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资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
资产评估
知识点5 收益法及评估参数
⏹学习本知识点，应当理解房地产评估收益法的
含义，掌握收益法的前提条件、适用范围、评估参数。
●什么是房地产评估收益法
●收益法适用的条件和对象
●收益法的评估参数
一、什么是房地产评估收益法
一、什么是房地产评估收益法
⏹房地产评估收益法是估测评估对象房地产的预
期收益，选用适当的折现率将房地产预期收益折算为现值，以确定房地产价值的方法。
⏹房地产价值=∑预期收益×折现系数
二、收益法适用的条件和对象
二、收益法适用的条件和对象⏹收益法适用的条件
●房地产的未来预期收益可预测●房地产的未来收益风险可量化●房地产的预期收益年限可确定
二、市场法适用的条件和对象
⏹收益法适用的对象
●具有收益性的房地产，如商场、商务办公楼、
宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等房地产。
三、收益法的评估参数
三、收益法的评估参数 预期收益
三、收益法的评估参数⏹预期收益
⏹折现率
三、收益法的评估参数⏹预期收益
⏹折现率
⏹收益年限
谢谢聆听！T H A N K S。
资产评估知识点5 收益法的评估参数⏹学习本知识点，应当理解和掌握资产预期收益、折现率、收益期限的含义及估测方法。
●预期收益●折现率●收益期限一、预期收益一、预期收益（一）如何理解预期收益预期收益是指评估对象在评估基准日后续的期间，在正常情况下，预期能够实现或带来的收益数额。
一、预期收益（一）如何理解预期收益⏹预期收益是指评估对象在评估基准日后续的期间，在正常情况下，预期能够实现或带来的收益数额。
●未来收益●客观收益●直接收益一、预期收益（二）预期收益指标⏹利润：利润总额、利润净额、息前利润净额⏹现金流量：自由现金流量、股权现金流量一、预期收益（三）预期收益测算⏹测算基础：现实客观收益⏹测算思路：分两阶段测算二、折现率二、折现率（一）如何理解折现率⏹折现率是将未来各期间的预期收益换算为评估时点价值的比率。
⏹折现率本质是期望的收益率。
二、折现率（二）折现率种类⏹折现率—--未来有限期收益折现⏹资本化率----未来永续收益折现二、折现率（三）折现率内容⏹无风险收益率⏹风险收益率二、折现率（四）折现率口径⏹折现率应用收益口径相匹配●利润----对于利润口径折现率●现金流量----对应现金流量口径折现率二、折现率（五）折现率测算⏹直接累加法●折现率=无风险收益率+风险收益率二、折现率（五）折现率测算⏹资本资产定价模型（CAPM）●R e＝R f十β(R m一R f)●投资报酬率=无风险报酬率+系统风险指数×（市场期望报酬率-无风险报酬率）二、折现率（五）折现率测算⏹加权平均资本成本（WACC）●加权平均资产成本= ∑各单项资产成本×各单项资产成本占全部资本的比重三、收益期限三、收益期限（一）如何理解收益期限收益期限是指评估对象在评估基准日后续能够持续形成预期收益的时间，一般以年为计量单位，也称为收益年限。
三、收益期限（二）收益期限表现形式⏹有限收益期—收益期限为固定年数⏹永续收益期—收益期限为无穷大三、收益期限（二）收益期限的测定⏹通常考虑资产的自然寿命、技术寿命、经济寿命、法定寿命等⏹一般按照孰短原则确定谢谢聆听！T H A N K S。
第07讲 收益法主要参数收益额的确定 三、收益法的基本步骤和基本参数 （一）基本步骤 1.搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料； 2.分析测算被评估资产的未来预期收益； 3.分析测算折现率或资本化率； 4.分析测算被评估资产预期收益持续的时间； 5.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值； 6.分析确定评估结果。
（二）收益法主要参数 最主要的参数有三个： A.收益额 B.折现率 C.收益期限 1.收益额 （1）概念 资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
（2）收益额的特点 ①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； ②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
（3）资产预期收益类型： （4）预测资产未来收益的方法 ①时间序列法 ②因素分析法 ③时间序列法（1）建立资产以往收益的时间序列方程（根据历史数据，用回归分析的统计方法获得），然后假定该时间序列将会持续。
（2）适用条件：资产的收益随着时间的推移，呈现出平稳增长趋势（评估基准日前后均保持这一趋势）。
