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酒店的评估酒店评估是对酒店经营管理的全面检查和评价，旨在帮助酒店提高服务质量和管理水平。
下面是一份关于酒店评估的700字的评估报告。
酒店评估报告酒店名称：XXX酒店评估日期：XXXX年XX月XX日评估人员：XXX公司评估团队一、酒店概况XXX酒店是一家位于市中心的高级商务酒店，共有XXX间客房，设施齐全，服务优良。
酒店外观大气、独特，并提供充足的停车位以满足客人需求。
酒店设有多个餐厅、会议室、健身中心、SPA等设施，满足不同客人的需求。
二、评估内容1.设施及硬件方面酒店设施齐全，房间装修豪华，设备完备。
房间内提供高速无线网络和国际卫星电视，设有舒适的床铺和卫生间，满足客人的生活需求。
大堂装饰优雅，前台服务员态度热情，提供快速、高效的办理入住和退房服务。
2.服务质量酒店员工素质较高，服务意识强，能够主动与客人交流，提供热情周到的服务。
客房清洁人员工作细致认真，及时整理客房，确保客人入住的舒适度。
餐厅服务员服务热情周到，能够迅速为客人提供所需的食物和饮料。
3.餐饮方面酒店的餐厅提供多种菜肴，包括中餐、西餐和本地特色美食。
菜品种类繁多，口味新颖，能够满足不同客人的需求。
厨师技艺高超，食材新鲜，确保菜品的品质和口感。
4.卫生安全酒店对客房的卫生安全要求严格，坚持每日消毒和清洁工作，确保客人入住的卫生状况良好。
餐厅食品卫生管理规范，员工严格执行操作流程，食品卫生状况良好，没有触犯相关法律法规。
5.市场推广和管理酒店采取多种市场营销策略，包括与在线旅游平台合作、举办各类促销活动等，提高酒店的知名度和客流量。
酒店管理层重视员工培训，定期组织培训活动，提高员工的专业素质和服务水平。
三、评估结论根据对XXX酒店的评估，酒店在设施、服务、餐饮、卫生安全和市场推广等方面表现良好。
员工服务意识强，设施硬件齐全，餐饮菜品品质优良，符合当地卫生安全要求。
酒店管理层关注员工培训和市场推广，使酒店在竞争激烈的酒店市场中取得了良好的经营成绩。
宾馆评估报告根据对某一宾馆的评估，报告如下：宾馆评估报告总结：本次对某宾馆进行评估，宾馆整体表现稳定，提供了良好的服务和舒适的环境。
宾馆的设施和设备齐全，员工素质较高，但仍有待改进的地方，如：房间隔音效果、部分员工的服务态度等。
评估内容：一、宾馆位置及外观（100分）：宾馆地理位置优越，交通便利，周边环境优美。
门面整齐干净，外观设计大气美观，给人良好的第一印象。
二、设施设备（90分）：宾馆内部设施齐全，提供了舒适的住宿环境。
房间内配备了现代化的家居设备：平板电视、空调、热水器等。
公共区域设施一应俱全，提供了商务中心、健身房、会议室等配套设施。
三、房间质量（80分）：房间整洁，床品干净舒适。
但房间的隔音效果不够理想，对于一些轻微噪音敏感的客人可能会有影响。
四、员工素质（85分）：宾馆员工热情有礼，有着一定的专业素质。
接待员能够迅速办理入住手续，给客人提供必要的帮助和指导。
但部分员工在服务中缺乏细致入微的态度和服务意识，需要加强培训。
五、服务质量（90分）：宾馆提供了良好的服务，餐饮服务和客房服务质量较高。
酒店餐饮提供多种选择，菜品品质较好，服务热情。
客房服务及时高效，客房清洁整齐。
六、价格合理性（95分）：宾馆提供的价格相对合理，与服务质量相符合。
不仅有高端客房，也有经济型房间，满足不同客人的需求。
七、用户评价（85分）：通过对用户的评价，大部分用户对宾馆的服务和环境表示满意。
用户评价宾馆员工友好，服务态度好，但也有些用户提到了房间隔音效果的问题。
改进建议：1. 加强房间隔音效果改善，提升客人的住宿体验。
2. 继续加强员工培训，提升员工的服务意识和细致入微的态度。
3. 关注用户评价，及时改进存在的问题，提升整体服务质量。
4. 定期维护设施设备，确保各种设备的正常运行。
结论：根据以上评估结果，可以看出某宾馆在大部分方面都表现良好，为客人提供了舒适的住宿环境和良好的服务。
