，增加项目的曝光度。
- 打造样板房：在项目现场建造精美的样板房，吸引潜在客户参观，并展示项目的高品质。
- 社交媒体运营：通过社交媒体平台，与客户进行互动，传播项目的信息和优势。
- 合作伙伴关系：与当地房地产经纪机构建立合作关系，借助他们的渠道和客户资源来推广项目。
房地产项目计划书（通用5篇）房地产项目计划书篇1通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
(二)--年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。
同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
房地产策划方案范文锦集六篇房地产策划方案篇11、产品的调研只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。
这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。
（1）物业的定位;（2）建筑、配套、价格的优劣势分析;（3）目标市场的分析;（4）目标顾客的特征、购买行为的分析;2、市场的调研或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的`预测。
在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。
（1）区域房地产市场大势分析;（2）主要竞争对手的界定与SWOT的分析;（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析;（4）与未来竞争情况的分析和评估。
3、企划的定位定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP（独特的销售主张），提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。
寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。
4、推广的策略及创意的构思房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。
当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。
房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性5、传播与媒介策略的分析有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。
确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。
整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。
（1）不同媒体的效应和覆盖目标;（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;（6）不同地区、不同方式的夹报DM分析;（7）户外或其他媒体的分析;（8）不同的媒体组合形式的分析。
（房地产策划方案）中海地产号地块住宅项目策划报告P中海地产苏园（2005）07号地块项目市场定位策划报告目录一、项目概况1、苏项目地块区位环境分析 (6)2、周边环境分析 (6)3、项目所在区域规划情况分析 (7)3.1项目自身概况 (7)3.2项目周边区域规划 (8)二、项目市场环境分析1、苏州市房地产经济背景分析……………………………………….…..…,,,91.1苏州市概况 (9)1.2苏州市宏观经济影响关系分析 (11)1.3苏州市城市规划概况及对本项目的影响 (25)1.4苏州市房地产政策概况对本项目的影响2、苏州市区房地产市场情况调查 (28)2.1 苏州近几年房地产态势分析 (32)2.2苏州房地产2006年发展态势总结及预测 (33)2.3苏州市区房地产市场调查分析 (35)2.4苏州市区二级市场（商品房市场）分析 (38)2.5苏州市区三级市场（二手房市场）概况及分析 (42)3、苏州市区房地产区域市场调查 (42)3.1苏州房地产市场区域板块分析 (46)4、苏州工业园区房地产市场 (46)4.1园区房地产发展及走势 (48)4.2近年内各年度园区供应及销售情况 (48)4.3园区商品房价格走势及与其他片区房价比较情况 (49)4.4园区未来房地产市场分析与预测 (57)4.5典型个案和基准竞争对手分析 (61)三、苏州各类物业分物业形态专题分析1、苏州各类物业形态的发展情况 (69)1.1写字楼 (69)1.2类别墅 (70)1.3多层等低密度住宅 (75)1.4高层及小高层住宅市场 (76)2、苏州各类物业市场的主要特征 (79)3、苏州各区域典型个案分析 (80)四、消费者需求分析1、区域内购房者细分及需求分析 (84)1.1何谓市场需求? (84)1.2我们的需求者在哪里? (84)1.3需求者购买因素分析 (85)2、消费者需求分析 (87)2.1私营业主 (87)2.2政府官员 (89)2.3本地高收入职业经理人 (90)2.4外来高收入职业经理人 (93)2.5等自由职业者 (95)2.6投资客户 (97)五、本项目分析及定位1、本项目SWOT分析……………………………………………………..2、本项目整体形象定位…………………………………………………….3、本项目可能发展物业形态的目标客户定位…………………………….3.1目标客户职业分析……………………………………………………………………3.2目标客户来源地及比例分析…………………………………………………………3.3目标客户家庭成员构成分析…………………………………………………………3.4目标客户可承受总价范围段及各自比例……………………………………………3.5目标客户可承受面积范围段及各自比例……………………………………………3.6客户特征描述…………………………………………………………………………3.7客户行为习惯分析……………………………………………………………………4、楼型（物业形态及配比）定位………………………………………….5、价格定位、分析与建议……………………………………………….…6、户型建议……………………………………………………………….…六、产品多方案配比建议1、经济成本分析………………………………………………….………….2、总体规划分析……………………………………………………………..3、针对消费群分析…………………………………………………………..4、分期发展规划分析………………………………………………………..5、销售分期分析…………………………………………………………….七、营销概念主题与项目规划概念的结合点1、概念产生的背景………………………………………………………….2、概念主题的诠释……..……………………………………………………3、案名诠释…………………………………………………………….…….一、项目概况1、项目地块区位环境分析07号项目地块位于苏州新加坡工业园区金鸡湖西南岸，东临金鸡湖，西接星港街，南靠机场路，北面垂柳路；可以说是近几年来园区湖西的稀有临湖观景板块。
图1：苏园（2005）07号地块区位图2、周边环境分析07号项目地块附近区域目前正处于大规模开发建设时期，周围工地林立，仅机场路一路之隔即有大湖·城邦、和乔丽晶、高尔夫花园三个在售中高档住宅项目。
北面的水乡邻里中心也已落成，目前正在招商并拟定于今年5月1日开业。
由于项目区域位于湖西成熟版块，是在政府的宏观规划和控制下有步骤地开发建设的，目前景观方面的布局目前已经初现美好轮廓，交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备，科教文卫、行政、商业生活配套也不断新增。
交通方面：项目地块区位交通便利发达，可达苏城南北。
沿南侧机场路往东可通金鸡湖东，往西可通苏州古城区东环路，沿星汉街可以方便快捷直通湖西核心——CBD商业街区。
区域内道路主要为四块板结构，其中星汉街和星港街以及机场路均为双向六车道，其他如垂柳路、芙蓉街等均为双向四车道，所有道路均路面状况良好，通行顺畅,出行十分便利。
3、项目所在区域规划情况调查3.1项目自身概况2005年12月29日苏州工业园区国有土地使用权挂牌出让，在国际大厦4楼会议厅举行。
园区国土局该次共推出三宗地块，总占地面积为523291.15㎡，起拍总价为202860万元，成交总价为210068万元，平均楼面价：4045.91元/㎡，平均涨幅：5.02％。
其中备受瞩目的本项目地块——07号“地王”，被中海地产以10.3亿获得。
表1：苏园土挂07号地块概况表表２：苏园土挂07号地块成交价格07号地块包括3个地块，综合容积率不超过1.0（不含幼儿园），并允许在3个地块上综合考虑布置幼儿园。
该地块总宗地面积为267430.99㎡，起拍总价达10.3亿，是今年苏州地区的“地王”，备受各方瞩目。
