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特征价格法及其在我国住房价格指数编制中的应用
特征价格法是一种用于测量物品价格变动的方法。
它是根据不同时间点上物品的价格
和物品的特征来计算价格指数的。
在我国住房价格指数编制中，特征价格法具有重要的应
用价值。
特征价格法的核心思想是根据物品的特征来计算价格指数。
在住房价格指数的编制中，这些特征可以包括住房的面积、楼层、地段、建筑年代、装修水平等。
通过对这些特征的
测量和分析，可以得到不同特征物品的价格指数，进而计算出整体的价格指数。
特征价格法的应用在我国住房价格指数编制中具有几个特点。
它可以全面反映住房市
场的价格变动情况。
因为特征价格法考虑了住房的多个特征因素，所以可以更全面地反映
市场上不同类型住房价格的变动情况，为政府和市场分析住房价格提供准确的参考依据。
特征价格法可以消除物品结构变化对价格指数的影响。
在住房市场中，房屋的结构可
能会不断发生变化，而且不同类型的住房结构也可能导致不同价格的变动。
特征价格法通
过对住房特征因素的计算和分析，可以消除不同结构对价格指数的影响，使得价格指数更
加准确和可比。
特征价格法在住房市场监测和政策制定中具有重要的作用。
通过特征价格法计算得到
的住房价格指数可以帮助政府和市场更好地监测住房市场的价格动态，及时掌握市场的供
求关系和价格变动情况，为制定和调整住房政策提供科学依据。
2020年第11期·总第317期61【产业经济】特征价格法在房地产价值评估中的适用性分析刘降斌 朱婷婷（哈尔滨商业大学，黑龙江 哈尔滨 150028）[摘 要]房地产价值评估在评估业务中以其业务量多、价值总量高获取较多关注，所以在方法研究上较之其他评估领域更为先进。
在特征价格法引进之后，专家学者们也是率先将特征价格法应用到房地产价值评估里。
在研读相关研究之后，梳理了房地产价值评估三大传统方法的局限性和特征价格法的适用性，得出市场法数据收集完整性不足、收益法对未来预期假设过分依赖以及成本法不能充分考虑有关影响因素等局限性和特征价格法在假设前提和适用性上能够很好的适用于房地产价值评估，以期为特征价格法在房地产价值评估应用中做出推广和宣传。
[关键词]特征价格法；房地产价值评估；市场法；收益法；成本法[中图分类号] F293.33 [文献标识码] A [文章编号] 2095-3283(2020)11-0061-03Analysis on the Applicability of Hedonic Price Method in Real Estate ValuationLiu Xiangbin Zhu Tingting(Harbin University of Commerce, Harbin 150028 )Abstract : Appraisal of real estate gets more attention because of its large volume and high total value, so it is more advanced in methodology research than other valuation fields. After the introduction of hedonic price method, experts and scholars are also the first to apply hedonic price method to Real Estate Valuation. After studying the related researches, this paper combs the limitation of the three traditional methods of Real Estate Value Assessment and the applicability of hedonic price method. The conclusion is that the market approach is not complete in data collection, the income approach is too dependent on the future expectation assumption, and the cost approach can’t fully consider the influence factors. And hedonic price method can be well applied to the real estate valuation on the premise and applicability. Hope for the application of hedonic price method in real estate valuation to make promotion and Publicity.Key Words : Hedonic Price Method; Real Estate Valuation; Market Approach; Income Approach; Cost Approach 一、引言特征价格法认为一种商品是由多种特征构建而成，这些特征的综合表现反映整个商品价值。