但也有一些待改进的地方，需要进一步完善。
一、前言随着我国经济的持续增长和旅游业的蓬勃发展，酒店行业竞争日益激烈。
为了全面提升酒店的服务质量、经营管理水平和市场竞争力，本年度我们对酒店的经营状况进行了全面评估。
现将评估结果总结如下：一、经营业绩1. 客房收入：本年度客房收入达到xxx万元，同比增长xx%。
其中，客房入住率达到xx%，平均房价为xxx元/间夜。
2. 餐饮收入：本年度餐饮收入达到xxx万元，同比增长xx%。
其中，宴会收入占比xx%，散客收入占比xx%。
3. 会议及活动收入：本年度会议及活动收入达到xxx万元，同比增长xx%。
其中，大型会议占比xx%，小型活动占比xx%。
4. 其他收入：本年度其他收入达到xxx万元，同比增长xx%。
主要包括：购物、娱乐、洗浴等。
二、经营亮点1. 服务质量：通过加强员工培训，提高服务意识，本年度酒店服务质量得到明显提升。
顾客满意度调查结果显示，顾客对酒店服务的满意度达到xx%。
2. 品牌建设：本年度酒店成功举办了多项品牌推广活动，提升了酒店的品牌知名度和美誉度。
3. 营销策略：通过精准的市场定位和灵活的营销手段，本年度酒店成功吸引了大量客户，实现了业绩的稳步增长。
4. 节能减排：本年度酒店在节能减排方面取得了显著成效，降低了运营成本，提高了经济效益。
三、存在问题1. 客房入住率仍有提升空间：尽管客房入住率较去年同期有所提高，但与行业平均水平相比仍有差距。
2. 餐饮收入增长乏力：受市场竞争和消费者需求变化等因素影响，餐饮收入增长速度放缓。
3. 员工培训体系不够完善：部分员工服务技能和专业知识不足，影响了酒店的整体服务质量。
4. 营销手段单一：目前酒店主要依靠传统营销手段，缺乏创新，难以满足市场多元化需求。
四、改进措施1. 提高客房入住率：通过优化客房价格策略、加大宣传力度、提升服务质量等措施，进一步提高客房入住率。
2. 拓展餐饮业务：开发特色菜品、举办美食节等活动，吸引更多顾客，提高餐饮收入。
3. 完善员工培训体系：加强员工培训，提高员工综合素质和服务技能，提升酒店整体服务质量。
酒店整体价值评估报告模板[酒店整体价值评估报告模板]报告摘要：本报告旨在对目标酒店进行全面的整体价值评估，以便客户能够更好地了解该酒店的投资价值以及未来发展潜力。
评估内容包括酒店的地理位置、设施配套、客源市场、经营管理、财务状况等多个方面，通过综合评估得出酒店的整体价值，并给出相应建议。
1. 酒店概述：目标酒店位于（地理位置），建筑面积为（平方米），共有（房间数量）间客房。
酒店设施包括（设施数量），配套设施包括（配套设施数量）。
酒店始建于（建筑年份），最近一次翻新为（翻新年份）。
酒店拥有（员工数量）名员工，提供（服务种类）等服务。
2. 价值评估：2.1 地理位置评估：该酒店地理位置优越，位于（城市/商圈），附近有（交通设施/景点/商业中心）等。
周边商业环境繁荣，客流量大，具有良好的发展潜力。
2.2 设施配套评估：酒店设施齐全，包括（设施数量/种类）。
设施状况良好，设备功能完善。
同时，酒店还拥有（配套设施数量/种类），提供一站式服务，能够满足不同客户的需求。
2.3 客源市场评估：目标酒店的主要客源市场主要为（客源市场名称），该市场的稳定性较高，客户需求旺盛。
同时，目标酒店还吸引了（其他客源市场名称），拥有多元化的客户来源，客源市场广阔。
2.4 经营管理评估：目标酒店的经营管理良好，员工素质高，服务态度好。
管理层具备丰富的经验，并且定期进行培训，保持团队的活力和创新精神。
酒店运作的各个方面秩序井然，运营效率较高。
2.5 财务状况评估：目标酒店的财务状况良好，年度经营收入稳定增长。
经营成本合理控制，利润率较高。
同时，酒店的资产价值较高，具备较好的增值潜力。
3. 建议：综合以上评估内容，对于目标酒店的投资价值以及未来发展潜力可以得出以下建议：- 在市场营销方面，加大对目标市场的宣传推广，提高酒店知名度和美誉度。
- 在设施升级方面，根据市场需求情况，适当进行设施的改造和升级，以提升客户体验。
