物业管理前期介入与承接查验方案65940
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物业管理前期介入与承接查验方案鑫缘物业管理有限公司
第一节管理人员的招聘
物业服务前期介入需要的主要人员是工程技术人员和项目经理。以上人员的入职日期应在物业服务合同签订后尽快入职,其中项目经理应在项目交付前半年入职,工程主管最好在项目设计阶段入职,最迟不应超过交房前半年。
项目经理的岗位职责:
1、制订年度经营管理服务计划、编制年度费用预算,并带领下属开
展各项经营管理服务工作,完成年度经营指标;
2、负责前期介入阶段的人员招聘、项目筹备、配合销售等工作;
3、负责项目承接查验的组织工作;
4、负责交房的组织工作;
5、制订符合项目情况的物业服务方案,并控制其有效实施,保证满
足顾客需求;
6、严格执行公司质量体系文件,做好项目质量管理、监督、提高工
作;
7、制订楼宇、绿化、工程验收接管方案、开荒清洁方案,报上级领
导审批后,带领相关部门做好验收接管工作,并建立档案;
8、组织并监督管理处顾客服务、工程服务、秩序服务、保洁服务、
园艺服务等日常服务工作,确保服务品质;
9、组织开展项目行政、人事、公共关系等综合事务的管理工作,满
足服务提供的需要;
10、组织开展项目日常培训工作,提升员工服务水平;
11、物业项目公共能耗统计和分析,组织开展节能降耗工作;
12、做好辖区内政府部门以及物业管理各主管部门等相关单位的联
系沟通工作;
13、制定社区文化建设工作标准和规章制度,协调社区服务和社区
活动的场地及设施,制定活动方案并组织实施;
14、组织开展项目区域内危险源识别、评估、预防及改进工作;
15、编制物业管理报告,并向公司领导、业主委员会或建设单位汇
报;
16、接受政府相关部门、公司职能部门的监督、检查与指导;
17、组织开展创新服务活动,不断提升服务品质项目经理入职要求。项目经理任职要求:
1、30-45岁,性别不限,大学专科以上文化程度;
2、物业管理及相关专业;五年以上相关工作经验,其中担任项目经
理3年以上;
3、协作性、积极性、行动力、责任感、自我管理、成本意识。
4、熟悉物业公司的运作方式及管理服务的各项工作及操作规范,掌
握客户服务技巧;
5、熟悉物业相关政策法规并具有作业任务和经营管理知识;
6、了解掌握ISO9001:2000和ISO14001:2004体系;
7、具有较强的沟通协调能力;
8、良好的人力资源管理能力。
工程主管的岗位职责:
1、在项目部副经理的直接领导及品质部的监督指导下,负责工程管
理部的日常管理事务工作。
2、在前期介入阶段,负责图纸审核、施工质量控制、与开发商、施
工单位的沟通协调等工作;
3、担任承接查验小组负责人,负责分户验收、图纸资料交接、承接
查验工作;
4、负责小区工程部的日常管理,拟定工程设施、设备的管理规章,
检查每日设备、设施运行记录,了解设施、设备工作状况,合理安排各项工作;
5、全面负责房屋及设施、设备的正常运行与维保服务,包括房屋设
施、设备运行的应急处理;
6、制订系统设备、设施的保养、维修计划,审核统计月度能耗及材
料消耗,报请上级领导审批,按计划组织员工具体落实,并指导监督计划的完成情况;
7、熟练掌握各项设备的操作技能和维修技术,制定员工技术培训计
划,定期组织员工进行技术练兵,并经常检查员工的技能状况;
8、组织员工进行突发事件预演,制定断电、断水、突发性设备故障
应急措施,并落实到岗;
9、编制设备技术档案卡,督促员工学习图纸与掌握设备功能、特性;
10、负责编制设备检查巡视表,并监督设备巡视工作;
11、经常检查交接班日记、巡视记录,并定期实地抽样检查;
12、定期抽样检查报修单完成情况,经常与客户沟通听取反馈意见;
13、完成项目经理布置的其他任务。
工程主管的任职要求:
1、28-45岁,性别男,中专以上学历;
2、工程建筑、电气、强弱电、暖通空调等工程类专业,五年以上相
关工作经验,其中担任主管3年以上;
3、品行端正,工作认真负责,具备良好的服务意识与强烈的责任心;
4、精通电工技术和电气操作规程以及电气工艺技术规程。
第二节前期介入的主要内容
一、工程技术方面
1、设计优化
根据目前建筑设计市场的状况,特别是针对大型、专业性强的项目,开发商/设计单位需要由更加专业的顾问参与到设计过程中,协助开发商和设计单位提出问题及解决问题,使资源的利用达到最大化。
目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提
出的要求进行设计。
但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距。我司提供的服务不仅仅是限于纯建筑技术及相关规范方面,更加重要的是站在开发商的立场,从市场、营销以及项目最终使用者(国际用户及本地用户)等角度分析设计中可能存在的问题,通过和设计单位的配合
使设计达到最优化,使开发商的回报实现最大化。
根据开发商对建筑物设计使用的理念,协助开发商对整体建筑进行设
计优化,确保建筑的落成后的实际情况符合开发商理念, 优化建议包括设备设施安装选型、空间使用规划计划等,还包括强弱电连接、道管设计、垃圾处理空间和建议方式等。空间上包括公共区域,如走廊,卫生间,残疾人设施,坡道等的设计优化,另外,物业公司还将在配套商业上做出预留设计。
在使用者的角度上,将根据以上理念以及对建筑项目的充分了解,提交专业分项建议,使建筑物在使用和管理方面得到充分优化,同时也将尽可能的发挥出开发商理念。
在管理者的角度上,物业公司将提交必要的设计优化或补充建议,以确保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的选择、物业规划、各系统设备安装选型、隐蔽工程施工封闭等工作建议。2、隐蔽工程的记录和施工工艺的建议
在项目的施工阶段,物业公司主要对施工工艺和隐蔽工程进行重点关注。隐蔽工程对日后的物业管理维修和维护有重大的影响,物业工程主管应对隐蔽工程进行验收、记录,了解隐蔽的管线位置、敷设方向,为日后的维修养护提供准确像是的信息支持。
施工工艺是房屋建设过程中的细节之一,但是小小的问题多次重复出现,必定会带来不可估计的损失。例如,卫生间、阳台地面坡度的控制,水泥混凝土标号的控制,抹灰的平整度等待。这些细小的问题可能会给日后业主的使用带来极大的不便,甚至造成无法修复。物