3.2项目周边区域规划07号地块位于星港街以东，机场路以北，东北面紧靠金鸡湖，综合容积率为1.0；该地块建筑面积达26.7万㎡，约和400亩，产品类型丰富，规模大，是园区近几年内少见的大地块，未来此类规模（特别是湖西）的地块将越来越少。
由于地块大，总价高，在一定程度上屏蔽了一些竞争对手，加上“中海发展”园区项目的成功操作，对市场有足够的信心，因此07号“地王”最后被中海地产以底价获得。
(1)未来商业休闲功能逐渐显现：①周边拥有临湖生态公园、景观带“李公堤”、水乡邻里中心（目前正在火热招商）。
②独墅湖东（高尔夫花园东南面）将建一大型标准高尔夫球场③机场路即将南迁，原机场路改做金鸡湖南侧景观大道④目前，大湖·城邦优客公寓内也已建成2万㎡大型Shopping Mall(2)未来居住集中区功能初现轮廓：①南面是已开发楼盘“高尔夫花园”，“大湖·城邦”和“和乔丽晶酒店式公寓”07号地块区域未来的巨大增值潜力和未来区域内繁荣之景象展露无疑二、项目市场环境分析1、苏州市房地产经济背景分析1.1苏州市概况1.1.1苏州市地理位置、区县划分(1) 苏州地处亚热带北缘，四季分明，气候温和，年平均气温16度上下，年降水量1100毫米左右。
苏州地理环境优越，位于长江三角洲中部。
东经119°55′-121°20′，北纬30°47′-32°02′之间，东邻上海，西傍无锡，南接浙江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27%。
苏州全市地势低平，平原占总面积的54%，平均海拔4米左右，东南部地势低洼，西南部多小山丘。
吴中区穹窿山主峰高351.7米，为全市最高点。
苏州区位优势明显，交通十分便利，京杭大运河纵贯南北，京沪铁路、沪宁高速公路横穿东西，是312、204、318国道的交汇处，苏州到上海虹桥机场有直达快车干线。
境内有张家港、常熟、太仓3个国家一类长江口岸。
苏州是我国经济最发达的城市之一，古城东西两侧工业区体现了目前现代中国最先进的技术产业和管理水平。
苏州交通便利，高速公路、沪宁铁路、312国道东接上海1小时车程，北离南京2小时车程，并有机场路直通虹桥机场。
大运河北接无锡，南抵杭州。
(2)苏州古称吴。
周敬王六年(前514)，吴王阖闾命伍子胥在今苏州城址建都城。
秦设吴县，为会稽郡治。
三国时属吴国。
梁太清三年(549)，侯景作乱，城遭荼毒。
隋开皇九年(589)，始名苏州。
宋政和三年(1113)，升苏州为平江府。
几经破坏又重建，元至元十三年(1276)，为平江路治。
元末，张士诚据城称王，改名隆平府。
明洪武元年(1368)为苏州府治。
清雍正二年(1724)，为江苏省会，苏州府辖9县，长洲县、元和县、吴县同城而治。
辛亥革命后，省会西迁，废苏州府，并长洲、元和、吴县为吴县。
1949年4月，成立苏州市，1983年与苏州地区合并。
目前苏州市辖5县市、8区，5县市分别为：张家港、常熟、太仓、昆山、吴江；8区分别为平江、金阊、沧浪、虎丘、吴中和相城区以及苏州工业园区、苏州新区。
共有130个乡镇。
1.1.2苏州市面积、市区面积、人口、市区人口及居民构成特点．．．．．．(1)苏州市面积目前为8488.42平方公里，市区面积1730平方公里目前，苏州市全市共有125个镇，面积8848平方公里，市区面积1730平方公里，建成区面积108.6平方公里，古城区14平方公里。
2001年3月，吴县撤市建区，被拆分成吴中、相城两区。
原先吴县市城区，即昔日的吴国中心，被冠名吴中区；撤市建区让苏州市区面积比老城区扩大了约3倍左右。
使苏州的城区面积猛增到1730平方公里。
(2)2005年末苏州市户籍人口6073101人，其中市区常住人口2251522人2005年苏州全市出生43595人，出生率为7.2‰，人口自然增长率为1.01‰。
年末全市户籍总人口607.31万人，比上年增加8.47万人，其中市区总人口224.53万人，比上年增加3.78万人。
(3)苏州市居民年龄、民族等构成特点苏州人口目前平均寿命已达75岁(市区77岁)。
65岁以上老人占苏州全市总人口比例逐年增加，最近几年已达11％，苏州人口的年龄构成已进入了老龄化阶段。
目前，苏州人口的民族构成以汉族为主(约占总人口的99．9％)，兼有回、蒙古、维吾尔、苗等41个少数民族，少数民族中回族人数最多。
随着苏州经济的发展，外人口大量涌进苏州。
苏州现有人口总数已超过930万人，其中苏州本地人口约600万，外来人口333万左右。
1.2苏州市宏观经济背景及对房地产市场和本项目的影响关系分析．．．．．．．．．．．．．．．．．目前，苏州工业经济已形成了机械、电子、纺织、丝绸、轻工、工艺、医药、化工、建材、冶金、食品等11个行业。