- 在经营管理方面，继续保持良好的管理水平，不断优化经营流程，提高效率和服务质量。
酒店评价模版标题：精品酒店评价：雅致奢华与无可挑剔的服务！导语：本次评价将为您介绍一家令人印象深刻的精品酒店，它以其雅致奢华的设计和无可挑剔的服务而脱颖而出。
一、酒店环境及设计：5颗星！进入酒店，首先映入眼帘的是其令人叹为观止的环境和设计。
大厅宽敞明亮，装饰别致精艳，通过巧妙的灯光烘托出一种温馨而又高贵的氛围。
座椅舒适，布置优雅，给人宾至如归的感觉。
每一处细节都彰显着酒店的品味与精致，从地板到墙壁，从家具到摆件，无一不体现了高水准的设计与美感。
二、房间设施及装修：5颗星！酒店的房间装修别具一格，每间房都注重细节和舒适度。
床铺柔软且床品一应俱全，睡眠质量非常好。
此外，每间房都配备了独立洗手间和浴室，浴室内设施齐全，并提供高品质的洗浴用品。
房间内还有大屏幕电视、迷你酒吧和书桌，能满足不同客人的需求。
总之，房间设施完备，房间整洁舒适，给人一种宾至如归的感觉。
三、餐厅及美食：5颗星！酒店的餐厅提供着各种风味独特的精美佳肴，足以让人大饱口福。
早餐丰盛多样，有传统的中式早餐和精美的西式早餐供客人选择。
无论是炒菜、烧烤还是西餐，厨师们都下足了功夫，注重食材的新鲜和味道的协调。
此外，餐厅的环境别致，透过落地窗俯瞰酒店花园，增添了用餐的愉悦感。
四、员工服务及态度：5颗星！酒店的员工服务无可挑剔！无论是前台接待还是房间服务，员工们总是保持友好和热情。
在办理入住手续时，工作人员会详细解释酒店的各项服务，并提供周到的建议和帮助。
房间服务及时高效，每天都有专业人员打扫房间和更换床上用品。
员工们面带微笑，乐于回答客人的问题和需求，尽其所能满足客人的要求，让人倍感亲切和舒适。
五、其他设施及服务：4颗星！除了房间和餐饮服务外，酒店还提供其他各种设施和服务，如健身房、室外游泳池、会议室等等。
健身房设备先进，可以满足客人的各类运动需求；室外游泳池景色优美，是放松身心的绝佳去处；会议室设备齐全，能满足商务客人的各类需求。
然而，在提供酒店自有停车场方面，还有一定的改进空间，停车位有时显得紧张。
酒店等级评定方案模板1. 引言酒店业作为服务业的一个重要组成部分，对于提供高质量的服务和满足客户需求有着重要的作用。
为了标准化酒店服务质量，酒店等级评定方案应运而生。
本文档将介绍一个基本的酒店等级评定方案模板，用于评定酒店的服务质量和设施条件。
2. 目的和范围本文档的目的是为酒店提供一个通用的评定方案模板，以评定酒店的等级。
本文档适用于所有类型的酒店，包括六星级酒店、五星级酒店、四星级酒店、三星级酒店等。
3. 方法和原则3.1 方法评定酒店等级的方法主要包括以下几个方面：•客户满意度调查：通过对酒店客户进行满意度调查，评估酒店的服务质量。
•设施设备评估：评估酒店的设施设备状况，包括客房设施、餐饮设施、会议设施等。
•服务标准评定：评定酒店的服务标准，包括服务态度、服务效率、服务质量等。
•操作管理评估：评估酒店的操作管理情况，包括人员培训、系统规范、风险管理等。
3.2 原则评定酒店等级应遵循以下原则：•公正、客观：评定人员应客观、公正地评估酒店的各项指标，不受任何利益驱使。
•可比性：评定人员应根据一套统一的标准来评估酒店，以确保不同酒店之间的等级比较具有可比性。
•长期稳定性：评定标准应具有一定的稳定性和持续性，以便酒店能够预测和计划其服务质量的改进。
4. 评定指标和等级划分4.1 评定指标评定酒店等级应包括以下指标：1.客房设施评定：–房间面积–卫生间设施–床品质量–空调和通风设施2.餐饮设施评定：–餐厅服务质量–食品安全管理–餐厅环境舒适度–菜单品种和质量3.会议设施评定：–会议室大小–影音设备质量–会议服务质量–茶歇服务质量4.服务标准评定：–服务态度–服务效率–服务质量5.操作管理评估：–人员培训质量–酒店系统规范–风险管理和安全措施4.2 等级划分根据以上评定指标的评估结果，可以将酒店等级划分为以下几个等级：•六星级酒店•五星级酒店•四星级酒店•三星级酒店具体的评定标准和等级划分细则可以根据实际情况进行制定。