因素分析法是一种间接预测收益的方法 步骤一 首先确定影响一项资产收入和支出的具体因素 步骤二 建立收益与因素间的数量关系，对因素未来可能变动趋势预测 步骤三 估算出基于这些因素的未来收益水平 因素分析法： （1）比较难操作 （2）要求对收入和支出背后的原因作深入分析 （3）但适用面比较广，预测结果也具有一定客观性，被广泛采用 关于“收益额” 一、收益额的预测数据来源及各自责任双方当事人各自责任具体描述委托方/相关当事人预测是企业做的，并提供给评估师委托方或相关当事方提供被评估企业未来经营状况和收益状况的预测评估师进行必要的分析、判断和调整，确信相关预测的合理性分析被评估企业的资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景，考虑宏观和区域经济因素、所在行业现状与发展前景对企业价值的影响，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设，形成未来收益预测 二、确信预测合理性（隐含着“确信企业预测假设合理性”） 预测假设（或预测基准）直接决定了预测结果。
资产评估方法之收益法详解
收益法评估债务资产的核心是投资收益率，即现金流量所能获得的报酬率。
它是由投资者对投资的期望收益以及该投资的风险而决定的。
收益法评估债务资产在投资者心目中的价值，是将该资产未来的现金流量估计的未来价值，并由此扣除已有的投资成本，从而计算出的净现金流量值，再加上其有价证券的市值，与此同时，考虑其他市场因素在该资产评估中所起的作用。
收益法评估债务资产需要考虑以下因素：
一、市场因素：市场环境的变化会影响投资收益率。
二、经济因素：经济的发展水平、通货膨胀水平和汇率波动等会影响投资收益率。
三、投资成本：投资者是否需要承担相关的税费、融资成本、财务费用等成本会影响投资收益率。
四、风险因素：债务资产的风险性会影响投资收益率。
五、收益水平：投资者期望获得的收益水平也会影响投资收益率。
因此，对于收益法评估债务资产而言，它的核心在于对未来现金流量进行有效估计，以及如何根据投资者喜好和市场环境的变化来确定一个合理的投资收益率。
在计算投资收益率时。
收益法的评估技术思路【本章考情分析】本章考题可能涉及客观题、计算题。
分值估计在12分左右，在复习中重点关注收益法中三种方法（许可费节省法、增量收益法、超额收益法）的评估思路、以及评估参数（收益额、收益期、折现率）的确定。
【本章知识框架】第一节收益法的评估技术思路【知识点】许可费节省法（一）许可费节省法相关概念1.许可费节省法的评估思路评估思路：测算由于拥有该项资产而节省的向第三方定期支付许可使用费的金额，并对该无形资产经济寿命期内每年节省的许可费支出，通过适当的折现率折现到评估基准日，以此作为该项无形资产的价值。
在某些情况下，许可使用费包括一笔期初入门费和建立在每年经营业绩基础上的分成费。
2.许可费节省法的计算公式其中：Y——入门费/最低收费额；K——无形资产分成率，即许可费率；——第t年分成基数；Rtt——许可期限；r——折现率。
【提示】收益和折现率都是税前的。
（二）许可费节省法的操作步骤1.确定入门费2.确定许可费率①以市场上可比的或相似的许可费使用费率为基础确定；②基于收益的分成确定；假设被许可方自愿支付给许可方的金额，通常包括边际分析法、经验数据法等不同确定方法。
因此，许可费节省法也称为收益分成许可法。
3.确定许可期限许可期限可能短于经济寿命年限，还可能短于法定保护期限。
在资产评估实践中，通常依据与被评估无形资产相同或相近无形资产在法律或合同、企业申请书中规定的许可使用期限，确定被评估无形资产的许可期限。
4.确定折现率通常可以采用风险累加法、回报率拆分法等方法测算折现率。
【例3－1】本次评估对象为A这一电影作品，评估目的是为电影作品版权人进行院线市场发行放映提供价值参考依据，即给出其在国内院线的放映权价值。
该电影预计在国内院线放映共可获得20000万元的票房收入，放映期限为40天，则日均收益P日均计算如下：P日均＝20000÷40＝500（万元）许可费率按照行业平均方法确定，按照统计的电影行业许可费平均值，取K＝40%。
收益法的基本步骤和基本参数三、收益法的基本步骤和基本参数（一）收益法的基本步骤1.搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括资产配置、生产能力、资金条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势与产品竞争、行业水平、所在地区收益状况以及经营风险等；2.分析测算被评估资产的未来预期收益；3.分析测算折现率或资本化率；4.分析测算被评估资产预期收益持续的时间；5.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；6.分析确定评估结果。
（二）收益法的主要参数1.收益额收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
收益额的特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
不同种类资产的收益额表现形式不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为净收益等。
一般来说，资产预期收益有三种类型：净利润、净现金流量和利润总额。
净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中被普遍采用。
两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。