特征价格法及其在我国住房价格指数编制中的应用特征价格法是一种以物品特征为基础，对商品价格进行评估和统计的方法。
其理论基础是价格反映了商品的特征，不同商品的特征可以通过价格反映出来。
因此，通过对不同商品的特征进行分类和度量，就可以得到该商品的特征价格，进而编制出价格指数。
在我国住房价格指数编制中，特征价格法被广泛应用。
按照该方法，住房特征可以被分为物理特征、位置特征和环境特征三类。
物理特征包括面积、层数、朝向、楼盘年龄等。
位置特征包括所在区域、交通便利程度、周边配套设施等。
环境特征包括空气质量、噪音等级、周边绿化率等。
对于每一类特征，可以构建一个特征价格模型。
例如，对于面积这一特征，可以通过对不同面积的房屋进行比较得出不同面积的单价；对于地理位置这一特征，可以通过对不同区域内房屋价格的比较得出不同区域的溢价率。
将所有特征价格加权平均即可得到房屋的总价格。
通过特征价格法，可以避免一般加权平均的缺陷，即忽略了不同商品之间的差异，而导致价格指数的失真。
该方法还能反映出不同特征之间的相互作用，为研究住房市场的结构变化、分析住房供求关系提供了重要的数据支持。
然而，在实际编制住房价格指数中，特征价格法也存在一些问题。
首先，不同特征之间的权重如何确定是一个难题；其次，房屋特征价格的变化与市场供求关系和价格波动的原因并不完全一致，因此需要对数据进行修正，以反映市场实际情况。
总之，特征价格法是一种重要的价格指数编制方法，在住房市场监测和研究中发挥着重要作用。
通过不断完善该方法，可以更准确地反映出住房市场的价格变动和结构变化，为政府和市场参与者提供科学的决策支持。
特征价格法及其在我国住房价格指数编制中的应用特征价格法是指通过统计大量的商品或服务的定价特征，确定物价指数以及其他经济指标的一种方法。
它是一种综合考虑各种因素后得出的合理价格的评估方法，根据不同因素的权重进行计算，得出相对准确的价格指数。
特征价格法在我国的住房价格指数编制中被广泛应用。
特征价格法是一种简单实用的方法，它通过对不同特征价格进行加权平均，得出住房价格指数。
在我国住房价格指数编制中，通常会考虑住房的面积、地段、楼层、朝向等因素。
需要确定每种特征的重要性权重，可以通过专家咨询、市场调研等方式进行确定。
然后，对每种特征进行调查和统计，得到不同特征的价格指数。
将每个特征的价格指数按权重加权求和，得到整体的住房价格指数。
特征价格法在我国住房价格指数编制中具有很多优点。
它考虑了住房的多个特征，能够更全面地反映住房价格的变动情况。
它对各个特征进行了合理的加权处理，能够准确地计算出整体的住房价格指数。
特征价格法还具有较高的可操作性和实用性，适用于各个地区和不同类型的住房。
特征价格法在我国住房价格指数编制中的应用已经取得了一些成果。
在当前我国住房市场价格波动较大的情况下，特征价格法能够更准确地揭示出住房价格的变动情况，为政府和市场参与者制定政策和决策提供了重要的参考依据。
特征价格法也可以用于监测和预测房地产市场的发展趋势，为住房市场的稳定运行提供技术支持。
特征价格法在我国住房价格指数编制中仍然存在一些问题和挑战。
特征的选择和权重的确定需要专业知识和经验，不同的权重配置可能导致不同的结果。
特征价格需要及时、准确地收集和更新，这对数据的质量和可靠性提出了要求。
特征价格法在应用中可能受到经济和政策环境的影响，需要与其他方法相结合，进行综合分析和评估。
浅析特征价格法在房地产评估中的优势张心扬 杨双粹（四川大学锦城学院，四川 成都 611731）摘 要：房地产行业蓬勃发展，对房地产评估方法的研究也在不断与时俱进，不同评估方法所产生结果的差异，引起了业界人士的广泛关注。
在研读了相关理论研究之后，本文从特征价格法入手，与传统评估方法，如市场法、收益法、成本法三大传统方法相比较，得出特征价格法在房地产评估中的适用性与优势，以期为房地产评估的实务工作提供些许思路。
关键词：特征价格法；房地产价值评估；传统评估方法在全球未来之大变局下，我国经济体制呈现出显著优势，经济的发展带动了国内内需，资产评估行业也随之日新月异，向好发展。
房地产评估作为资产评估体系中不可或缺的一环，是一项具有极强实操性的专业活动，对现代房地产开发、交易、课税及投资等服务行为具有指导意义。
房地产行业的市场化，正是印证了房地产评估的重要性和前瞻性。