酒店风险评估报告模板酒店风险评估报告模板一、引言本报告旨在评估酒店所面临的风险，并提供相应的改进建议。
通过对酒店的业务模式、运营流程、内部管理等方面进行全面分析，发现并评估潜在的风险点。
本报告的目的是帮助酒店管理层了解风险状况，制定相应的风险管理策略，确保酒店的稳定运营和发展。
二、概述酒店作为服务行业，面临着多种风险，包括市场风险、运营风险、财务风险等。
为了准确评估这些风险，我们采用了定性和定量相结合的方法，对酒店的风险状况进行了全面分析。
三、评估方法我们采用了以下方法进行风险评估：1.文献综述：搜集与酒店行业相关的研究报告和文章，了解行业发展趋势和风险特点。
2.专家访谈：邀请酒店行业专家进行深入访谈，了解酒店运营中可能出现的风险点。
3.现场调查：对酒店进行实地考察，了解酒店的设施、服务、管理等方面的情况。
4.数据统计：收集酒店的相关数据，进行统计和分析，发现潜在的风险趋势。
5.案例分析：搜集酒店行业的典型案例，分析其风险成因和影响。
四、评估结果经过评估，我们发现酒店主要面临以下风险：1.市场风险：市场竞争激烈，客户需求变化快，酒店需要不断调整市场策略以适应市场变化。
2.运营风险：酒店设施老化、服务质量下降等问题可能导致客户满意度下降，影响酒店业务。
3.财务风险：酒店投资巨大，收益不稳定，需要加强财务管理以降低财务风险。
4.法律风险：酒店涉及众多法律问题，如合同纠纷、知识产权等，需要加强法律意识以降低风险。
5.安全风险：酒店人员流动大，安全隐患多，需要加强安全管理以保障客户安全。
五、改进建议针对以上风险，我们提出以下改进建议：1.市场风险：加强市场调研，了解客户需求和市场趋势，制定针对性的市场策略。
同时，加大营销力度，提高品牌知名度和影响力。
2.运营风险：定期对设施进行检查和维护，及时更新设备设施，提高服务质量。
加强员工培训，提高员工素质和服务水平。
3.财务风险：建立完善的财务管理体系，加强成本控制和预算管理。
酒店评估模板一、酒店概述1. 酒店名称：XXXX酒店2. 酒店地址：XXXX市XXXX区XXXX街道XXXX号3. 酒店类型：豪华型/商务型/经济型4. 酒店建筑面积：XXXX平方米5. 酒店总客房数：XXXX间6. 酒店开业时间：XXXX年XX月XX日二、酒店设施评估1. 大堂及接待区- 大堂装修风格：现代/古典/简约- 大堂氛围：热情/温馨/高雅- 接待台服务态度：友好/专业/热情- 大堂座椅舒适度评估：优/良/一般- 大堂音乐设置：有/无- 大堂照明效果：明亮/柔和/太暗2. 客房设施- 房间面积：标准间XX平方米/套房XX平方米- 房间装修风格：现代/古典/简约- 房间整洁度评估：优/良/一般- 房间床品舒适度评估：优/良/一般- 房间卫生间设施评估：干净/一般/需要改善 - 房间噪音控制评估：良好/一般/噪音较大3. 餐饮设施- 餐厅装修风格：现代/古典/简约- 餐厅环境评估：舒适/繁忙/嘈杂- 餐厅服务态度：友好/专业/一般- 餐厅菜品品质评估：优/良/一般- 餐厅价格水平评估：高/中/低4. 娱乐设施- 健身房设备评估：先进/普通/陈旧- 游泳池水质评估：清澈/一般/需要改善- SPA服务评估：专业/一般/需改进- 其他娱乐设施评估：（根据实际情况填写）5. 会议设施- 会议室数量：XX间- 会议室设备评估：先进/普通/陈旧- 会议室环境评估：舒适/一般/需要改善三、酒店服务评估1. 前台服务- 办理入住速度评估：快速/一般/较慢- 前台服务态度：友好/专业/一般- 办理退房速度评估：快速/一般/较慢- 前台解决问题能力评估：高效/一般/需改进2. 客房服务- 客房清洁速度评估：快速/一般/较慢- 客房服务态度：友好/专业/一般- 客房内设施维修及更换速度评估：快速/一般/较慢 - 客房用品补充及品质评估：及时/一般/需改进3. 餐饮服务- 用餐等候时间评估：短/一般/较长- 餐厅服务态度：友好/专业/一般- 餐厅菜品品质评估：优/良/一般- 餐厅用餐环境评估：舒适/一般/嘈杂4. 