两者之间的关系可以简单表述为：净现金流量=净利润+折旧-追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资）净现金流量更适宜作为预期收益指标，有两点优势：（1）净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益。
（2）净现金流量体现了资金的时间价值。
在评估实务操作中，为了反映评估对象的价值内涵，在预期收益的口径上会进行适当的调整，对于现金流量而言，资产评估采用的是自由现金流量。
预测资产未来收益的方法有两种：时间序列法和因素分析法。
时间序列法是建立资产以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列将会持续。
时间序列方程是根据历史数据，用回归分析的统计方法获得的。
如果在评估基准日之前，资产的收益随着时间的推移，呈现出平稳增长趋势，同时预计在评估基准日之后这一增长趋势仍将保持，则适合采用时间序列方法来预测资产的未来收益。
因素分析法是一种间接预测收益的方法。
首先确定影响一项资产收入和支出的具体因素；然后建立收益与这些因素之间的数量关系，例如销售收入增长1%对收益水平的影响等，同时对这些因素未来可能的变动趋势进行预测；最后估算出基于这些因素的未来收益水平。
间接预测收益的方法比较难操作，因为它要求对收入和支出背后的原因作深入分析，但它的适用面比较广，预测结果也具有一定的客观性，因而在收益预测中被广泛采用。
2.折现率从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情形下对投资所期望的回报率。
折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成。
无风险报酬率，亦称安全利率，是指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得的投资报酬率。
在具体实践中，无风险报酬率可以参照同期政府债券收益率。
风险报酬率是对风险投资的一种补偿，在数量上是指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率，取决于特定资产的风险状况。
在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。
（1）折现率与资本化率的区别。
折现率是将未来有限年期的预期收益折算成现值的比率；折现率可被视为投资中对收益流要求的回报率，需考虑投资的机会成本和收益的不确定性，因此折现率一般由无风险报酬率与风险报酬率组成。
资本化率是将未来永续性预期收益（年金）转化为现值的比率。
资本化率除了反映无风险报酬率和风险报酬率外，还反映资产收益的长期增长前景。
（2）确定折现率的方法。
加和法、资本资产定价模型、资本成本加权法和市场法等。
①加和法。
折现率＝无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：对资产评估而言，最好用较长期的政府债券收益率（1年或1年以上）作为基本收益率。
实务中具体采用的政府债券收益期间，应与评估对象的预期收益期间相匹配。
风险报酬率反映两种风险：一是市场风险，二是与特定的被评估资产或企业相联系的风险。
风险报酬率相关因素②资本资产定价模型（CAPM ）。
通过β系数量化折现率中的风险报酬率部分。
R ＝R f ＋β（R m －R f ）式中：R —被评估企业所在行业（或自身）的投资报酬率；R m —市场平均收益率；R f —无风险报酬率；β—风险系数。
a.无风险报酬率是投资无风险资产所获得的投资回报率。
具备两个条件：首先，没有投资违约风险。
这一点通常只有主权国家的政府信用才可以保证；其次，在特定的时间内，完成投资和再投资可以确定，这一数值通常取我国中长期国债的到期收益率平均值。
b.式中（Rm －Rf）表示市场平均风险报酬率，又称为系统性市场风险报酬率。
它的本质是进行股权投资预期获得的超过无风险报酬率的收益率。
c.关于β系数的确定β系数法适用于股权被频繁交易的上市公司的评估。
对于非上市公司来说，可以参照上市公司中情形相似的公司的β系数来确定自己的β系数，或者先确定公司所在的行业的β系数，计算行业风险报酬率。
β系数所反映的是某一只股票的股价变动相对于大盘的表现情形，体现其收益变化幅度相对于大盘的变化幅度。
β系数为1，则说明当大盘整体上涨10%时，该只股票的报酬率上涨10%；反之，则下降10%。
如果β系数为1.1，则说明市场整体上涨10%时，该只股票上涨11%；如果β系数为0.8，则市场整体变动10%时，则该只股票同向变动8%。
实际中，一般用单只股票资产的历史收益率对同期大盘指数收益率进行回归，回归系数就是β系数。
尽管当前实务中多采用单只股票历史数据得出β系数，但作为未来预期收益的折现率计算指标之一，它所反映的应当是未来的变动情形。
因此，不应当简单地直接使用历史β系数，而应该在充分分析被评估企业当前及未来发展状况的情形下，对其历史的β系数调整为能够反映未来情形的值，从而更为贴切地反映未来收益风险的变化情形。