根据房地产评估中常见评估方法的特点和优势，建立符合我国房地产评估发展的评估体系，推动我国房地产评估事业的发展。
当然，只有在正确地把握各种评估方法的基础上，加以综合运用，才能适应我国房地产评估的要求。
对于特征价格法，该方法的起步研究时间较晚，于1996年由中国人民大学蒋一军等率先将特征价格法应用于异质性的产品研究中，并将该法逐步引向房地产行业，在获得广泛认可后才将该方法应用在房地产价值评估中。
随后，经过不断改进及实践，特征价格法成为房地产评估中举足轻重的评估方法之一。
一、特征价格法概要分析特征价格法（Hedonic Pricing Method， HPM）是一种用特征价格来反映商品或者服务的价格的方法。
特征价格的核心思想是同类差异产品的价格是由产品内包含的各个特征所对应的效用组成的，在保持产品特征不变的情况下，通过将产品内所包含的各个特征对应的价格从总价格中分离出来即能判断出各个特征对产品价格做出的贡献。
特征价格法是一种综合性的评估方法，在房地产评估中，它将房地产看作包含着众多不同因素的评估对象，以内在的特殊属性和自身性质的差异为切入点，再以消费者效用及偏好基本理论为基础，对房地产价值进行细分评估。
随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数外，还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数，甚至也有媒体推出了房地产指数。
一时之间，指数好象成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是实践操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在着这样或那样的问题。
一、房地产价格指数的基本理论一些经济发达、房地产市场成熟的国家或地区，已较早地涉足房地产价格指数这一领域，并积累了较为丰富的经验。
洪宝川博士在其《探索地价涨落之谜》中，介绍了世界上流行的11种房地产价格指数的编制方法，大致可归纳为四类。
l、成本投入法根据建造房地产的各项成本投入（包括材料、人工费等）变化情况，用算术平均法编制房地产价格指数。
这是一种较早期的房地产价格指数编制方法，对于新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性。
但是由于房地产价格并非主要由投入的成本所决定，所以用房地产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动有较大的偏差。
目前，这种方法实际应用较少。
2、加权平均法该方法包括中位数价格法和算术平均法两种。
其基本原理是，以大量的房地产实际交易案例的基期和报告期的价格之比作为指数，加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所引起的指数中房地产品质或结构变动所带来的偏差。
中位数价格法与算术平均法相比，是利用加权虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响，随着时间的变化，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产价格的变动产生较大的偏误。
在国外房地产价格指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，而用在住宅价格指数编制上的较少。
3、重复交易法这是一种能够较好地控制房地产品质影响的方法。
它利用房地产的重复交易案例，用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。
我国房地产指数评析中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）12-042-01摘要在房地产市场中，房地产指数对于投资者，消费者和政府来说都是一种很重要的市场信息。
文章以“中房指数”、“国房指数”为例，对其编制方法进行评述，分析了我国现有房地产指数存在的缺陷，并提出完善的若干建议。
关键词房地产指数编制方法缺陷建议一、引言随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数，还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数，甚至也有媒体推出了房地产指数。
一时之间，指数好像成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是时间操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在这样或那样的问题。