其他服务- 行李寄存服务评估：高效/一般/需改进- 接机服务评估：准时/一般/需改进- 其他特色服务评估：（根据实际情况填写）四、酒店安全与卫生评估1. 酒店安保措施评估- 酒店大堂安保人员配置评估：充足/一般/不足- 酒店监控设施评估：完善/一般/需要改善- 酒店楼层及电梯安全评估：良好/一般/存在隐患2. 酒店卫生评估- 酒店公共区域清洁度评估：优/良/一般- 酒店客房卫生评估：干净/一般/需要改善- 酒店餐饮区域卫生评估：良好/一般/需改进五、总体评估及建议1. 酒店整体评估：优秀/良好/一般2. 优点：（根据实际情况填写）3. 不足之处：（根据实际情况填写）4. 改进建议：（根据实际情况填写）以上是对XXXX酒店的评估模板，根据实际情况填写相关内容，以便对酒店进行全面的评估和改进。
酒店住宿风险评估表
1. 项目概述
此评估表用于识别和评估酒店住宿期间可能出现的风险，以便采取适当的预防和应对措施。
2. 风险评估内容
3. 评估结果
根据上述风险评估内容，我们评估出以下风险等级：
- 自然灾害：中等风险
- 火灾：高风险
- 食品安全：中等风险
- 入侵与盗窃：低风险
- 电力故障：中等风险
4. 结论
为了保障住客的安全和满意度，酒店应加强对火灾和食品安全等高风险领域的管理和控制。
同时，定期演练应急预案，提醒住客注意个人财物安全，并确保电力设备的正常运行。
通过采取适当的预防和应对措施，可以降低风险，并提供更安全的住宿环境。
××市××大酒店估价案例分析××市××大酒店估价结果报告（一）委托方：××经济特区××公司（二）估价方：××市房地产交易中心（三）估价对象：××大酒店位于××市最繁华的××区商业中心地段，距××海关、××火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综合型三星级酒店。
酒店楼高29层，拥有各类标准、豪华客房273套，楼层分别设有中餐厅、西餐厅、商场、咖啡厅、卡拉OK歌舞厅、商务中心、美容中心等，各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。
（四）估价目的：根据委托合同约定，本次估价是为了了解估价对象的公开市场价值。
（五）估价时间：2007年12月5日（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准（七）估价依据：1．委托估价合同；2．国务院颁发的《国有资产估价管理方法》、《国有资产估价管理实施细则》、××省人大常委会发布的《××省房地产估价条例》以及其他有关法规、文件；3．《房地产证》×房地字第××号、第××号、第××号；4．《××物业市价季报》（2007年第3期）；5．实地查勘和市场调查获取的资料。
（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价方法：由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。
本次估价中采用的估价方法主要有市场法、收益法。
（十）估价结果：（十一）估价人员：（略）（十二）估价作业日期：2007年12月1日至2008年1月10日（十三）估价报告应用的有效期：（略）××市××大酒店估价技术报告（一）实物状况分析：××大酒店位于××市最繁华的××区商业中心地段，距××海关检查站、市火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综合型三星级酒店。
酒店楼高29层，拥有各类标准、豪华客房273套，楼层分别设有中餐厅、西餐厅、商场、咖啡厅、卡拉OK歌舞厅、商务中心、美容中心等，各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。
（二）区位状况分析：（略）（三）市场背景分析：（略）（四）最高最佳使用分析：（略）（五）估价方法选用：由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。