（3）资本成本加权法资本成本加权法是以企业的各种资本在企业全部资本中所占的比重为权数，对各种长期资金的资本成本加权平均计算出来的资本总成本。
折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×（1－所得税率）＋所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率其中，投资报酬率＝无风险报酬率＋风险报酬率，在企业价值评估中一般使用股权资本报酬率。
（4）市场法市场法是通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及该资产的收益来倒求折现率，而不像加和法那样由折现率的各组成部分相加得出。
被评估资产的折现率＝（样本资产的收益/样本资产价格）/n所谓样本资产，是指与被评估资产在行业、销售类型、收益水平、风险程度、流动性等方面相类似的资产。
同时市场法要求尽可能多的样本，否则不能准确反映市场对某项投资回报的普遍要求。
市场法的具体运用需视具体评估对象而定。
3.收益期限收益期限是指资产具有获利能力并产生资产净收益的持续时间。
通常以年为时间单位。
它由评估专业人员根据被评估资产自身效能、资产未来的获利能力、资产损耗情形及相关条件以及有关法律、法规、契约、合同等加以确定。
收益期分为有限期和无限期（永续）。
如无特殊情形，资产使用比较正常且没有对资产的使用年限进行限定，或者这种限定是可以解除的，并可以通过延续方式永续使用，则可假定收益期为无限期。
如果资产的收益期限受到法律、合同等规定的限制，则应以法律或合同规定的年限作为收益期。
例如在对中外合资经营企业进行评估而确定其收益期时，应以中外合资双方共同签订的合同中规定的期限作为企业整体资产收益期。
当资产没有规定收益期限的，也可按其正常的经济寿命确定收益期，即资产能够给其拥有者带来最大收益的年限。
当继续持有资产对拥有者不再有利时，该资产的经济寿命结束。
四、收益法中的主要技术方法具体方法的分类：（1）针对评估对象未来预期收益有无限期的情形划分，可分为有限期和无限期的评估方法；（2）针对评估对象预期收益额的情形划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。
字符含义作统一定义P——评估值；i——年序号；P——未来第n年的预计变现值；n——未来第i年的预期收益；Rir——折现率或资本化率；n——收益年期；t——收益年期；A——年金。
（一）净收益不变1.在收益永续、各因素不变的条件下：P=A/r成立条件：（1）净收益每年不变；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年期无限。
【例7-9】被评估资产为一未公开的食品配方。
预计在未来无限年期其所产生的年收益为100万元，资本化率为10%。
则该食品配方的价值为：P＝A/r＝100/10%＝1000（万元）2.在收益年期有限，折现率大于零的条件下：成立条件：（1）净收益每年不变；（2）折现率固定且大于零；（3）收益年期有限为n。
【例7－10】被评估资产为某一服装品牌的特许经营权。
根据许可方与被许可方所签订的合同，在评估基准日，该品牌的尚可使用年限为5年。
根据以往的经营数据和市场对该品牌的认可程度，预计其未来年收益将会维持在200万元。
折现率假定为15%，则该品牌的特许经营权价值为：3.在收益年期有限，折现率等于零的条件下：P＝A×n成立条件：（1）净收益每年不变（2）收益年期有限为n（3）折现率为零（二）净收益在若干年后保持不变1.无限年期收益成立条件：（1）净收益在n年（含第n年）以前有变化；（2）净收益在n年（不含第n 年）以后保持不变；（3）收益年期无限；（4）r大于零。
2.有限年期收益成立条件：（1）净收益在t年（含第t年）以前有变化；（2）净收益在t年（不含第t 年）以后保持不变；（3）收益年期有限为n；（4）r大于零。
净收益A的收益年期是（n-t）而不是n。
【例7-11】某收益性资产预计未来5年的收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。
假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。
确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。
（1）持续经营条件下的评估过程：①确定未来5年收益额的现值。
②将第6年以后的收益进行资本化处理，即：14/10%＝140（万元）③确定该企业评估值。
企业评估价值＝49.2777＋140×0.6209＝136.20（万元）（2）50年的收益价值评估过程：（三）净收益按等差级数变化1. 在净收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下：成立条件：（1）净收益按等差级数递增；（2）净收益逐年递增额为B；（3）收益年期无限；（4）r大于零。
2.在净收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下：成立条件：（1）净收益按等差级数递增；（2）净收益逐年递增额为B；（3）收益年期有限为n；（4）r大于零。