二、我国房地产指数系统举例（一）中房指数1．“中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究，编制并公布的房地产价格指数系统。
其计算公式为：2．关于中房指数编制方法的几点说明中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1994年11月为基期，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定期指数；计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。
基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。
由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况。
由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有比较好的历史可比性，可以采用图表形式直观表现。
采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。
3．中房指数的缺陷的分析（1）指数测算方法不够完善现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定（即基期）的物业面积。
目前，国内存在多种不同的房地产价格指数，各种房地产价格指数编制方法由于其计算方法与所需数据的不同而各有优劣，适用于不同的房地产市场情况、信息收集与发布状况。
中国国土辽阔，各地区的自然条件和社会经济状况差异很大，房地产市场情况也存在明显差别，在此情况下，各城市所适用的房价指数是不同的。
但现实中，房价指数和真实房价变化不一致的情况显示了我国存在着混用、滥用房价指数的现象。
在此形势下，各城市应如何选取适用的房价指数编制方法，采用何种指数，如何编制以使其及时、准确地反映房地产的“纯价格”变动情况，成为有待深究的紧迫问题。
一、房地产价格指数主要编制方法及其特征(一) 简单方法简单方法，也称非同质方法，将住房直接视为同质性商品，直接将原始数据代入公式得出指数。
简单方法包括中位数法、算术平均值法、简单加权平均法等。
1.中位数法。
中位数法将所选取的房地产交易价格数据按数值大小依次排序，选取排序中的中位数来编制房地产价格指数。
该方法能够剔除交易数据中极端值的影响，从而反映市场情况。
中位数法的优点在于样本数据完整，排序即可得出结果，但此方法得出结果的准确性有待商榷。
2.算数平均值法。
算数平均值法将房地产样本价格与基期相比，将得出的值再相加，求得平均数得出结果。
该方法也存在自身的局限性：如果样本数量庞大，而各样本间又存在较大差距，其结果会产生较大偏差。
3.简单加权平均法。
加权方法主要有拉氏指数法和帕氏指数法两类。
拉氏指数和帕氏指数的明显区别是：拉氏指数将权重固定在基期，不同报告期的指数具有可比性。
帕氏指数是一种非固定权重的综合指数，其权重随报告期不同而变化，所以需要收集报告期最新的价格数据和总量数据，因而不同时期的指数缺乏可比性，其优点是可以同时反映价格、数量及其结构的变化。
简单方法操作简便快捷，透明性强，适用于基础数据资料不全、数据不够精确、要求短时间内发布指数结果等情况。
对于建设条件和房屋质量稳定且市场变化不剧烈的房地产市场，简单方法具有独特优势。
特征价格法在中国房地产价格指数编制过程中的作用浅析作者：谢霄亭来源：《北方经济》2012年第02期【摘要】房地产价格指数对于反映房地产市场行情走势、提供市场信息具有重要意义，然而当前我国现行房地产价格指数在数据采集和模型计算等方面存在缺陷。
本文综合分析了特征价格法在房地产价格指数编制领域的理论和实证价值，针对我国房地产几个编制过程中的缺陷提出了改进的建议。
【关键词】房地产价格指数特征价格法房地产价格指数是指反映不同时期房地产市场价格水平变化的趋势和程度的相对数量指标。
自2009年年初起，中央政府为了控制过快上涨的房价，避免房地产泡沫破裂引发中国经济硬着陆，出台了一系列房地产调控政策，到去年9月，又出台了“史上最严厉的”房地产调控政策（含暂停发放第三套房贷、部分城市限购房套数、房产税改革试点等）。
这些政策的有效实施和贯彻均需要相关部门提供一套准确合理的房地产价格指数，能够反映房地产市场行情走势作为各级政府的参考依据。
一当前我国房地产价格指数及缺陷目前，我国使用的各类房地产价格指数有十几个，在这十几个指数中，比较有代表性的有全国房地产开发业综合景气指数、全国35个大中城市房地产价格指数和中国房地产指数系统等。
这里先就这三个指数系统的特征进行简单的阐述（黄段晨and李季，2011）：全国房地产开发景气指数由房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格六个分类指数构成。