本次估价中采用的估价方法主要有市场法、收益法。
用收益法进行测算时，具体采用报酬资本化法计算。
其公式如下：V=A/Y×[1－1/（1+Y）n]V：房地产价值；A：房地产净收益；Y；报酬率；n：未来可取得收益的年限。
运用此方法估价时，净收益和报酬率的确定十分关键。
在确定净收益时，我们既考虑物业的实际收益，更考虑物业的客观收益，即排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益；在确定报酬率时，我们主要考虑安全利率、风险调整率、物价指数及所得税率等因素。
（六）估价测算过程1．第一层咖啡厅、商场估价（1）年净收益确定年净收益的计算公式为：年净收益（a）＝年有效毛收入－年运营费用①年有效毛收入计算：××大酒店一层现已出租或由他人承包经营，每月承包费、租金收入约在110～390元／m2之间，低于市场租金标准，我们搜集了近期若干租赁实例，从中选出3例租赁实例，资料如下：根据市场租金，依次考虑租赁情况修正、租赁日期调整、区位状况调整和实物状况调整，试算租金：a．820×100／105×90／100×100／122×?5／100＝432（元／m2·月）b．800×100／105×90／100×100／121×70／100＝396（元／m2·月）c．760×100／105×90／100×100／121×72／100＝387（元／m2·月）经过对实例进行分析、比较和因素修正，得出估价对象的市场租金在387～432元／m2，我们取其平均值为405元／m2·月，即：年有效毛收入=405×12×694．57＝3375610（元）②年总运营费用计算：a．各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。
根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8％计算，即：各种税费＝3375610×8％＝270040（元）b．管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年有效毛收入的15％计算，即：管理费用＝3375610×15％＝506340（元）c．年运营费用为776380元d．年净收益（A）＝3375610－776380＝2599230（元）（2）报酬率的确定报酬率是收益法估价中一个重要因素，目前国际、国内估价行业在确定报酬率时有多种方法，此次估价主要选用以下方法测定：报酬率（Y）＝安全利率×（1+风险调整系数）×（1－所得税率）／物价调整指数安全利率：取一年定期存款利率10．98％风险调整系数：估价时点时影响房地产价格的社会经济环境因素，取8％物价调整指数：取近年平均物价指数120％所得税率：取特区现行所得税率15％Y＝10．98％×（1+8％）/120%×（1－150%）=8．3997％（3）估价价值计算估价价值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n]V＝2599230/8．3997%×[l+1/（1+8．3997％）45]＝30123368（元）2．第二层商铺估价（1）年净收益确定①年有效毛收入计算：目前市场上邻近物业的月租金在330－390元／m2之间，考虑到有关因素的调整，确定估价对象的市场租金为345元／m2·月。
年租金收入＝345×12×16＝66240（元）②年运营费用计算a．各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。