该指数是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，根据房地产开发统计快报数据，确定基期后，分别计算出六个分类指数，再加权计算出国房景气指数，指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。
全国35个大中城市房地产价格指数是于1998年由国家发展计划委员会、国家统计局首次发布。
每年1月、4月、7月和10月的15日左右发布上年全年和当年上个季度及半年的价格指数。
该价格指数分为三类，包括土地出让价格指数、房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数。
通过对全国35个大中城市的土地出让价格、房屋销售价格和房屋租赁价格进行统计分析，得出本季度和上季度的变化情况，进而分析我国房地产的宏观走势。
中国房地产指数系统（China Real Estate Index System，CREIS）是以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。
该指数系列包括反映相应城市（地区）房地产状况的中房城市指数和中房城市（按功能）分类物业指数。
按月或季度发布。
以上三个价格指数体系均直接应用价格指数理论来编制，即加权平均法，其基本原理是以报告期房地产实际交易项目的价格与基期实际交易项目的价格相比作为指数，通过加权将大量的交易项目加总，在一定程度上降低房地产品质差异及市场结构变动对指数带来的影响。
该计算方法又具体分成中位数价格法和算术平均法两种，其区别在于选取价格不同。
算术平均法采用的是实际交易价格。
中位数价格法中的价格采用中位数价格，使编制的指数能较好地反映房地产市场价格变动的集中趋势，避免受房地产市场价格中的极端值的影响。
然而，以上三个房地产价格指数系统均存在不同程度的失真问题。
笔者认为，导致这种状况的原因主要有以下几点：第一，房地产商品本身的非同质化导致了指数衡量结果的失真。
根据统计学的基本原理：在编制商品价格指数来反映某一商品或商品组合的纯粹价格变化时，一个基本前提就是要求编制者必须能够控制商品品质和结构的变化。
就单一商品而言，本身质量的变化和市场需求的变化都会影响前后期价格的变化。
房地产商品是一个异质化产品，很难有完全相同的两个房地产商品。
其品质不但受建筑物本身（建筑结构、房型、朝向、建筑材料、建筑面积、楼层、车库）的因素影响，且与建筑物周围的环境（交通、商业、娱乐、治安、绿化、医院、区域环境发展前景）密切相关。
第二，数据来源上存在着一定程度的缺陷。
房地产价格指数在测算的过程中，主要基于来自样本调查得来的数据。
在实际操作的过程中，调查数据往往存在着以下问题：一是调查数据可靠性不足。
统计部门设计好统计指标后，将调查表下发到各个房地产开放商，要求开发商如实填写；然而，开发商基于各方面的综合考虑，很难客观真实地填写调查表；二是样本有偏。
基于成本考量，调查人员只能选择一些样本点进行调查，一般而言，具有一定规模的开发商就成了调查人员的首选，从而导致了样本有偏。
第三，利用加权平均指数法度量房地产价格波动，将报告期有成交的房地产项目与基期项目进行比较，形式上虽采用了价格指数公式，但没有解决公式要求的样本报告期和基期统一的问题①。
这样计算出来的指数就会扭曲房地产市场中的价格信息。
二特征价格法的理论和实证研究现状特征价格法，又称Hedonic模型法②和效用估价法，认为房地产商品由众多不同的特征组成，其价格是由所有特征带给人们的效用决定的（Allen C，1998）。
由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。
因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。
特征价格法的思路是，将房地产商品的价格分解以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。
该理论认为，一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质（如房地产商品的面积、楼层、朝向和是否有保安服务等特征），商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。
当商品某一方面的特征改变时，商品的价格也会随之改变。
对函数的各个特征变量分别求偏导数，就取得各特征的变动对商品价格的影响幅度，并假定这种影响的关系在一定的时间内固定不变。
这样，在缺乏同质商品的情况下，可以用非同质的房地产在基期与报告期之间进行比较，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，最后剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动了，这样计算的价格指数便是基于特征价格法的房地产价格指数。
根据这一理论，房地产价格与各特征因素之间的关系可以表示为：P＝a0＋β1z1＋β2z 2…βnz n＋其中，z代表住宅的不同属性，β表示住宅各种属性的影子价格。
一般而言，Hedonic模型有三种函数形式：线性形式、对数形式和半对数形式。
三种形式都有各自的优缺点。
但总体而言，Hedonic方法在解决价格指数的质量调整问题上的不可比拟的精确性，使得Hedonic方法被越来越多的统计机构接纳，并被认为是最有发展前途的质量调整方法。
一方面，当前在主要发达国家流行的是基于Hedonic模型思想的采用特征法编制的价格指数。
美国联邦统计署早在1968年就开始应用特征价格法于新住房的官方统计。
到目前为止，官方采用特征法作为全国性房地产价格指数统计编制依据的国家有美国（AHS）、英国（HBOS/Halifax）、法国、德国③、芬兰、爱尔兰、荷兰、挪威、瑞典等。
目前在全欧盟范围内④统一采用特征法来计算房地产价格指数的呼声很高。
除了帮助政府、房产投资商和消费者准确把握市场行情外，特征法对于住房信贷机构精确抵押物价值评估、规避风险、发展多样化金融工具也都有很大帮助。
另一方面，国内学者也针对该问题展开了一系列的较为深入的实证研究。
孙宪华（孙宪华，刘振惠et al，2008）等通过双重Imputation过程估计缺失价格和剔除异常值的影响，解决了可比性问题，并增强了Hedonic模型的稳定性；吴璟（吴璟，郑思齐et al，2007）等对特征价格法的四种主要应用形式的基本原理及其优缺点和适用性进行了分析，进而对我国住房价格指数编制中如何合理地应用特征价格法提出了若干建议；孙玉环（孙玉环，2010）分析了特征价格法应用于我国房地产价格指数编制实践的必要性和可行性，并提出了有效地编制房地产证价格指数所需要的制度规范和保证；马波（马波，许萌et al，2011）等在有效使用昆明二手房的交易数据的基础上，基于特征价格法进行了深入分析，得出主要估价模型及昆明市二手房交易的各分层标准价格。
郝前进（郝前进，2007）的研究表明：住宅所处地理位置的初始差异、企业属性的差异和政府公共物品投资的空间差异是形成上海城市内部住宅价格空间差异的主要原因，政府公共物品投资在住宅价格差异中占有很大贡献。
从细分市场分析，“外环外”和“外环内”购房者具有较大差异的偏好属性特征；对长三角住宅市场的研究发现，需求差异，尤其是城市化率、人均可支配收入的差异是造成上海与浙江、江苏各个城市间住宅价格差异的主要原因。
李妍（李妍，耿继进et al，2011）等采用特征价格法建立了深圳市房地产价格指数模型，并采用实际的成交数据进行分析。
库志美（库志美，2005）以大连房地产市场为例，在现有房地产价格指数存在的问题的基础上，引入特征价格理论的思想，并结合大连房地产市场的特点以及所具备的统计条件，提出了一种改进的房地产价格指数编制方法，并对改进后的方法的应用过程做了介绍。
周依静（周依静，2008）在Hedonic模型的基础上，从住房特征品质的角度研究了试验区效应对武汉市房价的影响，分析了试验区效应如何通过影响住房特征品质进而推升住房价格。
三结论与展望综上所述，在借鉴发达国家的先进经验和国内理论及大量积累的实证研究成果的基础上，我国房地产价格指数编制方法的改革已经具备了较好的条件，以弥补当前我国房地产价格指数编制方法存在缺陷、国家统计部门公布的房地产价格指数不能真实客观地反映房地产市场的尴尬现状。
主要结论如下：第一，传统的简单加权平均方法已经不能适应市场的复杂多变，质量调整型方法成为全球房地产价格指数编制的主流方法；第二，尽管Hedonic模型本身存在一定不足且应用条件还不完善，但这并不表明Hedonic方法在我国不可行。
随着国内房地产市场的不断发展，交易记录不断规范，信息保存更加完整，房管部门增加难以量化指标的数据登记，基层统计人员能力不断提高，Hedonic方法会逐步适应我国房地产业的发展，成为我国房地产价格指数编制的主流方法。
注释①中国正处于房地产市场发展迅速、结构变化较快的发展周期下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节，这样就使计算出来的指数可比性大大降低。
② Berndt和Court根据功利的享乐主义哲学，创造了Hedonic Pricing这个术语。
Court估算了汽车的各种属性给消费者带来的享受型价值。
③德国联邦统计局在21世纪开始使用Imputation方法推算不可比产品的缺失价格数据，并且利用双重Imputation过程避免异常值的影响，提高了Hedonic方法的稳健性。