根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8％计算，即各种税费＝66240×8％＝5300（元）b．管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15％计算，即管理费用＝66240×15％＝9930（元）c．年运营费用为15230元，d．年净收益（A）＝66240－15230＝51010（元）（2）报酬率的确定（略）（3）估价价值计算估价价值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n]V＝2599230/8．3997%×[l+1/（1+8．3997％）45]＝591172（元）3．第三层商铺估价（1）年净收益确定年净收益（a）＝年有效毛收入－年运营费用①年有效毛收入计算：××大酒店第三层商铺已出租，租期10年，前五年每月租金收入在150元／m2左右，后五年每年递增15％，低于市场租金标准，我们搜集了近期若干可比实例，从中选出3例，其资料如下：②试算租金根据市场租金，依次考虑租赁情况修正、租赁日期调整、区位状况调整和实物状况调整，试算租金：a．350×100／101×95／100×100／110×90／100＝269（元／m2·月）b．220×100／101×95／100×100／102×118／100=239（元／m2·月）c．560×100／105×90／100×100／115×65／100＝27l（元／m2·月）经过对实例进行分析、比较和因素修正调整，得出估价对象的市场月租金在239－271元／m2,我们取其平均值为259元／m2·月，即：年有效毛收入为259×12×304．29＝945730（元）③年运营费用计算：a．各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。
根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8％计算，即各种税费＝945730×8％＝75660（元）。
b．管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15％计算，即管理费用＝945730×15％＝141860（元）c．年运营费用为217520元d．年净收益（A）＝945730－217520＝728210（元）（2）报酬率的确定：（略）（3）估价价值计算估价价值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n]V＝728210/8．3997%×[1－1/（1+8．3997％）45]＝8439476（元）4．第四层商场估价（1）年净收益确定年净收益（d）＝年有效毛收入－年总运营费用①年有效毛收入计算：××大酒店第四层商场现已出租，大部分铺位于近期到期，每平方米月租金在150元左右，接近市场租金，我们选择了部分近期出租实例，然后加以修正，其资料如下：②试算租金根据市场租金，依次考虑租赁情况修正、租赁日期修正、区位状况调整和实物状况调整，试算租金：a．350×100／100×100／100×100／102×55／100＝188（元／m2·月）b．140×100／100×100／100×100／78×100／100＝179（元／m2·月）c．180×100／100×100／100×100／100×85／100＝153（元／m2·月）经过对可比实例进行分析、比较和因素修正，得出估价对象的市场租金在153～188元／m2，我们认为估价对象与可比实例c最为接近，即以c为准，年有效毛收入为153×12×559．38＝1027020（元）③年总运营费用计算：a．各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。
根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8％计算，即：各种税费＝l027020×8％＝82170（元）b．管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15％计算，即：管理费用＝1027060×15％＝154053（元）c．年运营费用为236223元。
